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壓力測試

【壓力測試】壓力測試點計?首置如何免壓力測試?

計劃置業的人士除了準備好首期,也要考慮能否通過壓力測試,這亦是承造按揭時的必經步驟,究竟壓力測試計算方法是什麼? 首置人士免去壓測的條件有什麼? 下文講解壓力測試必知事項。

什麼是壓力測試?

由於向銀行借按揭買樓的金額甚大,為了要確保申請人有一定經濟能力每月供款,銀行壓力測試點計? 有以下計算方法,其一根據目前的按揭息率,計算供款與入息比率有否超過上限,其二,假設在按揭息率再加3%,計算供款與入息比率有否超過上限。在第2個壓力測試計算方法中,就是想確保即使加息,申請人供款與入息比率都不超過每月收入的6成,那就有能力還款。舉個簡單例子說,目前低息環境下,不少人都選用H按,就計H+1.5%,封頂位就是2.5%,銀行就會將3%加2.5%,共5.5%作壓力測試 (以封頂息率計壓力測試)。

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一般而言,供款與入息比率當中的按揭供款,都是以申請人的借貸額來計,而首置人士除了免壓測,經按保買樓的話,銀行多會以6成按揭作依據。理論上按揭保險就是為想借高成數按揭的人作保障,假如首置申請人借9成,銀行可以以6成按揭貸款額計月供,或以9成按揭貸款額計月供,惟各銀行就按揭壓力測試做法或有差異,故要先查詢清楚。

壓力測試及供款與入息比率的關係

剛才提到的供款與入息比率(DTI),即是月供與月入的比例,以600萬元單位做例子,假設承造8成按揭,2.5%利率,還款30年,加3%壓測利率共5.5%,月供本為18965元,而壓測後月供就是27253元,收入每月至少要54506元才可達到壓測要求。

壓測前後都有2種DTI上限情況,萬一申請人的DTI超過上限,有機會拒批或只批低貸款額。在一些情況下,銀行會調整上限。例如當物業是出租,而非自住用途,那該物業的供款與入息比率就會降1成(即變成壓測前DTI是40%,壓測後DTI是50%) 。舉個例,物業為1400萬元,出租用途下,最多按5成按揭,假設還30年,年利率2.375%,即月供要27206元,壓測後,月供增至39198元。相反,如該單位是自住用,就要壓測前的供款與入息比率不多於5成,壓測後供款與入息比率不多於6成。如果申請人月入不夠65330元,自然也通過不到。所以有些人為了增加通過壓測的機會,就會利用租金收入加月入,再付一半首期。如果想放租而未有正式租客入住,可向銀行提出「擬租金收入」,估算租值,例如2萬元,將這筆數轉為入息,即1.2萬元。當然間間銀行估算有異,很難一概而論。如租約已打釐印,又一直出租,有租金收入記錄做證明,銀行就打7折作入息。

另一個情況是如果有按揭在身,可能是其他住宅、車位按揭、做擔保人,或收入來源不是來自本地,DTI上限會減5%至10%,供款與入息比率及壓測會以40/50比例計。

如果物業是自住,正如上文提到,有沒有按揭在身都會影響壓力測試前後的DTI上限,下表列出銀行按揭壓力測試要求:

情況一: 有自住物業仍有未供完的按揭 :

樓價按揭壓測前DTI上限 VS 壓測後DTI下限
少於800萬元少於70%40% VS 50%
少於800萬元多於70%(最多80%)35% VS 45%
多於800萬元至1000萬元少於60%40% VS 50%
多於800萬元至1000萬元多於60%(最多70%)35% VS 45%
多於1000萬元最多40%40% VS 50%

情況二: 自住物業,沒有未供完的按揭 :

樓價按揭壓測前DTI上限 VS 壓測後DTI下限
少於800萬元最多90%50% VS 60%
多於800萬元至1000萬元最多80%50% VS 60%
多於1000萬元最多50%50% VS 60%

九成按揭壓力測試

申請九成按揭的人士也需要通過壓力測試,假如無法通過,銀行如認為供款與入息比率不超出上限,一樣可批9成按揭,不過保費要加一成。假設心水單位是750萬元,借9成按揭,分30年還款,利率是2.375%,而壓測利率為5.375%。在不加按保情況下,壓力測試後的月入要求是58298元,而加按保情況下,壓力測試後的月入要求是是59575元。又例如物業400萬元承造6成按揭,月入要至少22712元才可通過壓力測試。目前都仍有400萬以下的樓盤,例如未補地價的資助出售房屋等。

即供VS建築期付款的壓力測試

新按保計劃下,1000萬或以下的物業可造8成按揭、800萬或以下物業可造9成按揭,兩者均可免壓測。惟如買一手樓,就只適用建築期付款。如採用即供方法,400萬以下物業可造9成按揭 ; 600萬以下物業可造8成按揭 ; 800萬以下物業可造6成按揭 ; 1000萬以下物業可造5成按揭,以上都需要通過壓測。

首置免壓力測試

昔日不論是否首置人士,都要做壓力測試,不過自2019年政府推出新按保計劃後,首置人士(物業成交時,買家名下不持有其他住宅物業)只要符合月入要求,就可免壓力測試,相反,如仍有按揭在身,或並非首置者,都是要做壓力測試的。不過有些人誤解了,以為免壓測就是不用做壓測、計算供款與入息比率,事實上,銀行一樣要計算DTI,不超過上限50%,只是豁免了加3%息率後的上限。即假如申請人壓測前DTI為50%,壓測後超過了60%,銀行都不會因此不批按揭,但都有權調整成數,未必批足。當首置人士經按揭保險計劃置業,但壓測後超過了上限,有關按保都會增至原先保費約1成。

居屋方面,由於政府會為居屋做擔保人(為期30年),同時規定要選用P按做利率,最長供25年,一般一手居居屋做9成按揭,都不用通過壓力測試,而銀行做法都會比較寬鬆,只要申請人通過DTI,就可承造按揭。而如果是房協單位就跟一般私樓做法一樣,加息3%後,月供少於月入6成。另外可免壓測者,除了用發展商提供的呼吸plan,還有經按保申請高成數按揭的首置人士,而物業作自住 ; 以及購買新居屋和綠置居的綠表人士。

壓力測試擔保人

萬一達不到入息要求,通過不了壓力測試,自然要另找擔保人,將兩者的入息合併計算,但當中都有不少限制。一般銀行不接受一些18歲以下、弱智及破產人士做擔保人,通常都是找父母、兄弟等等近親的,一些做法不太嚴謹的銀行,都可容許找朋友做擔保人,相反,如想借高成數按揭,多數只接受近親家屬。有些人是未婚夫婦,只要提交擬結婚通知書做證明,都可以被接納。不過如果找父母做擔保人,以通過壓力測試,就要留意人齡問題,一些較嚴謹的按保公司都不會批出以60歲以上的作擔保人的按揭申請。當申請人收入未達指定的月供要求,銀行就計擔保人的人齡(以75減去)作供款年期,例如擔保人是50歲,則最長年期是25年,那如想年期長點,就要另找年齡較小的近親做擔保人了。

由於壓力測試要求每月固定入息,如父母不是固定受薪者,例如是司機等,都有影響批出的按揭成數。如擔保人本身有按揭在身,或已負債,他的每月供款及還款額都會計入申請人的壓力測試計算,故找擔保人時要了解多點對方背景,又或多找另一位財務狀況良好的人做擔保。

FAQS:

1. 什麼是壓力測試?

為了要確保申請人有一定經濟能力每月供款,銀行有以下計算方法,其一根據目前的按揭息率,計算供款與入息比率有否超過上限,其二,假設在按揭息率再加3%,計算供款與入息比率有否超過上限。在第2個壓力測試計算方法中,就是想確保即使加息,申請人供款與入息比率都不超過每月收入的6成,那就有能力還款。舉個簡單例子說,目前低息環境下,不少人都選用H按,就計H+1.5%,封頂位就是2.5%,銀行就會將3%加2.5%,共5.5%作壓力測試 (以封頂息率計壓力測試)。

2. 壓力測試計算方法有哪些?

壓測前後都有2種DTI上限情況,萬一申請人的DTI超過上限,有機會拒批或只批低貸款額。在一些情況下,銀行會調整上限。例如當物業是出租,而非自住用途,那該物業的供款與入息比率就會降1成(即變成壓測前DTI是40%,壓測後DTI是50%) 。相反,如該單位是自住用,就要壓測前的供款與入息比率不多於5成,壓測後供款與入息比率不多於6成。如果申請人月入不夠65330元,自然也通過不到。所以有些人為了增加通過壓測的機會,就會利用租金收入加月入,再付一半首期。如果想放租而未有正式租客入住,可向銀行提出「擬租金收入」,估算租值,例如2萬元,將這筆數轉為入息,即1.2萬元。如租約已打釐印,又一直出租,有租金收入記錄做證明,銀行就打7折作入息。另一個情況是如果有按揭在身,可能是其他住宅、車位按揭、做擔保人,或收入來源不是來自本地,DTI上限會減5%至10%,供款與入息比率及壓測會以40/50比例計。

3. 首置是否免壓力測試?

自2019年政府推出新按保計劃後,首置人士(物業成交時,買家名下不持有其他住宅物業)只要符合月入要求,就可免壓力測試,相反,如仍有按揭在身,或並非首置者,都是要做壓力測試的。不過有些人誤解了,以為免壓測就是不用做壓測、計算供款與入息比率,事實上,銀行一樣要計算DTI,不超過上限50%,只是豁免了加3%息率後的上限。即假如申請人壓測前DTI為50%,壓測後超過了60%,銀行都不會因此不批按揭,但都有權調整成數,未必批足。當首置人士經按揭保險計劃置業,但壓測後超過了上限,有關按保都會增至原先保費約1成。

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