自2020年疫情后，全球通貨膨脹持續高漲，美國聯儲局從2021年開始加息熱潮，港元與美元掛鉤因此各個香港銀行也受影響，利率也在上升的趨勢進而影響按揭利率。準業主在打算置業時，一定要了解按揭利率，畢竟每個貸款最少都要供20年，所以馬虎不得。除了按揭利率，不同銀行也有不同的按揭回贈，準業主可以貨比三家，選一個最優惠的按揭計劃開心上車。這邊文章我地28 Mortgage帶您直擊和比較香港銀行最優惠按揭利率與按揭回贈。
內容大綱
什麽是按揭利率？
P按 VS H按
在香港置業申請利率有分P按跟H按。現時除了居屋按揭只能選P按，其他物業類型按揭是可以自由選擇P按或H按。
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28 Mortgage - 比較全港最高現金回贈銀行按揭計劃
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P按 （Prime Rate）是以最優惠利率計算，一般跟隨美國利率而變動，但是否調息，是銀行自行決定。
H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用到的利息率。
以下簡單總結P按與H按之間的關係：
- 當HIBOR下跌至封頂位以下，H按的利率會比P按低
- 當HIBOR上升，H按的利率會跟封頂位即P按利率相同
- 一般上，H按的封頂位是與P按相同，不過最近因美聯儲升息，導致香港銀行也開始調高利率，所以，最近P按利率會比H按封頂位低。
注1：閣下可以參考以下新造按揭的按揭利率的圖表。這個圖表是不斷更新，裏面包含不同銀行的P按、H按、H按封頂位、銀行現金回贈、高息存款戶口及罰息期完整資料。
注2：閣下可以參考以下轉按按揭利率完整圖表。
定息按揭
除了P按跟H按，還有一種銀行也有提供另一個選項 – 定息按揭。定息按揭的主要功能是減低業主面對利率波動的風險。選擇定息按揭的買家在新造按揭的定息期內，鎖定一個不變的利息供款。不過供款期一完結，業主還是需要選定P按還是H按。
銀行按揭回贈
相信大家到每間銀行或是在申請按揭時都看過 「銀行現金回贈」或「銀行按揭回贈」等字眼。由於銀行之間的生意競爭激烈，各個銀行都在爭取多點客人和生意量所以不同的銀行通常都會設計出一些優惠來吸引準業主。銀行按揭回贈就是其中一個。我地28Mortgage除了免費幫助每個顧客提供專業的按揭申請咨詢服務同時當顧客成功上車時也會送額外現金回贈，28 Mortgage 保證全港最高按揭利率！任何有關按揭或是新樓盤相關疑問都歡迎WhatsApp +852 9683 2200我地按揭專員，讓您少走彎路，順利買到心儀的物業。
2022最新銀行按揭利率&按揭回贈
準業主在考慮各銀行按揭計劃時，除了最因為按揭利率，另外最筍現金回贈也不可以錯過！
新造按揭的按揭利率 (2023年01月29日更新)：
| 銀行 | P Plan | H plan | H Plan 封頂位 | 銀行現金回贈 | 高息存款戶口 | 罰息期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 匯豐銀行 | P(5.125%) - 2.40% = 2.725% | H+1.3% | P(5.125%) - 2.25% = 2.875% | 高達1.6% | 有 | 2年 |
| 恆生銀行 | P(5.125%) - 2.40% = 2.725% | H+1.3% | P(5.125%) - 2.25% = 2.875% | 高達2% | 有 | 2年 |
| 中國銀行 | P(5.125%) - 2.40% = 2.725% | H+1.3% | P(5.125%) - 2.25% = 2.875% | 高達1.6% | 有 | 2年 |
| 渣打銀行 | P(5.375%) - 2.5% = 2.875% | H+1.3% | P(5.375%) - 2.5% = 2.875% | 高達1.6% | 有 | 2年 |
| 花旗銀行 | P(5.375%) - 2.5% = 2.875% | H+1.3% | P(5.375%) - 2.5% = 2.875% | 高達2.3% | 有 | 2年 |
| 東亞銀行 | P(5.375%) - 2.5% = 2.875% | H+1.3% | P(5.375%) - 2.75% = 2.625% | 高達2.3% | 有 | 2年 |
| 富邦銀行 | P(5.5%) - 2.625% = 2.875% | H+1.3% | P(5.5%) - 2.625% = 2.875% | 高達1.6% | 沒有提供 | 2年 |
| 集友銀行 | P(5.125%) - 2.25% = 2.875% | H+1.3% | P(5.125%) - 2.25% = 2.875% | 高達1.65% | 有 | 3年 |
| ICBC工商銀行 | P(5.375%) - 2.75% = 2.625% | H+1.3% | P(5.375%) - 2.75% = 2.625% | 高達1.8% | 有 | 2年 |
| OCBC華僑永亨銀行 | P(5.50%) - 2.5% = 3% | H+1.3% | P(5.50%) - 2.5% = 3% | 高達1.3% | 沒有 | 3年 |
轉按按揭利率 (2023年01月29日更新)：
| 銀行 | P Plan | H plan | H Plan 封頂位 | 銀行現金回贈 | 高息存款戶口 | 罰息期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 匯豐銀行 | P(5.125%) - 2.40% = 2.725% | H+1.3% | P(5.125%) - 2.25% = 2.875% | 高達1.6% | 有 | 2年 |
| 恆生銀行 | P(5.125%) - 2.40% = 2.725% | H+1.3% | P(5.125%) - 2.25% = 2.875% | 高達1.9% | 有 | 2年 |
| 中國銀行 | P(5.125%) - 2.40% = 2.725% | H+1.3% | P(5.125%) - 2.25% = 2.875% | 高達1.6% | 有 | 2年 |
| 渣打銀行 | P(5.375%) - 2.5% = 2.875% | H+1.3% | P(5.375%) - 2.5% = 2.875% | 高達1.6% | 有 | 2年 |
| 花旗銀行 | P(5.375%) - 2.5% = 2.875% | H+1.3% | P(5.375%) - 2.5% = 2.875% | 高達2.3% | 有 | 2年 |
| 富邦銀行 | P(5.5%) - 2.625% = 2.875% | H+1.3% | P(5.375%) - 2.625% = 2.875% | 高達1.6% | 沒有提供 | 2年 |
| 集友銀行 | P(5.125%) - 2.25% = 2.875% | H+1.3% | P(5.125%) - 2.25% = 2.875% | 高達1.65% | 有 | 3年 |
| 東亞銀行 | P(5.375%) - 2.5% = 2.875% | H+1.3% | P(5.375%) - 2.75% = 2.625% | 高達2.3% | 有 | 2年 |
| ICBC工商銀行 | P(5.375%) - 2.75% = 2.625% | H+1.3% | P(5.375%) - 2.75% = 2.625% | 高達1.8% | 有 | 2年 |
| OCBC華僑永亨銀行 | P(5.5%) - 2.5% = 3% | H+1.3% | P(5.5%) - 2.5% = 3% | 高達1.3% | 沒有提供 | 3年 |
申請按揭注意事項
1.罰息期
銀行也是打開門做生意的，爲了確保穩定的收入，每個批准的按揭都會有「罰息期」。顧名思義，罰息期是指貸款人不可以在規定的時間内一次過還清貸款或做轉按否則需要繳付手續費、額外費用或被要求退回現金回贈。罰息期一般是兩年，有些銀行則是3年。罰息數目約貸款額的0.5%-3%。
2.高息存款戶口（Mortgage Link Account)
銀行的服務和優惠日新月異。除了按揭利率和按揭回贈，還為貸款人提供高息存款戶(Mortgage Link Account). Mortgage Link是一種高息的活期存款, 銀行特地提供跟貸款計劃相同的利率，讓貸款人作爲供樓利息支出的對沖。Mortgage Link一般上設有存款上限，通常是按揭貸款剩餘本金的5成或最高6成。
3.銀行按揭回贈：過高要扣貸款額
人人都希望現金回贈越高越好，不過金管局有明文規定若銀行按揭現金回贈超過貸款額 1%，貸款人又是借足按揭成數上限，銀行放必須以扣減貸款額的方式提供回贈而不是直接給現金。
打給比方，王生的按揭貸款額上限是 600 萬港元，按揭回贈是1.5%，金額是9萬港元。在這個情況下，這9萬港元的按揭回扣是要從貸款額中扣除。所以王生最後的還款/貸款額 為591萬港元。看好的一面，雖然沒有直接拿到現金，不過供款的本金少了，利息也省下了。
按揭利率&按揭回贈常見問題：
1. 甚麼是P按和H按？
- H 按的計算方式是以銀行同業拆息利率（HIBOR）
- H 按利率上限一般等於 P 按
- 適用於政府房屋意外以外住宅，如1手樓花，私人住宅，村屋和唐樓等
- P 按 的計算方式看最優惠利率（Prime Rate）
- 一般跟隨美國利率而變動，但是否調息，是銀行自行決定
- 多數適用於政府房屋，如公屋，居屋
2. P按/H按可以轉換嗎？
可以！貸款人早在申請按揭時要選好使用P按或者H按，不過一般銀行都允許貸款人在合約期間轉換一次，不會徵收任何費用。
3. 甚麼是Mortgage Link？
一種銀行提供的按揭優惠，高息的活期存款。其利率能夠做到跟貸款計劃相同的利率，作為供樓利息支出的對沖，也可以為貸款人保持流動資金。不過存款設上限，一般是剩餘按揭貸款額的50%，有部分細行更加可以高達60%。
4. 如何增加按揭成功批核的機會？
準業主要注意自身的信貸評級，在申請按揭時，銀行會向環聯信貸TU查詢準業主的信貸評級，如果申請人經常拖欠卡數，又或者曾經欠債，信貸評級都會比較低，銀行甚至有機會拒絕申請按揭，又或者就算批核按揭，利息也會比較高。因此注意自己的財務狀況很重要。
5. 透過28 Mortgage申請按揭有甚麼好處？
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