在造按揭時，銀行會讓買家選擇用P按和H按作為按揭息率，其實兩者都是浮息按揭，供樓的利息會因時間變化，但是準買家要衡量哪些因素來作出選擇？ 坊間俗稱的大P細P 又有何分別？ 下文為你解釋以上各類分別和特色！
什麼是P按？
「P」是「PRIME RATE」的意思，中文解作「最優惠利率」，亦是銀行借錢給信用值最高的客人時，所定立的利率。傳統上，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如「P + 1.5%」。但1994年取消利率協議後，為求增加客源，借私人貸款或按揭貸款時，銀行也會提供「P」減一個固定點子來計算，如「P–2.5%」。
P按利率計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5厘計算，實際利率是2.5厘。
P按也會浮動
最優惠利率是銀行自行訂立貸款利率，升跌一般視乎美國利率走勢。根據以往的利率走勢，「P」自從2008年開始長期維持接近5%，主要是聯邦資金利率自從金融風暴後一直維持接近0%（「P」會參考聯邦資金利率），加上香港的「P」並不是十分敏感，令過去這十年的走勢沒有太大波幅。
究竟加息減息對供樓有何影響？我們試試比較一下當P維持在5%、升至6%的分別：
假設陳先生買入600萬物業，支付了240萬首期，餘下60%向銀行承造按揭，申請30年供款年期，陳先生選用P按，銀行批出P-2.5%利息，即每月供款為14255元。
假如P升到6%，用以上同一個例子，每月供款則為16166元，多了約1911元。所以準買家承按時，亦要留意壓力測試的門檻會相應提高。
最優惠利率與拆息利率（H）特性截然不同；最優惠利率過往波動不大，最長試過 10 年才變動一次（2008 年至 2018年），但一般比拆息利率高。
「大P」及「細P」是甚麼？
最優惠利率（P按）是由銀行本身決定是否跟隨美國加按息的，而香港銀行業界對按息普遍一致。最優惠利率（P按），可分為「大P」(5厘)及「細P」(5.25厘)兩種，使用「細P」的主要是滙豐、恒生、中銀、南洋商業及集友銀行，其餘的銀行如渣打、東亞、花旗、工商、星展、建行、交通、中信都是使用「大P」。
什麼是H按？
H按以銀行同業拆息（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate）為計算利率的基礎。所謂同業拆息，即香港銀行之間互相借貸時用的息率，有分為「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」等等，為期愈長，息率愈高。大部份銀行用作保費融資時都會用「一個月銀行同業拆息」，但亦有部分銀行使用「兩個月銀行同業拆息」，投資者需十分留意。
延伸閱讀: 【HIBOR利率懶人包】甚麼是HIBOR？HIBOR走勢圖全面睇！分析HIBOR兩大優勢！H按、P按又要點選擇？
銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價，再取一個平均值公佈。
投資者大可留意每天早上11：15公布的結算率：
銀行公會：https：//www.hkab.org.hk/index.jsp？lang=b5
由於每天的借貸資金流量大，息率十分波動。一般銀行不會做蝕本生意，因此按照「銀行同業拆息」而批出的貸款計劃會在「H」之上加一個固定點子，如「H+1.2%」
當香港銀行體系資金短缺時，息率會上升，相反會下降，買家可以留意香港銀行公會在網頁公佈的最新息率。
H按利率計算公式是「H + X%」，假設H是1.62%，而銀行提供的利率是「H + 1.25%」，按揭利率理論上是2.87%，但銀行為保持按息隱定及減少客戶風險，H按會設封頂位（CAP），計算方式與P按一樣是「P – X%」。
資金流會影響銀行同業拆息
銀行同業拆息走勢波動，背後因為受制於資金流向影響。當市場資金減少，拆息也自然會上升。美息也會是帶動因素，因受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。另一原因，就是每當有大型新股上市，集資每每可達數百億，若市場突然出現大量資金需求，銀行之間或會出現資金短缺令拆息抽升。所以每當股票市場熾熱，有大量新股上市時，該時期拆息一般都會較高。
H按設P-Cap封頂息率
所謂「封頂息率」，就是當「HIBOR」抽升，觸及「封頂息率」時，銀行會自動以「P-Cap」來計算該月息率。
例如原本計劃是H+1.2%，「P-Cap」則是P-2%（假如P=5%），當「HIBOR」抽升高於1.8%，該會則會自動按3%（5%-2%）計算。換句話說，銀行最高也只是收取最多3%利息封頂。
再舉多個例，假如以上一個月之截數日Hirbor作為基準，首次供款日為10月3日，即以9月3日之Hibor為基準。好像匯豐銀行，2021年9月3日Hibor為0.05000%，即供款按息是 0.05000% + 1.38%(新造按揭)=1.43%，當月不會觸及P-Cap封頂息率。
P按與H按有何分別？
| H按 | P按 | |
| 息率 | 波動 | 穩定 |
| 影響因素 | 視乎銀行同業拆息走勢 | 視乎美國息率變動 |
| 封頂息率 | 有 | 沒有 |
P按 VS H按應該點揀？
大多情況下H按的實際利率比P按較低，因此H按通常較受歡迎，如2020年4月就有9成人選用H按。但是也有銀行曾在加息周期中，提供利率更佳的P按計劃。再加上，按揭是可長達30年，而H按的封頂位、P按實際利率變化不斷，不少人又會每兩、三年就會做一次轉按，所以難以一概而論何者更好或更壞。最重要是，買家在選擇按揭計劃或轉按時，要先了解兩者的實際利率計算方法，衡量利率變化可能帶來的風險和自身的負擔能力。
在目前低息環境下，H按明顯比P按着數。如選用P按，現時不少銀行利率高達2.5%，較不化算。若日後加息，H按的封頂位一般亦等同P按，業界幾乎已假定H按實際利息支出是「等同或低於P按」，故H按貸款人的利息支出通常較低，很多年來都是主流按揭計劃，可謂進可攻、退可守。
P按與H按的常見問題：
什麼是P按與H按？
「P」是「PRIME RATE」的意思，中文解作「最優惠利率」，亦是銀行借錢給信用值最高的客人時，所定立的利率。計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5厘計算，實際利率是2.5厘。H按以銀行同業拆息（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate）為計算利率的基礎。假設H按利率計算公式是「H + X%」，假設H是1.62%，而銀行提供的利率是「H + 1.25%」，按揭利率理論上是2.87%。
什麼是P-Cap？
「封頂息率」，就是當「HIBOR」抽升，觸及「封頂息率」時，銀行會自動以「P-Cap」來計算該月息率。例如原本計劃是H+1.2%，「P-Cap」則是P-2%（假如P=5%），當「HIBOR」抽升高於1.8%，該會則會自動按3%（5%-2%）計算。換句話說，銀行最高也只是收取最多3%利息封頂。
影響銀行同業拆息的因素有什麼？
因受制於聯繫匯率，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。另一原因，就是每當有大型新股上市，集資每每可達數百億，若市場突然出現大量資金需求，銀行之間或會出現資金短缺令拆息抽升。所以每當股票市場熾熱，有大量新股上市時，該時期拆息一般都會較高。
