【壓力測試】壓力測試點計?首置如何免壓力測試?

計劃置業的人士除了準備好首期，也要考慮能否通過壓力測試，這亦是承造按揭時的必經步驟，究竟壓力測試計算方法是什麼? 首置人士免去壓測的條件有什麼? 下文講解壓力測試必知事項。

什麼是壓力測試?

由於向銀行借按揭買樓的金額甚大，為了要確保申請人有一定經濟能力每月供款，銀行壓力測試點計? 有以下計算方法，其一根據目前的按揭息率，計算供款與入息比率有否超過上限，其二，假設在按揭息率再加3%，計算供款與入息比率有否超過上限。在第2個壓力測試計算方法中，就是想確保即使加息，申請人供款與入息比率都不超過每月收入的6成，那就有能力還款。舉個簡單例子說，目前低息環境下，不少人都選用H按，就計H+1.5%，封頂位就是2.5%，銀行就會將3%加2.5%，共5.5%作壓力測試 (以封頂息率計壓力測試)。

一般而言，供款與入息比率當中的按揭供款，都是以申請人的借貸額來計，而首置人士除了免壓測，經按保買樓的話，銀行多會以6成按揭作依據。理論上按揭保險就是為想借高成數按揭的人作保障，假如首置申請人借9成，銀行可以以6成按揭貸款額計月供，或以9成按揭貸款額計月供，惟各銀行就按揭壓力測試做法或有差異，故要先查詢清楚。

壓力測試及供款與入息比率的關係

剛才提到的供款與入息比率(DTI)，即是月供與月入的比例，以600萬元單位做例子，假設承造8成按揭，2.5%利率，還款30年，加3%壓測利率共5.5%，月供本為18965元，而壓測後月供就是27253元，收入每月至少要54506元才可達到壓測要求。

壓測前後都有2種DTI上限情況，萬一申請人的DTI超過上限，有機會拒批或只批低貸款額。在一些情況下，銀行會調整上限。例如當物業是出租，而非自住用途，那該物業的供款與入息比率就會降1成(即變成壓測前DTI是40%，壓測後DTI是50%) 。舉個例，物業為1400萬元，出租用途下，最多按5成按揭，假設還30年，年利率2.375%，即月供要27206元，壓測後，月供增至39198元。相反，如該單位是自住用，就要壓測前的供款與入息比率不多於5成，壓測後供款與入息比率不多於6成。如果申請人月入不夠65330元，自然也通過不到。所以有些人為了增加通過壓測的機會，就會利用租金收入加月入，再付一半首期。如果想放租而未有正式租客入住，可向銀行提出「擬租金收入」，估算租值，例如2萬元，將這筆數轉為入息，即1.2萬元。當然間間銀行估算有異，很難一概而論。如租約已打釐印，又一直出租，有租金收入記錄做證明，銀行就打7折作入息。

另一個情況是如果有按揭在身，可能是其他住宅、車位按揭、做擔保人，或收入來源不是來自本地，DTI上限會減5%至10%，供款與入息比率及壓測會以40/50比例計。

如果物業是自住，正如上文提到，有沒有按揭在身都會影響壓力測試前後的DTI上限，下表列出銀行按揭壓力測試要求:

情況一: 有自住物業仍有未供完的按揭 :

情況二: 自住物業，沒有未供完的按揭 :

九成按揭壓力測試

申請九成按揭的人士也需要通過壓力測試，假如無法通過，銀行如認為供款與入息比率不超出上限，一樣可批9成按揭，不過保費要加一成。假設心水單位是750萬元，借9成按揭，分30年還款，利率是2.375%，而壓測利率為5.375%。在不加按保情況下，壓力測試後的月入要求是58298元，而加按保情況下，壓力測試後的月入要求是是59575元。又例如物業400萬元承造6成按揭，月入要至少22712元才可通過壓力測試。目前都仍有400萬以下的樓盤，例如未補地價的資助出售房屋等。

即供VS建築期付款的壓力測試

新按保計劃下，1000萬或以下的物業可造8成按揭、800萬或以下物業可造9成按揭，兩者均可免壓測。惟如買一手樓，就只適用建築期付款。如採用即供方法，400萬以下物業可造9成按揭 ; 600萬以下物業可造8成按揭 ; 800萬以下物業可造6成按揭 ; 1000萬以下物業可造5成按揭，以上都需要通過壓測。

首置免壓力測試

昔日不論是否首置人士，都要做壓力測試，不過自2019年政府推出新按保計劃後，首置人士(物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業)只要符合月入要求，就可免壓力測試，相反，如仍有按揭在身，或並非首置者，都是要做壓力測試的。不過有些人誤解了，以為免壓測就是不用做壓測、計算供款與入息比率，事實上，銀行一樣要計算DTI，不超過上限50%，只是豁免了加3%息率後的上限。即假如申請人壓測前DTI為50%，壓測後超過了60%，銀行都不會因此不批按揭，但都有權調整成數，未必批足。當首置人士經按揭保險計劃置業，但壓測後超過了上限，有關按保都會增至原先保費約1成。

居屋方面，由於政府會為居屋做擔保人(為期30年)，同時規定要選用P按做利率，最長供25年，一般一手居居屋做9成按揭，都不用通過壓力測試，而銀行做法都會比較寬鬆，只要申請人通過DTI，就可承造按揭。而如果是房協單位就跟一般私樓做法一樣，加息3%後，月供少於月入6成。另外可免壓測者，除了用發展商提供的呼吸plan，還有經按保申請高成數按揭的首置人士，而物業作自住 ; 以及購買新居屋和綠置居的綠表人士。

壓力測試擔保人

萬一達不到入息要求，通過不了壓力測試，自然要另找擔保人，將兩者的入息合併計算，但當中都有不少限制。一般銀行不接受一些18歲以下、弱智及破產人士做擔保人，通常都是找父母、兄弟等等近親的，一些做法不太嚴謹的銀行，都可容許找朋友做擔保人，相反，如想借高成數按揭，多數只接受近親家屬。有些人是未婚夫婦，只要提交擬結婚通知書做證明，都可以被接納。不過如果找父母做擔保人，以通過壓力測試，就要留意人齡問題，一些較嚴謹的按保公司都不會批出以60歲以上的作擔保人的按揭申請。當申請人收入未達指定的月供要求，銀行就計擔保人的人齡(以75減去)作供款年期，例如擔保人是50歲，則最長年期是25年，那如想年期長點，就要另找年齡較小的近親做擔保人了。

由於壓力測試要求每月固定入息，如父母不是固定受薪者，例如是司機等，都有影響批出的按揭成數。如擔保人本身有按揭在身，或已負債，他的每月供款及還款額都會計入申請人的壓力測試計算，故找擔保人時要了解多點對方背景，又或多找另一位財務狀況良好的人做擔保。

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FAQS:

1. 什麼是壓力測試?

為了要確保申請人有一定經濟能力每月供款，銀行有以下計算方法，其一根據目前的按揭息率，計算供款與入息比率有否超過上限，其二，假設在按揭息率再加3%，計算供款與入息比率有否超過上限。在第2個壓力測試計算方法中，就是想確保即使加息，申請人供款與入息比率都不超過每月收入的6成，那就有能力還款。舉個簡單例子說，目前低息環境下，不少人都選用H按，就計H+1.5%，封頂位就是2.5%，銀行就會將3%加2.5%，共5.5%作壓力測試 (以封頂息率計壓力測試)。

2. 壓力測試計算方法有哪些?

壓測前後都有2種DTI上限情況，萬一申請人的DTI超過上限，有機會拒批或只批低貸款額。在一些情況下，銀行會調整上限。例如當物業是出租，而非自住用途，那該物業的供款與入息比率就會降1成(即變成壓測前DTI是40%，壓測後DTI是50%) 。相反，如該單位是自住用，就要壓測前的供款與入息比率不多於5成，壓測後供款與入息比率不多於6成。如果申請人月入不夠65330元，自然也通過不到。所以有些人為了增加通過壓測的機會，就會利用租金收入加月入，再付一半首期。如果想放租而未有正式租客入住，可向銀行提出「擬租金收入」，估算租值，例如2萬元，將這筆數轉為入息，即1.2萬元。如租約已打釐印，又一直出租，有租金收入記錄做證明，銀行就打7折作入息。另一個情況是如果有按揭在身，可能是其他住宅、車位按揭、做擔保人，或收入來源不是來自本地，DTI上限會減5%至10%，供款與入息比率及壓測會以40/50比例計。

3. 首置是否免壓力測試?

自2019年政府推出新按保計劃後，首置人士(物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業)只要符合月入要求，就可免壓力測試，相反，如仍有按揭在身，或並非首置者，都是要做壓力測試的。不過有些人誤解了，以為免壓測就是不用做壓測、計算供款與入息比率，事實上，銀行一樣要計算DTI，不超過上限50%，只是豁免了加3%息率後的上限。即假如申請人壓測前DTI為50%，壓測後超過了60%，銀行都不會因此不批按揭，但都有權調整成數，未必批足。當首置人士經按揭保險計劃置業，但壓測後超過了上限，有關按保都會增至原先保費約1成。