海外按揭知識

在BNO簽證計劃開放後，吸引了不少港人想在英國置業，於是選擇在海外買樓出租申請按揭，如果不想一筆過cash buy，就要了解一下英國置業按揭攻略。申請英國物業按揭時有什麼手續要做? 買樓流程又是怎樣? 如果經按揭經紀申請按揭有什麼好處? 英國買樓程序 1. 物色樓盤 英國主要有曼城、倫敦、伯明翰3大城市，不少海外地產公司都會舉辦展銷會，各位可以留意這些機會了解物業資料，不過如以一手樓而言，這些展銷會多為樓花，不會有落成日期，只有預期落成日期。現樓也有，不過價錢都會貴些。二手樓方面，可以留意Rightmove、Zoopla這兩大熱門樓盤網站，列明房型、平面圖、價錢等。 2. 預約睇樓 如看中了一手樓樓花，可直接去展銷會看看示範單位，相反如想親身看二手樓或樓花，就要靠video tour、VR、圖片，或請已在當地的物業代理幫忙視察，email或打電話請代理live 睇樓。 3. 付訂金 如果在展銷會上看中了一手樓，準買家要簽署《初步買賣協議》文件，也要先付訂金(約一千至五千鎊不等)。當然，買家可書面授權英國執業律師，或要求來合約翻譯服務，幫忙辦理買賣合約，以免對條款不清不楚。留意的是，二手樓要付1成訂金，如簽好買賣合約後，忽然想終止交易，訂金會被沒收。當雙方交換買賣合約文件，買家就要付該1成訂金，雙方律師認為文件無問題後，買家就要付樓價餘額。 4. 簽正式買賣合約 如果房屋背景無問題，簽署二手樓合約前，買家要了解清楚物業的物品和家具的擁有權，以免引起爭拗。 5. 申請按揭 一手二手樓造按揭前都要找銀行估價，例如HSBC UK、中銀(英國分行)、東亞，都提供海外物業按揭服務。但要考慮的是，它們按揭會因應城市地區而有限制，可能只限大城市。一手樓方面，只要買家擁有預留信（Reservation Form），就可申請按揭，樓花者，多數入伙前半年開始申請。二手樓方面，則是要申請按揭後(須持銷售備忘錄（Memorandum of Sale），代理會協助買家填表申請按揭貸款)，雙方才會簽買賣合約。 6. 簽完買賣合約後就要準備樓價1成至3成來做首期(申請按揭前付)，由發展商的律師樓託管，再根據條款分期交樓價，例如向發展商購買樓花，有些發展商會要求買家簽訂合約半年後，繳付部分樓價，所以看清楚合約列明的時間表。至於二手樓方面，買家要向賣家出offer，例如包不包家電等，都可向賣家提出，傾好價錢就由雙方律師接手處理手續，同時律師會通知買家收樓，要請surveyor評估物業有沒有結構問題、滲水、建築報告(homebuyers report)等。 7. 交樓 一手樓方面，買家會收到通知要驗樓，交樓當日銀行向發展商匯入全部按揭貸款，完成交易後，雙方律師要在14天內繳交買方印花稅。二手樓方面，業主會在簽約後約1個月，還原物業、清雜物，交樓予買家，之後買家按揭貸款額和首期，就由律師轉交業主。 據統計，隨著英國脫歐，單單6個月內，查詢樓盤的海外投資者增加了1成，不少業主購入英國物業投資時，都要提供大部分的家電、衣櫃床架等，與香港租約有少許不同，租期可短至6個月，當中有列明中斷條款，即規定起租到哪一段時間後，要提前多久去終止租約。每位業主做法不同，不似香港多數是一年生約一年死約。不論業主還是租客，都要經過一個叫reference check背景審查的程序，業主可掌握租客職業、收入來源、年齡種族、有沒有不交卡數、犯罪破產等，通常托agent完成，萬一對方未有工作、credit score不足，就會要求預付6個月至1年租金。 申請英國按揭途徑 申請海外英國物業的按揭主要透過本地/外國銀行或按揭經紀 (Broker)，例如一些本地銀行HSBC、中銀、東亞都有提供英國銀行轉介服務。例如匯豐銀行可以由本地轉介到英國分行，物業地區可選英格蘭及蘇格蘭城市，不論自住或出租，申請者的年薪要求是5萬至7萬5英鎊，前者最高批80%，還款期最長30年，後者最高批75%，還款期最長25年。另外如果申請者希望直接在本地申請英國物業按揭，則可以考慮華僑永亨銀行。不過要留意，選擇華僑永亨銀行只可以選擇倫敦 Zone 1 及 Zone 2作投資用途的住宅物業，按揭金額最少要求$200,000英鎊。 經香港銀行幫助申請英國按揭，銀行多會向申請人收取各項雜費，例如東亞銀行，會就申請費(約300鎊)、安排費(約600鎊起)、徵收物業價值的0.1-0.15%作估價費等。也有部分銀行會收電匯費、估價費等。 如果想增加按揭申請的成功率，可找專業可靠、位於本港海外物業按揭配對平台 PropCap。香港唯一同時可向英國置業者提供按揭及轉介服務，提供最合適的按揭組合解決英國自住 (home buy) 及買樓出租(buy-to-let) 按揭。PropCap 運用人工智能、區塊鏈等技術搭建全新金融科技貸款配對平台，配合專業團隊解決客戶面對的按揭繁複程序問題。 合資格申請按揭人士 不論是個人、香港公司僱主、有離岸公司，都可以申請英國按揭，最低要首期是樓價的25%(只適用於新樓)，如果credit score夠高，可能只需付10-15%首期。如果在身處海外的英國公民(British Citizenship，BC)，首期就是樓價2成

不少港人都有在日本買樓，不過網上關於海外人士日本樓按揭資訊不多，難以針對一些並非日本居民的中港台投資者。而早前日圓下跌，究竟在一些熱門買樓地區，例如福崗、大阪、沖繩等有哪些日本按揭上要注意的地方?海外人士買日本樓要進行哪些手續? 買日本樓流程 日本買樓不一定要親身簽約，通常由經國家資格考核的宅建主任負責，協助房地產買賣事宜。主要分7大流程: 1. 網上物色單位或親身睇樓 一些日本房地產網站可以為非日本居民的投資者提供資訊，例如「Best Estate」提供24小時Online服務，也有職員可提供普通話服務，不用擔心語言問題，亦設Zoom睇樓服務 ; 「Japan Property」可以篩選心儀的物業戶型、以JR區域搜尋、樓盤面積、價格等。 2. 委託agent尋找樓盤 除了正式委託代理外，也要請司法書士辦理法律事宜，下一步就可以查詢適合自己的按揭方案。 3. 填寫購入意向表明書 當你已物色到心儀物業，就可以填寫有效一至四星期的購入意向表明書，包括資料如買家的中文姓名、地址、出價，讓賣家去考慮會否接受出價，不同的是，香港業主都會價高者得，不過日本做法不同，是以先到先得方式決定，換言之，即使你出價比較後的買家為低，由於排得較前，所以你是有優先權跟賣家洽談。 4. 檢查大廈的調查報告 在進入下一個買賣程序之前，記得要先檢查大廈的情況，例如有沒有特別事故發生?管理如何? 過去維修情況如何?還要留意修繕金一項，這是由各業主按月支付，用作支付大廈維修的。 5. 支付10%訂金 當雙方取得共識，中介公司會準備買賣契約書、重要事項説明書，後者會細列土地用途限制、房屋耐震基準、設備等資料。買家要準備10%訂金作為手付金，通常經agent匯去賣家到。 6. 親身簽約或授權代簽 海外人士就要準備雕刻圖章、授權委任書、身份證及護照副本、住址證明、圖章宣誓文件等。在疫情下或時間問題，難以親身代簽，其實也可簽署委任書授權代簽，最好在簽前，向宅建主任查詢清楚業權、單位是否處於海嘯、地積水等危險區域這一切細節，才正式成交。 7. 交屋取匙 當賣家已收妥尾數，買家就可以收匙做業主，而司法書士都會辦理產權資料登記手續，取得不動產権利証明書，新業主都會隨後收到重要事項説明書及契約。 想了解更多海外人士買日本樓按揭資訊?記得搵PropCap讓專業團隊為你解答，安心做業主! 日本買樓收租注意事項 日本買樓收租是不少海外人士選擇，近年日本熱門區域例如東京、大阪的租金收益率約4至6%之間。假如你想在福崗買樓收租，記得要將租金收入稅計算在成本之內，稅率為 20.42%。通常業主都會委託租務管理公司，辦妥一條龍服務，例如處理租約、收租、租客入伙搬遷、維修等，扣完必要開支，才會將餘下金額存入業主戶口。 日本海外按揭選擇 因應不同國籍身分，都會有不同的按揭金融機構接受海外人士日本物業按揭: 1. 以個人身份投資 如果你的國籍是中國、澳門、台灣、香港，都可選擇海外金融機構PropCap，而Orix(Asia)就只適用於持有香港國籍人士。 2. 以公司身份投資 不論是日本法人還是香港法人，PropCap都可接受海外國籍投資者做物業按揭。 PropCap不受日本銀行法律規管，相對上處理審查條件會寬點，更會利用金融科技，突破國籍、個人或法人身份、身處地的限制，而向申請人提供房產資金安排。 日本樓的按揭資產審查上，多數都會睇埋資產以計算供款能力，但日本中銀會只計薪金，同樣道理，一般自僱人士、非固定收入人士、投資收入比較高的人士都可以經Orix (Asia)及PropCap申請，PropCap可以4星期內就可完成審批，由於日本各銀行審批標準不一，想令買日本樓按揭過程順利點，可以找PropCap跟進你的個案。 日本房產按揭貸款計劃 PropCap提供日本房產按揭貸款計劃(Japan Property Mortgage Plan)，針對海外買家對日本樓按揭需求，減低因為日本按揭要求及程序複雜帶來的影響，讓已持有的日本樓的業主可以現樓現金套現 (Refinance)，亦設新樓貸款。 此產品主要協助客戶進行日本房產貸款，客戶需準備有效身分證或護照、最近3個月銀行月結單、工作證明、新買物業協議、住址證明、如適用就要交埋現時轉按文件。 只要你的心儀日本樓類型是新樓、二手物業、民宿、商舖、辦公樓，不論是做物業按揭或現樓現金套現，PropCap都可受理東京、大阪、福岡、名古屋等城市房產，而貸款由房產價格1000萬日圓起，視具體情況可以再作商討，並可受理樓齡超過三十年的房產。 PropCap的日本房產按揭貸款計劃(Japan Property Mortgage

在BNO簽證計劃開放後，吸引了不少港人想在英國置業，於是選擇在海外買樓出租申請按揭，如果不想一筆過cash buy，就要了解一下英國置業按揭攻略。申請英國物業按揭時有什麼手續要做? 買樓流程又是怎樣? 如果經按揭經紀申請按揭有什麼好處? 英國買樓程序 1. 物色樓盤 英國主要有曼城、倫敦、伯明翰3大城市，不少海外地產公司都會舉辦展銷會，各位可以留意這些機會了解物業資料，不過如以一手樓而言，這些展銷會多為樓花，不會有落成日期，只有預期落成日期。現樓也有，不過價錢都會貴些。二手樓方面，可以留意Rightmove、Zoopla這兩大熱門樓盤網站，列明房型、平面圖、價錢等。 2. 預約睇樓 如看中了一手樓樓花，可直接去展銷會看看示範單位，相反如想親身看二手樓或樓花，就要靠video tour、VR、圖片，或請已在當地的物業代理幫忙視察，email或打電話請代理live 睇樓。 3. 付訂金 如果在展銷會上看中了一手樓，準買家要簽署《初步買賣協議》文件，也要先付訂金(約一千至五千鎊不等)。當然，買家可書面授權英國執業律師，或要求來合約翻譯服務，幫忙辦理買賣合約，以免對條款不清不楚。留意的是，二手樓要付1成訂金，如簽好買賣合約後，忽然想終止交易，訂金會被沒收。當雙方交換買賣合約文件，買家就要付該1成訂金，雙方律師認為文件無問題後，買家就要付樓價餘額。 4. 簽正式買賣合約 如果房屋背景無問題，簽署二手樓合約前，買家要了解清楚物業的物品和家具的擁有權，以免引起爭拗。 5. 申請按揭 一手二手樓造按揭前都要找銀行估價，例如HSBC UK、中銀(英國分行)、東亞，都提供海外物業按揭服務。但要考慮的是，它們按揭會因應城市地區而有限制，可能只限大城市。一手樓方面，只要買家擁有預留信（Reservation Form），就可申請按揭，樓花者，多數入伙前半年開始申請。二手樓方面，則是要申請按揭後(須持銷售備忘錄（Memorandum of Sale），代理會協助買家填表申請按揭貸款)，雙方才會簽買賣合約。 6. 簽完買賣合約後就要準備樓價1成至3成來做首期(申請按揭前付)，由發展商的律師樓託管，再根據條款分期交樓價，例如向發展商購買樓花，有些發展商會要求買家簽訂合約半年後，繳付部分樓價，所以看清楚合約列明的時間表。至於二手樓方面，買家要向賣家出offer，例如包不包家電等，都可向賣家提出，傾好價錢就由雙方律師接手處理手續，同時律師會通知買家收樓，要請surveyor評估物業有沒有結構問題、滲水、建築報告(homebuyers report)等。 7. 交樓 一手樓方面，買家會收到通知要驗樓，交樓當日銀行向發展商匯入全部按揭貸款，完成交易後，雙方律師要在14天內繳交買方印花稅。二手樓方面，業主會在簽約後約1個月，還原物業、清雜物，交樓予買家，之後買家按揭貸款額和首期，就由律師轉交業主。 據統計，隨著英國脫歐，單單6個月內，查詢樓盤的海外投資者增加了1成，不少業主購入英國物業投資時，都要提供大部分的家電、衣櫃床架等，與香港租約有少許不同，租期可短至6個月，當中有列明中斷條款，即規定起租到哪一段時間後，要提前多久去終止租約。每位業主做法不同，不似香港多數是一年生約一年死約。不論業主還是租客，都要經過一個叫reference check背景審查的程序，業主可掌握租客職業、收入來源、年齡種族、有沒有不交卡數、犯罪破產等，通常托agent完成，萬一對方未有工作、credit score不足，就會要求預付6個月至1年租金。 申請英國按揭途徑 申請海外英國物業的按揭主要透過本地/外國銀行或按揭經紀 (Broker)，例如一些本地銀行HSBC、中銀、東亞都有提供英國銀行轉介服務。例如匯豐銀行可以由本地轉介到英國分行，物業地區可選英格蘭及蘇格蘭城市，不論自住或出租，申請者的年薪要求是5萬至7萬5英鎊，前者最高批80%，還款期最長30年，後者最高批75%，還款期最長25年。另外如果申請者希望直接在本地申請英國物業按揭，則可以考慮華僑永亨銀行。不過要留意，選擇華僑永亨銀行只可以選擇倫敦 Zone 1 及 Zone 2作投資用途的住宅物業，按揭金額最少要求$200,000英鎊。 經香港銀行幫助申請英國按揭，銀行多會向申請人收取各項雜費，例如東亞銀行，會就申請費(約300鎊)、安排費(約600鎊起)、徵收物業價值的0.1-0.15%作估價費等。也有部分銀行會收電匯費、估價費等。 如果想增加按揭申請的成功率，可找專業可靠、位於本港海外物業按揭配對平台 PropCap。香港唯一同時可向英國置業者提供按揭及轉介服務，提供最合適的按揭組合解決英國自住 (home buy) 及買樓出租(buy-to-let) 按揭。PropCap 運用人工智能、區塊鏈等技術搭建全新金融科技貸款配對平台，配合專業團隊解決客戶面對的按揭繁複程序問題。 合資格申請按揭人士 不論是個人、香港公司僱主、有離岸公司，都可以申請英國按揭，最低要首期是樓價的25%(只適用於新樓)，如果credit score夠高，可能只需付10-15%首期。如果在身處海外的英國公民(British Citizenship，BC)，首期就是樓價2成

由於英國物業入場門檻較低，所以一直是都有吸引不少外國投資者，而符合伊斯蘭教義的中東等地更是其中一部分。由於教義原因，所以伊斯蘭教徒不能申請一般借貸形式的普通按揭。其中本地伊斯蘭銀行例如Gatehouse Bank、Al Rayan Bank、Bank of London and the Middle East便會提供伊斯蘭物業按揭的服務。 英國伊斯蘭物業按揭是什麼? 對於穆斯林而言，他們需要符合伊斯蘭教法的金融形式，以取代傳統的按揭方案。這種按揭方式有時被稱為Home Purchase Plan (HPPs)，與一般按揭定義不同，實際上是個人與銀行或貸款機構之間的商業合作關係。本身伊斯蘭教的教義之一就是信徒被禁止不勞而獲，例如單憑金錢去賺利息、涉及借款去支付利息等，所以傳統西方的物業按揭未必合符其教義。他們在信仰的教義下，只有在共同分擔風險和收益共享的基礎上，才可創造財富。 所謂的伊斯蘭物業按揭其實不是真是一種按揭。而是銀行會代表買家購買物業，買家同意在指定期限內每月向借貸機構交付租金和本金，期限結束時，該物業的合法擁有權就會轉移到買家身上。 英國伊斯蘭物業按揭的類型 英國提供三種類型的伊斯蘭物業按揭: 1. Diminishing Musharaka (partnership) 2. Ijara (leasing) 3. Murabaha (profit)   1. Diminishing Musharaka (partnership) 這是較常見的伊斯蘭物業按揭形式，也是最接近Home Purchase Plan (HPPs)的運作概念。這種是由買家與共同購買銀行之間的協議，各自都擁有物業財產的一部分，買家一開始存入其佔有的份額，其他份額則屬銀行。 買家要在指定期限內(通常是25年)每月支付租金和本金，逐步向貸款方買回其 剩餘的股份，以完全擁有物業。 舉個例，如以20萬英鎊購入物業，並支付4萬英鎊做首期，以此方案支付餘下16萬英鎊，即買家一開始所佔的份額為2成，而銀行或貸款機構則為8成。當買家每月還款金額愈來愈多，所佔物業的比例也隨之增加，而貸款方的份額則遞減。 2. Ijara (leasing) 這個方案則是反映lease to own的原則(即租單位一段時間後，租客有權買下單位)，如果找到心儀單位，可與賣家商議價格，銀行就會成為買家代表購入單位，有合法業權。買家向貸款方支付1至2成首期，直至全數餘額償還前都不變，而每月還款包括本金和租金。而租金在整個協議期限內保持不變。當期限 結束，而本金已完全歸還時，就可獲得全份合法業權。 3. Murabaha (profit) 這多數常見於購入商用物業，貸款方代表買家購入該物業，並可以更高價格將物業出售給買家。例如你心儀一個50萬英鎊物業，用此方案購入，貸款方就會代表買家以此價格購入物業，再以延期付款的方式，以60萬英鎊的價格將其出售給自己。買家可在指定期限內還欠款，不同的是，這物業由一開始就成為買家的合法財產。 根據伊斯蘭教條，貸款方獲得的利潤是可被接受的，因為這性質是屬於公平貿易，而不是用金錢來再賺取錢。 如何獲得伊斯蘭物業按揭？ 目前提供伊斯蘭物業按揭機構主要有4個，一些例如Stride Up

EPC能源性能證書有聽過嗎？各國近年都致力減排，而英國亦訂立實現2030年的減碳目標。在英國不論是出售還是出租樓宇都要有EPC能源性能證書，可讓人了解物業的能源效率，究竟具體評級指標是什麼? 如何可查閱能源標籤級別? 什麼是EPC能源性能證書? 能源性能證書全名是Energy Performance Certificate (EPC)，早於2017年政府都要求在出售或出租的物業都要附上這份EPC能源性能證書，用以評估物業的隔熱效能、建議如何改善、玻璃隔熱效能等，亦會反映改善能源後在暖氣、照明等的估算，一些買家、租客都可以預算到這間物業的能源費用開支。 EPC是由評估小組或者當地能源評估員進行審查，訂下各物業的能源標籤級別，這是取決每平方米的能源使用量、二氧化碳排放水準(以噸/年為單位)，這個能源標籤級別由最高效率的A級，至到最低效率的G級。而證書的有效期為10年，換言之，一超期限，如果是你業主，就要是出售或出租物業前都要再取得新證書，把握這10年時間改善全屋燈具、用電效能，才有望提升評級。目前如有達至C級以上的房屋為數少，但已經算不錯的了，通常樓齡小點的物業都有較高的級別，而歷史悠久的屋子就是D級以下，目前大部分房屋EPC都是D級，如果想找EPC評估人員，可到官網: https://www.epcregister.com/searchAssessor.html EPC評級會對什麼人有影響？ 如果你是買家，Energy Performance Certificate的能源標籤級別就是可討價還價的工具之一 ; 作為賣家，為符合政府規定，都要找評估人員檢驗，因為買家是有權向地產 agent 代理取得這份證書的。作為想出租的業主，必定要在放租前取得EPC能源性能證書，證明到是能源標籤級別E級以上才可合資格放租。租客亦可以此作為考慮因素，節省電煤雜費。當業主向英國銀行或財務機構申請按揭時，EPC能源性能證書則變成必須的申請文件。 EPC評級對投資者申請BTL(Buy to Let)按揭有什麼影響？ 在2008年時，政府規定取得G級的能源標籤級別就不能出租房屋，去到2020年，更將E級訂為出租/出售的最低要求，隨著全球減排趨勢，有機會將來會提高評級要求。各位投資者都要留意，英國亦已提倡green building的概念，類似本港的綠色按揭，如果EPC級別達至較高等級，可提供更多按揭優惠、例如延長定息按揭年期、按揭成數、享更優惠利率等等，相反，如果EPC評級太低，有機會不獲批按揭。 為達至減碳目標，2025年起出租的房屋EPC等級須達C級或以上，政府將分階段實施，首階段範圍涵蓋由2025年起的租約，隨後擴至2028年的所有租約，以上適用於租期為期6個月至99年的住宅及私人物業。如果想投資英國物業，最好選擇EPC評級較高的物業，以免英國政府再提高出租物業或按揭的EPC評級要求會衍生額外的修葺費用。 誰需要EPC能源性能證書? 如果你是買家，EPC的能源標籤級別就是可討價還價的工具之一 ; 作為賣家，為符合政府規定，都要找評估人員檢驗，因為買家是有權向地產agent取得這份證書的。作為想出租的業主，必定要在放租前取得EPC能源性能證書，證明到是能源標籤級別E級以上才可合資格放租。租客亦可以此作為考慮因素，節省電煤雜費。 是否所有建築物都要領取EPC能源性能證書? 當然不是，例如一些宗教場所、少於2年的臨時建築物、建築面積小於50平方米的獨立建築物、不消耗大量能源的工業場所，車房和非住宅用途的農業建築物、將要清拆的建築物、每年租用少於4個月或只用作度假性質的住所、列作受保護的建築物，而該建築物使用能源量必須很低，不影響自然環境。 能源標籤級別是分哪些項目來評分? 全份報告都會反映到在窗戶、屋頂、地板、牆身、暖氣、熱水、照明方面的星級評分，如果大部分項目都是得1至2粒星，就宜另作選擇了，否則將來在能源費用、提高評級方面就有要花一筆開支了，嚴寒時更未能為屋子保暖。 如何可申請、查閱EPC證書? 不論是租客、買家，除了向業主取得這證書外，也可到www.epcregister.com輸入物業的postcode(郵遞編碼)查閱。而在各大地產網例如Rightmove，都可以看到有關評級。如果想找EPC評估人員，可到官網: https://www.epcregister.com/searchAssessor.html 28Mortgage伙拍Propcap Technologies提供新的英國按揭選擇給我們的客戶，只要經28Mortgage申請Propcap的按揭貸款，更加會有額外現金回贈提供。 Propcap Technologies ​是目前亞洲唯一專營海外房產融資的金融科技平台。總部位於香港，目前專營英國，日本海外房產按揭及貸款。公司擁有香港放債人牌照，致力於利用金融科技打破銀行壟斷房貸市場 。申請全程由香港團隊協助，于香港完成。 如果想收到更多海外房產按揭資訊，可以經此連結訂閱, 或直接致電/ WhatsApp +85255187806 查詢!

不少港人都會想在英國置業，看中樓價比香港平一點、地方寬敞等賣點，在香港和英國買樓的按揭條款有不少相異之處，不過英國樓宇買賣不如香港般容易，確實要做足功課，注意按揭申請條件等等。下文講解英國買樓按揭、壓力測試、按揭成數和利率等必知資訊。 哪類人士合資格申請按揭? 不論是個人、香港公司僱主、有離岸公司，都可以申請英國按揭，最低要首期是樓價的25%(只適用於新樓)，如果credit score夠高，可能只需付10-15%首期。如果在身處海外的英國公民(British Citizenship，BC)，首期就是樓價2成 ; 最高貸款額是年收入的3.5至4.5倍。如持有有效的身分證明文件，例如BC護照證明、Visa證明 (持LOTR人士除外)、地址證明、3個月銀行月結單(最好再準備多幾個月的月結單證明)、首期現金銀行紀錄證明(英國銀行為防洗黑錢，程序都會比較嚴謹，故要多加注意資金的來往紀錄，並提供到合理解釋)，都可以申請英國按揭。那如何證明你的收入，以便申請按揭呢? 首先你要有英國工作證明，例如3至6個月的糧單、當地僱主聲明書(列明申請英國按揭者的收入)。 申請英國按揭的銀行費用 當然，各銀行做法不一，如果未有那麼快出發，想及早買定英國物業自住，可以經本地HSBC銀行、中銀、東亞，做定英國按揭。 例如匯豐銀行，可選英格蘭及蘇格蘭城市的物業，不論自住或出租，申請者的年薪要求是5萬至7萬5英鎊，前者最高批75%，後者最高批75%，還款期最長25年。又以東亞銀行為例，可選倫敦、伯明翰、曼徹斯特城市的物業，但只限出租物業，不過申請者的年薪要求則要視個別情況而定，出租最高批75%， 還款期最長20年。 如果買英國物業的一手樓，當買家在展銷會付了訂金後，就會收到預留信(Reservation form)，這份文件有助向銀行申請按揭。如是樓花，則入伙後半年申請。二手物業的話，買家會先獲批按揭，才會付訂金和交換買賣合約。當出完offer，成功議價，就會簽銷售備忘(memorandum of sales)，用大約4個月時間向銀行申請按揭。 經香港銀行幫助申請英國按揭，銀行多會向申請人收取各項雜費，例如東亞銀行，會就申請費(約300鎊)、安排費(約600鎊起)、徵收物業價值的0.1-0.15%作估價費等。也有部分銀行會收電匯費、估價費等。 英國按揭利率是多少? 按揭利率會因應樓宇種類、各銀行的做法而有異，所以難以定論哪個地方的利率較低，作為買家宜瀏覽本地銀行英國按揭最新利率。不過，不論是在海外還是UK申請按揭，都是以英鎊結算，大部分UK銀行會以Bank’s Base Rate 加上指定利率計，現時為Base rate 0.1% ，指定利率為3.5%，有點似本地H按。另外還有實際利率(俗稱APRC)，約2.5%至4%，這是因應申請人的信貸紀錄、收入及按揭成數而定。 按揭利率分幾種，第一是定息按揭(Fix Rate Mortgage)，利率首2至3年都是已固定，不用擔心首幾年的利率變化衍生之風險，申請人可以屆時再選新的定息按揭計劃或浮息按揭。 第二是浮息按揭(Tracker Mortgage)，這是跟市場變動的，剛才提到定息利率過後，其浮息多會比市場的浮息利率高，所以Tracker Mortgage比較適用現時低息環境，兩者的實際利率(APRC)，介乎3%-4%的水平。 第三是還息不還本(Endowment Mortgage)，即每月只還利息，如果買家想保持一定的現金流，不想增加還款壓力，這是頗吸引的，但銀行為了風險管理，會需要客人另外購買人壽保險，以確保還款是連保費及利息還予銀行。 Help to Buy 置業貸款計劃 不少英國年輕人都會因工資問題難以負擔樓價，故在2013年起，政府推出Help To Buy計劃，延長至2023年，只要你是英國公民，有效Visa文件並合法居留，有穩定收入的話，首置(指全球性而言)買家只須付5%首期，而政府會在已獲按揭外，再提供15%至40%的貸款(Equity Loan)，頭5年不用還息，惟要支付每月1鎊管理費，由於銀行的按揭成數低了，即審批、供樓負擔上都會容易點。第6年開始仍要付這項管理費，另要付政府每月1.75%的利息。這計劃的樓價上限是60萬英鎊。 英國買樓按揭按揭成數、供款年期 英國按揭的還款年期大多為5至30年，利率約3.5%，而這是以退休年齡減供款年齡的。假設60歲為退休年齡，減去供款年齡30歲，則最高可還款年期為30年，最低貸款額為15萬鎊至25萬鎊不等。如果是海外人士，本身不是BC，只可以用Buy to Let方式(即買完物業後放租)申請按揭，但如果將來要改回自住用途，就要再交入息文件重新造按揭。有些銀行會批75%按揭，但條件是租金或擬租金(由估價行負責評定)要超過每月供款125%。所以如果想在申請按揭時做好預算，就大可以在網上找找心水單位的出租記錄，大概可計到大不大機會可批75%。以上的按揭利率和自住差不多，大約是2至3%，不過年薪要求都高，例如有銀行要求申請人年薪達5萬英鎊，又不設擔保人，如果夫婦一同購入物業，入息相加不夠6萬鎊，那物業就要註冊2人姓名。 想了解更多英國物業按揭計算方法，可瀏覽: https://www.moneysavingexpert.com/mortgages/mortgage-rate-calculator/ 海外人士可向英國銀行申請按揭預批，只要申請按揭成功，就會收「Approval In Principle」（AIP）信件，得到預先貸款批核。 除了上文提到買賣時要付訂金外，銀行或會要求申請人要先存入等同6個月的供款資金到戶口的保證金，存放1年，如你還款準時，期後可申請取回款項。 英國按揭壓力測試 剛才提到年薪的要求，例如東亞銀行，申請人的年薪要達至72000英鎊才可接受申請 ;

不少港人到英國移民都會計劃買樓，甚至想投資英國物業希望可以收租賺取被動收入，不過英國稅務繁複，究竟英國物業稅有哪幾種? 買樓首期又要多少?今次為你講解英國買樓程序、首期開支、找英國二手物業代理又有什麼要注意? 英國買樓程序 買一手還是二手樓，都要先了解基本的買樓程序，以免招致損失: 1. 物色樓盤 英國主要有曼城、倫敦、伯明翰3大城市，不少海外地產公司都會舉辦展銷會，各位可以留意這些機會了解物業資料，不過如以一手樓而言，這些展銷會多為樓花，不會有落成日期，只有預期落成日期。現樓也有，不過價錢都會貴些。二手樓方面，可以留意Rightmove、Zoopla這兩大熱門樓盤網站，列明房型、平面圖、價錢等。 2. 預約睇樓 如看中了一手樓樓花，可直接去展銷會看看示範單位，相反如想親身看二手樓或樓花，就要靠video tour、VR、圖片，或請已在當地的物業代理幫忙視察，email或打電話請代理live 睇樓。 3. 付訂金 如果在展銷會上看中了一手樓，準買家要簽署《初步買賣協議》文件，也要先付訂金(約一千至五千鎊不等)。當然，買家可書面授權英國執業律師，或要求來合約翻譯服務，幫忙辦理買賣合約，以免對條款不清不楚。留意的是，二手樓要付1成訂金，如簽好買賣合約後，忽然想終止交易，訂金會被沒收。當雙方交換買賣合約文件，買家就要付該1成訂金，雙方律師認為文件無問題後，買家就要付樓價餘額。 4. 簽正式買賣合約 如果房屋背景無問題，簽署二手樓合約前，買家要了解清楚物業的物品和家具的擁有權，以免引起爭拗。 5. 申請按揭 一手二手樓造按揭前都要找銀行估價，例如HSBC UK、中銀(英國分行)、東亞，都提供海外物業按揭服務。但要考慮的是，它們按揭會因應城市地區而有限制，可能只限大城市。一手樓方面，只要買家擁有預留信（Reservation Form），就可申請按揭，樓花者，多數入伙前半年開始申請。二手樓方面，則是要申請按揭後(須持銷售備忘錄（Memorandum of Sale），代理會協助買家填表申請按揭貸款)，雙方才會簽買賣合約。 6. 簽臨時買賣合約 簽完買賣合約後就要準備樓價1成至3成來做首期(申請按揭前付)，由發展商的律師樓託管，再根據條款分期交樓價，例如向發展商購買樓花，有些發展商會要求買家簽訂合約半年後，繳付部分樓價，所以看清楚合約列明的時間表。至於二手樓方面，買家要向賣家出offer，例如包不包家電等，都可向賣家提出，傾好價錢就由雙方律師接手處理手續，同時律師會通知買家收樓，要請surveyor評估物業有沒有結構問題、滲水、建築報告(homebuyers report)等。 7. 交樓 一手樓方面，買家會收到通知要驗樓，交樓當日銀行向發展商匯入全部按揭貸款，完成交易後，雙方律師要在14天內繳交買方印花稅。二手樓方面，業主會在簽約後約1個月，還原物業、清雜物，交樓予買家，之後買家按揭貸款額和首期，就由律師轉交業主。 英國買樓首期 在海外買樓，物色完心水單位後就要預算好首期，這要視按揭成數而定，銀行大多承造最多七成按揭，故宜預留3成資金作首期。除了本身樓價的首期之外，也要留意以下英國物業稅，計算在買樓首期，那就有更好的準備了。 1.印花稅 本身如買125,000英鎊以下的物業，可豁免印花稅 ; 在此以上的稅率就由2%起計算，最高為12%。首置與有第2層物業以上的稅率有別。留意首置定義是全球均不持物業而論，在香港本身已有物業，那購入英國物業就要交非首置稅率。早前政府推出寬限措施，在2021年6月30日前都可以豁免首次置業人士500,000英鎊以下的印花稅，下圖對比原有稅率和豁免後的稅率分別。 樓價(英鎊) 原有稅率 豁免後的稅率 £125,000以下 (首置: 0 %) VS (第二層以上物業: 3%) (首置: 0 %) VS (第二層以上物業: 3%) £125,000-250,000以下