2022年01月更新
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綠表買二手居屋首期要多少? 有什麼流程?

綠表買二手居屋

有幸被抽中新居屋真的是像中了頭彩,不過沒被抽中也不要太難過因為沒有被抽中新居屋的公屋住戶可以考慮用綠表身份申請未補地價的二手居屋。二手居屋的價格雖然不像新居屋那麼低,但還是會比一般私樓更容易負擔加上地區選擇性也蠻多的。在香港可以有一個真正屬於自己的房地產都算是一件值得慶幸的好事。28Mortgage在這裡整理了關於綠表人士購買二手居屋的所有相關資訊供您參考。 

『二手居屋』的定義

首先,先來了解接下來文章裡會一直提到的『二手居屋』的定義。市場上的二手居屋可以分為兩種:

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1.居屋第二市場 – 凡是在居屋第二市場出售的居屋都是未補地價單位,所以銀行在批核這類型物業的按揭申請、物業轉讓或轉名時有一定的限制。在2013年以前,房委會規定購買居屋第二市場的物業必須是綠表人士所以居屋第二市場也可被稱為『綠表市場』。

2.自由市場 – 在自由市場出售都是已補地價的物業,所以銀行在審批這類型物業的所有按揭相關申請和審批程序基本上跟私樓相同。

 綠表購買二手居屋資格

綠表人士如果要購買二手居屋可以參考以下的購買資格:

  • 必須年滿18歲的香港公民
  • 房委會轄下公屋住戶或預計1年內可獲配公屋者
  • 房協轄下出租屋邨的住戶
  • 持有房屋署/市區重建局發出有效《綠表資格證明書-祇適用於出售居者有其屋計劃單位》的人士 
  • 持有由房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理
  • 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者

綠表買二手居屋按揭

綠表買二手居屋需要更注意的是首次發售日期,那樓齡跟按揭申請又有什麼關係?繼續看下去,我們為您個別詳細講解綠表買二手居屋按揭成數、供款年期、按揭利率及壓力測試如下:

i) 綠表買二手居屋按揭成數

不論是一手居屋或第二市場未補地價之居屋,綠表人士可以借最高95%按揭。這裡要提醒一下準業主,銀行不是根據樓齡而是居屋首次發售日期去計算按揭成數。計算和批核按揭方式是從居屋首次發售日起計20年內的單位通常都可以借盡95%;若單位已超過20年,就要計數。基於政府30年擔保期後剩餘按揭本金必須為成交金額6成或以下。

ii) 綠表買二手居屋供款年期

綠表人士買二手居屋最長貸款年期為25年。如以上所講述,二手居屋的是以單位首次發售日期來計算最長貸款年期:20年以內的居屋很高的機會是可以借足25年;超過20年就很難說了。

政府提供的居屋擔保期會直接影響銀行審批二手居屋按揭年期。居屋擔保期也是以屋苑首次推售日期去計算的。業主們要留意的是2010年前出售的居屋擔保期是25年;2010年10月以後的延長至30年。

一些樓齡已經很高的二手居屋,打個比方,超過19年的單位,政府的按揭擔保期也快完了,銀行一般上是不會借超過90%按揭同時也可能還會縮短按揭年數。不過疫情過後,由於太多行業受到很大的衝擊,銀行之間的競爭關係也很白熱化。不排除有些銀行為了生意,可以把樓齡延長到20年為上限。任何二手居屋貸款只要不超過20年,銀行依然會批准貸款人最長25年的供款年期。除非擔保期已過,銀行就會跟著審批私樓的程序,那就是以75歲減去申請人的年齡決定供款期:例如申請人是60歲,即供款期為20年。

雖然銀行在審批綠表人士買二手居屋按揭的申請不像審批私樓按揭那麼嚴謹,畢竟是有政府在後面做最大的擔保,不過這也不能保證一定每個業主會借到最高按揭成數和最長還款年期。個別銀行還是會根據買家的財務狀況和信貸評級再做最後決定。 有打算買二手居屋的業主們若在最高按揭成數和供款年期有任何疑問,歡迎點擊右下角的WhatsApp圖像隨時可以聯繫我們 28Mortgage專員交流及詢問更多關於個別銀行的最佳優惠資訊。

iii) 綠表買二手居屋按揭利率

凡是購買新居屋及未補地價的二手居屋,買家申請按揭時只可選用P按(最優惠利率按揭);購買已補地價的二手居屋,買家可選用H按或P按。 隨著美聯儲持續加息,香港拆息亦急速上升。大家可以追踪我們 28Mortgage 的 Instagram, 我們每週一到週五都會準時在限時動態 (Story)公佈最新的【H按】利率。除此之外, 我們也會時常在我們的 Instagram 發布 28Mortgage的最優惠按揭計劃,其中包括各大銀行的按揭利率、銀行現金回贈和28Mortgage獨家現金回贈。

iv) 綠表買二手居屋壓力測試

跟據金管局指引,銀行在審批每個按揭申請時都必須做壓力測試。申請人的每月供款不可以超過每月收入的50%;如果申請人本身無其他按揭在身,則+2%壓測下,每月供款不可以超過每月收入的60%。

在房委會擔保下,綠表人士可以免壓力測試。2010年10月以後,政府提供未補地價居屋30年的擔保期,還在擔保期內的居屋,所有的按揭申請都不須要做壓力測試和資產審查。不過申請人需提供全體家庭成員總收入,以證明有能力負擔每月貸款即可。

對於超過20年樓齡的二手未補地價居屋,銀行會要求申請人必須做壓力測試。買家在申請貸款時需要清楚如果樓齡太高,銀行是不可能同時核批最高按揭成數及最長貸款期,一般上都是拉長補短,除非買家願意支付高額的首付,那就另當別論。

綠表買二手居屋流程

以下是28Mortgage綠表人士準備的購買二手居屋流程跟著重要步驟和需要注意的地方,您在申請二手居屋時直接參考就行了。有任何疑問可以WhatsApp +852 9683 2200詢問我們的按揭專員。

第一步驟:

綠表人士要向房署申請購買資格證明書」➨ 填好相關資料 ➨ 交往屋邨辦事處

第二步驟:

房委會審核及批准申請 ➨ 簽發證明書 (有效期限為6個月) ➨ 達成買賣協議➨ 留意簽臨時買賣合約日期即是購買日期  

【注意:要賣方也持有「可供出售證明書」,才可一同簽署臨約】

第三步驟:

申請提名信 ➨ 買方的律師就要帶同以上文件正本,連同買方的申請提名信的聲明書、臨約副本、一張律師樓支票(抬頭人寫香港房屋委員會) ➨ 繳付申請費780元 ➨ 交予置業資助貸款小組。

第四步驟:

交還單位 ➨ 簽訂所購樓宇轉讓契據 ➨ 房委會轄下的公屋戶主及中轉房屋持證人,須即時向房委會遞交「遷出通知書」,並在兩個月(60天內)將該單位騰空交回房委會

補充說明,以上的步驟是綠表順利購入二手居屋流程。假設,情況不如預期,買方不能在購買資格證明書發出後的6個月期限內成功買入二手居屋單位,就要重新提交申請。

綠表買二手居屋印花稅

居屋印花稅也跟一般購入私樓一樣看買家是不是首置身份。

  • 首置客用綠表身分買二手居屋,計算印花稅跟私樓相同,那就是物業價格乘于稅率。買家可以參考第二基準稅率
  • 非首置人士的話,即使買未補地價居屋都要付15%從價印花稅。

居屋在限期期內轉售需要付額外印花稅嗎?買家需注意因居屋市場有別於一般物業轉售限制(通常自由市場是3年限制)而居屋市場都須遵守5年轉讓限制,所以沒有什麼物業轉售需付額外印花稅的說法。居屋單位在轉售限制期屆滿後,補完地價才可以在公開市場出售或出租。

關於綠表買二手居屋的常問問題:

1. 綠表買二手居屋按揭利率可以選H按?

在房委會擔保下,綠表人士可以免壓力測試,承造按揭的難度大減,而銀行為未補地價居屋評估按揭時,一般上都批P按。現在全球都在加息熱潮,香港也不例外,P按也有機會低過H按。

2. 樓齡大,如何影響按揭成數?

超過20年以上的二手未補地價居屋,有些銀行在審批過程會更嚴謹,也會要求買家做壓力測試,過了30年擔保期二手未補價居屋,最高可以借60%,也需要提交入息證明、做壓力測試。如擔保期以內的二手未補地價居屋,可按最高9至9成半。

3. 如果想為居屋補地價再於公開市場出售,要提交什麼資料?

  • 少於5年轉讓限制期的單位,須提交HD1066C申請書。
  • 超過5年,則交HD1065C申請書,連同評估補價申請書、樓契副本,準備6230元的支票交往房委會,等候獲發解除轉讓限制證明書。

4. 如果業主要居屋單位加名,需要付印花稅嗎?

需要。未補地價居屋加名的話,稅局會負責評定樓價,通常範圍是在綠表樓價至市場價之間,再以此為基礎判定要交多少印花稅。

5. 公屋租戶可購買甚麼二手居屋單位?

有興趣看二手居屋的買家可以瀏覽房委官網上的供購買居屋屋苑。例如直接搜尋 『將軍澳區』便會看到寶盈花園、富康花園、彩明苑等屋苑等。

6.綠表買二手居屋有指定哪家銀行承造按揭嗎?

香港這幾年居屋市場成交量開始增長,所以每間銀行現在也積極拓展居屋按揭生意。不過,如果申請人希望可以承造高成數按揭和最長借款年期,最好跟從房委會及房協的指定銀行申請按揭。

7. 二手居屋業主可否申請轉按套現?

業主必須先去信房屋署申請並獲得批准,如果只是私人原因如欠卡債或一些不緊急的事件一般上都不會批准。除非生死攸關,業主迫切需要轉按或加按套現,獲批的原因如醫療開支、家庭成員教育開支、殮葬費、贍養費開支、贍養費開支等緊急情況。

 

 

 

 

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