二手樓買賣程序有哪些?二手樓按揭成數有多少?

不少大型二手屋苑樓價愈攀愈高，例如置富花園、太古城等等，這些地區已發展多年，形成較成熟和完善的配套、交通，所以仍有不少買家有意購入二手樓，究竟買二手樓程序有哪些?二手樓按揭成數有多少?下文為你逐一講解。

二手樓買賣流程

首先應計好所有首期、按揭利息、代理佣金、裝修費、印花稅及律師費，當中如你想找代理辦理有關事宜和睇盤，通常要簽睇樓紙(3個月為有效期)，如果最終買入紙上所列的物業，就要向該名經紀付佣金(一般坊間是買賣雙方各樓價1%) 。之後就要考慮心水物業的地區、交通配套、景觀、樓齡、附近及上下樓層的最新成交價等等，還有凶宅問題、結構問題等，當然，最好預先向經紀說明要求，安排實地視察。

買家可選擇自行查冊或托經紀查冊，在土地註冊處的網站文件上，可以核實到賣家身份、單位有無業權不清的問題、與維修或清拆有關的法令等。有些買家擔心購入凶宅或凶宅附近的單位樓層、僭建問題都會影響未能申請更高的按揭成數。同時，這些也可以作為議價的有利條件。

至於業權問題，也要在一擲首期前好好想清楚，如果買家想業主涉及另一人，例如夫婦關係，就要選擇分權共有或聯權共有，從而決定各人按比例付出樓價後，獲配的業權。

當買家已決定好，就要與賣方簽臨時買賣合約，付細訂金(一般是樓價的3至5%，以支票或本票交付)。這份具法律效力的文件會列明物業成交價及日期、付款方式等細項，也會描述單位目前狀況、會否包家電等。事前最好找專業的律師樓處理有關事項，如其中一方終止交易，就要賠訂、賠雙方的經紀佣金。

下一步就準備臨約，向銀行、按揭轉介公司了解適合自己的按揭計劃、現金回贈、利率。審批過程需時幾星期，可以準備多一間銀行申請按揭事宜。同時，也要準備好入息證明、身分證明等等，留意如連按揭與火險一同購買，銀行會否提供有關優惠。如果在接受銀行按揭條款後，中途想轉用其他銀行，隨時要賠償款項。而按揭金額將存入你所選的律師行戶口。

一般簽完臨約後14天就簽正式買賣合約，此時買家就要再付大訂，連同之前付的細訂，多數是樓價的1成。律師會解釋多次買賣細則，做多次查冊，搞清楚有關的法律問題。當簽完正式買賣合約後30日內，就要付住宅印花稅。

差不多到成交日前，買家就要向律師行交物業印花稅、首期餘額，同時要找驗樓師做檢驗，例如間隔、房數、結構與當初簽的合約描述的狀況是否一致，作最後的環境視察。

最後就是在律師樓簽轉讓契，確認將業權轉予買家、收匙(大門、房、信箱、會所證件等，審視樓契及買賣文件，買家的律師樓就會交付交易餘額予賣方律師樓，所以宜在交付餘額前再次確認是否一切無誤。

二手樓按揭成數

在正式批出按揭之前，要留意估價，畢竟樓齡、單位質素、結構僭建問題、座向都會影響物業估價，最終影響到銀行最終批出的按揭成數。舉個例，二手樓單位樓價為550萬，如申請人想造6成按揭，即獲得330萬貸款額。但如最終估價是480萬，估不足價，變相買家在二手樓首期上要額外再貼錢，特別是凶宅，一般都是指自殺、謀殺等，其實坊間亦有不少凶宅查詢網站，不過各間估價行內部紀錄不一，同層、上下樓層的單位都會受凶宅影響估價。

根據現時金管局指引，1000萬以下自住物業，最多可按6成(上限貸款額為500萬)，1000萬以上者最多按5成。如要按保，就可申請更高的2手樓按揭成數。800萬以下可最多按9成，800萬以上至900萬者，可最多按8至9成(上限貸款額為720萬)，900萬至1000萬的物業就最多按8成。

當然，不同類型的2手物業在按揭成數上都有其限制，而且要視申請人的財政能力才可批出所屬的成數，宜先向銀行或按揭公司查詢。

大多數銀行的按揭利率為2.5%，如果買家想申請按保，因應貸款年期、浮息按揭等因素下，要交額外的貸款額的1.32至5%為保費之用。而在目前低息的環境下，用H按會比較優惠(低至H+1.3%)，如P按的利息開支就會比前者高，假如是買入二手未補地價的資助房屋，更受制只能用P按。

二手樓的還款期及壓測

理論上是最長30年為按揭還款年期，但現實中往往因應物業樓齡、人齡而決定年期長短。多數銀行都是75減去樓齡計算，例如很多二手屋苑樓齡已逾45年，那就未必可批足30年還款期了。如以人齡計，當申請人是50歲，就是75減50，得出最長為25年還款期，如有需要就要加入年齡較細的擔保人。至於二手樓按揭的壓力測試方面，假設利率升3%，每月供款不可以大於入息的6成。

一覽最新二手樓成交:

*綜合地產網資料

FAQS:

1. 二手樓按揭方面有何風險?

在正式批出按揭之前，要留意估價，畢竟樓齡、單位質素、結構僭建問題、座向都會影響物業估價，最終影響到銀行最終批出的按揭成數。舉個例，二手樓單位樓價為550萬，如申請人想造6成按揭，即獲得330萬貸款額。但如最終估價是480萬，估不足價，變相買家在二手樓首期上要額外再貼錢，特別是凶宅，一般都是指自殺、謀殺等，其實坊間亦有不少凶宅查詢網站，不過各間估價行內部紀錄不一，同層、上下樓層的單位都會受凶宅影響估價。

2. 二手樓買賣流程中，訂金要準備多少?

與賣方簽臨時買賣合約後，付細訂金(一般是樓價的3至5%，以支票或本票交付)。事前最好找專業的律師樓處理有關事項，如其中一方終止交易，就要賠訂、賠雙方的經紀佣金。簽完臨約後14天就簽正式買賣合約，此時買家就要再付大訂，連同之前付的細訂，多數是樓價的1成。

3. 二手樓還款年期多長?

理論上是最長30年為按揭還款年期，但現實中往往因應物業樓齡、人齡而決定年期長短。多數銀行都是75減去樓齡計算，例如很多二手屋苑樓齡已逾45年，那就未必可批足30年還款期了。如以人齡計，當申請人是50歲，就是75減50，得出最長為25年還款期，如有需要就要加入年齡較細的擔保人。