【壓力測試】壓力測試點計?首置如何免壓力測試?

壓力測試點計

計劃置業的人士除了準備好首期,也要考慮能否通過壓力測試,這亦是承造按揭時的必經步驟,究竟壓力測試計算方法是什麼? 首置人士免去壓測的條件有什麼? 下文講解壓力測試必知事項。

內容大綱

什麼是壓力測試?

由於向銀行借按揭買樓的金額甚大,為了要確保申請人有一定經濟能力每月供款,銀行壓力測試點計? 有以下計算方法,其一根據目前的按揭息率,計算供款與入息比率有否超過上限,其二,假設在按揭息率再加3%,計算供款與入息比率有否超過上限。在第2個壓力測試計算方法中,就是想確保即使加息,申請人供款與入息比率都不超過每月收入的6成,那就有能力還款。舉個簡單例子說,目前低息環境下,不少人都選用H按,就計H+1.5%,封頂位就是2.5%,銀行就會將3%加2.5%,共5.5%作壓力測試 (以封頂息率計壓力測試)。

一般而言,供款與入息比率當中的按揭供款,都是以申請人的借貸額來計,而首置人士除了免壓測,經按保買樓的話,銀行多會以6成按揭作依據。理論上按揭保險就是為想借高成數按揭的人作保障,假如首置申請人借9成,銀行可以以6成按揭貸款額計月供,或以9成按揭貸款額計月供,惟各銀行就按揭壓力測試做法或有差異,故要先查詢清楚。

壓力測試及供款與入息比率的關係

剛才提到的供款與入息比率(DTI),即是月供與月入的比例,以600萬元單位做例子,假設承造8成按揭,2.5%利率,還款30年,加3%壓測利率共5.5%,月供本為18965元,而壓測後月供就是27253元,收入每月至少要54506元才可達到壓測要求。

壓測前後都有2種DTI上限情況,萬一申請人的DTI超過上限,有機會拒批或只批低貸款額。在一些情況下,銀行會調整上限。例如當物業是出租,而非自住用途,那該物業的供款與入息比率就會降1成(即變成壓測前DTI是40%,壓測後DTI是50%) 。舉個例,物業為1400萬元,出租用途下,最多按5成按揭,假設還30年,年利率2.375%,即月供要27206元,壓測後,月供增至39198元。相反,如該單位是自住用,就要壓測前的供款與入息比率不多於5成,壓測後供款與入息比率不多於6成。如果申請人月入不夠65330元,自然也通過不到。所以有些人為了增加通過壓測的機會,就會利用租金收入加月入,再付一半首期。如果想放租而未有正式租客入住,可向銀行提出「擬租金收入」,估算租值,例如2萬元,將這筆數轉為入息,即1.2萬元。當然間間銀行估算有異,很難一概而論。如租約已打釐印,又一直出租,有租金收入記錄做證明,銀行就打7折作入息。

另一個情況是如果有按揭在身,可能是其他住宅、車位按揭、做擔保人,或收入來源不是來自本地,DTI上限會減5%至10%,供款與入息比率及壓測會以40/50比例計。

如果物業是自住,正如上文提到,有沒有按揭在身都會影響壓力測試前後的DTI上限,下表列出銀行按揭壓力測試要求:

情況一: 有自住物業仍有未供完的按揭 :

樓價 按揭 壓測前DTI上限 VS 壓測後DTI下限
少於800萬元 少於70% 40% VS 50%
少於800萬元 多於70%(最多80%) 35% VS 45%
多於800萬元至1000萬元 少於60% 40% VS 50%
多於800萬元至1000萬元 多於60%(最多70%) 35% VS 45%
多於1000萬元 最多40% 40% VS 50%

情況二: 自住物業,沒有未供完的按揭 :

樓價 按揭 壓測前DTI上限 VS 壓測後DTI下限
少於800萬元 最多90% 50% VS 60%
多於800萬元至1000萬元 最多80% 50% VS 60%
多於1000萬元 最多50% 50% VS 60%

九成按揭壓力測試

申請九成按揭的人士也需要通過壓力測試,假如無法通過,銀行如認為供款與入息比率不超出上限,一樣可批9成按揭,不過保費要加一成。假設心水單位是750萬元,借9成按揭,分30年還款,利率是2.375%,而壓測利率為5.375%。在不加按保情況下,壓力測試後的月入要求是58298元,而加按保情況下,壓力測試後的月入要求是是59575元。又例如物業400萬元承造6成按揭,月入要至少22712元才可通過壓力測試。目前都仍有400萬以下的樓盤,例如未補地價的資助出售房屋等。

即供VS建築期付款的壓力測試

新按保計劃下,1000萬或以下的物業可造8成按揭、800萬或以下物業可造9成按揭,兩者均可免壓測。惟如買一手樓,就只適用建築期付款。如採用即供方法,400萬以下物業可造9成按揭 ; 600萬以下物業可造8成按揭 ; 800萬以下物業可造6成按揭 ; 1000萬以下物業可造5成按揭,以上都需要通過壓測。

首置免壓力測試

昔日不論是否首置人士,都要做壓力測試,不過自2019年政府推出新按保計劃後,首置人士(物業成交時,買家名下不持有其他住宅物業)只要符合月入要求,就可免壓力測試,相反,如仍有按揭在身,或並非首置者,都是要做壓力測試的。不過有些人誤解了,以為免壓測就是不用做壓測、計算供款與入息比率,事實上,銀行一樣要計算DTI,不超過上限50%,只是豁免了加3%息率後的上限。即假如申請人壓測前DTI為50%,壓測後超過了60%,銀行都不會因此不批按揭,但都有權調整成數,未必批足。當首置人士經按揭保險計劃置業,但壓測後超過了上限,有關按保都會增至原先保費約1成。

居屋方面,由於政府會為居屋做擔保人(為期30年),同時規定要選用P按做利率,最長供25年,一般一手居居屋做9成按揭,都不用通過壓力測試,而銀行做法都會比較寬鬆,只要申請人通過DTI,就可承造按揭。而如果是房協單位就跟一般私樓做法一樣,加息3%後,月供少於月入6成。另外可免壓測者,除了用發展商提供的呼吸plan,還有經按保申請高成數按揭的首置人士,而物業作自住 ; 以及購買新居屋和綠置居的綠表人士。

壓力測試擔保人

萬一達不到入息要求,通過不了壓力測試,自然要另找擔保人,將兩者的入息合併計算,但當中都有不少限制。一般銀行不接受一些18歲以下、弱智及破產人士做擔保人,通常都是找父母、兄弟等等近親的,一些做法不太嚴謹的銀行,都可容許找朋友做擔保人,相反,如想借高成數按揭,多數只接受近親家屬。有些人是未婚夫婦,只要提交擬結婚通知書做證明,都可以被接納。不過如果找父母做擔保人,以通過壓力測試,就要留意人齡問題,一些較嚴謹的按保公司都不會批出以60歲以上的作擔保人的按揭申請。當申請人收入未達指定的月供要求,銀行就計擔保人的人齡(以75減去)作供款年期,例如擔保人是50歲,則最長年期是25年,那如想年期長點,就要另找年齡較小的近親做擔保人了。

由於壓力測試要求每月固定入息,如父母不是固定受薪者,例如是司機等,都有影響批出的按揭成數。如擔保人本身有按揭在身,或已負債,他的每月供款及還款額都會計入申請人的壓力測試計算,故找擔保人時要了解多點對方背景,又或多找另一位財務狀況良好的人做擔保。

2023最新按揭保險計劃(7月更新)

表 1 – 物業價格 600 萬港元或以下及保險範圍由按揭成數 70%以上至 90%  

(適用於首次置業人士)  

按揭保險費
按揭種類  保險範圍  

根據按揭成數 

按揭年期    一次付清  

保險費  

  

( 佔 貸 款 額 百 分 比 )

每年支付保險費^
首年  

( 佔貸款額  

百分比 )

續 保  

( 佔貸款額  

百分比 ) 

浮息按揭  70% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.00 不適用  不適用
15  0.00
20  0.00
25  0.00
30  0.00
70% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.50  0.45  0.22
15  0.60  0.55  0.22
20  0.76  0.65  0.22
25  0.83  0.70  0.22
30  0.92  0.80  0.22
70% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  0.86  0.65  0.43
15  1.02  0.75  0.43
20  1.25  0.85  0.43
25  1.35  0.95  0.43
30  1.41  1.05  0.43
70% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.25  0.85  0.61
15  1.48  1.04  0.61
20  1.79  1.23  0.61
25  2.03  1.41  0.61
30  2.16  1.60  0.61
定息按揭 70% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.00 不適用  不適用
15  0.00
20  0.00
25  0.00
30  0.00
70% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.47  0.40  0.22
15  0.57  0.50  0.22
20  0.73  0.60  0.22
25  0.79  0.65  0.22
30  0.86  0.75  0.22
70% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  0.76  0.60  0.38
15  0.96  0.70  0.38
20  1.12  0.80  0.38
25  1.18  0.90  0.38
30  1.28  1.00  0.38
70% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.16  0.80  0.57
15  1.37  0.98  0.57
20  1.70  1.15  0.57
25  1.92  1.26  0.57
30  2.05  1.45  0.57

*定息按揭 即香港按揭證券有限公司定息按揭計劃之產品 (不適用於有轉讓限制之物業)

^每年支付按揭保費不適用於定息按揭計劃 

備註:請參閱物業價格 600 萬港元或以下之合資格準則 

表 2 – 物業價格 600 萬港元或以下及保險範圍由按揭成數 70%以上至 90% 

按揭保險費
按揭種類  保險範圍  

根據按揭成數 

按揭年期    一次付清  

保險費  

  

( 佔 貸 款 額 百 分 比 )

每年支付保險費^
首年  

( 佔貸款額  

百分比 )

續 保  

( 佔貸款額  

百分比 ) 

浮息按揭  70% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.15 不適用  不適用
15  0.15
20  0.15
25  0.15
30  0.15
70% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.65  0.50  0.24
15  0.75  0.60  0.24
20  0.91  0.70  0.24
25  0.98  0.75  0.24
30  1.07  0.85  0.24
70% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  1.01  0.70  0.45
15  1.17  0.80  0.45
20  1.40  0.90  0.45
25  1.50  1.00  0.45
30  1.56  1.10  0.45
70% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.40  0.90  0.63
15  1.63  1.09  0.63
20  1.94  1.28  0.63
25  2.18  1.46  0.63
30  2.31  1.65  0.63
定息按揭 70% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.15 不適用  不適用
15  0.15
20  0.15
25  0.15
30  0.15
70% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.62  0.45  0.24
15  0.72  0.55  0.24
20  0.88  0.65  0.24
25  0.94  0.70  0.24
30  1.01  0.80  0.24
70% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  0.91  0.65  0.40
15  1.11  0.75  0.40
20  1.27  0.85  0.40
25  1.33  0.95  0.40
30  1.43  1.05  0.40
70% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.31  0.85  0.59
15  1.52  1.03  0.59
20  1.85  1.20  0.59
25  2.07  1.31  0.59
30  2.20  1.50  0.59

*定息按揭 即香港按揭證券有限公司定息按揭計劃之產品 (不適用於有轉讓限制之物業)

^每年支付按揭保費不適用於定息按揭計劃 

備註:請參閱物業價格 600 萬港元或以下之合資格準則 

表 3 – 物業價格 1,500 萬港元或以下及保險範圍由按揭成數 70%以上至 90%  

(適用於首次置業人士)  

按揭保險費
按揭種類  保險範圍  

根據按揭成數 

按揭年期    一次付清  

保險費  

  

( 佔 貸 款 額 百 分 比 )

每年支付保險費^
首年  

( 佔貸款額  

百分比 )

續 保  

( 佔貸款額  

百分比 ) 

浮息按揭  70% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.00 不適用  不適用
15  0.00
20  0.00
25  0.00
30  0.00
70% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.60  0.53  0.26
15  0.71  0.64  0.26
20  0.90  0.76  0.26
25  0.97  0.81  0.26
30  1.09  0.93  0.26
70% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  1.01  0.76  0.50
15  1.20  0.87  0.50
20  1.46  0.99  0.50
25  1.57  1.10  0.50
30  1.64  1.22  0.50
70% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.46  0.99  0.70
15  1.72  1.20  0.70
20  2.08  1.42  0.70
25  2.35  1.63  0.70
30  2.50  1.85  0.70
定息按揭 70% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.00 不適用  不適用
15  0.00
20  0.00
25  0.00
30  0.00
70% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.56  0.47  0.26
15  0.68  0.58  0.26
20  0.86  0.70  0.26
25  0.94  0.76  0.26
30  1.01  0.87  0.26
70% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  0.90  0.70  0.44
15  1.12  0.81  0.44
20  1.31  0.93  0.44
25  1.38  1.04  0.44
30  1.49  1.16  0.44
70% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.35  0.93  0.66
15  1.60  1.13  0.66
20  1.98  1.33  0.66
25  2.23  1.46  0.66
30  2.38  1.68  0.66

*定息按揭 即香港按揭證券有限公司定息按揭計劃之產品 (不適用於有轉讓限制之物業)

^每年支付按揭保費不適用於定息按揭計劃 

備註:請參閱物業價格 1,715 萬港元或以下之合資格準則

表 4 – 物業價格 1,500 萬港元或以下及保險範圍由按揭成數 70%以上至 90% 

按揭保險費
按揭種類  保險範圍  

根據按揭成數 

按揭年期    一次付清  

保險費  

  

( 佔 貸 款 額 百 分 比 )

每年支付保險費^
首年  

( 佔貸款額  

百分比 )

續 保  

( 佔貸款額  

百分比 ) 

浮息按揭  70% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.15 不適用  不適用
15  0.15
20  0.15
25  0.15
30  0.15
70% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.75  0.58  0.28
15  0.86  0.69  0.28
20  1.05  0.81  0.28
25  1.12  0.86  0.28
30  1.24  0.98  0.28
70% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  1.16  0.81  0.52
15  1.35  0.92  0.52
20  1.61  1.04  0.52
25  1.72  1.15  0.52
30  1.79  1.27  0.52
70% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.61  1.04  0.72
15  1.87  1.25  0.72
20  2.23  1.47  0.72
25  2.50  1.68  0.72
30  2.65  1.90  0.72
定息按揭 70% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.15 不適用  不適用
15  0.15
20  0.15
25  0.15
30  0.15
70% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.71  0.52  0.28
15  0.83  0.63  0.28
20  1.01  0.75  0.28
25  1.09  0.81  0.28
30  1.16  0.92  0.28
70% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  1.05  0.75  0.46
15  1.27  0.86  0.46
20  1.46  0.98  0.46
25  1.53  1.09  0.46
30  1.64  1.21  0.46
70% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.50  0.98  0.68
15  1.75  1.18  0.68
20  2.13  1.38  0.68
25  2.38  1.51  0.68
30  2.53  1.73  0.68

*定息按揭 即香港按揭證券有限公司定息按揭計劃之產品 (不適用於有轉讓限制之物業)

^每年支付按揭保費不適用於定息按揭計劃 

備註:請參閱物業價格 1,715 萬港元或以下之合資格準則

表 5 (浮息按揭) – 物業價格 600 萬港元或以下及保險範圍由按揭成數 60%以上至 90%

(適用於首次置業人士)  

按揭保險費
按揭種類  保險範圍  

根據按揭成數 

按揭年期    一次付清  

保險費  

  

( 佔 貸 款 額 百 分 比 )

每年支付保險費
首年  

( 佔貸款額  

百分比 )

續 保  

( 佔貸款額  

百分比 ) 

浮息按揭  60% 

以上至  

65% 

按揭成數

10  0.00 不適用  不適用
15  0.00
20  0.00
25  0.00
30  0.00
60% 

以上至  

70% 

按揭成數

10  0.15 不適用  不適用
15  0.15
20  0.15
25  0.15
30  0.15
60% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.30 不適用  不適用
15  0.30
20  0.30
25  0.30
30  0.30
60% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.60  0.53  0.26
15  0.83  0.74  0.26
20  1.05  0.88  0.26
25  1.15  0.95  0.26
30  1.25  1.06  0.26
60% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  1.02  0.77  0.51
15  1.33  0.97  0.51
20  1.59  1.08  0.51
25  1.77  1.24  0.51
30  1.83  1.35  0.51
60% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.54  1.04  0.75
15  1.92  1.34  0.75
20  2.29  1.57  0.75
25  2.52  1.74  0.75
30  2.68  1.98  0.75

#只適用於申請人涉及未完全償還按揭貸款

表 5 (定息按揭*) – 物業價格 600 萬港元或以下及保險範圍由按揭成數 60%以上至 90%

(適用於首次置業人士)  

按揭保險費
按揭種類  保險範圍  

根據按揭成數 

按揭年期    一次付清  

保險費  

  

( 佔 貸 款 額 百 分 比 )

每年支付保險費^
首年  

( 佔貸款額  

百分比 )

續 保  

( 佔貸款額  

百分比 ) 

定息按揭 60% 

以上至  

65% 

按揭成數

10  0.00 不適用  不適用
15  0.00
20  0.00
25  0.00
30  0.00
60% 

以上至  

70% 

按揭成數

10  0.15 不適用  不適用
15  0.15
20  0.15
25  0.15
30  0.15
60% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.30 不適用  不適用
15  0.30
20  0.30
25  0.30
30  0.30
60% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.57  0.48  0.26
15  0.79  0.67  0.26
20  1.01  0.82  0.26
25  1.11  0.89  0.26
30  1.16  1.00  0.26
60% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  0.91  0.71  0.45
15  1.25  0.91  0.45
20  1.44  1.02  0.45
25  1.56  1.17  0.45
30  1.67  1.29  0.45
60% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.44  0.99  0.70
15  1.79  1.27  0.70
20  2.18  1.47  0.70
25  2.39  1.56  0.70
30  2.55  1.80  0.70

*定息按揭 即香港按揭證券有限公司定息按揭計劃之產品 (不適用於有轉讓限制之物業) #只適用於申請人涉及未完全償還按揭貸款 

^每年支付按揭保費不適用於定息按揭計劃 

備註:請參閱物業價格 600 萬港元或以下之合資格準則

表 6 (浮息按揭) – 物業價格 600 萬港元或以下及保險範圍由按揭成數 60%以上至 90%

按揭保險費
按揭種類  保險範圍  

根據按揭成數 

按揭年期    一次付清  

保險費  

  

( 佔 貸 款 額 百 分 比 )

每年支付保險費
首年  

( 佔貸款額  

百分比 )

續 保  

( 佔貸款額  

百分比 ) 

浮息按揭  60% 

以上至  

65% 

按揭成數

10  0.15 不適用  不適用
15  0.15
20  0.15
25  0.15
30  0.15
60% 

以上至  

70% 

按揭成數

10  0.30 不適用  不適用
15  0.30
20  0.30
25  0.30
30  0.30
60% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.45 不適用  不適用
15  0.45
20  0.45
25  0.45
30  0.45
60% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.75  0.58  0.28
15  0.98  0.79  0.28
20  1.20  0.93  0.28
25  1.30  1.00  0.28
30  1.40  1.11  0.28
60% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  1.17  0.82  0.53
15  1.48  1.02  0.53
20  1.74  1.13  0.53
25  1.92  1.29  0.53
30  1.98  1.40  0.53
60% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.69  1.09  0.77
15  2.07  1.39  0.77
20  2.44  1.62  0.77
25  2.67  1.79  0.77
30  2.83  2.03  0.77

#只適用於申請人涉及未完全償還按揭貸款

表 6 (定息按揭*) – 物業價格 600 萬港元或以下及保險範圍由按揭成數 60%以上至 90% 

按揭保險費
按揭種類  保險範圍  

根據按揭成數 

按揭年期    一次付清  

保險費  

  

( 佔 貸 款 額 百 分 比 )

每年支付保險費^
首年  

( 佔貸款額  

百分比 )

續 保  

( 佔貸款額  

百分比 ) 

定息按揭 60% 

以上至  

65% 

按揭成數

10  0.15 不適用  不適用
15  0.15
20  0.15
25  0.15
30  0.15
60% 

以上至  

70% 

按揭成數

10  0.30 不適用  不適用
15  0.30
20  0.30
25  0.30
30  0.30
60% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.45 不適用  不適用
15  0.45
20  0.45
25  0.45
30  0.45
60% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.72  0.53  0.28
15  0.94  0.72  0.28
20  1.16  0.87  0.28
25  1.26  0.94  0.28
30  1.31  1.05  0.28
60% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  1.06  0.76  0.47
15  1.40  0.96  0.47
20  1.59  1.07  0.47
25  1.71  1.22  0.47
30  1.82  1.34  0.47
60% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.59  1.04  0.72
15  1.94  1.32  0.72
20  2.33  1.52  0.72
25  2.54  1.61  0.72
30  2.70  1.85  0.72

*定息按揭 即香港按揭證券有限公司定息按揭計劃之產品 (不適用於有轉讓限制之物業) #只適用於申請人涉及未完全償還按揭貸款 

^每年支付按揭保費不適用於定息按揭計劃 

備註:請參閱物業價格 600 萬港元或以下之合資格準則

表 7 (浮息按揭) – 物業價格 1,500 萬港元或以下及保險範圍由按揭成數 60%以上至 90%

(適用於首次置業人士)  

按揭保險費
按揭種類  保險範圍  

根據按揭成數 

按揭年期    一次付清  

保險費  

  

( 佔 貸 款 額 百 分 比 )

每年支付保險費
首年  

( 佔貸款額  

百分比 )

續 保  

( 佔貸款額  

百分比 ) 

浮息按揭  60% 

以上至  

65% 

按揭成數

10  0.00 不適用  不適用
15  0.00
20  0.00
25  0.00
30  0.00
60% 

以上至  

70% 

按揭成數

10  0.15 不適用  不適用
15  0.15
20  0.15
25  0.15
30  0.15
60% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.30 不適用  不適用
15  0.30
20  0.30
25  0.30
30  0.30
60% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.71  0.62  0.30
15  0.97  0.86  0.30
20  1.23  1.02  0.30
25  1.35  1.10  0.30
30  1.46  1.23  0.30
60% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  1.20  0.89  0.59
15  1.55  1.12  0.59
20  1.85  1.25  0.59
25  2.05  1.43  0.59
30  2.13  1.56  0.59
60% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.79  1.20  0.87
15  2.23  1.55  0.87
20  2.65  1.81  0.87
25  2.92  2.01  0.87
30  3.10  2.28  0.87

#只適用於申請人涉及未完全償還按揭貸款

表 7 (定息按揭*) – 物業價格 1,500 萬港元或以下及 保險範圍由按揭成數 60%以上至 90%

(適用於首次置業人士)  

按揭保險費
按揭種類  保險範圍  

根據按揭成數 

按揭年期    一次付清  

保險費  

  

( 佔 貸 款 額 百 分 比 )

每年支付保險費^
首年  

( 佔貸款額  

百分比 )

續 保  

( 佔貸款額  

百分比 ) 

定息按揭 60% 

以上至  

65% 

按揭成數

10  0.00 不適用  不適用
15  0.00
20  0.00
25  0.00
30  0.00
60% 

以上至  

70% 

按揭成數

10  0.15 不適用  不適用
15  0.15
20  0.15
25  0.15
30  0.15
60% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.30 不適用  不適用
15  0.30
20  0.30
25  0.30
30  0.30
60% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.68  0.56  0.30
15  0.93  0.78  0.30
20  1.19  0.95  0.30
25  1.30  1.03  0.30
30  1.36  1.16  0.30
60% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  1.07  0.82  0.52
15  1.46  1.05  0.52
20  1.68  1.18  0.52
25  1.81  1.35  0.52
30  1.94  1.49  0.52
60% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.68  1.15  0.81
15  2.08  1.47  0.81
20  2.53  1.70  0.81
25  2.77  1.80  0.81
30  2.95  2.08  0.81

*定息按揭 即香港按揭證券有限公司定息按揭計劃之產品 (不適用於有轉讓限制之物業) #只適用於申請人涉及未完全償還按揭貸款 

^每年支付按揭保費不適用於定息按揭計劃 

備註:請參閱物業價格 1,715 萬港元或以下之合資格準則

表 8 (浮息按揭) – 物業價格 1,500 萬港元或以下及保險範圍由按揭成數 60%以上至 90% 

按揭保險費
按揭種類  保險範圍  

根據按揭成數 

按揭年期    一次付清  

保險費  

  

( 佔 貸 款 額 百 分 比 )

每年支付保險費
首年  

( 佔貸款額  

百分比 )

續 保  

( 佔貸款額  

百分比 ) 

浮息按揭  60% 

以上至  

65% 

按揭成數

10  0.15 不適用  不適用
15  0.15
20  0.15
25  0.15
30  0.15
60% 

以上至  

70% 

按揭成數

10  0.30 不適用  不適用
15  0.30
20  0.30
25  0.30
30  0.30
60% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.45 不適用  不適用
15  0.45
20  0.45
25  0.45
30  0.45
60% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.86  0.67  0.32
15  1.12  0.91  0.32
20  1.38  1.07  0.32
25  1.50  1.15  0.32
30  1.61  1.28  0.32
60% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  1.35  0.94  0.61
15  1.70  1.17  0.61
20  2.00  1.30  0.61
25  2.20  1.48  0.61
30  2.28  1.61  0.61
60% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.94  1.25  0.89
15  2.38  1.60  0.89
20  2.80  1.86  0.89
25  3.07  2.06  0.89
30  3.25  2.33  0.89

#只適用於申請人涉及未完全償還按揭貸款

表 8 (定息按揭*) – 物業價格 1,500 萬港元或以下及保險範圍由按揭成數 60%以上至 90%

按揭保險費
按揭種類  保險範圍  

根據按揭成數 

按揭年期    一次付清  

保險費  

  

( 佔 貸 款 額 百 分 比 )

每年支付保險費^
首年  

( 佔貸款額  

百分比 )

續 保  

( 佔貸款額  

百分比 ) 

定息按揭 60% 

以上至  

65% 

按揭成數

10  0.15 不適用  不適用
15  0.15
20  0.15
25  0.15
30  0.15
60% 

以上至  

70% 

按揭成數

10  0.30 不適用  不適用
15  0.30
20  0.30
25  0.30
30  0.30
60% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.45 不適用  不適用
15  0.45
20  0.45
25  0.45
30  0.45
60% 

以上至  

80% 

按揭成數

10  0.83  0.61  0.32
15  1.08  0.83  0.32
20  1.34  1.00  0.32
25  1.45  1.08  0.32
30  1.51  1.21  0.32
60% 

以上至  

85% 

按揭成數

10  1.22  0.87  0.54
15  1.61  1.10  0.54
20  1.83  1.23  0.54
25  1.96  1.40  0.54
30  2.09  1.54  0.54
60% 

以上至  

90

按揭成數

10  1.83  1.20  0.83
15  2.23  1.52  0.83
20  2.68  1.75  0.83
25  2.92  1.85  0.83
30  3.10  2.13  0.83

*定息按揭 即香港按揭證券有限公司定息按揭計劃之產品 (不適用於有轉讓限制之物業) #只適用於申請人涉及未完全償還按揭貸款 

^每年支付按揭保費不適用於定息按揭計劃 

備註:請參閱物業價格 1,715 萬港元或以下之合資格準則

表 9 – 物業價格 1,500 萬港元以上及保險範圍由按揭成數 60%以上至 80% 

按揭保險費
按揭種類  保險範圍  

根據按揭成數 

按揭年期    一次付清  

保險費  

  

( 佔 貸 款 額 百 分 比 )

每年支付保險費^
首年  

( 佔貸款額  

百分比 )

續 保  

( 佔貸款額  

百分比 ) 

浮息按揭  60% 

以上至  

70% 

按揭成數

10  0.30 不適用  不適用
15  0.30
20  0.30
25  0.30
30  0.30
60% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.45 不適用  不適用
15  0.45
20  0.45
25  0.45
30  0.45
60% 

以上至  

80

按揭成數

10  0.86  0.67  0.32
15  1.12  0.91  0.32
20  1.38  1.07  0.32
25  1.50  1.15  0.32
30  1.61  1.28  0.32
定息按揭 60% 

以上至  

70% 

按揭成數

10  0.30 不適用  不適用
15  0.30
20  0.30
25  0.30
30  0.30
60% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.45 不適用  不適用
15  0.45
20  0.45
25  0.45
30  0.45
60% 

以上至  

80

按揭成數

10  0.83  0.61  0.32
15  1.08  0.83  0.32
20  1.34  1.00  0.32
25  1.45  1.08  0.32
30  1.51  1.21  0.32

*定息按揭 即香港按揭證券有限公司定息按揭計劃之產品 (不適用於有轉讓限制之物業)

^每年支付按揭保費不適用於定息按揭計劃 

備註:請參閱(1) 物業價格 1,715 萬港元或以下之合資格準則 / (2) 物業價格 1,715 萬港元以上至 3,000 萬港元之合資格準則

表 10 (浮息按揭) – 物業價格 1,500 萬港元以上及保險範圍由按揭成數 50%以上至 80%

按揭保險費
按揭種類  保險範圍  

根據按揭成數 

按揭年期    一次付清  

保險費  

  

( 佔 貸 款 額 百 分 比 )

每年支付保險費
首年  

( 佔貸款額  

百分比 )

續 保  

( 佔貸款額  

百分比 ) 

浮息按揭  50% 

以上至  

60% 

按揭成數

10  0.30 不適用  不適用
15  0.30
20  0.30
25  0.30
30  0.30
50% 

以上至  

65% 

按揭成數

10  0.45 不適用  不適用
15  0.45
20  0.45
25  0.45
30  0.45
50% 

以上至  

70% 

按揭成數

10  0.60 不適用  不適用
15  0.60
20  0.60
25  0.60
30  0.60
50% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.75 不適用  不適用
15  0.75
20  0.75
25  0.75
30  0.75
50% 

以上至  

80

按揭成數

10  0.90  0.69  0.33
15  1.25  1.01  0.33
20  1.53  1.18  0.33
25  1.70  1.31  0.33
30  1.83  1.46  0.33

#只適用於申請人涉及未完全償還按揭貸款

表 10 (定息按揭*) – 物業價格 1,500 萬港元以上及保險範圍由按揭成數 50%以上至 80% 

按揭保險費
按揭種類  保險範圍  

根據按揭成數 

按揭年期    一次付清  

保險費  

  

( 佔 貸 款 額 百 分 比 )

每年支付保險費^
首年  

( 佔貸款額  

百分比 )

續 保  

( 佔貸款額  

百分比 ) 

定息按揭 50% 

以上至  

60% 

按揭成數

10  0.30 不適用  不適用
15  0.30
20  0.30
25  0.30
30  0.30
50% 

以上至  

65% 

按揭成數

10  0.45 不適用  不適用
15  0.45
20  0.45
25  0.45
30  0.45
50% 

以上至  

70% 

按揭成數

10  0.60 不適用  不適用
15  0.60
20  0.60
25  0.60
30  0.60
50% 

以上至  

75% 

按揭成數

10  0.75 不適用  不適用
15  0.75
20  0.75
25  0.75
30  0.75
50% 

以上至  

80

按揭成數

10  0.85  0.62  0.33
15  1.20  0.93  0.33
20  1.48  1.10  0.33
25  1.65  1.23  0.33
30  1.73  1.38  0.33

*定息按揭 即香港按揭證券有限公司定息按揭計劃之產品 (不適用於有轉讓限制之物業) #只適用於申請人涉及未完全償還按揭貸款 

^每年支付按揭保費不適用於定息按揭計劃 

備註:請參閱(1) 物業價格 1,715 萬港元或以下之合資格準則 / (2) 物業價格 1,715 萬港元以上至 3,000 萬港元之合資格準則 

如果您對最新的措施有什麽疑問或是對按揭方面有疑問,歡迎隨時聯絡我們28 Mortgage 按揭專員咨詢,每個通過我們協助而成功上會的業主還可以額外獲得高額現金回贈。 

FAQS:

1. 什麼是壓力測試?

為了要確保申請人有一定經濟能力每月供款,銀行有以下計算方法,其一根據目前的按揭息率,計算供款與入息比率有否超過上限,其二,假設在按揭息率再加3%,計算供款與入息比率有否超過上限。在第2個壓力測試計算方法中,就是想確保即使加息,申請人供款與入息比率都不超過每月收入的6成,那就有能力還款。舉個簡單例子說,目前低息環境下,不少人都選用H按,就計H+1.5%,封頂位就是2.5%,銀行就會將3%加2.5%,共5.5%作壓力測試 (以封頂息率計壓力測試)。

2. 壓力測試計算方法有哪些?

壓測前後都有2種DTI上限情況,萬一申請人的DTI超過上限,有機會拒批或只批低貸款額。在一些情況下,銀行會調整上限。例如當物業是出租,而非自住用途,那該物業的供款與入息比率就會降1成(即變成壓測前DTI是40%,壓測後DTI是50%) 。相反,如該單位是自住用,就要壓測前的供款與入息比率不多於5成,壓測後供款與入息比率不多於6成。如果申請人月入不夠65330元,自然也通過不到。所以有些人為了增加通過壓測的機會,就會利用租金收入加月入,再付一半首期。如果想放租而未有正式租客入住,可向銀行提出「擬租金收入」,估算租值,例如2萬元,將這筆數轉為入息,即1.2萬元。如租約已打釐印,又一直出租,有租金收入記錄做證明,銀行就打7折作入息。另一個情況是如果有按揭在身,可能是其他住宅、車位按揭、做擔保人,或收入來源不是來自本地,DTI上限會減5%至10%,供款與入息比率及壓測會以40/50比例計。

3. 首置是否免壓力測試?

自2019年政府推出新按保計劃後,首置人士(物業成交時,買家名下不持有其他住宅物業)只要符合月入要求,就可免壓力測試,相反,如仍有按揭在身,或並非首置者,都是要做壓力測試的。不過有些人誤解了,以為免壓測就是不用做壓測、計算供款與入息比率,事實上,銀行一樣要計算DTI,不超過上限50%,只是豁免了加3%息率後的上限。即假如申請人壓測前DTI為50%,壓測後超過了60%,銀行都不會因此不批按揭,但都有權調整成數,未必批足。當首置人士經按揭保險計劃置業,但壓測後超過了上限,有關按保都會增至原先保費約1成。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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