二手樓買賣程序有哪些?二手樓按揭成數有多少?

二手樓買賣程序有哪些

不少大型二手屋苑樓價愈攀愈高,例如置富花園、太古城等等,這些地區已發展多年,形成較成熟和完善的配套、交通,所以仍有不少買家有意購入二手樓,究竟買二手樓程序有哪些?二手樓按揭成數有多少?下文為你逐一講解。

二手樓買賣流程

首先應計好所有首期、按揭利息、代理佣金、裝修費、印花稅及律師費,當中如你想找代理辦理有關事宜和睇盤,通常要簽睇樓紙(3個月為有效期),如果最終買入紙上所列的物業,就要向該名經紀付佣金(一般坊間是買賣雙方各樓價1%) 。之後就要考慮心水物業的地區、交通配套、景觀、樓齡、附近及上下樓層的最新成交價等等,還有凶宅問題、結構問題等,當然,最好預先向經紀說明要求,安排實地視察。

買家可選擇自行查冊或托經紀查冊,在土地註冊處的網站文件上,可以核實到賣家身份、單位有無業權不清的問題、與維修或清拆有關的法令等。有些買家擔心購入凶宅或凶宅附近的單位樓層、僭建問題都會影響未能申請更高的按揭成數。同時,這些也可以作為議價的有利條件。

至於業權問題,也要在一擲首期前好好想清楚,如果買家想業主涉及另一人,例如夫婦關係,就要選擇分權共有或聯權共有,從而決定各人按比例付出樓價後,獲配的業權。

當買家已決定好,就要與賣方簽臨時買賣合約,付細訂金(一般是樓價的3至5%,以支票或本票交付)。這份具法律效力的文件會列明物業成交價及日期、付款方式等細項,也會描述單位目前狀況、會否包家電等。事前最好找專業的律師樓處理有關事項,如其中一方終止交易,就要賠訂、賠雙方的經紀佣金。

下一步就準備臨約,向銀行、按揭轉介公司了解適合自己的按揭計劃、現金回贈、利率。審批過程需時幾星期,可以準備多一間銀行申請按揭事宜。同時,也要準備好入息證明、身分證明等等,留意如連按揭與火險一同購買,銀行會否提供有關優惠。如果在接受銀行按揭條款後,中途想轉用其他銀行,隨時要賠償款項。而按揭金額將存入你所選的律師行戶口。

一般簽完臨約後14天就簽正式買賣合約,此時買家就要再付大訂,連同之前付的細訂,多數是樓價的1成。律師會解釋多次買賣細則,做多次查冊,搞清楚有關的法律問題。當簽完正式買賣合約後30日內,就要付住宅印花稅。

差不多到成交日前,買家就要向律師行交物業印花稅、首期餘額,同時要找驗樓師做檢驗,例如間隔、房數、結構與當初簽的合約描述的狀況是否一致,作最後的環境視察。

最後就是在律師樓簽轉讓契,確認將業權轉予買家、收匙(大門、房、信箱、會所證件等,審視樓契及買賣文件,買家的律師樓就會交付交易餘額予賣方律師樓,所以宜在交付餘額前再次確認是否一切無誤。

二手樓按揭成數

在正式批出按揭之前,要留意估價,畢竟樓齡、單位質素、結構僭建問題、座向都會影響物業估價,最終影響到銀行最終批出的按揭成數。舉個例,二手樓單位樓價為550萬,如申請人想造6成按揭,即獲得330萬貸款額。但如最終估價是480萬,估不足價,變相買家在二手樓首期上要額外再貼錢,特別是凶宅,一般都是指自殺、謀殺等,其實坊間亦有不少凶宅查詢網站,不過各間估價行內部紀錄不一,同層、上下樓層的單位都會受凶宅影響估價。

根據現時金管局指引,1000萬以下自住物業,最多可按6成(上限貸款額為500萬),1000萬以上者最多按5成。如要按保,就可申請更高的2手樓按揭成數。800萬以下可最多按9成,800萬以上至900萬者,可最多按8至9成(上限貸款額為720萬),900萬至1000萬的物業就最多按8成。

當然,不同類型的2手物業在按揭成數上都有其限制,而且要視申請人的財政能力才可批出所屬的成數,宜先向銀行或按揭公司查詢。

大多數銀行的按揭利率為2.5%,如果買家想申請按保,因應貸款年期、浮息按揭等因素下,要交額外的貸款額的1.32至5%為保費之用。而在目前低息的環境下,用H按會比較優惠(低至H+1.3%),如P按的利息開支就會比前者高,假如是買入二手未補地價的資助房屋,更受制只能用P按。

二手樓的還款期及壓測

理論上是最長30年為按揭還款年期,但現實中往往因應物業樓齡、人齡而決定年期長短。多數銀行都是75減去樓齡計算,例如很多二手屋苑樓齡已逾45年,那就未必可批足30年還款期了。如以人齡計,當申請人是50歲,就是75減50,得出最長為25年還款期,如有需要就要加入年齡較細的擔保人。至於二手樓按揭的壓力測試方面,假設利率升3%,每月供款不可以大於入息的6成。

一覽最新二手樓成交:

地區 單位 成交價(港元) 尺價(港元)
大角咀 帝柏海灣2座高層F室 1143萬 24149.9
馬鞍山 錦雅閣高層5室 563萬 10162.5
將軍澳/坑口 天晉IIIA 第5座高層B室 1818萬 18996.9
將軍澳/坑口 帝景灣5座高層D室 1000萬 18518.5
屯門 卓爾居2期6座低層F室 979萬 13739.4
元朗 嘉湖山莊7期13座高層H室 638萬 11663.6

*綜合地產網資料

FAQS:

1. 二手樓按揭方面有何風險?

在正式批出按揭之前,要留意估價,畢竟樓齡、單位質素、結構僭建問題、座向都會影響物業估價,最終影響到銀行最終批出的按揭成數。舉個例,二手樓單位樓價為550萬,如申請人想造6成按揭,即獲得330萬貸款額。但如最終估價是480萬,估不足價,變相買家在二手樓首期上要額外再貼錢,特別是凶宅,一般都是指自殺、謀殺等,其實坊間亦有不少凶宅查詢網站,不過各間估價行內部紀錄不一,同層、上下樓層的單位都會受凶宅影響估價。

2. 二手樓買賣流程中,訂金要準備多少?

與賣方簽臨時買賣合約後,付細訂金(一般是樓價的3至5%,以支票或本票交付)。事前最好找專業的律師樓處理有關事項,如其中一方終止交易,就要賠訂、賠雙方的經紀佣金。簽完臨約後14天就簽正式買賣合約,此時買家就要再付大訂,連同之前付的細訂,多數是樓價的1成。

3. 二手樓還款年期多長?

理論上是最長30年為按揭還款年期,但現實中往往因應物業樓齡、人齡而決定年期長短。多數銀行都是75減去樓齡計算,例如很多二手屋苑樓齡已逾45年,那就未必可批足30年還款期了。如以人齡計,當申請人是50歲,就是75減50,得出最長為25年還款期,如有需要就要加入年齡較細的擔保人。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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