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P按 VS H按懶人包

「P按」與「H按」分別是甚麼?一文睇清P按H按息率大不同 !

在造按揭時,銀行會讓買家選擇用P按和H按作為按揭息率,其實兩者都是浮息按揭,供樓的利息會因時間變化,但是準買家要衡量哪些因素來作出選擇? 坊間俗稱的大P細P 又有何分別? 下文為你解釋以上各類分別和特色!

什麼是P按?

「P」是「PRIME RATE」的意思,中文解作「最優惠利率」,亦是銀行借錢給信用值最高的客人時,所定立的利率。傳統上,利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算,例如「P + 1.5%」。但1994年取消利率協議後,為求增加客源,借私人貸款或按揭貸款時,銀行也會提供「P」減一個固定點子來計算,如「P–2.5%」。

P按利率計算公式是「P – X%」,假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」,以「細P」5厘計算,實際利率是2.5厘。

P按也會浮動

最優惠利率是銀行自行訂立貸款利率,升跌一般視乎美國利率走勢。根據以往的利率走勢,「P」自從2008年開始長期維持接近5%,主要是聯邦資金利率自從金融風暴後一直維持接近0%(「P」會參考聯邦資金利率),加上香港的「P」並不是十分敏感,令過去這十年的走勢沒有太大波幅。

究竟加息減息對供樓有何影響?我們試試比較一下當P維持在5%、升至6%的分別:

假設陳先生買入600萬物業,支付了240萬首期,餘下60%向銀行承造按揭,申請30年供款年期,陳先生選用P按,銀行批出P-2.5%利息,即每月供款為14255元。

假如P升到6%,用以上同一個例子,每月供款則為16166元,多了約1911元。所以準買家承按時,亦要留意壓力測試的門檻會相應提高。

最優惠利率與拆息利率(H)特性截然不同;最優惠利率過往波動不大,最長試過 10 年才變動一次(2008 年至 2018年),但一般比拆息利率高。

「大P」及「細P」是甚麼?

最優惠利率(P按)是由銀行本身決定是否跟隨美國加按息的,而香港銀行業界對按息普遍一致。最優惠利率(P按),可分為「大P」(5厘)及「細P」(5.25厘)兩種,使用「細P」的主要是滙豐、恒生、中銀、南洋商業及集友銀行,其餘的銀行如渣打、東亞、花旗、工商、星展、建行、交通、中信都是使用「大P」。

什麼是H按?

H按以銀行同業拆息(HIBOR,Hong Kong Interbank Offered Rate)為計算利率的基礎。所謂同業拆息,即香港銀行之間互相借貸時用的息率,有分為「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」等等,為期愈長,息率愈高。大部份銀行用作保費融資時都會用「一個月銀行同業拆息」,但亦有部分銀行使用「兩個月銀行同業拆息」,投資者需十分留意。

延伸閱讀: 【HIBOR利率懶人包】甚麼是HIBOR?HIBOR走勢圖全面睇!分析HIBOR兩大優勢!H按、P按又要點選擇?

銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價,再取一個平均值公佈。

投資者大可留意每天早上11:15公布的結算率:

銀行公會:https://www.hkab.org.hk/index.jsp?lang=b5 

由於每天的借貸資金流量大,息率十分波動。一般銀行不會做蝕本生意,因此按照「銀行同業拆息」而批出的貸款計劃會在「H」之上加一個固定點子,如「H+1.2%」

當香港銀行體系資金短缺時,息率會上升,相反會下降,買家可以留意香港銀行公會在網頁公佈的最新息率。

H按利率計算公式是「H + X%」,假設H是1.62%,而銀行提供的利率是「H + 1.25%」,按揭利率理論上是2.87%,但銀行為保持按息隱定及減少客戶風險,H按會設封頂位(CAP),計算方式與P按一樣是「P – X%」。

資金流會影響銀行同業拆息

銀行同業拆息走勢波動,背後因為受制於資金流向影響。當市場資金減少,拆息也自然會上升。美息也會是帶動因素,因受制於聯繫匯率的關係,只要香港及美國的息差很大,而引發出套息活動,美元利率上升,港元匯率也會有波動。另一原因,就是每當有大型新股上市,集資每每可達數百億,若市場突然出現大量資金需求,銀行之間或會出現資金短缺令拆息抽升。所以每當股票市場熾熱,有大量新股上市時,該時期拆息一般都會較高。

H按設P-Cap封頂息率

所謂「封頂息率」,就是當「HIBOR」抽升,觸及「封頂息率」時,銀行會自動以「P-Cap」來計算該月息率。

例如原本計劃是H+1.2%,「P-Cap」則是P-2%(假如P=5%),當「HIBOR」抽升高於1.8%,該會則會自動按3%(5%-2%)計算。換句話說,銀行最高也只是收取最多3%利息封頂。

再舉多個例,假如以上一個月之截數Hirbor作為基準,首次供款日為10月3日,即以9月3日之Hibor為基準。好像匯豐銀行,2021年9月3日Hibor為0.05000%,即供款按息是 0.05000% + 1.38%(新造按揭)=1.43%,當月不會觸及P-Cap封頂息率。

P按 vs H按

P按與H按有何分別?

 H按P按
息率波動穩定
影響因素視乎銀行同業拆息走勢視乎美國息率變動
封頂息率沒有

P按 VS H按應該點揀?

大多情況下H按的實際利率比P按較低,因此H按通常較受歡迎,如2020年4月就有9成人選用H按。但是也有銀行曾在加息周期中,提供利率更佳的P按計劃。再加上,按揭是可長達30年,而H按的封頂位、P按實際利率變化不斷,不少人又會每兩、三年就會做一次轉按,所以難以一概而論何者更好或更壞。最重要是,買家在選擇按揭計劃或轉按時,要先了解兩者的實際利率計算方法,衡量利率變化可能帶來的風險和自身的負擔能力。

在目前低息環境下,H按明顯比P按着數。如選用P按,現時不少銀行利率高達2.5%,較不化算。若日後加息,H按的封頂位一般亦等同P按,業界幾乎已假定H按實際利息支出是「等同或低於P按」,故H按貸款人的利息支出通常較低,很多年來都是主流按揭計劃,可謂進可攻、退可守。

P按與H按的常見問題:

什麼是P按與H按?

「P」是「PRIME RATE」的意思,中文解作「最優惠利率」,亦是銀行借錢給信用值最高的客人時,所定立的利率。計算公式是「P – X%」,假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」,以「細P」5厘計算,實際利率是2.5厘。H按以銀行同業拆息(HIBOR,Hong Kong Interbank Offered Rate)為計算利率的基礎。假設H按利率計算公式是「H + X%」,假設H是1.62%,而銀行提供的利率是「H + 1.25%」,按揭利率理論上是2.87%。

什麼是P-Cap?

「封頂息率」,就是當「HIBOR」抽升,觸及「封頂息率」時,銀行會自動以「P-Cap」來計算該月息率。例如原本計劃是H+1.2%,「P-Cap」則是P-2%(假如P=5%),當「HIBOR」抽升高於1.8%,該會則會自動按3%(5%-2%)計算。換句話說,銀行最高也只是收取最多3%利息封頂。

影響銀行同業拆息的因素有什麼?

因受制於聯繫匯率,只要香港及美國的息差很大,而引發出套息活動,美元利率上升,港元匯率也會有波動。另一原因,就是每當有大型新股上市,集資每每可達數百億,若市場突然出現大量資金需求,銀行之間或會出現資金短缺令拆息抽升。所以每當股票市場熾熱,有大量新股上市時,該時期拆息一般都會較高。

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