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綠表買二手居屋

綠表買二手居屋首期要多少? 有什麼流程?

早前房署公佈收緊公屋富戶政策,公屋住戶或會考慮申請綠表居屋,可以憑低首期置業。其實每年都有大批市民爭相申請居屋,究竟綠表買二手居屋有什麼要注意? 綠表人士在購買二手居屋申請到幾多按揭成數、有多少還款期? 下文為你講解申請須知!

綠表買二手居屋資格

只要你是房委會或房協轄下屋邨住宅單位的租戶、中轉房屋的認可居民、得到有效綠表資格證明書者、長者租金津貼計劃的受惠者、公屋住戶、有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員都符合綠表資格。綠表人士只要有資格入住公屋,又或預計1年內可獲配公屋者,都可以此身分買二手居屋。不論一手又好二手又好,都不用補地價。

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單身、家庭申請皆可,惟申請人必須年滿18歲,如以家庭申請者,其家庭成員與申請人都必須有親屬關係,而已婚者都要將配偶同列於一份申請書,惟合法仳離或配偶沒有香港入境權者則屬例外。如果屬離婚情況,則要將法庭批出絕對判令證明書呈上。

綠表買二手居屋首期

居屋第二市場又稱綠表市場,當一手居屋業主過了禁售期後,可免補地價賣出單位,如果白表人士有白居二名額,都可有資格以綠表購入單位,惟這些未補地價的居屋在轉讓、按接等都受限制。

綠表有房委會做擔保,一般可以承造9成半按揭,與一般人買一手樓不同,現時不少一手樓的首期、律師費、印花稅等都動輒花上接近百萬。綠表人士買房協單位就與白表同樣做9成按揭。

例如在2020政府公佈居屋的銷售屋苑的售樓說明書及價單,單位以市價6折出售,最吸引的是粉嶺皇后山的山麗苑,如果以售價123萬元計,只是付10%約12萬多就可做業主,可見置業首期極低。舉個例,假設樓價200萬二手居屋單位,最高按揭成數為9成半,最長還款期為25年,用P按(2.5%),首期都是10萬,月供7507元,總利息為80萬左右。

又以近日有綠表水泉澳邨人士,購買將軍澳區居屋寶盈花園高層單位,未補地價,實用面積590平方呎3房,呎價不足2萬,售701.8萬元。假設造9成半按揭,首期都是約70萬元。

綠表買二手居屋流程

首先綠表人士要向房署申請購買資格證明書(要前往屋邨辦事處填妥申請書,遞交申請費用,如房署批准,則可獲得有關證明書)

當簽發證明書後6個月內,綠表人士可購買居屋第二市場單位,留意簽臨時買賣合約日期即是購買日期,同時,要賣方也持有可供出售證明書,才可一同簽署臨約。

之後,就要申請提名信。買方的律師就要帶同以上文件正本,連同買方的申請提名信的聲明書、臨約副本、一張律師樓支票(抬頭人寫香港房屋委員會)、申請費780元,交予置業資助貸款小組。

假設買方不能在購買資格證明書期限6個月內成功買入二手居屋單位,就要

重新申請。一般而言,在收居屋樓後第2個月,就要向政府交還其所屬的公屋。

綠表買二手居屋按揭

市場上的綠置居一向受歡迎,例如鑽石山的啟鑽苑,有些見新居屋不太適合,綠表人士就會改投二手市場留意心水單位。以望獅子山的牛池灣嘉峰臺高層3房單位為例,屋苑2003年入伙,有商場及停車場、小巴及巴士站。實用589平方呎,未補地價售700萬元,呎價不足1.2萬元。

究竟綠表人士買二手居屋按揭要多少成數? 其實在「居者有其屋」計劃之中,連同一手居屋及第二市場未補地價之居屋,綠表人士比白表人士可按最高的成數多5%,為95%,還款期為25年,注意的是房委會是以屋苑首次推售日期去計擔保期,例如2010年前推售的擔保期為25年,而該年10月後就加多5年擔保期至30年。舉個例,如果是1998年開售的居屋,即按揭貸款擔保期為去到2003年,而如果購入的是房協單位,還款可長達30年,所以打算用綠表身分買二手居屋的你就要多加留神啦!

不過,近年銀行態度都比較積極,例如有個別銀行會以20年樓齡做界線,只要不超過20年,都會批出25年還款年期。萬一擔保期已過,就視之為一般私樓做法,以80歲減去業主人齡決定供款期,例如人齡60歲,即供款期為20年。

一般做法是,如果擔保期完結時,按揭貸款餘額仍少於樓價6成,才有望批更高例如9成以上成數及25年供款年期。

在按揭成數方面,如果樓齡比較高的二手居屋,例如19年以上的單位,如果臨近政府的按揭擔保期,那銀行也未必會批到高成數按揭,例如9成以上,有些銀行還會減走還款年期。相反,如單位仍處於19年以下樓齡,理論上多會批9成按揭。而如果單位屬房協,不論綠白表人士,在不用按保情況下,1000萬以下最高按6成,如果付額外保費就可再按多些。由此可見,業主人齡不是決定按揭批核的關鍵因素。

緊記的是,綠表人士買二手居屋按揭雖看似不及私樓嚴謹,但銀行一樣會考慮到申請人的財政能力、信貸評級等,去評估風險,不等於必然會批出按揭。

綠表買二手居屋按揭利率

在房委會擔保下,綠表人士可以免壓力測試,承造按揭的難度大減,而銀行為未補地價居屋評估按揭時,大機會批P按,不如H按般浮動,只是在目前低息環境下,P按利息開支較大 ( P按實際利率為2.5%)。相反,如買入房協單位,則可選H按或P按。

綠表買二手居屋壓力測試

據金管局指引,申請人在承造按揭前須做壓力測試,月供不超過月入50%,如本身無其他按揭,則壓測下,利息加3厘,月供不超過月入 60%。

對於樓齡大,例如超過20年以上的二手未補地價居屋,有些銀行會嚴謹做法,一樣做壓力測試,就算過了30年擔保期二手未補價居屋,也如是,最高造6成,也要提交入息證明、壓力測試。如擔保期以內的二手未補地價居屋,可按最高9至9成半,留意的是,樓齡如果太大,很難兼得最高成數及最長還款期。除非買家肯減去部分還款年期,才有望批到更多按揭,但另一方面首期又要預多點。

剛才提到一般未補地價居屋的擔保期是30年,在這30年內擔保期的居屋不用做壓力測試,也不需要入息證明,不過要聲明自己家庭總收入,以證可供按揭,所以盡量留意單位首次推售日期。

綠表買二手居屋印花稅

首置客用綠表身分買二手居屋,跟私樓一樣計算印花稅,即以實際買賣價乘以第二基準稅率,如果是非首置人士,即使買未補地價居屋都要付15%從價印花稅。理論上措施規定如果業主3年內賣樓就要付額外印花稅,惟居屋市場有別,因大多數都受5年轉讓限制所限,故不太適用額外印花稅,單位在轉售限制期屆滿後,補地價才可以在公開市場出售或出租。

如想了解更多,可瀏覽政府連結:

https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm

另一方面,為單位加名,又要付印花稅嗎? 未補地價居屋加名的話,稅局會負責評定樓價,通常範圍是在綠表樓價至市場價之間,再以此為基礎判定要交多少印花稅。

FAQS:

1. 綠表買二手居屋按揭利率可以選H按?

在房委會擔保下,綠表人士可以免壓力測試,承造按揭的難度大減,而銀行為未補地價居屋評估按揭時,大機會批P按,不如H按般浮動,只是在目前低息環境下,P按利息開支較大 ( P按實際利率為2.5%)。相反,如買入房協單位,則可選H按或P按。

2. 樓齡大,如何影響按揭成數?

樓齡大,例如超過20年以上的二手未補地價居屋,有些銀行會嚴謹做法,一樣做壓力測試,就算過了30年擔保期二手未補價居屋,也如是,最高造6成,也要提交入息證明、壓力測試。如擔保期以內的二手未補地價居屋,可按最高9至9成半。

3. 如果想為居屋補地價再於公開市場出售,要提交什麼資料?

如單位仍是少於5年轉讓限制期,則交HD1066C申請書。

相反,則交HD1065C申請書,連同評估補價申請書、樓契副本,準備6230元的支票交往房委會,等候獲發解除轉讓限制證明書。

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