【樓宇按揭回贈攻略】物業貸款、成數、年期利率比較＋免壓力測試及按揭保險教學！

樓宇按揭貸款應怎選擇？作為準備上車置業的準業主，相信在申請銀行樓宇按揭貸款時，一定遇到很多問題。例如，銀行樓宇按揭貸款有甚麼種類？甚麼是按揭貸款成數？壓力測試又是甚麼？以上問題，本文將為各位一一解答。

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*以上按揭資料僅供參考，貸款額門檻以銀行最終批核額計算，條款及細則以銀行最終批核為準*

樓宇按揭申請人5大類別

樓宇按揭種類多，而且根據不同身分，均有不同申請要求或限制，當中涉及5大類：

樓宇按揭申請人類型1. 首置按揭貸款

首置按揭貸款是指首置人士所申請的樓宇按揭計劃。於香港，從沒持有任何物業，即首次置業（買樓）之人士均視作首置人士。按現時樓宇政策，首置人士均需進行樓宇按揭壓力測試。幸而，個別銀行在符合以下兩種條件，即可令首次買樓的準業主免卻壓力測試，包括：

• 承造6至9成的物業按揭；
• 每月供款額不超過銀行按揭計劃申請人的每月入息50％。

樓宇按揭申請人類型2. 非首置按揭貸款

非首置人士指已擁有樓宇物業，並再次購買物業單位之人士。非首置人士申請銀行樓宇按揭貸款時，必須通過樓宇按揭壓力測試。以加3厘的「假定利率」計算，按揭申請人的每月供款額，不可多於其每月入息的60％。

樓宇按揭申請人類型3. 樓換樓按揭貸款

在銀行審批樓宇按揭貸款時，倘若申請屬於「樓換樓」按揭類型，銀行便需對貸款申請人進行信貸紀錄調查，以了解貸款申請者舊有物業的信貸紀錄，是否仍存於「環聯信貸紀錄」中。

樓宇按揭申請人類型4. 公務員按揭貸款

香港公務員置業時，可按職級申請供樓津貼，並納入薪金中，變相令每月收入提升，更易通過申請物業按揭貸款時的壓力測試。

樓宇按揭申請人類型5. 自僱人士按揭貸款

至於沒有固定收入的買樓人士，他們向銀行申請樓宇按揭貸款時，還是會以首次置業或非首次置業人士來劃分。不過，因為他們的職業沒有固定收入，對銀行來說風險較高，故處理這類人士的按揭貸款申請時，銀行較為謹慎，申請人亦難獲批出9成的高成數按揭貸款。

比較樓宇按揭類型、按揭成數、按揭年期及按揭利率

1. 居屋按揭

以綠表及白表購買新居屋

若以綠表購買一手居屋，最高可承造9成半的銀行樓宇按揭貸款，最長供款期25年。白表申請人則可承造9成按揭，最長供款期亦為25年。

壓力測試方面，因應政府會作為居屋買家的貸款擔保人，為期30年，故一手居屋準業主均不需進行壓力測試。

另外，以綠表及白表購買新居屋，亦不需購買按揭保險。至於可申請的按揭種類，則為P按。

以綠表及白表購買二手未補地價居屋

若以綠表購買二手沒有補地價居屋，最高可承造9成半銀行樓宇按揭貸款，最長供款期25年。白表申請人則可承造9成按揭，最長供款期亦為25年。

壓力測試方面，情況較為特別！雖然政府會作為居屋買家的貸款擔保人，為期30年，令居屋準業主不需進行壓力測試，但這只適用於樓齡30年以下的居屋及沒有補地價居屋。

倘若買家所購買的二手未補地價居屋樓齡已超過30年，哪在向銀行申請樓宇貸款時，便需進行壓力測試，且最多只可承造6成按揭。

另外，以綠表及白表購買新居屋，亦不需購買按揭保險，至於可申請的按揭種類為P按。

以綠表及白表購買二手已補地價居屋

當二手居屋已補地價，便與私人樓宇市場的二手物業無異，白表或綠表的價錢優惠亦已失效。

在購買二手已補地價居屋並申請銀行樓宇按揭貸款時，買家均需進行壓力測試。同時，當銀行樓宇按揭貸款達6成以上時，亦需購買按揭保險。

息率方案選擇上，買家可選用P按，亦可以選擇H按（Hibor Rate）。以目前來說，因應H按息率較低，大部分按揭貸款申請人均會選擇H按。

2. 二手樓按揭

在購買二手物業時，銀行提供的二手樓按揭貸款利率，均較地產發展商出售一手樓時所提供的利率低。惟需注意，準買家在購入二手樓單位時，須通過壓力測試，才可獲得銀行貸款。

3. 村屋按揭

村屋單位的按揭計劃與私樓一樣，均有H按（Hibor Rate） 、 P按或定息按揭供借貸人選擇。因應村屋或涉及複雜的路權業權問題，加上結構參差，故銀行處理這類鄉村物業按揭貸款申請時，往往取態審慎，準買家多只獲批最高50%至60%的按揭成數。

4. 公屋按揭

公屋住戶可透過「租者置其屋」計劃購入自住公屋單位，因申請人可獲房委會在樓宇按揭貸款上作擔保，故他們申請公屋按揭時，可獲較多優惠，包括：

• 還款期長達25年；
• 按揭可高達9成半；
• 不需通過壓力測試；
• 利息息率跟私樓沒太大分別。

5. 銀主盤按揭

銀主盤指單位原有業主，因欠債或失去供款能力，被銀行收回物業。在購買銀主盤，申請銀主盤按揭貸款時，程序與購買一般樓宇物業相似，同樣需通過壓力測試。

需注意，倘若銀主盤有僭建、路權不清等問題，或會為按揭批核造成不良影響。買家在購買銀主盤，申請相關樓宇按揭時，宜先做好資料搜集，對所購入單位背景有充足了解。

申請業物貸款按揭計劃4個步驟

在向銀行申請業物貸款按揭計劃時，若想「供得更少，慳得更多」，以下4個步驟便需注意。

1. 尋找按揭中介 比較銀行利率

申請按揭，當然要選擇最優惠按揭利率。銀行之間的按揭計劃，各有不同，易令按揭貸款申請人花多眼亂，按揭中介便可協助各位準業主比較各大銀行利率！想知不同銀行按揭計劃有何最新優惠？28 Mortgage 可即時告知大家，而且亦有免費諮詢服務，即使是深夜下班時間，一撥電話，即有真人為大家諮詢，絕對方便工作繁忙的您。

2. 銀行估價

任何物業準買家向銀行申請按揭計劃時，單位均需先經過銀行進行估價。銀行在確定物業市場價值後，才會進一步處理按揭申請。有意申請樓宇按揭計劃的人士，可先於網上使用物業免費估價服務，亦可致電各銀行查詢最新物業估價。

3. 壓力測試

為確保樓市穩定，香港政府設立了「壓力測試」的按揭申請機制，確保業主或準買家有能力償還銀行按揭貸款，及確定供款與入息比例不超過6成（即物業貸款申請人每月最多只能以6成薪金供樓）。因此，大部分物業按揭貸款申請人均需先通過「加2厘假定利率」測試，確保有能力償還樓宇按揭貸款。

4. 按揭保險

現時銀行批出的6成以上「高成數按揭貸款」，並非全由銀行支付。於樓價6成以外的資金，均由按揭保險支付。所以準業主或物業買家在向銀行申請9成物業按揭貸款計劃時，當中有3成貸款額，是來自按揭保險。

申請按揭注意4事項 隨時獲現金回贈

在申請物業按揭貸款時，申請人只需留意4點，即可減輕供樓負擔，兼隨時獲得特別按揭回贈！

1. 計算個人上車供款能力

申請物業按揭計劃，最重要是計算個人供款能力，以免日後無力償還貸款！每月的供款額不應超過入息6成，不然，便很難通過銀行「壓力測試」。另外，倘若選擇每月供款，只需將按揭利率年利息除12，還款年期乘12，即可得出「月利率」及「還款總期數」。

2. 了解業物貸款計劃批核條件

買樓置業除要儲足首期資金，亦需留意在購買不同類型物業時，按揭貸款的批核條件。按金管局指引，物業按揭申請人倘若沒有其他按揭在身，有固定收入，且所購置物業單位將用作自住，一般可獲銀行批出較高物業按揭成數。

3. 買樓前提早查閱信貸報告

銀行審批物業按揭貸款申請時，會考慮申請人有否其他按揭或債務在身及信貸評級表現等因素。故在申請樓宇按揭計劃前，準業主宜先查閱個人信貸報告，確保個人有準時償還卡數及其他貸款。對於信貸評級較低人士，銀行有權不批准其樓宇按揭貸款申請。

4. 選擇樓宇按揭計劃 留意回贈優惠

業物按揭貸款申請人在比較不同銀行按揭計劃時，不應只著眼於利率，銀行所提供的現金回贈亦非常重要，原因是高回贈有助減少貸款成本。

5. 比較不同按揭中介 獲取回贈

不同樓宇按揭貸款中介，均提供不定額業物按揭回贈，與銀行所提供的現金回贈並不一樣。物業按揭申請人直接經銀行申請按揭時，是沒有按揭回贈，惟經過按揭中介申請，才可獲額外按揭回贈。想了解更多按揭回贈資料，即聯絡28 Mortgage，由專人為大家比較各大銀行最新按揭優惠！

物業按揭計劃常見問題：

1. 如何申請住宅單位高成數按揭？

答：能成功申請高成數住宅單位按揭，通常只限於首置人士，即按揭申請人於香港境內沒有任何物業。同時，樓宇貸款申請人所購買的物業，需用於自住。

2. 買樓置業有甚麼支出？

答：買樓置業除需準備首期資金，還要預備按揭保費、印花稅、律師費、經紀佣金、裝修等開支。另外，每月也需預留費用作供樓開支。

3. 甚麼是「抬錢上會」？

答：倘若物業估值不足，或銀行所批出按揭額下降，準業主便需籌集額外資金，以支付「相較於預期」更多的首期金額，即稱為「抬錢上會」。

4. H按與P按有何分別？

答：H按（Hibor Rate）是銀行同業拆息，P按是最優惠利率（Prime Rate）。最優惠利率一般跟隨美國利率走勢變動，銀行同業拆息則是香港銀行之間，互相借貸時所使用的息率，它會隨着香港銀行體系內的資金多少，或升或降。

5. 甚麼是加按？

答：加按是樓宇按揭貸款一種，指業主將「已獲得銀行批出按揭貸款的」單位，再次用來申請物業按揭貸款，獲得更多現金。當樓市向好，物業市值亦趨升。倘若A單位本只能申請到700萬元的按揭貸款額，但只要A單位升值，業主便可透過向銀行加按，套現更多現金。

6. 甚麼是轉按？

答：在購買單位物業時，不少買家會向銀行申請業物按揭貸款計劃，以獲取足夠「上車」資金。倘若購入單位後，業主將物業按揭計劃轉移到另一銀行，便稱為「轉按」。按揭服務市場競爭激烈，銀行間為爭取生意，會提供不同現金回贈或低息優惠予業主。業主為賺取優惠，便會考慮轉按。另外，當物業升值，業主可透過轉按，套現現金，增加流動資金。