2022年11月更新
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【HIBOR利率懶人包】甚麼是HIBOR?Hibor走勢圖全面睇!分析HIBOR兩大優勢!H按、P按又要點選擇?

hibor利率懶人包

每位業主在跟銀行申請物業按揭時,在按揭利率的選擇上都會聽過【P按】和【H按】。28Mortgage 在幫助業主處理物業按揭也發現超過90%的香港買家並不完全了解按揭利率和如何做選擇。今天的文章28 Mortgage為準買家整理了HIBOR【H按】最新、最齊全的懶人包,保證你看完後一定可以了解更多有關HIBOR的資訊。

HIBOR是什麼?

HIBOR【H按】英文全名為 Hong Kong Interbank Offered Rate, 中文是銀行同業拆息利率。銀行同業拆息利率是本地銀行之間互相借錢的利率,亦是銀行放貸的成本。

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【H按】的利息相對浮動,升跌完全是視乎本地銀行體系的資金多寡。當銀行體制的資金充足,利率會下跌;相反,當資金不足時,利率就會上升。打個比方,當市場有大型股票上市,市民們會趁這個熱潮大量借錢認購。這是最常見的現象因為大多數投資者在購買新股的心態是都希望自己可以像股神巴菲特在股票剛發行或低價時就入手“潛力股”。這一波的認購熱潮引發龐大集資活動會導致銀行大量資金凍結,結果令拆息上升。當熱潮一過,利率就恢復正常。

【H按】這個拆息利率是每天都會有波動,閣下可以點進香港銀行公會網站可以看到當日公佈的拆息利率,而每間銀行會就此定下相近的按揭利率。

【H按】的計算方式

以銀行同業拆息利率(HIBOR)計算的按揭計劃會以拆息利率(H)為基礎,然後銀行會再加上指定的百分點,您可以參考以下的公式:

H + 銀行特定百分點 (x%)

假設銀行所用的拆息利率(H)是 0.18%, 銀行特定百分點為1.5%,那麼根據以上計算公式,買家需繳付的利率是: 0.18% + 1.5% = 1.68%。 

這裡再給各位準買家提供一個更直接的方式去了解【H按】的計算公式。銀行同業拆息其實就是銀行的資金成本,銀行打開門做生意是不可能做蝕本買賣的。所以銀行在批核按揭貸款時,一定要在【H】之上加多一個百分比賺取利潤。如以上的例子, 0.18% 【H】+ 1.5% = 1.68%,那麼銀行就是賺取準業主1.5%的利息。

不同銀行的H按計劃也會有所不同,銀行之間的競爭壓力也很大,有些銀行為了得到更多的生意會提供更有吸引力的的利率和其他優惠等,可以幫業主節省供樓開支。不過查詢每間銀行的優惠利率需要大量的時間和精力,所以歡迎點擊右下角的WhatsApp按鈕與 28 Mortgage 專員聯絡, 我們幫你貨比三家讓您拿到最划算的利率。

HIBOR利率公佈流程

HIBOR香港銀行同業拆息利率,每天都有變化。閣下可以直接在香港銀行公會官網上看到當日最新的利率。這個利率是參考香港12至20家銀行所提供資料,剔除最高和最低的三個數值,之後再取一個平均值,而計算出來的平均港元結算利率。

HIBOR公佈時間大約是早上11.15。除了點擊香港銀行公會網站,您若想在第一時間得知香港前三大銀行的每日最新【H按】利率,一定要追踪我們 28Mortgage的Instagram。我們每週一到週五都會固定在Instagram 的限時動態 (Story)公佈最新的【H按】利率,我們一起與時並進。

【H按】採用『一個月銀行同業拆息』

銀行同業拆息在不同的拆息時間會衍生出不同的拆息利率,這也解釋了『利率』一直在變動的原因之一。市場上我們很常聽到各種利息如『隔夜息』、『1星期』、『2星期』、『1個月』、『2個月』、『3個月』、『六個月』、或『12個月』等。時間越長,利率的息口就越大。不過如果是針對按揭利率來說,大部分的銀行一致選擇『1個月』的銀行同業拆息作為計算標準。

【H按】採用『哪一天』的拆息來計算按揭利率

銀行公會是每天早上大約11.15分在官網公佈當日最新結算利率。除了較大型的銀行如匯豐銀行和恆生銀行是採用自己的拆息計算之外,大多數的銀行依舊是以銀行公會公佈的利率來計算出按揭利率的。

我們都知道香港大部分銀行是採用『一個月銀行同業拆息』作為計算標準,但是銀行資金流動性非常之高而且拆息也是每天都波動的,那麼各家銀行會採用『哪一天』的拆息來計算按揭利率?不同銀行有自己的一套做法。部分銀行會以買家承造按揭當天的利息來計算,例如,王生在5月2號供樓,銀行就會用4月2號的拆息來做計算。部分銀行是以每月第一天的利率作為計算參考準則。大致上是這兩種計算方式。

置業人士可以參考以下的鏈接查詢每日HIBOR利率:

閣下若對拆息計算按揭利率或是任何按揭相關疑問歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭大師會全程協助您,用最划算的利率購入物業。

【H按】的好處

供樓對業主來說是一個長達二十至三十年的負擔。在香港,一般業主在考慮按揭計劃時都會選擇【H按】,究竟【H按】有好處?

1. 長期處於較低利率

【H按】會根據HIBOR而變動,雖然HIBOR會隨著不同銀行之間資金流動而調整利率,有浮動的風險。但是香港作為世界第三大金融中心,金融制度是相對穩健,銀行之間的借貸風險也不高,銀行業界資金充足,因此在香港HIBOR是處於穩定的低水平。這使選擇【H按】 為按揭利率也比較佔優勢和划算。

2. 設封頂位

HIBOR的一個大買點就是封頂位。銀行在提供拆息按揭同時也提供一個封頂息率或封息上限(Cap Rate)來保障業主。雖然香港銀行的金融制度穩健,不過有些時候一些預料之外的突發狀況如新股反應過熱、市場大量走資或美國通貨膨脹太嚴重導致急速升息都有可能會影響銀行的資金成本而導致拆息突然升高。【H按】的封頂位就會發揮其效用。一旦拆息抽升,而導致利率高於封頂位,銀行會自動把按揭利率維持在封頂位。一般【H按】的封頂是等同【P按】。

表1: 香港四大銀行的H按和P按計劃

銀行 H按利率 P按利率
滙豐銀行 H+1.3%

封頂位:P-2.25%=2.875%

P=2.725%
恆生銀行 H+1.3%

封頂位:P-2.25%=2.875%

P=2.725%
中國銀行 H+1.3%

封頂位:P-2.25%=2.875%

P=2.725%
渣打銀行 H+1.3%

封頂位:P-2.5%=2.875%

P=2.875%

簡單總結H按登頂位:

  • 當HIBOR下跌至封頂位以下,H按的利率會比P按低
  • 當HIBOR上升,H按的利率會跟封頂位即P按利率相同
  • 一般上,H按的封頂位是與P按相同,不過最近因美聯儲升息,導致香港銀行也開始調高利率,所以,最近P按利率會比H按封頂位低。

全球通貨膨脹居高不下,各大央行很大可能還會繼續加息,準置業人士若想獲得第一手關於按揭利率的資訊,歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員查問詳情。

有關HIBOR利率的常見問題:

1. 所有物業都可以選擇H按嗎?

不是。未補地價局屋按揭只可以做 P 按,即最優惠利率按揭。除了局屋不能做H按,其他類型的物業按揭大多可以H按、P按自由選擇。

2. H按的實際利率計算方式是怎樣?

H按利率計算公式是 『H + X%』。另外H按設有封頂位,其計算方式跟P按一樣是『P – X%』。          

3. 定息按揭和H按有什麼不同?

定息按揭是由政府透過按證公司推出,置業人士可免壓力測試,而按揭利率是固定的;10年期:2.55%、15年期:2.65%及20年期:2.75%。H按的利率是浮動的,跟著金融市場而變動。

4. 選擇H按有什麼好處?

首先,香港HIBOR是處於一個穩定的低水位,選擇H按為按揭利率表也相對佔優勢。其次,銀行會為HIBOR設封頂位,避免因為拆息而造成利息高漲。設有封頂位的按揭利率使借貸人更安心。

5. 如何可以知道HIBOR的最新走勢?

香港銀行公會官網每天早上11點會公佈最新的HIBOR利率。這是一個參考至少12間銀行所得出的HIBOR當日報價走勢。同時也可以Follow 28Mortgage的IG,每日定時送上最新HIBOR利率。

6. 如何選擇P按與H按?

由於普通H按利率上限等於 P按,拆息低時,H按利率比較便宜;拆息高時,H按利率最多也等同P按利率。所以,一般按揭計劃申請都會選擇H按。

7. 鎖息上限是否不變?

銀行的鎖息上限是以銀行最優惠利率計算,如果銀行調高最優惠利率,鎖息上限也會跟着上升。當拆息持續上升,銀行也有機會調高最優惠利率。

8. 現時鎖息上限一般是多少?

以現時2022年最後一個季度來看,大部分銀行的實際封頂利率為2.625% 或 2.875%,不過這也視乎是1手還是2手物業。部分銀行可能對一些貸款額較小的業主提供更保守的按揭計劃,當中的鎖息上限會比較高一點。 銀行在審批鎖息上限也會根據不同申請人的情況以及物業類型而定。 

9. H按可以最高做到多少按揭成數?

H按最高貸款額是90%按揭。

10. H按最長還款年期是多少年?

最長還款年期為30年。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           

 

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