【樓宇按揭回贈攻略】物業貸款、成數、年期利率比較+免壓力測試及按揭保險教學!

樓宇按揭回贈攻略

樓宇按揭貸款應怎選擇?作為準備上車置業的準業主,相信在申請銀行樓宇按揭貸款時,一定遇到很多問題。例如,銀行樓宇按揭貸款有甚麼種類?甚麼是按揭貸款成數?壓力測試又是甚麼?以上問題,本文將為各位一一解答。

買賣成交銀行按揭利率計劃

銀行P PlanH planH Plan 封頂位銀行現金回贈高息存款戶口罰息期
匯豐銀行P(5.875%) - 1.750% = 4.125%H+1.3%P(5.875%) - 1.750% = 4.125%高達0.85%2年
恆生銀行P(5.875%) - 1.750% = 4.125%H+1.3%P(5.875%) - 1.750% = 4.125%高達1.40%2年
中國銀行P(5.875%) - 1.750% = 4.125%H+1.3%P(5.875%) - 1.750% = 4.125%高達1.65%2年
渣打銀行P(6.125%) - 2.000% = 4.125%H+1.3%P(6.125%) - 2.000% = 4.125%高達1.80%2年
花旗銀行P(6.125%) - 2.000% = 4.125%H+1.3%P(6.125%) - 2.000% = 4.125%高達2.00%2年
東亞銀行P(6.125%) - 2.000% = 4.125%H+1.3%P(6.125%) - 2.000% = 4.125%高達2.00%2年
富邦銀行P(6.250%) - 2.000% = 4.250%H+1.3%P(6.250%) - 2.000% = 4.250%高達0.20%沒有提供2年
集友銀行P(6.125%) - 2.000% = 4.125%H+1.3%P(6.125%) - 2.000% = 4.125%高達1.90%2年
ICBC工商銀行P(6.125%) - 2.000% = 4.125%H+1.3%P(6.125%) - 2.000% = 4.125%高達1.35%2年
交通銀行P(6.125%) - 2% = 4.125%H+1.3%P(6.125%) - 2% = 4.125%高達2%2年

原額轉按 / 轉按+套現 / 轉甩發展商銀行按揭利率計劃

銀行P PlanH planH Plan 封頂位銀行現金回贈高息存款戶口罰息期
匯豐銀行P(5.875%) - 1.750% = 4.125%H+1.3%P(5.875%) - 1.750% = 4.125%-2年
恆生銀行P(5.875%) - 1.750% = 4.125%H+1.3%P(5.875%) - 1.750% = 4.125%高達1%2年
中國銀行P(5.875%) - 1.750% = 4.125%H+1.3%P(5.875%) - 1.750% = 4.125%高達0.85%2年
渣打銀行P(6.125%) - 2.000% = 4.125%H+1.3%P(6.125%) - 2.000% = 4.125%高達1.60%2年
花旗銀行P(6.125%) - 2.000% = 4.125%H+1.3%P(6.125%) - 2.000% = 4.125%高達2%2年
富邦銀行P(6.250%) - 2.000% = 4.250%H+1.3%P(6.250%) - 2.000% = 4.250%高達0.20%沒有提供2年
集友銀行P(6.125%) - 2.000% = 4.125%H+1.3%P(6.125%) - 2.000% = 4.125%高達1.90%2年
東亞銀行P(6.125%) - 2.000% = 4.125%H+1.3%P(6.125%) - 2.000% = 4.125%高達1.95%2年
ICBC工商銀行P(6.125%) - 2.000% = 4.125%H+1.3%P(6.125%) - 2.000% = 4.125%高達1.35%2年
交通銀行P(6.125%) - 2% = 4.125%H+1.3%P(6.125%) - 2% = 4.125%高達2%2年

*以上按揭資料僅供參考,貸款額門檻以銀行最終批核額計算,條款及細則以銀行最終批核為準*



樓宇按揭申請人5大類別

樓宇按揭種類多,而且根據不同身分,均有不同申請要求或限制,當中涉及5大類:

樓宇按揭申請人類型1. 首置按揭貸款

首置按揭貸款是指首置人士所申請的樓宇按揭計劃。於香港,從沒持有任何物業,即首次置業(買樓)之人士均視作首置人士。按現時樓宇政策,首置人士均需進行樓宇按揭壓力測試。幸而,個別銀行在符合以下兩種條件,即可令首次買樓的準業主免卻壓力測試,包括:

  • 承造6至9成的物業按揭;
  • 每月供款額不超過銀行按揭計劃申請人的每月入息50%。

樓宇按揭申請人類型2. 非首置按揭貸款

非首置人士指已擁有樓宇物業,並再次購買物業單位之人士。非首置人士申請銀行樓宇按揭貸款時,必須通過樓宇按揭壓力測試。以加3厘的「假定利率」計算,按揭申請人的每月供款額,不可多於其每月入息的60%。

樓宇按揭申請人類型3. 樓換樓按揭貸款

在銀行審批樓宇按揭貸款時,倘若申請屬於「樓換樓」按揭類型,銀行便需對貸款申請人進行信貸紀錄調查,以了解貸款申請者舊有物業的信貸紀錄,是否仍存於「環聯信貸紀錄」中。

樓宇按揭申請人類型4. 公務員按揭貸款

香港公務員置業時,可按職級申請供樓津貼,並納入薪金中,變相令每月收入提升,更易通過申請物業按揭貸款時的壓力測試。

樓宇按揭申請人類型5. 自僱人士按揭貸款

至於沒有固定收入的買樓人士,他們向銀行申請樓宇按揭貸款時,還是會以首次置業或非首次置業人士來劃分。不過,因為他們的職業沒有固定收入,對銀行來說風險較高,故處理這類人士的按揭貸款申請時,銀行較為謹慎,申請人亦難獲批出9成的高成數按揭貸款

比較樓宇按揭類型、按揭成數、按揭年期及按揭利率

1. 居屋按揭

以綠表及白表購買新居屋

若以綠表購買一手居屋,最高可承造9成半的銀行樓宇按揭貸款,最長供款期25年。白表申請人則可承造9成按揭,最長供款期亦為25年。

壓力測試方面,因應政府會作為居屋買家的貸款擔保人,為期30年,故一手居屋準業主均不需進行壓力測試。

另外,以綠表及白表購買新居屋,亦不需購買按揭保險。至於可申請的按揭種類,則為P按。

以綠表及白表購買二手未補地價居屋

以綠表購買二手沒有補地價居屋,最高可承造9成半銀行樓宇按揭貸款,最長供款期25年。白表申請人則可承造9成按揭,最長供款期亦為25年。

壓力測試方面,情況較為特別!雖然政府會作為居屋買家的貸款擔保人,為期30年,令居屋準業主不需進行壓力測試,但這只適用於樓齡30年以下的居屋及沒有補地價居屋。

倘若買家所購買的二手未補地價居屋樓齡已超過30年,哪在向銀行申請樓宇貸款時,便需進行壓力測試,且最多只可承造6成按揭。

另外,以綠表及白表購買新居屋,亦不需購買按揭保險,至於可申請的按揭種類為P按。

以綠表及白表購買二手已補地價居屋

當二手居屋已補地價,便與私人樓宇市場的二手物業無異,白表或綠表的價錢優惠亦已失效。

在購買二手已補地價居屋並申請銀行樓宇按揭貸款時,買家均需進行壓力測試。同時,當銀行樓宇按揭貸款達6成以上時,亦需購買按揭保險。

息率方案選擇上,買家可選用P按,亦可以選擇H按(Hibor Rate)。以目前來說,因應H按息率較低,大部分按揭貸款申請人均會選擇H按。

2. 二手樓按揭

在購買二手物業時,銀行提供的二手樓按揭貸款利率,均較地產發展商出售一手樓時所提供的利率低。惟需注意,準買家在購入二手樓單位時,須通過壓力測試,才可獲得銀行貸款。

3. 村屋按揭

村屋單位的按揭計劃與私樓一樣,均有H按(Hibor Rate) 、 P按或定息按揭供借貸人選擇。因應村屋或涉及複雜的路權業權問題,加上結構參差,故銀行處理這類鄉村物業按揭貸款申請時,往往取態審慎,準買家多只獲批最高50%至60%的按揭成數。

4. 公屋按揭

公屋住戶可透過「租者置其屋」計劃購入自住公屋單位,因申請人可獲房委會在樓宇按揭貸款上作擔保,故他們申請公屋按揭時,可獲較多優惠,包括:

  • 還款期長達25年;
  • 按揭可高達9成半;
  • 不需通過壓力測試;
  • 利息息率跟私樓沒太大分別。

5. 銀主盤按揭

銀主盤指單位原有業主,因欠債或失去供款能力,被銀行收回物業。在購買銀主盤,申請銀主盤按揭貸款時,程序與購買一般樓宇物業相似,同樣需通過壓力測試。

需注意,倘若銀主盤有僭建、路權不清等問題,或會為按揭批核造成不良影響。買家在購買銀主盤,申請相關樓宇按揭時,宜先做好資料搜集,對所購入單位背景有充足了解。

申請業物貸款按揭計劃4個步驟

在向銀行申請業物貸款按揭計劃時,若想「供得更少,慳得更多」,以下4個步驟便需注意。

1. 尋找按揭中介 比較銀行利率

申請按揭,當然要選擇最優惠按揭利率。銀行之間的按揭計劃,各有不同,易令按揭貸款申請人花多眼亂,按揭中介便可協助各位準業主比較各大銀行利率!想知不同銀行按揭計劃有何最新優惠?28 Mortgage 可即時告知大家,而且亦有免費諮詢服務,即使是深夜下班時間,一撥電話,即有真人為大家諮詢,絕對方便工作繁忙的您。

2. 銀行估價

任何物業準買家向銀行申請按揭計劃時,單位均需先經過銀行進行估價。銀行在確定物業市場價值後,才會進一步處理按揭申請。有意申請樓宇按揭計劃的人士,可先於網上使用物業免費估價服務,亦可致電各銀行查詢最新物業估價。

3. 壓力測試

為確保樓市穩定,香港政府設立了「壓力測試」的按揭申請機制,確保業主或準買家有能力償還銀行按揭貸款,及確定供款與入息比例不超過6成(即物業貸款申請人每月最多只能以6成薪金供樓)。因此,大部分物業按揭貸款申請人均需先通過「加2厘假定利率」測試,確保有能力償還樓宇按揭貸款。

4. 按揭保險

現時銀行批出的6成以上「高成數按揭貸款」,並非全由銀行支付。於樓價6成以外的資金,均由按揭保險支付。所以準業主或物業買家在向銀行申請9成物業按揭貸款計劃時,當中有3成貸款額,是來自按揭保險

申請按揭注意4事項 隨時獲現金回贈

在申請物業按揭貸款時,申請人只需留意4點,即可減輕供樓負擔,兼隨時獲得特別按揭回贈!

1. 計算個人上車供款能力

申請物業按揭計劃,最重要是計算個人供款能力,以免日後無力償還貸款!每月的供款額不應超過入息6成,不然,便很難通過銀行「壓力測試」。另外,倘若選擇每月供款,只需將按揭利率年利息除12,還款年期乘12,即可得出「月利率」及「還款總期數」。

2. 了解業物貸款計劃批核條件

買樓置業除要儲足首期資金,亦需留意在購買不同類型物業時,按揭貸款的批核條件。按金管局指引,物業按揭申請人倘若沒有其他按揭在身,有固定收入,且所購置物業單位將用作自住,一般可獲銀行批出較高物業按揭成數

3. 買樓前提早查閱信貸報告

銀行審批物業按揭貸款申請時,會考慮申請人有否其他按揭或債務在身及信貸評級表現等因素。故在申請樓宇按揭計劃前,準業主宜先查閱個人信貸報告,確保個人有準時償還卡數及其他貸款。對於信貸評級較低人士,銀行有權不批准其樓宇按揭貸款申請。

4. 選擇樓宇按揭計劃 留意回贈優惠

業物按揭貸款申請人在比較不同銀行按揭計劃時,不應只著眼於利率,銀行所提供的現金回贈亦非常重要,原因是高回贈有助減少貸款成本。

5. 比較不同按揭中介 獲取回贈

不同樓宇按揭貸款中介,均提供不定額業物按揭回贈,與銀行所提供的現金回贈並不一樣。物業按揭申請人直接經銀行申請按揭時,是沒有按揭回贈,惟經過按揭中介申請,才可獲額外按揭回贈。想了解更多按揭回贈資料,即聯絡28 Mortgage,由專人為大家比較各大銀行最新按揭優惠

物業按揭計劃常見問題:

1. 如何申請住宅單位高成數按揭?

答:能成功申請高成數住宅單位按揭,通常只限於首置人士,即按揭申請人於香港境內沒有任何物業。同時,樓宇貸款申請人所購買的物業,需用於自住。

2. 買樓置業有甚麼支出?

答:買樓置業除需準備首期資金,還要預備按揭保費、印花稅、律師費、經紀佣金、裝修等開支。另外,每月也需預留費用作供樓開支。

3. 甚麼是「抬錢上會」?

答:倘若物業估值不足,或銀行所批出按揭額下降,準業主便需籌集額外資金,以支付「相較於預期」更多的首期金額,即稱為「抬錢上會」。

4. H按與P按有何分別?

答:H按(Hibor Rate)是銀行同業拆息,P按是最優惠利率(Prime Rate)。最優惠利率一般跟隨美國利率走勢變動,銀行同業拆息則是香港銀行之間,互相借貸時所使用的息率,它會隨着香港銀行體系內的資金多少,或升或降。

5. 甚麼是加按?

答:加按是樓宇按揭貸款一種,指業主將「已獲得銀行批出按揭貸款的」單位,再次用來申請物業按揭貸款,獲得更多現金。當樓市向好,物業市值亦趨升。倘若A單位本只能申請到700萬元的按揭貸款額,但只要A單位升值,業主便可透過向銀行加按,套現更多現金。

6. 甚麼是轉按?

答:在購買單位物業時,不少買家會向銀行申請業物按揭貸款計劃,以獲取足夠「上車」資金。倘若購入單位後,業主將物業按揭計劃轉移到另一銀行,便稱為「轉按」。按揭服務市場競爭激烈,銀行間為爭取生意,會提供不同現金回贈或低息優惠予業主。業主為賺取優惠,便會考慮轉按。另外,當物業升值,業主可透過轉按,套現現金,增加流動資金。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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