2022年12月更新
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【樓宇按揭回贈攻略】物業貸款、成數、年期利率比較+免壓力測試及按揭保險教學!

按揭懶人包

樓宇按揭貸款應怎選擇?作為準備上車置業的準業主,相信在申請銀行樓宇按揭貸款時,一定遇到很多問題。例如,銀行樓宇按揭貸款有甚麼種類?甚麼是按揭貸款成數?壓力測試又是甚麼?以上問題,本文將為各位一一解答。

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匯豐銀行P(5.125%) - 2.40% = 2.725%H+1.3%P(5.125%) - 2.25% = 2.875%高達1.6%2年
恆生銀行P(5.125%) - 2.40% = 2.725%H+1.3%P(5.125%) - 2.25% = 2.875%高達2%2年
中國銀行P(5.125%) - 2.40% = 2.725%H+1.3%P(5.125%) - 2.25% = 2.875%高達1.6%2年
渣打銀行P(5.375%) - 2.5% = 2.875%H+1.3%P(5.375%) - 2.5% = 2.875%高達1.6%2年
花旗銀行P(5.375%) - 2.5% = 2.875%H+1.3%P(5.375%) - 2.5% = 2.875%高達2.3%2年
東亞銀行P(5.375%) - 2.5% = 2.875%H+1.3%P(5.375%) - 2.75% = 2.625%高達2.3%2年
富邦銀行P(5.5%) - 2.625% = 2.875%H+1.3%P(5.5%) - 2.625% = 2.875%高達1.6%沒有提供2年
集友銀行P(5.125%) - 2.25% = 2.875%H+1.3%P(5.125%) - 2.25% = 2.875%高達1.65%3年
ICBC工商銀行P(5.375%) - 2.75% = 2.625%H+1.3%P(5.375%) - 2.75% = 2.625%高達1.8%2年
OCBC華僑永亨銀行P(5.50%) - 2.5% = 3%H+1.3%P(5.50%) - 2.5% = 3%高達1.3%沒有3年

原額轉按 / 轉按+套現 / 轉甩發展商銀行按揭利率計劃

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匯豐銀行P(5.125%) - 2.40% = 2.725%H+1.3%P(5.125%) - 2.25% = 2.875%高達1.6%2年
恆生銀行P(5.125%) - 2.40% = 2.725%H+1.3%P(5.125%) - 2.25% = 2.875%高達1.9%2年
中國銀行P(5.125%) - 2.40% = 2.725%H+1.3%P(5.125%) - 2.25% = 2.875%高達1.6%2年
渣打銀行P(5.375%) - 2.5% = 2.875%H+1.3%P(5.375%) - 2.5% = 2.875%高達1.6%2年
花旗銀行P(5.375%) - 2.5% = 2.875%H+1.3%P(5.375%) - 2.5% = 2.875%高達2.3%2年
富邦銀行P(5.5%) - 2.625% = 2.875%H+1.3%P(5.375%) - 2.625% = 2.875%高達1.6%沒有提供2年
集友銀行P(5.125%) - 2.25% = 2.875%H+1.3%P(5.125%) - 2.25% = 2.875%高達1.65%3年
東亞銀行P(5.375%) - 2.5% = 2.875%H+1.3%P(5.375%) - 2.75% = 2.625%高達2.3%2年
ICBC工商銀行P(5.375%) - 2.75% = 2.625%H+1.3%P(5.375%) - 2.75% = 2.625%高達1.8%2年
OCBC華僑永亨銀行P(5.5%) - 2.5% = 3%H+1.3%P(5.5%) - 2.5% = 3%高達1.3%沒有提供3年

*以上按揭資料僅供參考,貸款額門檻以銀行最終批核額計算,條款及細則以銀行最終批核為準*

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樓宇按揭申請人5大類別

樓宇按揭種類多,而且根據不同身分,均有不同申請要求或限制,當中涉及5大類:

樓宇按揭申請人類型1. 首置按揭貸款

首置按揭貸款是指首置人士所申請的樓宇按揭計劃。於香港,從沒持有任何物業,即首次置業(買樓)之人士均視作首置人士。按現時樓宇政策,首置人士均需進行樓宇按揭壓力測試。幸而,個別銀行在符合以下兩種條件,即可令首次買樓的準業主免卻壓力測試,包括:

  • 承造6至9成的物業按揭;
  • 每月供款額不超過銀行按揭計劃申請人的每月入息50%。

樓宇按揭申請人類型2. 非首置按揭貸款

非首置人士指已擁有樓宇物業,並再次購買物業單位之人士。非首置人士申請銀行樓宇按揭貸款時,必須通過樓宇按揭壓力測試。以加3厘的「假定利率」計算,按揭申請人的每月供款額,不可多於其每月入息的60%。

樓宇按揭申請人類型3. 樓換樓按揭貸款

在銀行審批樓宇按揭貸款時,倘若申請屬於「樓換樓」按揭類型,銀行便需對貸款申請人進行信貸紀錄調查,以了解貸款申請者舊有物業的信貸紀錄,是否仍存於「環聯信貸紀錄」中。

樓宇按揭申請人類型4. 公務員按揭貸款

香港公務員置業時,可按職級申請供樓津貼,並納入薪金中,變相令每月收入提升,更易通過申請物業按揭貸款時的壓力測試。

樓宇按揭申請人類型5. 自僱人士按揭貸款

至於沒有固定收入的買樓人士,他們向銀行申請樓宇按揭貸款時,還是會以首次置業或非首次置業人士來劃分。不過,因為他們的職業沒有固定收入,對銀行來說風險較高,故處理這類人士的按揭貸款申請時,銀行較為謹慎,申請人亦難獲批出9成的高成數按揭貸款

比較樓宇按揭類型、按揭成數、按揭年期及按揭利率

1. 居屋按揭

以綠表及白表購買新居屋

若以綠表購買一手居屋,最高可承造9成半的銀行樓宇按揭貸款,最長供款期25年。白表申請人則可承造9成按揭,最長供款期亦為25年。

壓力測試方面,因應政府會作為居屋買家的貸款擔保人,為期30年,故一手居屋準業主均不需進行壓力測試。

另外,以綠表及白表購買新居屋,亦不需購買按揭保險。至於可申請的按揭種類,則為P按。

以綠表及白表購買二手未補地價居屋

以綠表購買二手沒有補地價居屋,最高可承造9成半銀行樓宇按揭貸款,最長供款期25年。白表申請人則可承造9成按揭,最長供款期亦為25年。

壓力測試方面,情況較為特別!雖然政府會作為居屋買家的貸款擔保人,為期30年,令居屋準業主不需進行壓力測試,但這只適用於樓齡30年以下的居屋及沒有補地價居屋。

倘若買家所購買的二手未補地價居屋樓齡已超過30年,哪在向銀行申請樓宇貸款時,便需進行壓力測試,且最多只可承造6成按揭。

另外,以綠表及白表購買新居屋,亦不需購買按揭保險,至於可申請的按揭種類為P按。

以綠表及白表購買二手已補地價居屋

當二手居屋已補地價,便與私人樓宇市場的二手物業無異,白表或綠表的價錢優惠亦已失效。

在購買二手已補地價居屋並申請銀行樓宇按揭貸款時,買家均需進行壓力測試。同時,當銀行樓宇按揭貸款達6成以上時,亦需購買按揭保險。

息率方案選擇上,買家可選用P按,亦可以選擇H按(Hibor Rate)。以目前來說,因應H按息率較低,大部分按揭貸款申請人均會選擇H按。

2. 二手樓按揭

在購買二手物業時,銀行提供的二手樓按揭貸款利率,均較地產發展商出售一手樓時所提供的利率低。惟需注意,準買家在購入二手樓單位時,須通過壓力測試,才可獲得銀行貸款。

3. 村屋按揭

村屋單位的按揭計劃與私樓一樣,均有H按(Hibor Rate) 、 P按或定息按揭供借貸人選擇。因應村屋或涉及複雜的路權業權問題,加上結構參差,故銀行處理這類鄉村物業按揭貸款申請時,往往取態審慎,準買家多只獲批最高50%至60%的按揭成數。

4. 公屋按揭

公屋住戶可透過「租者置其屋」計劃購入自住公屋單位,因申請人可獲房委會在樓宇按揭貸款上作擔保,故他們申請公屋按揭時,可獲較多優惠,包括:

  • 還款期長達25年;
  • 按揭可高達9成半;
  • 不需通過壓力測試;
  • 利息息率跟私樓沒太大分別。

5. 銀主盤按揭

銀主盤指單位原有業主,因欠債或失去供款能力,被銀行收回物業。在購買銀主盤,申請銀主盤按揭貸款時,程序與購買一般樓宇物業相似,同樣需通過壓力測試。

需注意,倘若銀主盤有僭建、路權不清等問題,或會為按揭批核造成不良影響。買家在購買銀主盤,申請相關樓宇按揭時,宜先做好資料搜集,對所購入單位背景有充足了解。

申請業物貸款按揭計劃4個步驟

在向銀行申請業物貸款按揭計劃時,若想「供得更少,慳得更多」,以下4個步驟便需注意。

1. 尋找按揭中介 比較銀行利率

申請按揭,當然要選擇最優惠按揭利率。銀行之間的按揭計劃,各有不同,易令按揭貸款申請人花多眼亂,按揭中介便可協助各位準業主比較各大銀行利率!想知不同銀行按揭計劃有何最新優惠?28 Mortgage 可即時告知大家,而且亦有免費諮詢服務,即使是深夜下班時間,一撥電話,即有真人為大家諮詢,絕對方便工作繁忙的您。

2. 銀行估價

任何物業準買家向銀行申請按揭計劃時,單位均需先經過銀行進行估價。銀行在確定物業市場價值後,才會進一步處理按揭申請。有意申請樓宇按揭計劃的人士,可先於網上使用物業免費估價服務,亦可致電各銀行查詢最新物業估價。

3. 壓力測試

為確保樓市穩定,香港政府設立了「壓力測試」的按揭申請機制,確保業主或準買家有能力償還銀行按揭貸款,及確定供款與入息比例不超過6成(即物業貸款申請人每月最多只能以6成薪金供樓)。因此,大部分物業按揭貸款申請人均需先通過「加2厘假定利率」測試,確保有能力償還樓宇按揭貸款。

4. 按揭保險

現時銀行批出的6成以上「高成數按揭貸款」,並非全由銀行支付。於樓價6成以外的資金,均由按揭保險支付。所以準業主或物業買家在向銀行申請9成物業按揭貸款計劃時,當中有3成貸款額,是來自按揭保險

申請按揭注意4事項 隨時獲現金回贈

在申請物業按揭貸款時,申請人只需留意4點,即可減輕供樓負擔,兼隨時獲得特別按揭回贈!

1. 計算個人上車供款能力

申請物業按揭計劃,最重要是計算個人供款能力,以免日後無力償還貸款!每月的供款額不應超過入息6成,不然,便很難通過銀行「壓力測試」。另外,倘若選擇每月供款,只需將按揭利率年利息除12,還款年期乘12,即可得出「月利率」及「還款總期數」。

2. 了解業物貸款計劃批核條件

買樓置業除要儲足首期資金,亦需留意在購買不同類型物業時,按揭貸款的批核條件。按金管局指引,物業按揭申請人倘若沒有其他按揭在身,有固定收入,且所購置物業單位將用作自住,一般可獲銀行批出較高物業按揭成數

3. 買樓前提早查閱信貸報告

銀行審批物業按揭貸款申請時,會考慮申請人有否其他按揭或債務在身及信貸評級表現等因素。故在申請樓宇按揭計劃前,準業主宜先查閱個人信貸報告,確保個人有準時償還卡數及其他貸款。對於信貸評級較低人士,銀行有權不批准其樓宇按揭貸款申請。

4. 選擇樓宇按揭計劃 留意回贈優惠

業物按揭貸款申請人在比較不同銀行按揭計劃時,不應只著眼於利率,銀行所提供的現金回贈亦非常重要,原因是高回贈有助減少貸款成本。

5. 比較不同按揭中介 獲取回贈

不同樓宇按揭貸款中介,均提供不定額業物按揭回贈,與銀行所提供的現金回贈並不一樣。物業按揭申請人直接經銀行申請按揭時,是沒有按揭回贈,惟經過按揭中介申請,才可獲額外按揭回贈。想了解更多按揭回贈資料,即聯絡28 Mortgage,由專人為大家比較各大銀行最新按揭優惠

物業按揭計劃常見問題:

1. 如何申請住宅單位高成數按揭?

答:能成功申請高成數住宅單位按揭,通常只限於首置人士,即按揭申請人於香港境內沒有任何物業。同時,樓宇貸款申請人所購買的物業,需用於自住。

2. 買樓置業有甚麼支出?

答:買樓置業除需準備首期資金,還要預備按揭保費、印花稅、律師費、經紀佣金、裝修等開支。另外,每月也需預留費用作供樓開支。

3. 甚麼是「抬錢上會」?

答:倘若物業估值不足,或銀行所批出按揭額下降,準業主便需籌集額外資金,以支付「相較於預期」更多的首期金額,即稱為「抬錢上會」。

4. H按與P按有何分別?

答:H按(Hibor Rate)是銀行同業拆息,P按是最優惠利率(Prime Rate)。最優惠利率一般跟隨美國利率走勢變動,銀行同業拆息則是香港銀行之間,互相借貸時所使用的息率,它會隨着香港銀行體系內的資金多少,或升或降。

5. 甚麼是加按?

答:加按是樓宇按揭貸款一種,指業主將「已獲得銀行批出按揭貸款的」單位,再次用來申請物業按揭貸款,獲得更多現金。當樓市向好,物業市值亦趨升。倘若A單位本只能申請到700萬元的按揭貸款額,但只要A單位升值,業主便可透過向銀行加按,套現更多現金。

6. 甚麼是轉按?

答:在購買單位物業時,不少買家會向銀行申請業物按揭貸款計劃,以獲取足夠「上車」資金。倘若購入單位後,業主將物業按揭計劃轉移到另一銀行,便稱為「轉按」。按揭服務市場競爭激烈,銀行間為爭取生意,會提供不同現金回贈或低息優惠予業主。業主為賺取優惠,便會考慮轉按。另外,當物業升值,業主可透過轉按,套現現金,增加流動資金。

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