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按揭懶人包

【按揭大全】按揭3大種類!比較各種樓宇按揭類型、按揭成數、按揭年期及按揭利率!

按揭要怎樣選擇?作為一個剛剛上車的新手業主,相信再處理樓宇按揭的時候,一定面對很多疑惑,按揭有什麼種類?什麼是按揭成數、壓力測試?在選擇按揭錢曉前不妨先參考這篇文章,會為準業主提供不少想法!

樓宇按揭是什麼?

樓宇按揭是一種有抵押貸款或金融期權,業主的物業會成為借貸機構的抵押品,業主可以分每期還清按揭貸款,從而減輕一次付清樓價所帶來的壓力,當業主把所有的貸款金額還清給借貸機構,業權便會完全還歸業主。相反,如果業主未能如期還清貸款,借貸機構有權收回物業作為償還貸款。

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業主每月還清的按揭貸款 ,當中包括每月還款額、利息和其他費用等等,所選擇的按揭利息計劃,也會對將來環境有很大影響,按揭利息現時香港分為P按(Prime Rate)及H按(Hibor Rate)。

按揭成數、壓力測試是什麼?

要了解按揭,必須要認識按揭成數和壓力測試。在銀行批出樓宇按揭時,會根據物業的估價,作為批出按揭貸款的依據,以及根據按揭申請人的情況,定出物業最高的借貸比例。按照現時金管局的規定,1000萬元以下自用的住宅物業,最高按揭成數為六成。而1000萬元以上,最高按揭成數為五成。至於工業大廈、車位 最高按揭成數為4成。

延伸閱讀: 【9成按揭】懶人包!九成按揭條件/壓力測試大揭秘

在批岀按揭計劃,金管局現時會要求申請人通過壓力測試,以確保即使供款利息上調時,申請人也能有足夠經濟能力應付樓價,才會批准放貸。因此按揭申請人在利息增加三厘之下,供款和入息的比例,不可以高於月入的六成,這樣才會批核申請人的貸款。

延伸閱讀: 【按揭成數 & 壓力測試】按揭成數最詳盡資料庫! 首置按揭成數及壓力測試點計? 轉按按揭成數又點計?

至於首次置業作自住用途人士,則可免除壓力測試,愛綠表資格申請人,再購買新居屋和綠置居,由於有政府作為擔保人,同樣可以免除壓力測試。

延伸閱讀:【綠置居2021】熱門啟鑽苑、蝶翠苑、青富苑!一文盡覽申請方法、資格、揀樓次序、按揭安排!

銀行按揭 VS 發展商按揭

按揭也分為兩種,除了向銀行進行借貸,又稱銀行按揭,也有發展商按揭。普遍來說,按揭多與銀行進行,銀行受到金管局的規管,對於按揭成數上限、按揭利率、物業估值,有嚴格的規定,考慮多項因素最終決定實際的按揭計劃。

至於不少發展商在推出新盤的時候,除了銀行按揭之外,發展商會提出獨家優惠折扣,鼓勵申請人選擇指定的財務公司的新盤按揭計劃。這裏發展商按揭所提供的計劃一般不受金管局規管,同時也不需要進行壓力測試,因此又被人稱為「呼吸plan」,即只懂得呼吸便可以上車。

延伸閱讀: 【呼吸PLAN 2021】呼吸PLAN是什麼?3大注意事項!魔鬼在細節小心變窒息PLAN

按揭有什麼種類?

申請按揭時候,按揭利率很重要,會取決於後來供款金額多與少。現時香港有三大按揭種類:定息按揭、浮息按揭和存款掛勾按揭。

按揭種類1. 定息按揭

定息按揭有「鎖息期」,一般為3至5年,在這段時間內,無論市場利息如何走動,按揭利息也不會改變,因此在短時間不用擔心利息會上升。不過當鎖息期過後,定息按揭的利息浮動波幅也會比較大。

按揭種類2. 浮息按揭

浮息按揭有兩種,包括「銀行同業拆息按揭計劃」(HIBOR rate) 及「最優惠利率按揭計劃」(Prime rate) 。HIBOR比較浮動,Prime rate 則比較穩定及可以預料。

延伸閱讀: 【HIBOR利率懶人包】甚麼是HIBOR?HIBOR走勢圖全面睇!分析HIBOR兩大優勢!H按、P按又要點選擇?

按揭種類3. 存款掛勾按揭

最後一種存款掛勾按揭,對於儲蓄戶口有額外資金,有希望享有較高的利息回報,從而減少淨按揭貸款利息開支,便可以採用這個方法來節省利息。

按揭申請人類型

按揭申請人有分不同的類別,而各申請人在選擇按揭時也不各自不同的申請條件。

按揭申請人類型1. 首置按揭

首置人士即首次置業人士,香港從未持有過任何物業 。根據現時最新的政策,首次置業人士只需經額外的按揭保費,可以豁免壓力測試,只需要提供收入證明,每月供款不超過月收入的5成,購買800萬的物業,按揭成數可達9成。

延伸閱讀: 【首次置業2021】上車必讀!首次置業必學3件事!最新首置按揭成數+壓力測試+首置費用一覽

按揭申請人類型2. 非首置按揭

非首置人士指的是已有物業在身,並計劃買第二層物業的人士。非首置人士申請按揭必須通過壓力測試,以加三厘的「假定利率」計算,供款不可佔多於月入的60%。

按揭申請人類型3. 樓換樓按揭

在銀行審批按揭的時候,如果是樓換樓的按揭,會對信貸紀錄進行調查,看看舊有的物業信貸紀錄是否仍於「環聯信貸紀錄」當中,定義是樓換樓人士的按揭是否用現時持有的物業進行。

按揭申請人類型4. 公務員按揭

現時港公務員視乎不同職級,能申請供樓津貼,可以計入入息之中,因此公務員在申請按揭時,變相能提高每月的收入水平,通過壓力測試時會更加輕鬆,同時也可以提供按揭成數。

按揭申請人類型5. 自僱人士

對於沒有固定收入人士而言,申請按揭主要還會用首次置業或非首次置業來劃分。不過如果職業沒有固定收入,對銀行來說風險較高,因此在批出按揭是較為謹慎,一般不會批出9成的高成數按揭。

比較樓宇按揭類型、按揭成數、按揭年期及按揭利率

1. 居屋按揭

居屋按揭分綠表和白表申請。綠表申請人士最高可申請九成半按揭,而白表申請人士最高只可申請九成按揭。

另外由於居屋有房委會會作為擔保,因此不論綠表還是白表申請人,也不用通過壓力測試,亦不需要申請按揭保險,已可以申請到較高成數的按揭。而要注意居屋按揭只可選擇P按。

至於已經補地價的居屋,可於二手自由市場買賣,其按揭成數跟一般私樓相同。而已過擔保期的二手未補地價居屋,最多只可以借到六成按揭,因此買家需要準備更多的首期資金

延伸閱讀:【居屋按揭2021】一文睇盡綠白表最新按揭成數、年期、利率+轉按加按程序!

延伸閱讀:【居屋白表2021】最新居屋白表入息及資產限額等資格、按揭利率、按揭成數一覽!

2. 二手樓按揭

至於二手樓按揭利率,會市場利率來計算,現時主要銀行一般的的按揭利率為較一手樓發展商提供的貸款利率低。而購買二手樓需要通過壓力測試,準買家需要多加留意。

3. 村屋按揭

村屋樓價較私樓便宜,成為不少人的選擇,不過村屋按揭涉及很多不同的考慮,由於村屋大部份由業主自行興建,質素有機會參差不齊,加上村屋路權、業權等問題影響,銀行對村屋按揭較為保守,一般只可承造最多50%至60%按揭成數。村屋按揭計劃與私樓一樣,有H按 、 P按或定息按揭供款,可供借貸人選擇。

延伸閱讀:【村屋按揭2021】按揭成數、按揭年期!拆解購入村屋5大注意事項

4. 樓花按揭

樓花是指在一手樓落成之前 ,已在發展商購入擁有權,樓宇興建落成之前需要數年,甚至更長的時間,因此發展商為斬獲資金,便想岀樓花的方法。不過由於買家購買樓花未能親眼看到單位,因此需要承擔一定風險。

延伸閱讀: 【呼吸PLAN 2021】呼吸PLAN是什麼?3大注意事項!魔鬼在細節小心變窒息PLAN

5. 公屋按揭

公屋住戶可以透過「租者置其屋」買入自住的公屋單位,由於可獲房委會作擔保,因此在申請按揭時會獲得較多優惠,還款期最長有25年,可以申請到九成半按揭,而且不需要通過壓力測試,利息也跟私樓沒有太大分別。

6. 車位按揭

如果申請車位按揭時,申請人沒有其他按揭物業在身,最高可以申請到五成按揭,反之便會扣減一成,二車位按揭還款額最長為15年。

7. 銀主盤按揭

銀主盤即指原有業主,因欠債或冇力供款等問題,導致被銀行收回的物業。這類物業申請按揭的步驟跟一般樓宇並沒有分別,同樣需要通過壓力測試,但如果銀主盤有僭建、路權不清等問題,有機會影響按揭批核的過程,因此買家需要在申請按揭請多花心思,做足資料蒐集。

8. 工廈按揭

工廈不屬於住宅,因此銀行對於工業大廈的估價偏向保守,非住宅項目現時最高只可以做到四成按揭,而工廈按揭最長年期為20年,不過視乎樓齡,如果樓齡太大,難以做足年期。

9. 加按

加按是樓宇按揭的一種,簡單來說就是業主把銀行正在進行的物業按揭,再進行多一次按揭貸款,從而從套現現金。當物業市場整體上升時,物業的價值也隨之上升,原本只能申請到700萬的貸款額,隨着物業估值上升,便能夠透過加按套現出更多的現金。另外有時即使樓市沒有上升,但如果業主急需現金,也可以透過加按物業套現。

延伸閱讀: 【加按全攻略】想套現現金周轉?必看加按手續及程序、3大注意事項

10. 轉按

在購買物業的時候,大部份買家會選擇銀行進行按揭,隨之進行供款,如果買家將物業的按揭轉移至另一間銀行,這個行為稱之為「轉按」。按揭服務之間競爭激烈,有時銀行會提供不同的現金回贈、低息優惠,業主為賺取優惠,便會考慮轉按。另外,當物業升值,代表物業價值上升,透過轉按,便可以將現金套現,成為更多流動資金。

延伸閱讀: 【轉按】2021年各大銀行最新轉按利率+轉按回贈!轉按4大好處+申請轉按重要注意事項!

申請按揭的步驟

申請按揭的時候有一定步驟,先了解清楚,便可以及早開始準備!

1. 搵按揭中介比較銀行利率

申請按揭當然要選擇最優惠的按揭利率,每間銀行的按揭計劃也有不同,申請人花多眼亂,有時亦未必個個對按揭有深入認識,按揭中介便可以幫手比較各大銀行利率!

延伸閱讀: 【按揭利率】2021年各大銀行最新按揭利率+按揭回贈!準業主必看最筍額外回贈優惠

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延伸閱讀: 【按揭中介必看】點解需要按揭中介?一文睇清:3大好處+著數位!

2. 壓力測試

香港政府為保持樓市穩定,設立壓力測試的按揭門檻機制,確保供款人有一定能力繳付按揭貸款,以及供款與入息的比例不超過六成,即代表申請人每月最多只能以六成薪金供樓。因此大部份按揭申請人,都需要先通過「加三厘假定利率」測試,確保有能力承擔樓宇按揭貸款。

延伸閱讀: 【按揭成數 & 壓力測試】按揭成數最詳盡資料庫! 首置按揭成數及壓力測試點計? 轉按按揭成數又點計?

3. 按揭保險

現時銀行批出的六成以上的「高成數按揭」,不是全部都由銀行支付貸款,在樓價六成以外的資金,會由按揭保險支付,因此如果申請九成按揭,即代表三成是來自按揭保險。

延伸閱讀: 按揭保險懶人包!保費計算教學/申請程序/保費表 

4. 銀行估價

任何按揭申請,都必須先行經過銀行估價,除非是發展商按揭,因此銀行會先對物業進行估價,先決定物業的價值,再去承造按揭。 如有意申請按揭的人士,可以先在網上進行免費估價服務,亦可以致電各銀行查詢最新的物業估價,貨比三家,多問幾間銀行,便可以知道那一間銀行的估是最優惠。

申請按揭的注意事項

在申請按揭的時候,申請人需要留意以下四點,以免自己在申請的過程中臨門撻Q,無法購入心儀物業!

1. 計算自己供款能力

申請按揭最重要計算自己供款能力,以免買完之後無力償還貸款而被銀行收樓!要注意每月供款不可超過入息六成,不然很大機會不能通過壓力測試。另外如果選擇每月供款,只需要把按揭利率的年利息除12,把還款年期乘12,就可以得出「月利率」及「還款總期數」。

2. 了解批核條件

買樓要儲首期資金,而除此之外,購買不同的物業也有不同的批核條件。按金管局指引,現在沒有其他按揭在身,有固定收入,置業為求自住,一般也可批出比較高的按揭成數。

延伸閱讀: 【買樓程序2021】上車必看!最詳盡新盤、二手樓買樓程序分析+注意事項!

3. 提早查閱信貸報告

審批按揭申請時,銀行還會考慮你有否其他按揭或債務在身,還有信貸評級表現等。因此請在申請按揭之前,提早查閱自己的信貸報告,並確保自己有準時償還卡數和其他貸款。對於信貸評級較低人士,銀行有權不接受樓宇貸款申請。

4. 考慮回贈等優惠事項

按揭申請人在比較按揭計劃時,不應只比較利率,銀行所提供的現金回贈亦非常重要,因為高回贈可以助你減少貸款成本!想知道哪一間銀行提供最優惠的回贈?即聯絡28 mortgage,會為你比較各大銀行最新按揭優惠!

有關按揭的相關問題:

1. 如何申請高成數按揭?

想成功申請高成數按揭,通常只限首置人士,即未持有任何香港的物業,同時,申請按揭保險購買物業需要是自住。

2. 置業有什麼支出?

置業除了要準備首期資金,還需要預備按揭保費、印花稅、律師費、經紀佣金、裝修等開支。另外每用也要預留一筆費用來供樓。

3. 甚麼是「抬錢上會」?

如果物業估值不足,或者是按揭額下降,只要籌備額外資金來支付比預期更多的首期金額,這個舉動稱為「抬錢上會」。

4. H 按 與 P 按的分別?

P按指最優惠利率(Prime Rate),H按是銀行同業拆息(HIBOR)。最優惠利率一般跟隨美國利率的走勢而變動,而同業拆息,是香港銀行之間互相借貸時用的息率,會隨着香港銀行體系資金多少,利息隨之上升或下降。

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