2022年11月更新
邊間銀行仲做到2.875%封頂位?

經28 Mortgage申請各大銀行按揭:
🔍免費幫你比較各大銀行按揭利率
🤲免費幫你跟進銀行按揭申請
❓免費幫你解答你任何按揭問題
💰免費送你28 Mortgage額外現金回贈(高達按揭額2.7%+$16,888)

仲等!? 立即whatsapp我們

我們承諾

保證最高

保證全港最高銀行現金回贈!

保證最低

保證申請銀行按揭的利率為現時最低!

保證額外回贈

經28Mortgage申請並提取按揭貸款會有額外回贈送比你!額外回贈會於貸款提取日1-3個月後發放!

需要幫助?

聯絡按揭專家

  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.

按揭保險懶人包!保費計算教學/申請程序/保費表 (2022年9月更新)

按揭保險懶人包

有瓦遮頭是每個人最基本的夢想。香港樓價高在全世界的認知裏本來就是鐵錚錚的事實。

全世界Top10房價收入比

以上圖表是國際權威資料 《NUMBEO》最新的2022年全世界房價收入比 (Property Price Index by Country 2022 Mid Year).

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

28 Mortgage - 比較全港最高現金回贈銀行按揭計劃

樓宇買賣 按揭利率 H+1.3%,現金回贈高達 2.7% + $16,888(經我們申請按揭,即獲得此獨家獎賞 )

物業轉按/套現 按揭利率 H+1.3%,2.625%封頂位,現金回贈高達 2.7%(經我們申請按揭,即獲得此獨家獎賞 )

轉走發展商按揭 按揭利率 H+1.3%,2.625%封頂位,現金回贈高達 2.7%(經我們申請按揭,即獲得此獨家獎賞 )

💻 按揭轉介服務: https://28mortgage.com.hk/

ℹ️ 最新按揭利率: https://28mortgage.com.hk/按揭利率

☎️ WhatsApp查詢: 96832200 (可按此直接Whatsapp我們)

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

房價收入比,指的是當地房價與居民的家庭年收入的比對。比對的數目越大代表著這個城市的房價是超過人民收入所能負擔的。每個國家情況不同,根據國際慣例,理想的比對應該在3-6倍。最新報告顯示香港排在全世界第四,比值42.59.

在努力增加收入的同時,對於有打算上車置業的賣家,按揭保險是一定要了解也要充分利用的按揭工具。 首置客甚至可以好好利用按揭保險來達到9成按揭成數穩穩上車。

內容大綱

【按揭保險】來源

  • 按揭保險計劃早在1999年3月是由香港按揭證券有限公司推出,主要目的是協助香港市民在香港以可負擔的按揭成數實現買樓的夢想。按揭保險計劃在2018年轉移至香港按證保險有限公司並由其經營至今。

什麽是【按揭保險】?

  • 根據香港金管局的指引, 一般在香港置業,銀行最多借出5-6成的按揭成數。 【按揭保險】是透過銀行買保險形式,令銀行可承擔超過六成以上的按揭計劃,而買家可以申請最高高達九成的按揭計劃購入自己的第一個物業。【按揭保險】的出現是讓在香港想要置業的香港居民尤其是首置客減輕很大的首期經濟負擔。

按揭保險最高按揭成數 (2022年9月更新)

舊制按揭保險的最高按揭成數(物業價格600 萬港元或以下)如下:

物業價格 最高按揭成數
400萬港元或以下 80% 或 90% *
400萬港元以上 – 450萬港元或以下 80% – 90%, 上限為360萬港元*
450萬港元或以上 – 600萬港元 80%, 上限480萬港元

資料來源: 香港按揭證券有限公司官網

注*

  1. 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及
  2. 所有申請人須為固定受薪人士

2022年3月,香港財政司司長陳茂波在《財政預算案》公布的放寬按揭保險計劃,此新修訂也即是人稱 《波叔Plan》或 《財爺Plan》。

按揭保險計劃的最高按揭成數(物業價格1,920 萬港元或以下)如下:

物業價格 最高按揭成數
400萬港元以上-1,000萬港元或以下 80% 或 90%*
1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 80% – 90%*, 上限為900萬港元
1,125萬港元或以上-

1,920萬港元

80%, 上限為960萬港元

資料來源: 香港按揭證券有限公司官網

注*

  1. 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及
  2. 所有申請人須為固定受薪人士

提供【按揭保險】的公司

 

  • 香港按揭證券公司 (The Hong Kong Mortgage Corporation, Limited, HKMC)
  • 昆士蘭保險 (QBE)
  • 美亞保險 (AIG)

香港大部份銀行均用HKMC,只有個別銀行會用其餘兩間。

影響【按揭保險】的因素

  • 提供按揭保險公司個別徵費
  • 按揭金額
  • 按揭年期
  • 一次性繳付或逐年繳付

按揭保費

8成按揭 (年期:利率) 9成按揭 (年期:利率)
20年:1.85% 20年:3.75%
25年:2.00% 25年:4.10%
30年:2.15% 30年:4.35%

有關各個銀行和公司的按揭保險計劃,可以直接與我們的專業團隊進行更進一步的了解,讓你可以根據自身的情況做出適合的按揭保險選擇,少走冤枉路。

申請【按揭保險】的資格

用按揭保險來申請高成數按揭,申請者必須符合以下條件:

  • 首置人士, 申請時並未持有任何香港住宅物業
  • 固定受薪人士
  • 通過供款入息比率和壓力測試結果
  • 最長還款年期:30年
  • 原來/剩餘還款年期與樓齡之和的上限:75年
  • 物業類別:香港現樓物業(村屋除外)
  • 居住要求:自住
  • 擔保人要求:直系親屬 (父母、小孩)或未婚夫婦

【按揭保險】申請所需文件

事先準備齊申請文件,可以節省很多時間同時不會因爲申請途中才發現文件有遺漏而導致買樓心情受到不必要的情緒壓力。

申請按揭文件清單

  • 身份證副本
  • 住址證明
  • 僱傭合約
  • 最近3個月的糧單及銀行出糧戶口月結單(如以支票方式支薪需提交支票副本)
  • 最近一期稅單 (*環球經濟受疫情影響,風險增加,可能需要提供2年稅單紀錄作申請之用)
  • 強積金紀錄
  • 已有的債務資料 (包括已有的私人貸款、已成為擔保人的資料)
  • 已有按揭貸款紀錄 (包括其他按揭的貸款信及最近3個月供款紀錄)
  • 如申請人每月收入不穩定,需要提供6個月糧單和銀行出糧戶口月結單。

【按揭保險】申請手續

申請按揭保險需通過提供按揭保險的公司或個別銀行的批准。按揭保險申請是在一般銀行按揭申請上,額外追加的按揭申請手續,因此比一般單單向銀行申請按揭能承造更高按揭成數,審批過程上亦會比申請一般銀行物業按揭貸款更為嚴格,所以審批時間一般會較長。

但如果遇上遞交的文件不齊全,或銀行需要追加其他文件 (每個買家情況都不同),審批時間或者會更長。除此之外,如遇上旺季銀行「塞車」,也是會造成延誤。建議需要申請按揭保險的買家,和業主安排成交期時需預留2-3個月按揭保險審批時間作成交比較穩妥。

按揭保險本身的申請要求比較複雜,要提醒的是如果申請人之前有過破產或是一些不良記錄、或銀行質疑首金來源、或質疑申請人入息的可信性等不可預知的情況都有可能拖慢整個審批過程不獲批也是有可能。

如果想知道自己可唔可以經按揭保險做到9成按揭,可以WhatsApp

+852 9683 2200 我地 28Mortgage 嘅按揭專員會立即為你服務。

按揭保險費用如何支付?

支付按揭保費有以下3大方法:

1)一次性即時支付:銀行代貸款人一次性支付給按揭保險公司,貸款人馬上將保費攤銀行。

2)一次性但攤分貸款年期去還:銀行代貸款人一次性支付給按揭保險公司,然後貸款人把保費攤分30年期還銀行。這個方法可以減少首期負擔,所以最多借貸人選擇這個方案。

3)每年續保支付:此方法是不能享受保費折購和退保時的回贈

【按揭保險】保費計劃

每一間保險公司所提供的按揭保費都一樣,亦有列明的保費價目,主要分別是不同銀行決定審批出的貸款金額和還款年期會有分別。以最多買家選擇的香港按揭證券公司(HKMC) 的按揭保險計劃為例,按揭證券公司就有5個按揭保險計劃,申請人可以參考一下。

根據按揭證券公司網頁提供的資料,他們的保費分5個不同的保費表:

  • 600萬或以下物業首置和非首置保費表
  • 1,000萬或以下物業首置和非首置保費表
  • 1,200萬以上至1,920萬港元物業首置

我們會以「舊按揭保險計劃」和「新按揭保險計劃」區分。至於按保申請人是用舊按揭保險計劃」還是「新按揭保險計劃」就按物業價格和申請的按揭成數而定。

舊按揭保險計劃

「舊按保」是以舊有按揭保險計劃的標準規定,在申請按揭保險時沒有持有物業的首置人士。而其物業價格為400萬以下物業最高可做9成按揭,或樓價600萬以下做最高8成按為標準,而計劃已設定貸款額上限360萬元。另外申請人是否有擔保人亦會是影響保費因素的主因之一。

「舊按保」計劃保費表(浮息)-沒有擔保人身分

按揭成數 按揭年期 一次性付清保險費

(佔貸款額百分比)

每年支付保險費 -首年

(貸款額百分比)

每年支付保險費 -續保

(貸款額百分比)

60%-80% 10 1.15% 0.58% 0.28%
15 1.50% 0.79% 0.28%
20 1.85% 0.93% 0.28%
25 2.00% 1.00% 0.28%
30 2.15% 1.11% 0.28%
60%-85% 10 1.80% 0.82% 0.53%
15 2.28% 1.02% 0.53%
20 2.68% 1.13% 0.53%
25 2.95% 1.29% 0.53%
30 3.05% 1.40% 0.53%
60%-90% 10 2.60% 1.09% 0.77%
15 3.18% 1.39% 0.77%
20 3.75% 1.62% 0.77%
25 4.10% 1.79% 0.77%
30 4.35% 2.03% 0.77%

「舊按保」計劃保費表(浮息)-有擔保人身分

按揭成數 按揭年期 一次性付清保險費

(佔貸款額百分比)

每年支付保險費 -首年

(貸款額百分比)

每年支付保險費 -續保

(貸款額百分比)

50%-80% 10 1.20% 0.60% 0.29%
15 1.68% 0.88% 0.29%
20 2.90% 1.22% 0.29%
25 2.28% 1.14% 0.29%
30 2.45% 1.27% 0.29%
50%-85% 10 1.88% 0.85% 0.55%
15 2.48% 1.11% 0.55%
20 2.90% 1.22% 0.55%
25 3.18% 1.39% 0.55%
30 3.35% 1.54% 0.55%
50%-90% 10 2.80% 1.18% 0.83%
15 3.50% 1.53% 0.83%
20 4.00% 1.72% 0.83%
25 4.38% 1.91% 0.83%
30 4.60% 2.14% 0.83%

新按揭保險計劃

「新按保」是以政府去年新修訂的按揭保險計劃的標準而定。根據今年3月放寬的按揭保險規定,物業價格為1,000萬以下物業最高可做9成按揭,或樓價1,200萬以下做最高8成按揭,而計劃已設定貸款額上限亦增加至900萬元。物業價格 1,200 萬以上至1,920萬, 做到最高8成按揭或上限960萬。同「舊按保」一樣,計劃只適用於申請按揭保險時沒有持有物業的首置人士。

「新按保」計劃保費表(浮息)-沒有擔保人身分

按揭成數 按揭年期 一次性付清保險費

(佔貸款額百分比)

每年支付保險費 -首年

(貸款額百分比)

每年支付保險費 -續保

(貸款額百分比)

60%-80% 10 1.32% 0.67% 0.32%
15 1.73% 0.91% 0.32%
20 2.13% 1.07% 0.32%
25 2.30% 1.15% 0.32%
30 2.47% 1.28% 0.32%
60%-85% 10 2.07% 0.94% 0.61%
15 2.62% 1.17% 0.61%
20 3.08% 1.30% 0.61%
25 3.39% 1.48% 0.61%
30 3.51% 1.61% 0.61%
60%-90% 10 2.99% 1.25% 0.89%
15 3.66% 1.60% 0.89%
20 4.31% 1.86% 0.89%
25 4.72% 2.06% 0.89%
30 5.00% 2.33% 0.89%

「新按保」計劃保費表(浮息)-有擔保人身分

按揭成數 按揭年期 一次性付清保險費

(佔貸款額百分比)

每年支付保險費 -首年

(貸款額百分比)

每年支付保險費 -續保

(貸款額百分比)

40%/50%-

80%

10 1.38% 0.69% 0.33%
15 1.93% 1.01% 0.33%
20 2.36% 1.18% 0.33%
25 2.62% 1.31% 0.33%
30 2.82% 1.46% 0.33%
40%/50%-

85%

10 2.16% 0.98% 0.63%
15 2.85% 1.28% 0.63%
20 3.34% 1.40% 0.63%
25 3.36% 1.60% 0.63%
30 3.85% 1.77% 0.63%
40%/50%-

90%

10 3.22% 1.36% 0.95%
15 4.03% 1.76% 0.95%
20 4.60% 1.98% 0.95%
25 5.04% 2.20% 0.95%
30 5.29% 2.46% 0.95%

「新按保」計劃保費表(浮息)-物業價格1,200萬港元以上-1,920萬港元之合資準則

按揭成數 按揭年期 一次性付清保險費

(佔貸款額百分比)

每年支付保險費 -首年

(貸款額百分比)

每年支付保險費 -續保

(貸款額百分比)

40%-50% 10 0.31 0.16 0.09
15 0.44 0.23 0.09
20 0.59 0.30 0.09
25 0.70 0.35 0.09
30 0.80 0.41 0.09
40%/50%-60% 10 0.75 0.38 0.22
15 1.04 0.54 0.22
20 1.38 0.69 0.22
25 1.61 0.81 0.22
30 1.84 0.95 0.22
40%/50%-

70%

10 1.04 0.52 0.26
15 1.44 0.75 0.26
20 1.78 0.89 0.26
25 2.01 1.01 0.26
30 2.24 1.16 0.26
40%/50%-

80%

10 1.38 0.69 0.33
15 1.44 0.75 0.26
20 2.36 1.18 0.33
25 2.62 1.31 0.33
30 2.82 1.46 0.33

參考資料 – HKMC按揭保險計劃https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1141/Premium%20Rate%20Sheet_Chi.pdf

如何選擇新舊按揭保險?

「新按保」和「舊按保」分別主要是樓價和按揭成數,以及貸款額上限有所不同,因此要決定用「新按保」還是「舊按保」,就要看買家需要申請多少按揭成數,和申請按揭的物業樓價而定。

例子一

陳先生打算購買一層500萬物業,他向銀行申請60%按揭後,但按他的計劃是打算申請80%按揭,因此他可透過按證公司再申請另外20%按揭,因為是符合舊制樓價600萬以下,最高80%按揭的條件,因此可選擇「舊按保」計劃。

例子二

黃小姐打算購買一層500萬物業,她向銀行申請60%按揭後,計劃向香港按揭證券公司的按揭保險申請90%按揭,因為舊制下500萬物業,最高只能承造8成按揭,若黃小姐想承造9成按揭,就需要申請「新按保」計劃。

如果閣下對新舊按揭保險有任何不確定,歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200向我們的按揭專員聯絡。

了解按揭保險拒批原因防觸礁

按揭保險審核較為嚴格,因此保險公司所要求準備的文件可以說是缺一不可。如果申請人沒有稅單提供,按證公司是會要求申請人提供6個月的入息紀錄,並會要求申請人解釋無稅單的原因。常見可接受的原因包括:因轉工而錯過報稅期、在國內工作回流、因事停工(如分娩)等。如果理由為沒有報稅則完全不可以被接受,或是理由不合理,按保申請一般都較難審批。

按證公司對入息有懷疑,都會影響按揭保險申請進度,甚至令申請被拒絕。一般打工仔有穩定入息一般在入息可信性方面可以過關,但如果你工作的公司是自己或家人開設,按保公司可能也有理由會懷疑可信性,若入息是來自自己開設的公司,就可以提供利得稅稅單和核數師報告。

資金來源亦是按揭保險申請觸礁的常見原因之一,按保公司需要相信你是資金來源並非來自貸款或信用卡貸款,一般來說,申請人在申請按保時需要填寫首期來源聲明,如買家的首期是由貸款得來,就會影響通過壓力測試的結果。如首期由家人支付,就需要提供家人的銀行月結單,證明首期資金是由家人提供。

按保拒批原因因人而異,曾經破產 (未解除)、信用評級太低、不良的借貸紀錄、有過犯罪記錄(如洗黑錢)或物業用途受質疑等都是按保拒批原因。因此如果在申請按保時,可找專業人士幫助,28Mortagae 作為一站式按揭比較平台,有專人全程給予意見,及全程跟進整個申請流程,可以避免因資料不全而失去申請按保的機會。

 壓力測試

在新按揭保險計劃裏對首置申請人的按揭壓力測試要求放寬了。但是以下情況的申請人還是仍須通過壓力測試:

  • 申請人或擔保人有其他按揭在身(包括車位、工商鋪按揭)
  • 聯名物業甩名,需要重做按保借8成或9成。
  • 轉按用新按揭成數甩走發展商二按
  • 轉按8成套現(只適用舊按揭成數)
  • 換樓先賣後買,但出售物業未完成成交。

按揭申請人或擔保人本身不論有無按揭在身,可參考以下供款與入息比率圖表:

供款與入息比率 Debt Servicing Ratio (DSR)

申請人情況 物業價格 按揭成數 壓力測試前/

壓力測試後

自住

無任何按揭在身

任何價格 任何成數 50%/

60%

自住

有按揭在身

8百萬港元或以下 少過70% 40%/

50%

多過70% 35%/

45%

8百萬港元或以上 – 1200萬港元 少過60% 40%/

50%

多過60% 35%/

45%

1200萬港元或

以上 – 1920萬港元

少過60% 40%/

50%

多過60% 35%/

45%

1920萬港元或以上 40% 40%/

50%

【按揭保險】常見問題

1. 為提高申請成功率是否應向多間銀行申請按揭保險?

不應該!按揭保險只會批出一次,而批核結果會用於所有銀行的按揭保險申請,因此即使去不同銀行申請,結果會是一樣。反而申請人如果到不同銀行申請,在文件準備和資料提供上有分別,就會引起HKMC懷疑,或會增加申請難度。雖然我們經常說貨比三家,但應該在申請按保之前透過按揭比較平台(可以直接點擊右下角與我們的專業團隊對話),用大數據分析不同銀行的按揭比較,省時之餘更可以有專人跟進你的按揭申請。

2. 申請按揭保險被拒是否不能再申請?

可以提出上訴,或者向其他按揭保險公司申請,但不論是HKMC, QBE 或是AIG, 基本上申請條款都相若,而且並非每間銀行都有QBE 或是AIG的按保申請,反而每間銀行都可申請HKMC按保。如果按保被拒批,申請人可以透過銀行幫助上訴,因此選擇有專人跟進按揭申請在按保中十分重要,可以節省很多不需要浪費的時間和精力。

3. 新按揭保險其中一個條件指明只適用於已落成物業,如果我想買新樓盤是否不能申請?

不一定!如果買家想買樓花,但又想申請高成數按揭,只要在付款方式選用建築期就可以了!以建築期付款,銀行會在買家取得入伙紙後才放出貸款。

4. 如果作為首置買家, 打算購入物業,新舊按保需要交多少保費?

1. 400萬物業,用舊按保需要交多少保費?

以最高可造9成按揭,按揭年期為最長30年為例,若選擇一次過繳清方式繳付保費,按保保費會是4.35%。400萬樓價 x 90%按揭 x 4.35%按保保費=15.66萬。

若以逐年繳付保費,首年保費為2.03%。400萬樓價 x 90%按揭 x 2.03%按保保費=首年保費7.3萬。而續保保費為0.77%,計算時需要扣減去年已還款的金額再計算。

2. 1,000 萬物業,用新按保需要交多少保費?

以最高可造9成按揭,按揭年期為最長30年為例,若選擇一次過繳清方式

繳付保費,按保保費會是5.29%。1,000 萬樓價 x 90% 按揭 x 5.29% 安保

保費 = 47.61萬。

若以逐年繳付保費,首年保費為2.46%。1,000萬樓價 x 90%按揭 x 2.46%按保保費=首年保費22.14萬。而續保保費為0.95%,計算時需要扣減去年已還款的金額再計算。

5. 購入物業作出租之用是否可以申請按保?

不可以!按揭保險申請其中一個條件是物業必須是自住用途,結果物業用作出租, 按揭保險公司不會批出貸款。

6. 可以把佣金、花紅、津貼等非固定收入算是收入嗎?

佣金或其他非固定收入不能計作入息,但花紅可以,以兩年平均數計算。超時工作薪金亦可計作入息。這一類型的入息申請人最高可以做到8成按揭。 現時的人都有超過一個收入來源,所以這方面有不確定的,還是詢問專業的28 Mortgage 按揭專員比較穩妥。

7. 如經按揭保險購買的單位能否出租?

不可以!按揭保險的原意,是幫助欠缺首期的港人,以較高成數按揭買入單位自住。高按揭成數的其中一個條件是必須是自住。而且申請批准后,

按保公司定期會調查物業是否用於自住,並會要求申請人聲明及提供水電

煤證明,如作虛假聲明屬刑事罪行。千萬不要冒險嘗試欺詐!

8. 連租約物業可不可以申請按揭保險?

不能!上按揭保險的物業必須是自主或是給家人住(提供合理的理由爲什麽是給家人住,按保公司也會進行審查)。連租約物業只能借5成,不可以上按揭保險。

9. 未能成功批出按揭保險怎麼辦?

可以請求銀行員工替你上述。如果第一次是向HKMC申請不被批准,亦可再向QBE或AIG 提交申請。須注意的是每間按揭保險公司只會審批一次,例如第一次是HKMC不批,即使向另一間銀行再向HKMC提交申請,同樣是不會批准。

不要在一開始就申請太多的銀行,如HKMC同時收到同一申請人幾份申請文件,加上申請文件的質料又有出入,反而會令HKMC起疑而影響審批過程進而拉長等待的時間。

正式提交申請之前可以和我們的團隊1對1咨詢,確保你的文件都齊全還有選擇優質的銀行也是很重要的。

10. 如果退保,按揭保險費可否退款?

可以,第一年內退保申請人可取回保費的40%、兩年內25%、三年內15%,三年後就沒得退了。

買賣按揭H+1.3%,高達2.7%+$16,888回贈  |  轉按回贈高達2.7%