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村屋懶人包

【村屋按揭2021】按揭成數、按揭年期!拆解購入村屋5大注意事項

村屋按揭近期好多人都想了解,隨著香港樓市持續高企,近年愈來愈多市民將目標轉投村屋,村屋入場費比私人屋苑便宜,而且居住環境更清幽,適合首置人士考慮。在購入村屋前申請村屋按揭有甚麼注意事項,才能避免「臨門一腳」?以下的2021年最新村屋按揭懶人包,一文盡覽村屋按揭的按揭成數、按揭年期,以及購入村屋的7大注意事項,有意申請村屋按揭的不要錯過的準買家千萬不要錯過本文。

申請村屋按揭前先了解村屋種類

村屋一般又稱「丁屋」,是由政府批地予新界原居民的男丁所興建的居住樓宇,其實「村屋」只是一個籠統的稱呼,村屋其實可以為成幾類,了解村屋種類有助防止申請村屋按揭時臨門「撻Q」。

香港政府曾於1905年批出「集體政府租契」的屋地,即是傳統意義上的村屋,這些村屋又被稱為「舊屋地」。至於第二類村屋,就是「祖堂地」。「祖地」是由祖先擁有,之後再由後人繼承,而「堂地」則是由一個村的人共同擁有,多數是用作拜祭的地方。第三類是現時最為常見於村屋買賣交易的「丁屋」,由地政總署負責規管,每橦丁屋都有特定的規格,最多興建三層,每層建築面積700尺,總高度不可以超過27尺,另外還能興建不深過一米的露台。

村屋的種類和特點:

村屋類型舊屋地祖堂地新屋地(丁屋)
特點1905年集體政府租契批岀的土地由祖先留下給予後人繼承新界原居民男丁所興建
轉讓限制沒有轉讓限制。向民政事務署申請便可以轉讓。有轉讓限制。須得到司理一致決定,及得到當區民政事務專員同意。需補地價後轉讓

村屋按揭可以做到多少按揭年期?

村屋按揭年期

隨著愈來愈多人購入村屋,銀行對村屋年期也變長。現時村屋按揭年期一般最長可達30年,但也要視乎買家的年齡、村屋的樓齡,再加上按揭成數進行計算。現時大多數銀行會以65年期減掉上限為30年的村屋樓齡,計出村屋按揭年期,而樓齡較高的村屋,銀行亦有機會再調整年期。

另外如果買家經按證公司批核,得到超過6成的按揭年期,就能以55年再減去掉村屋的樓齡,從而獲得較佳的年期。舉例簡單例子説明,村屋的樓齡是20年,用55年減去20年,按揭年期便是25年。

村屋按揭最高可做到幾多按揭成數?

村屋按揭成數

過往購買村屋時在銀行最多只能夠做到五至六成的村屋按揭成數,然而隨著2019年10月按揭保險下的按揭成數放寬,準買家的選擇就變多。800萬以下的村屋最多能做到8成半的按揭成數。至於市值800萬至900萬的村屋雖然同樣做到8成半的按揭,但上限為720萬元。900至1000萬的村屋則能做到8成按揭,而貸款額上限為800萬。但考慮到村屋樓宇機構 、僭建的可能性,一般銀行也借不足8成半的村屋按揭。

村屋按揭利率有何選擇?

村屋跟市面上其他私人屋苑一樣可以選擇P按及H按,兩者同樣是浮息按揭,利息會隨時間有所不同。P按是以最優惠利率(Prime Rate)計算,一般跟隨美國利率而變動,但是否調息,是銀行自行決定。至於H按稱為銀行同業拆息(HIBOR),就是本港銀行互相借貸時用到的利息率,一般銀行都會以最優惠利率或銀行同業拆息作為按揭利率

村屋按揭需要多久才能完成審批?

由於村屋成交量較市面上其他私人屋苑少,銀行參考的數據量不多,加上因此在村屋按揭申請的時間較長。村屋的準買家需要把村屋的實際呎數、地段編號、村屋的平面圖一次過交給銀行審批。銀行將會視乎情況派專員到村屋的考察,以確保村屋的樓宇安全和結構,再決定是否批核村屋按揭。由於中間涉及程序眾多,因此按揭批核需時比私人屋苑長,一般要1個月以上。

購入村屋5大注意事項!申請村屋按揭前有甚麼要注意?

1. 注意是否村屋樓花

村屋按揭的複雜在於村屋有很多不同種類,準買家要注意買入的是否村屋樓花,由於村屋樓花有時未必獲屋宇署批准,而且有機會爛尾,銀行審批村屋按揭會比較嚴厲。村屋樓花是指由發展商收集起「丁權」,即一些正在興建中的丁屋,待興建完畢再售買。村屋樓花並不符合申請按保資格,另外需要獲得合約完成證明書,即地政署會發出俗稱的「滿意紙」後才能補地價,如果沒有「滿意紙」,銀行很大機會拒絕按揭申請。另外發展商一般會於村屋建成前2-3星期向地政署申請「滿意紙」,一般需要3至4星期才能批出。準買家需求留意心儀村屋是否已批岀「滿意紙」。

2. 查清路權

村屋業權不一定包括周遭的道路和路權,特別是一些樓齡比較舊的村屋,業權跟路權模糊不清,村屋門前的道路可能是全村民集體擁有,也可能是另一個業主持有。因此準買家可以尋求律師的協助,了解清楚村屋道路使用權,以避出現路權糾紛。如果能確保放盤人擁有業權、地權和周邊道路使用路權,,會讓銀行更容易批出村屋按揭。

3. 樓宇機構、僭建物

準買家應該詳細了解購入村屋的樓宇機構,花園、天台及車位等位置是否入契,另外村屋有否僭建物或違反地契。如果銀行發現有僭建物,很有機會因此扣減貸款額。近年村屋也出現劏房,一層分拆成數個單位,這些單位如果沒有獨立屋契,也會影響銀行批出村屋按揭的機會。

4. 村屋管理不同於私人屋苑

私人屋苑有物業管理處理屋苑事務,業主只需每月交管理費即可,然而屋村沒有物業管理公司打理,業主有機會跟附近幾戶的鄰居共用一個化糞池處置污水,需要自行定期清理。另外村屋沒有管理公司處理家居廢物,因此業主要自行到食環署負責管理的垃圾收集站自行處理。這些事項準買家在申請村屋按揭之前都要考慮。

5. 補地價

村屋一般又稱「丁屋」,是由政府批地予新界原居民的男丁所興建,可免補地價起屋。這類村屋在建築上有特定規格,包括最多興建三層高,每層面積統一為700呎,興建不多於一米深的露台。丁屋在興建後的5年內轉售,便需要補地價,因此準買家在申請村屋按揭之前,要確保村居已補地價。

有關村屋按揭的FAQ:

1. 村屋有甚麼種類?

香港政府於1905年批出「集體政府租契」的屋地,即是傳統村屋,這些村屋又被稱為「舊屋地」。至於第二類村屋,就是「祖堂地」。「祖地」是由祖先擁有,之後再由後人繼承,而「堂地」則是由一個村的人共同擁有,多數是拜祭祖先的地方。第三類是現時最為常見於村屋買賣交易的「丁屋」,由地政總署負責規管,每橦丁屋都有特定的規格,最多興建三層,每層建築面積700尺,總高度不可以超過27尺,另外還能興建不深過一米的露台。

2. 村屋按揭可以做到多少按揭年期?

現時村屋按揭年期一般最長可達30年,但也要視乎買家的年齡、村屋的樓齡,再加上按揭成數進行計算。現時大多數銀行會以65年期減掉上限為30年的村屋樓齡,計出村屋按揭年期,而樓齡較高的村屋,銀行亦有機會再調整年期。

另外如果買家經按證公司批核,得到超過6成的按揭年期,就能以55年再減去掉村屋的樓齡,從而獲得較佳的年期。舉例簡單例子説明,村屋的樓齡是20年,用55年減去20年,按揭年期便是25年。

3. 村屋按揭最高可做到幾多按揭成數?

800萬以下的村屋最多能做到8成半的按揭成數。至於市值800萬至900萬的村屋雖然同樣做到8成半的按揭,但上限為720萬元。900至1000萬的村屋則能做到8成按揭,而貸款額上限為800萬。但考慮到村屋樓宇機構 、僭建的可能性,一般銀行也借不足8成半的村屋按揭。

4. 村屋按揭需要多久才能完成審批?

村屋的準買家需要把村屋的實際呎數、地段編號、村屋的平面圖一次過交給銀行審批。銀行將會視乎情況派專員到村屋的考察,以確保村屋的樓宇安全和結構,再決定是否批核村屋按揭。由於中間涉及程序眾多,因此按揭批核需時比私人屋苑長,一般要1個月以上。

5. 村屋按揭利率有何選擇?

村屋跟市面上其他私人屋苑一樣可以選擇P按及H按,兩者同樣是浮息按揭,利息會隨時間有所不同。P按是以最優惠利率(Prime Rate)計算,一般跟隨美國利率而變動,但是否調息,是銀行自行決定。至於H按稱為銀行同業拆息(HIBOR),就是本港銀行互相借貸時用的利息率。

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