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按揭保險懶人包

按揭保險懶人包!保費計算教學/申請程序/保費表 (2021年3月更新)

按揭保險可以說是大部分港人上車置業的好幫手,近期樓價出現調整,有部分人心郁郁想趁機置業,首置客希望透過可以9成按揭上車。要承造高成數按揭,就全靠按揭保險。按保作為置業不可缺少的一環,要置業就必須先了解清楚按揭保險!

「按揭保險」定義

甚麼是按揭保險

 

按揭保險可以說是承造高成數按揭的一把鑰匙。一般我們購買住宅單位時,可以向銀行申請銀行按揭,但銀行一般的按揭成數最高只有6成。如果買家想借多於6成,就需要透過購買按揭保險形式,才可以申請最高9成按揭(視乎樓價)。

按揭保險是按揭證券公司於1999年推出,目的是協助市民置業,市民可以透過按保計劃申請高成數按揭,同時銀行在接受高成數按揭貨款申請時,不需承擔額外風險。

申請按揭保險的資格

要申請到高成數按揭就要靠按揭保險!早前最新一份施政報告放寬按揭保險最高按揭成數,$800萬或以下樓盤承造最高9成按揭,而樓貨介乎於$801萬至$1000萬的物業,最高申請可8成按揭。

用按揭保險來申請高成數按揭,其中一個條件是申請者必須是首置人士,同時有固定收入,以及通過供款入息比率和壓力測試結果,才算是符合申請資格。

按揭保險保費

按揭保費每一間保險公司都一樣,亦有列明的保費價目,主要分別是不同銀行決定審批出的貸款金額和還款年期會有分別,但利息和回贈方面一般分別不大。申請按揭保險的買家需要繳付的按揭保費會按申請的按揭年期和按揭成數而不同,以最多買家選擇的香港按揭證券公司的按揭保險計劃為例,按揭證券公司就有4個按揭保險計劃,我們以下會一一列明。

按揭證券公司的保費計劃

根據按揭證券公司網頁提供的資料,他們的保費分4個不同的保費表,包括600萬或以下物業首置和非首置保費表,以及1000萬或以下物業首置和非首置保費表。

我們會以「舊按揭保險計劃」和「新按揭保險計劃」區分。至於按保申請人是用舊按揭保險計劃」還是「新按揭保險計劃」就按物業價格和申請的按揭成數而定。

舊按揭保險計劃

「舊按保」是以舊有按揭保險計劃的標準規定,在申請按揭保險時沒有持有物業的首置人士。而其物業價格為400萬以下物業最高可做9成按揭,或樓價600萬以下做最高8成按為標準,而計劃已設定貸款額上限360萬元。另外申請人是否有擔保人亦會是影響保費因素的主因之一。

「舊按保」計劃保費表(浮息)-沒有擔保人身分

按揭成數按揭年期一次付清保險費

(佔貸款額百分比)

每年支付保險費-首年

(貸款額百分比)

每年支付保險費-續保

(佔貸款額百分比)

60%-80%101.15%0.58%0.28%
151.5%0.79%0.28%
201.85%0.93%0.28%
252%1%0.28%
302.15%1.11%0.28%
60%-85%101.8%0.82%0.53%
152.28%1.02%0.53%
202.68%1.13%0.53%
252.95%1.29%0.53%
303.05%1.4%0.53%
60%-90%102.6%1.090.77%
153.18%1.39%0.77%
203.75%1.62%0.77%
254.1%1.79%0.77%
304.35%2.03%0.77%

「舊按保」計劃保費表(浮息)-有擔保人身分

按揭成數按揭年期一次付清保險費

(佔貸款額百分比)

每年支付保險費-首年

(貸款額百分比)

每年支付保險費-續保

(佔貸款額百分比)

50%-80%101.2%0.6%0.29%
151.68%0.88%0.29%
202.05%1.03%0.29%
252.28%1.14%0.29%
302.45%1.27%0.29%
50%-85%101.88%0.85%0.55%
152.48%1.11%0.55%
202.9%1.22%0.55%
253.18%1.39%0.55%
303.35%1.54%0.55%
50%-90%102.8%1.18%0.83%
153.5%1.53%0.83%
204%1.72%0.83%
254.38%1.91%0.83%
304.6%2.14%0.83%

新按揭保險計劃

「新按保」是以政府去年新修訂的按揭保險計劃的標準而定。根據最近放寬的按揭保險規定,物業價格為800萬以下物業最高可做9成按揭,或樓價1000萬以下做最高8成按揭,而計劃已設定貸款額上限亦增加至720萬元。與「舊按保」一樣,計劃只適用於申請按揭保險時沒有持有物業的首置人士。

「新按保」計劃保費表(浮息)-沒有擔保人身分

按揭成數按揭年期一次付清保險費

(佔貸款額百分比)

每年支付保險費-首年

(貸款額百分比)

每年支付保險費-續保

(佔貸款額百分比)

60%- 80%101.32%0.67%0.32%
151.73%0.91%0.32%
202.13%1.07%0.32%
252.3%1.15%0.32%
302.47%1.28%0.32%
60%-85%102.07%0.94%0.61%
152.62%1.17%0.61%
203.08%1.30%0.61%
253.39%1.48%0.61%
303.51%1.61%0.61%
60%-90%102.99%1.25%0.89%
153.66%1.6%0.89%
204.31%1.86%0.89%
254.72%2.06%0.89%
305%2.33%0.89%

「新按保」計劃保費表(浮息)-有擔保人身分

按揭成數按揭年期一次付清保險費

(佔貸款額百分比)

每年支付保險費-首年

(貸款額百分比)

每年支付保險費-續保

(佔貸款額百分比)

40%/50%-80%101.38%0.69%0.33%
151.93%1.01%0.33%
202.36%1.18%0.33%
252.62%1.31%0.33%
302.82%1.46%0.33%
40%/50%-85%102.16%0.98%0.63%
152.85%1.28%0.63%
203.34%1.4%0.63%
253.66%1.6%0.63%
303.85%1.77%0.63%
40%/50%-90%103.22%1.36%0.95%
154.03%1.76%0.95%
204.6%1.98%0.95%
255.04%2.2%0.95%
305.29%2.46%0.95%

教你選擇新舊按保

「新按保」和「舊按保」分別主要是樓價和按揭成數,以及貸款額上限有所不同,因此要決定用「新按保」還是「舊按保」,就要看買家需要申請多少按揭成數,和申請按揭的物業樓價而定。

例子一

陳先生打算購買一層500萬物業,他向銀行申請60%按揭後,但按他的計劃是打算申請80%按揭,因此他可透過按證公司再申請另外20%按揭,因為是符合舊制樓價600萬以下,最高80%按揭的條件,因此可選擇「舊按保」計劃。

例子二

黃小姐打算購買一層500萬物業,她向銀行申請60%按揭後,計劃香港按揭證券公司的按揭保險申請90%按揭,因為舊制下500萬物業,最高只能承造8成按揭,若黃小姐想承造9成按揭,就需要申請「新按保」計劃。

影響保費價格的因素

保費高低有多個決定性因素,除了根據按揭成數、年期、息口種類選擇外,還有保費繳交的方式。

影響保費價格因素一: 按保息口種類選擇

按揭成數愈大,按揭年期愈長,保費當然會愈貴,而另一影響保費價格的因素就是息口種類。按揭保險有「浮息按揭」及「定息按揭」選擇,「浮息按揭」的息口會因銀行同業拆息率(H按)或最優惠利率(P按)而有上下波動,而「定息按揭」會鎖定按揭利率,因此利率不會因銀行同業拆息)或最優惠利率影響。

理論上「定息按揭」比較穩定,因此選擇「浮息按揭」會費用會較費,但因本港息口目前屬於低息,因此大部分按揭保險申請人依然會選用「浮息按揭」。

影響保費價格因素二: 選擇繳付年期

繳付按揭保險保費有分一次過付清或逐年繳交,兩者息口會有出入,因此要按實際需要選擇繳付年期。

香港大部分按保申請人都會選擇用「一次過付清」方式繳交保費,原因是一次過付清保費一般可取得優惠折扣,折扣可達保費的6折,而且保費可以計入按揭貸款額中一同供款,業主無再須為保費額外準備一筆資金,對於資金不多的業主可以說是一個較輕鬆的方法,但需要留意的是計入貸款額的保費需要加入壓力測試。而「一次過付清」方式設有退保機制,如申請人在三年內希望進行轉按,則可退還部份保費,但一般只會退回部份已繳交的保費而非全部保費。

如果在申請按保時已計劃短期內有轉按計劃,「逐年繳交」就會更化算。「逐年繳交」的按保計劃雖然沒有折扣,但因為退款機制可隨時轉按,而且一般首幾年的保費會較低。選擇「逐年繳交」保費的有一點要注意,保費是不能加入按揭貸款額,因此上車時需要準備一筆額外資金支付首年保費之用。

申請按揭保險事前準備

按揭保險是在申請一般銀行按揭上,額外追加的按揭申請,因此比一般單單向銀行申請按揭的風險較高,審批上亦會比申請一般銀行按揭更為嚴格,審批時間一般會較長,因此如需要申請按揭保險的買家,和業主安排成交期時需預留按揭保險審批時間。一般按保批核時間大概一星期至三星期不等,但如果遇上文件不齊全,或銀行需要追加文件,審批時間或者會更長,因此預留1.5-2個月時間作成交會比較穩妥。

準備按揭保險申請文件

為了盡快成功申請按保,申請前需要準備好申請文件,以免申請途中才發現文件有遺漏,令申請時間大大延長。

申請按揭文件清單

  1. 身份證副本
  2. 住址證明
  3. 僱傭合約
  4. 最近3個月的糧單及銀行出糧戶口月結單(如以支票方式支薪需提交支票副本)
  5. 最近一期稅單 (*環球經濟受疫情影響,風險增加,可能需要提供2年稅單紀錄作申請之用)
  6. 強積金紀錄
  7. 已有的債務資料 (包括已有的私人貸款、已成為擔保人的資料)
  8. 已有按揭貸款紀錄 (包括其他按揭的貸款信及最近3個月供款紀錄)

了解按揭保險拒批原因防觸礁

因為按保審批較一般按揭嚴謹,因此以上文件可以說是缺一不可。如果申請人沒有稅單提供,按證公司需要申請人作合理解釋,並有機會需要申請人提供最近6個月的收入紀錄,如沒有合理解釋,按保申請一般都較難審批。

另外按證公司對入息有懷疑,都會影響按揭保險申請進度,甚至令申請被拒絕。一般打工仔有穩定入息一般在入息可信性方面可以過關,但如果你工作的公司是自己或家人開設,按保公司可能會懷疑可信性,若入息是來自自己開設的公司,就可以提供利得稅稅單和核數師報告。

資金來源亦是按揭保險申請觸礁的常見原因之一,按保公司需要相信你是資金來源並非來自貸款或信用卡貸款,一般來說,申請人在申請按保時需要填寫首期來源聲明,如買家的首期是由貸款得來,就會影響通過壓力測試的結果。如首期由家人支付,就需要提供家人的銀行月結單,證明首期資金是由家人提供。

當按保拒批原因因人而異,不良的借貸紀錄、物業用途受質疑等都是按保拒批原因。因此如果在申請按保時,可找專業人士幫助,28Mortagae 作為一站式按揭比較平台,有專人全程給予意見,及全程跟進整個申請流程,可以避免因資料不全而失去申請按保的機會。

按揭保險常見問題

1. 為提高申請成功率是否應向多間銀行申請按揭保險?

不應該!按揭保險只會批出一次,而批核結果會用於所有銀行的按揭保險申請,因此即使去不同銀行申請,結果會是一樣。反而申請人如果到不同銀行申請,在文件準備和資料提供上有分別,就會引起HKMC懷疑,或會增加申請難度。

雖然我們經常說貨比三家,但應該在申請按保之前透過按揭比較平台,用大數據分析不同銀行的按揭比較,省時之餘更可以有專人跟進你的按揭申請。

2. 申請按揭保險被拒是否不能再申請?

可以提出上訴,或者向其他按揭保險公司申請,但不論是HKMC, QBE 或是AIG, 基本上申請條款都相若,而且並非每間銀行都有QBE 或是AIG的按保申請,反而每間銀行都可申請HKMC按保。

如果按保被拒批,申請人可以透過銀行幫助上訴,因此選擇有專人跟進按揭申請在按保中十分重要。

3. 新按保其中一個條件指明只適用於已落成物業,如果我想買新樓盤是否不能申請?

不一定!如果買家想買樓花,但又想申請高成數按揭,只要在付款方式選用建築期就可以了!以建築期付款,銀行會在買家取得入伙紙後才放出貸款。

4. 如果作為首置買家,打算購入400萬物業,用舊按保需要交多少保費?

以最高可造9成按揭,按揭年期為最長30年為例,若選擇一次過繳清方式繳付保費,按保保費會是4.35%。400萬樓價*90%按揭*4.35%按保保費=15.66萬。

若以逐年繳付保費,首年保費為2.03%。400萬樓價*90%按揭*2.03%按保保費=首年保費7.3萬。而續保保費為0.77%,計算時需要扣減去年已還款的金額再計算。

5. 購入物業作出租之用是否可以申請按保?

不可以!按揭保險申請其中一個條件是物業必須是自住用途,結果物業用作出租, 按揭保險公司不會批出貸款。

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