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二手樓買賣

二手樓買賣程序有哪些?二手樓按揭成數有多少?

不少大型二手屋苑樓價愈攀愈高,例如置富花園、太古城等等,這些地區已發展多年,形成較成熟和完善的配套、交通,所以仍有不少買家有意購入二手樓,究竟買二手樓程序有哪些?二手樓按揭成數有多少?下文為你逐一講解。

二手樓買賣流程

首先應計好所有首期、按揭利息、代理佣金、裝修費、印花稅及律師費,當中如你想找代理辦理有關事宜和睇盤,通常要簽睇樓紙(3個月為有效期),如果最終買入紙上所列的物業,就要向該名經紀付佣金(一般坊間是買賣雙方各樓價1%) 。之後就要考慮心水物業的地區、交通配套、景觀、樓齡、附近及上下樓層的最新成交價等等,還有凶宅問題、結構問題等,當然,最好預先向經紀說明要求,安排實地視察。

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買家可選擇自行查冊或托經紀查冊,在土地註冊處的網站文件上,可以核實到賣家身份、單位有無業權不清的問題、與維修或清拆有關的法令等。有些買家擔心購入凶宅或凶宅附近的單位樓層、僭建問題都會影響未能申請更高的按揭成數。同時,這些也可以作為議價的有利條件。

至於業權問題,也要在一擲首期前好好想清楚,如果買家想業主涉及另一人,例如夫婦關係,就要選擇分權共有或聯權共有,從而決定各人按比例付出樓價後,獲配的業權。

當買家已決定好,就要與賣方簽臨時買賣合約,付細訂金(一般是樓價的3至5%,以支票或本票交付)。這份具法律效力的文件會列明物業成交價及日期、付款方式等細項,也會描述單位目前狀況、會否包家電等。事前最好找專業的律師樓處理有關事項,如其中一方終止交易,就要賠訂、賠雙方的經紀佣金。

下一步就準備臨約,向銀行、按揭轉介公司了解適合自己的按揭計劃、現金回贈、利率。審批過程需時幾星期,可以準備多一間銀行申請按揭事宜。同時,也要準備好入息證明、身分證明等等,留意如連按揭與火險一同購買,銀行會否提供有關優惠。如果在接受銀行按揭條款後,中途想轉用其他銀行,隨時要賠償款項。而按揭金額將存入你所選的律師行戶口。

一般簽完臨約後14天就簽正式買賣合約,此時買家就要再付大訂,連同之前付的細訂,多數是樓價的1成。律師會解釋多次買賣細則,做多次查冊,搞清楚有關的法律問題。當簽完正式買賣合約後30日內,就要付住宅印花稅。

差不多到成交日前,買家就要向律師行交物業印花稅、首期餘額,同時要找驗樓師做檢驗,例如間隔、房數、結構與當初簽的合約描述的狀況是否一致,作最後的環境視察。

最後就是在律師樓簽轉讓契,確認將業權轉予買家、收匙(大門、房、信箱、會所證件等,審視樓契及買賣文件,買家的律師樓就會交付交易餘額予賣方律師樓,所以宜在交付餘額前再次確認是否一切無誤。

二手樓按揭成數

在正式批出按揭之前,要留意估價,畢竟樓齡、單位質素、結構僭建問題、座向都會影響物業估價,最終影響到銀行最終批出的按揭成數。舉個例,二手樓單位樓價為550萬,如申請人想造6成按揭,即獲得330萬貸款額。但如最終估價是480萬,估不足價,變相買家在二手樓首期上要額外再貼錢,特別是凶宅,一般都是指自殺、謀殺等,其實坊間亦有不少凶宅查詢網站,不過各間估價行內部紀錄不一,同層、上下樓層的單位都會受凶宅影響估價。

根據現時金管局指引,1000萬以下自住物業,最多可按6成(上限貸款額為500萬),1000萬以上者最多按5成。如要按保,就可申請更高的2手樓按揭成數。800萬以下可最多按9成,800萬以上至900萬者,可最多按8至9成(上限貸款額為720萬),900萬至1000萬的物業就最多按8成。

當然,不同類型的2手物業在按揭成數上都有其限制,而且要視申請人的財政能力才可批出所屬的成數,宜先向銀行或按揭公司查詢。

大多數銀行的按揭利率為2.5%,如果買家想申請按保,因應貸款年期、浮息按揭等因素下,要交額外的貸款額的1.32至5%為保費之用。而在目前低息的環境下,用H按會比較優惠(低至H+1.3%),如P按的利息開支就會比前者高,假如是買入二手未補地價的資助房屋,更受制只能用P按。

二手樓的還款期及壓測

理論上是最長30年為按揭還款年期,但現實中往往因應物業樓齡、人齡而決定年期長短。多數銀行都是75減去樓齡計算,例如很多二手屋苑樓齡已逾45年,那就未必可批足30年還款期了。如以人齡計,當申請人是50歲,就是75減50,得出最長為25年還款期,如有需要就要加入年齡較細的擔保人。至於二手樓按揭的壓力測試方面,假設利率升3%,每月供款不可以大於入息的6成。

一覽最新二手樓成交:

地區單位成交價(港元)尺價(港元)
大角咀帝柏海灣2座高層F室1143萬24149.9
馬鞍山錦雅閣高層5室563萬10162.5
將軍澳/坑口天晉IIIA 第5座高層B室1818萬18996.9
將軍澳/坑口帝景灣5座高層D室1000萬18518.5
屯門卓爾居2期6座低層F室979萬13739.4
元朗嘉湖山莊7期13座高層H室638萬11663.6

*綜合地產網資料

FAQS:

1. 二手樓按揭方面有何風險?

在正式批出按揭之前,要留意估價,畢竟樓齡、單位質素、結構僭建問題、座向都會影響物業估價,最終影響到銀行最終批出的按揭成數。舉個例,二手樓單位樓價為550萬,如申請人想造6成按揭,即獲得330萬貸款額。但如最終估價是480萬,估不足價,變相買家在二手樓首期上要額外再貼錢,特別是凶宅,一般都是指自殺、謀殺等,其實坊間亦有不少凶宅查詢網站,不過各間估價行內部紀錄不一,同層、上下樓層的單位都會受凶宅影響估價。

2. 二手樓買賣流程中,訂金要準備多少?

與賣方簽臨時買賣合約後,付細訂金(一般是樓價的3至5%,以支票或本票交付)。事前最好找專業的律師樓處理有關事項,如其中一方終止交易,就要賠訂、賠雙方的經紀佣金。簽完臨約後14天就簽正式買賣合約,此時買家就要再付大訂,連同之前付的細訂,多數是樓價的1成。

3. 二手樓還款年期多長?

理論上是最長30年為按揭還款年期,但現實中往往因應物業樓齡、人齡而決定年期長短。多數銀行都是75減去樓齡計算,例如很多二手屋苑樓齡已逾45年,那就未必可批足30年還款期了。如以人齡計,當申請人是50歲,就是75減50,得出最長為25年還款期,如有需要就要加入年齡較細的擔保人。

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