2022年01月更新
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【居屋按揭】綠表白表居屋按揭成數多少?

居屋按揭

香港樓價高企,抽中居屋是件非常幸運的事。不過,抽中只是第一步,被抽中的幸運兒們,除了要花時間和心思去選選心儀單位,更要瞭解的是居屋按揭。居屋按揭從文件準備、按揭成數上限、最長供款年期、息率、壓力測試、擔保期、未來加按和轉按等方面跟私樓按揭都有所出入,所以準買家可以參考我地 28Mortgage為閣下準備最齊全居屋按揭知識懶人包。

什麽是居屋?

居屋全名為居者有其屋計劃(Home Ownership Scheme),是香港的資助出售公共房屋計劃居屋計劃原意是為資金不足以購入私人屋苑的市民,提供另一個居住的選擇。另外也可以用較優惠的價錢,鼓勵收入相對較高的公屋租戶騰岀單位,加快公屋住戶的流動性。

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居屋的買家類型

對於抽居屋的新手來說,首先要了解的當然是綠表和白表的分別:

1.綠表買家

符合綠表資格的人士包括:

  • 房委會轄下公屋住戶
  • 房協轄下出租屋邨的住戶
  • 持有房屋署/市區重建局發出有效《綠表資格證明書-祇適用於出售居者有其屋計劃單位》的人士
  • 持有由房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理
  • 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者

2. 白表買家

符合白表資格的人士包括:

  • 私營房屋的住戶
  • 房委會轄下公屋、房協出租屋邨或任何資助房屋計劃單位住戶的家庭成員
  • 透過租置計劃與房委會簽訂轉讓契據日期起計10年內的單位業主及其認可家庭成員(不須受入息、資產及住宅物業擁有權限制,但必須以家庭整體形式申請)

香港居屋種類

1.一手居屋

一手居屋是指新落成的居屋屋苑或可理解成現時市場可供發售的居屋。不論您是綠表買家或白表買家,房委會在初次發售時都會提供一定的折扣額。物業價格一定比一般私樓價格便宜。

2.居屋第二市場:綠表/白居二

一般情況下,買家成功購入一手居屋或綠置居一定的年期后(通過禁售期後)可以把物業在「第二市場」中以免補價方式放售。這是因爲一開始業主在買入一手居屋是獲得了折扣額,物業價格是相對便宜的。政府容許買家在不需補地價(補回當初提供折扣)下轉售。

房委會于2013年及2015年推出臨時計劃,把居屋第二市場擴展至白表買家。如果白表人士成功獲得白居二的名額,同樣可以獲得綠表資格選購單位。這項計劃為「白表居屋第二市場計劃」(白居二)。

3.自由市場/公開市場

一手居屋或綠置居的業主也可以在通過禁售期後選擇補地價後出售,買賣的性質與私樓無異,買家毋須局限為綠表或白居二買家而是開發給市場上所有有能力購買的人士

居屋計劃物業種類

1.居屋

香港房屋委員會(簡稱:房委會)興建房屋;房委會是香港政府法定組織而居屋是政府房屋的常設政策。房委會根據政府所制定計劃進行興建然後以低於市值的價格,扣除地價後售給市民。

2.房協樓

香港房屋協會(簡稱:房協)是一個獨立非政府及非牟利機構。房協的責任是協助政府興建部分公營房屋。政府會不定期批地予房協興建居屋,不過就並非如房委會一樣用成本價,房協須就取得之地皮繳納指定地價,一般上是低於市價的。

還有一種很常會聽到的「白居二」,全稱為白表居屋第二市場計劃。2013及2015年政府把居屋二手市場擴展至白表買家,自此之後,政府每年都會提供特定的白居二配額供合資格人士申請。主要目的是提供市民多一個置業選擇,可以擁有屬於自己的物業。 當獲得政府認可的白居二表格後,置業人士可免補地價購買二手居屋。可說是白表、綠表以外的第三類合資格購買居屋人士。但需注意,白居二資格是有一年時間為購買期限。

居屋按揭申請

居屋是政府的一種資助房屋,為那些未能購買到私樓的人士助力,除了在售價上提供折扣優惠外,在按揭方面亦為居屋買家提供優惠條件。在房委會擔保下,居屋買家申請按揭時,所獲得的條件會較申請私樓按揭為佳。接下來我地 28 Mortgage會好好解釋居屋按揭申請相關事項與條件。

居屋按揭申請資格

銀行會因應居屋申請者資格和申請者的入息上限,批出相應按揭計劃的貸款額,能免地價申請購買居屋的 3 種申請資格可以參考表一如下:

表1:居屋按揭申請資格與入息上限

白表 綠表 房協資助房屋按揭 白居二
居屋申請資格
  • 年滿18歲香港永久居民
  • 非公屋住戶
  • 公屋住戶
  • 持有有效《綠表資格證明書》住戶
  • 持房屋署簽發有效保證書房屋署屋宇事務助理聯係人員
  • 房委會「長者租金津貼計劃」受惠人士
  • 參考2017年的房協的資助房屋申請資格,申請人會分為「綠表」及「白表」
  • 年滿 18 歲的香港永久居民
  • 非公屋住戶
  • 申請者及家庭成員無接受房屋資助
  • 申請者及表格上家庭成員不得擁有/共同擁有任何香港住宅物業
入息上限
  • 1人:33,000元
  • 2人或以上:66,000元
  • 1人:33,000元
  • 2人或以上:66,000元
  • 1人:26,000元
  • 2人或以上:52,000元

(以17年申請資格參考計算)

  • 1人:33,000元
  • 2人或以上:66,000元

一句話簡單來説,綠表和白表人士有資格可以購買一手或二手居屋,但若白表買家想購買二手居屋,便需要另再參加白居二 計劃,無論是哪一個計劃,居屋申請人都是需要進行抽籤。

表2:居屋計劃與不同申請者資格

居屋計劃 申請者資格
一手居屋 綠表、白表
二手居屋 綠表、白居二

居屋擔保期

興建居屋是政府幫助人民置業的房屋計劃,所以政府就是居屋買家的擔保人。居屋擔保期由首次出售日起計,為期 30 年。正因爲如此,銀行在審批居屋按揭時是比較寬鬆的。如果貸款人在期內斷供居屋按揭,政府作為擔保人,就須要負責向銀行還錢

居屋按揭成數

由房委會提供的居屋,有政府作擔保所以居屋申請人的按揭成數上限一般比私樓按揭成數高。居屋以首次出售日期開始計算,能獲得政府擔保30年。在擔保的期間,如果業主因任何情況無力供款,政府便需要為業主代為還款給予銀行。綠表買家,不論購入的是新居屋,還是二手居屋,都能獲得最高95%按揭成數。比如綠表人士買入一個價值 300萬港元的居屋,他/她只需要支付5%首期也就是15萬港元。

而白表買家,最高則可獲得最高90%按揭。除此之外,白表和綠表買家均需要購入按揭保險。例如,白表人生打算買入一手居屋,和以上一樣價值 300萬港元的居屋,銀行提供高達90%按揭,白表買家需要支付10%首期,即30萬港元首期。

至於白居二則是透過免補地價方式,在第二市場購買舊居屋屋苑,由於樓齡一般都較高,銀行方面批出的按揭年期未必做得到25年,或者未能做到90%按揭。一般上,銀行會以19年樓齡為限。19年樓齡以下單位,銀行比較有可能批出90%按揭。但凡是19年以上單位,由於臨近房委會擔保期,銀行未必會批足90%按揭給申請人,或者銀行需要縮短按揭還款年期。

不論您是綠表買家、白表買家、白居二或是您身邊任何想了解更多居屋按揭成數都可以隨時WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員,我們過去協助過很多居屋買家,一定可以幫您解決所有的問題,讓您無憂無慮買進心儀的居屋

居屋按揭年期

綠表和白表買家如果購入的是新居屋,最長可以做到的按揭年期為25年。但如果是二手居屋,便要視乎政府的擔保期還剩下多久,按揭年期會因此而有不同。銀行的原則是,擔保期完結後,居屋的按揭餘額須低於樓價60%,才可批足9成半(綠表買家)和9成(表買家)成數以及25年年期,否則便要扣減居屋按揭成數或還款年期。

表3:綠表居屋按揭成數及最高按揭年期

按揭成數上限 最高按揭年期
一手居屋 95% 25年
未補低價二手居屋(居二市場) 95%** 25年**
已補低價二手居屋(自由市場) 80%-90% (透過按揭保險) 30年

表4:白表居屋按揭成數及最高按揭年期

按揭成數上限 最高按揭年期
一手居屋 90% 25年
未補低價二手居屋(居二市場) 90%** 25年**
已補低價二手居屋(自由市場) 80%-90% (透過按揭保險) 30年

**注:未補地價的二手居屋 (表3與表4)

這裏須補充説明綠表及白表買家在購買未補地價二手居屋,銀行一般採用 「30年減去樓齡」來審批按揭年期。

舉例,假設政府擔保期已過了22年(即剩餘8年),貸款人是不能借足95%按揭以及供25年期。試想想,若供款年期為25年,剩餘的8年內借款人是無法供滿樓價,這就完全不符合居屋按揭原則。於是針對二手居屋樓齡,銀行通常有以下按揭安排:

1) 19年樓齡或以下的居屋,銀行提供為期25年的90%按揭。

2) 若多於19年但未超過30年,餘下擔保期批90%按揭,屆滿後跌回60%按揭,假如未償還樓價多於當時樓價6成,便需要補回差價。

 3) 若已過30年樓齡,銀行只提供6成或以下按揭,即要預備至少4成首期,而且需要做壓力測試

至於房協資助房屋,一手樓最多可以借30年,買家亦未必需要通過壓力測試。而二手房協資助房屋,如未補地價的話按揭成數最高可以做6成。

白居二的按揭年期最長可達到25年,不過如果單位樓齡偏高,實際銀行的按揭就未必能夠做到25年。所以樓齡跟居屋按揭是息息相關的。

居屋按揭利率

現時居屋按揭只可以做P按,即最優惠利率按揭的方案,不設H按,即銀行同業拆息按揭。P按會跟隨美國的利率而隨之變動,不過會否加按息則由銀行自行決定。現時居屋按揭P各銀行息率統一,普遍為 P – 2.4% (P=5.125%),年利率為2.625% 或 P – 2.5% (P=5.375%),年利率為2.875%。對於美聯儲這一年來持續加息的動作,居屋申請人可以先向 28 Mortgage 嘅按揭專員聯絡以便了解最新居屋按揭利率。歡迎WhatsApp +852 9683 2200,我們24小時全天候協助您解決任何有關按揭的難題。 

居屋壓力測試

新推出的居屋一手居屋,因有政府 30 年擔保期無論綠表或白表買家是不需要進行壓力測試,銀行審批居屋按揭時也會相對寬鬆。買家每月供款額不超過家庭總入息的一半便可,也不需要擔保人。但如果所購入的居屋已過了政府的擔保期,便需要壓力測試和入息證明,部分銀行會檢查買家的信貸評級。如果買家的信貸評級為最差的「H級」,銀行未必會通過居屋按揭。如果買家的供款能力或家庭入息水平不符合銀行審批按揭的要求,銀行會要求增加擔保人。每間銀行有不同的批核標準,還是建議買家可以貨比三家,選擇最優惠利率、最快批的銀行。如有任何疑問,可以按右下角 WhatsApp 按鈕同我地 28Mortgage專員聯絡,我們一定可以幫到閣下拿下最優惠利率再加上我們獨家現金回贈讓你開心入新屋。

表5:居屋按揭條款和各項銀行審批標準

居屋按揭條款和各項銀行審批標準 還在擔保期内的居屋 已過擔保期内居屋
最高按揭成數 90%(白表)/

95% (綠表)

60%
最長按揭年期 25年 25年
入息證明 不需要 需要
壓力測試 不需要 需要
擔保人 不需要 需要
樓齡 不計算 樓齡影響還款年期/ 

「75減樓齡」

申請人年齡 99減人齡來計算還款年期 75減人齡來計算還款年期

居屋轉按加按

居屋由政府作為擔保人,因此市價比私人市場的房屋划算,未補地價居屋屬於政府資助房屋,業主想轉按或加按都須向房屋署提交申請,並取得同意信。

1.平手轉按 – 業主將尚餘貸款額從A銀行轉移至B銀行,供款壓力不變,這樣通常比較容易得到房署批准。通常物業平手轉按後,新按揭計劃很高機會提供更低的按揭利率甚至現金回贈,扣除律師費和房署申請費等成本,計落或有得賺。這也是業主會想要平手轉按最主要的原因。

2.轉按套現/加按套現 – 業主若是增加貸款額,並套現額外資金,不論是用居屋轉按還是加按,供款壓力變得比以往更沉重。這對擔保人,房署來說風險增加,故房署一般都不會這麽輕易就批准的。但凡事都有例外,房署會根據個別情況緊急程度來批准業主加按套現的申請。大多數批准原因是因意外而臨時需要資金應急的個案如籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費、業主因離婚 / 分居而需向配偶付還樓價或支付贍養費或業主因生意出現嚴重財政困難。至於一些個人原因如信用卡欠款、私人貸款問題等非意外的情況是不獲批核的。

房委會與房協的按揭條款比較

雖然說房委會與房協均提供居屋,不過在按揭條款上還是有些小出入。

表6: 房委會與房協居屋的按揭條款比較

房委會居屋 房協居屋
最高按揭年期 25年 30年
壓力測試 1手居屋:不需要

2手居屋:看樓齡而定

需要
按揭利率 P按 P/H按
按揭保費 不需要 1手居屋:不需要

2手居屋:需要

轉按 可以,並同時延長供期 可以,不可以延長供期

有關居屋按揭的常見問題:

1. 什麽是擔保期?如何計算?

所有居屋以首次出售日期開始計算,能獲得政府擔保30年。在擔保的期間,如果業主因任何情況無力供款,政府便需要為業主代為還款給予銀行。另外,如果購入二手居屋,同樣能獲得政府的擔保期,例如購買二手居屋的樓齡為3年,即擔保期為27年。

2.如果已過了擔保期,按揭成數和年期如何計算?

如果居屋的擔保期已過,未補地價居屋最多只可借60%,而按揭年期只能做到25年,另外已過擔保期的居屋需要通過壓力測試和提供入息證明。

3. 如果破過產或TU評級很低,能不能批按揭?

很多人以為破過產後便不能申請居屋按揭,但其實並不是。只要破產令已經解除7年,是可以申請居屋按揭,但當然不能信貸評級太差,在G級以上,事實上還是有不少銀行都願意為曾破產人士做按揭的。

4.居屋按揭現金回贈有多少?有沒有高息存款掛勾戶口?

各銀行就新居屋的按揭息率統一,申請人在選擇按揭時可以比較不同銀行提供的優惠,特別是現金回贈,現時銀行提供的居屋現金回贈,普遍為貸款額的0.5%。而除了銀行的回贈,按揭中介也有回贈給客人,一般為貸款額0.1%-0.35%。 申請人可以選擇向按揭中介索取「按揭轉介表」,再給予銀行,便能取得中介的按揭額外回贈

5.什麽是補地價?

政府在出售居屋時會以低於當時市價的優惠價格售予市民,從而幫助市民置業。然而當市民想在自由市場出售或出租居屋,便需要向政府補回當初購入的地價,從而補償政府的損失。

6. 什麽時候是補地價最佳的時期?

補地價根據市值計算,當在市況欠佳的時候補價便較為著數。有意補地價者可先預備足夠金額,再抓准時機申請。需注意的是補地價後的居屋變得跟私樓一樣,銀行批核按揭會根據私樓準則,按揭成數根據私人物業計算,按揭最長還款期為30年,並要根據樓齡及人齡計算

7.居屋可以套現嗎?

居屋作為政府資助出售的房屋,會以低於市價的價錢出售,因而業主在未補地價之前,理論上不能進行加按套現。然而如果業主遇上突發情況,需要一筆現金周轉,是可以向房委會進行申請,特別批出重新按揭(加按)計劃,業主便可以透過重新按揭去解決燃眉之急。不過業主能獲得多少的套現金額,便需要視乎申請人的實際需要,一些個人財務問題,例如信用卡欠款,便有機會不獲批核成功。而較為常見申請加按按批核的理由是籌措醫藥費、教育費用和殮葬費。

8.居屋套現後,對按揭會有甚麼影響?

無論用甚麼理由套現,居屋將永久失去政府的擔保,銀行會因此調高按揭利息,一般達 4 厘以上。

9.父母年事已高,按揭年期能否申請25年?

居屋按揭通常是以「99年減申請人年齡」計算最長還款期。例如,以80歲申請人為例,還款期最長僅為19年。但由於各大銀行對新居屋按揭業務競爭非常激烈,所以有些個案是就算申請人年屆80歲亦可以批出25年還款期,按揭利率亦不變。不過每間銀行的審批條件都不同,所以不能一概而論。我們28 Mortgage會建議增加1位年輕家庭成員作為業主,就可以順利獲批25年按揭還款期。不過要留意,這會令該家庭成員失去首置人士的身份。

10. 家有長者有助於提升居屋申請優勢?

居屋的選樓次序是根據家庭結構排定:家有長者最為優先、接下來是家庭申請者、最後才到一人申請者。故申請人可考慮連同家中長者一併申請(必須是核心家庭),以提升優勢。但要提醒申請人,所有白表申請人在申請日期截止前24個月,都不能持有任何物業權益,包括簽訂臨時買賣合約。

11. 零收入子女或父母抽到新居屋,需要找擔保人?

居屋按揭最高成數95%,背後擔保人其實就是政府因而不需要其他擔保人。話雖如此,居屋按揭本身毋需入息證明及通過任何壓力測試,只需要如實聲明家庭總收入,包括業主及其他家庭成員收入都可以計算在內,只要證明足夠供貸款,銀行便會批出按揭。

12. 重複申請居屋會提高勝算嗎?

不會!房委會有權取消所有重複申請,而且已繳交的申請費將不獲退還。這裏我們列出以下的動作都算重複申請:

  • 申請者及名列於表內的家庭成員只能遞交一份申請表
  • 若申請者和其家庭成員分開申請,同樣被視為重複申請
  • 透過多於一種途徑遞交相同申請(郵寄申請、網上申請、紙本申請等)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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