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印花稅懶人包

【印花稅2021 】最強物業印花稅大集合!詳解額外印花稅(SSD)、從價印花稅(DSD)及買家印花稅(BSD)

港府為防樓市過熱,早於2010年起,接連推出多項辣招印花稅措施,例如SSD額外印花稅、買家從價印花稅等等。這些稅項眼花繚亂,非首次置業印花稅與首置印花稅的分別是什麼? 雙倍印花稅豁免又是怎樣計算? 為了更清楚各類物業印花稅計算方法,以下來個印花稅大集合!

香港目前有三種印花稅,包括「從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty,AVD)」 、「額外印花稅(Special Stamp Duty,SSD)」及「 買家印花稅(Buyer’s Stamp Duty,BSD)」。

額外印花稅 (Special Stamp Duty,SSD)

政府為針對短炒物業的人士,優先照顧香港永久性居民的置業需要,特設SSD額外印花稅。任何以個人或公司名義取得住宅物業,並在取得後36個月內將其轉售:

取得住宅物業的時間例子
2010 年 11 月 20 日或之後取得,並在24 個月或以內,以確認人身分轉售(俗稱「摸售」)的住宅物業交易。如物業是在2010 年 11月 20 日至 2012 年10 月26日期間取得。
2010 年 11 月 20 日或之後取得,並在36 個月或以內,以確認人身分轉售(俗稱「摸售」)的住宅物業交易。如物業是在 2012 年10 月27日或之後取得

按不同的物業持有期繳付額外印花稅,限6個月內出售,稅率為20%,超過6個月到12個月為15%,超過12個月到36個月為10%。

SSD額外印花稅計算方法:

– 物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準) x適用稅率 ;

– 適用稅率按賣方或轉讓方轉售或轉讓前持有物業的不同持有期而定:

如物業是在2010年11月20日至2012年10月26日期間取得 :

物業持有期稅率
6個月或以內15%
超過6個月但在12個月或以內10%
超過12個月但在24個月或以內5%

如物業是在2012年10月27日或之後取得 :

物業持有期稅率
6個月或以內20%
超過6個月但在12個月或以內15%
超過12個月但在24個月或以內10%

豁免SSD額外印花稅的條件

只要某人在2010 年 11 月 20 日前已取得住宅物業(指已訂立臨時買賣合約),不論在將來任何時候轉售該物業,都無須繳納SSD額外印花稅。

除此之外,只要

  1. 近親轉讓 : 政府視為近親之間的資產處理,不當買賣。近親指配偶、父母、子女、兄弟或姊妹,如物業持有人多於一位,他們亦須屬近親。
  2. 加名/刪除原有買家近親的名字。
  3. 離婚或遺產繼承在法庭令下轉名
  4. 獲房署同意下居屋轉名

如有關買賣協議被取消(非因進一步轉售,例如「摸貨」或提名另一買家),繳付該SSD額外印花稅的人士可於被取消後兩年內,申請退回已繳納的「額外印花稅」。

SSD額外印花稅常見問題:

1. 轉名後馬上賣樓,需不需要SSD額外印花稅?

如因有法庭令離婚或遺產繼承而轉名,轉名後即時賣樓,可免SSD額外印花稅。但如果是普通近親或居屋轉名,仍然要綁3年,3年內賣樓還是要付 SSD額外印花稅的。

2. SSD額外印花稅怎樣開始計3年?

SSD額外印花稅的3年綁期,不論買方或轉名,都是以臨時買賣合約開始計算。賣樓則是以臨時買賣合約終止日期計起,兩個日期需要相隔最少3年才可免SSD額外印花稅,除非符合上述所說的豁免條件。

3. 如果遲交額外印花稅,罰款要多少?

最高達10倍須繳付的「額外印花稅」稅款作為罰款。

雙倍印花稅 (DSD)

買樓須繳付從價印花稅(AVD),當中又會再分為住宅及非住宅物業(如工商舖、車位),而首置印花稅和非首次置業印花稅 (俗稱DSD雙倍印花稅)又有不同計法:

住宅物業印花稅分首置與非首置:

1. 首置印花稅

本港住宅物業的從價印花稅(AVD)的稅率劃一為15%,這適用於個人及公司購買住宅物業之交易。只要買家屬以下人士,則用第1標準稅率計算,劃一收取物業售價或價值的15%為稅款,坊間常稱這種未獲稅務寬減的「原價」徵稅為「雙倍印花稅」:

  1. 香港永久性居民但擁有其他物業
  2. 非香港永久性居民
  3. 公司名義購置物業(不論是首置或非首置)

哪類人士可有特別寬減優惠?

這適用於本港永久居民及首次置業上車,或交易時未持有其他住宅物業者,可獲豁免15% AVD 稅率,只需按第2標準稅率繳稅,較為優惠。如樓價是200萬元或以下,相關印花稅用劃一為100元,200萬元以上則是物業售價或價值的1.5%至4.25%不等,視乎樓價高低而定,樓價越高稅率就越高。(見下表)

物業價值超過不超過首置印花稅稅率(樓價之百分比)
HK$0HK$2,000,000HK$100
HK$2,000,000HK$2,351,760HK$100 + 超過HK2,000,000款額的10%
HK$2,351,760HK$3,000,0001.5%
HK$3,000,000HK$3,290,320HK$45,000 + 超過HK3,000,000款額的10%
HK$3,290,320HK$4,000,0002.25%
HK$4,000,000HK$4,428,570HK$90,000 + 超過HK4,000,000款額的10%
HK$4,428,570HK$6,000,0003%
HK$6,000,000HK$6,720,000HK$180,000 + 超過HK6,000,000款額的10%
HK$6,720,000HK$20,000,0003.75%
HK$20,000,000HK$21,739,120HK$750,000 +超過HK20,000,000款額的10%
HK$21,739,1204.25%

舉個例,陳先生在購買住宅物業時,在香港沒有擁有任何其他住宅物業,從價印花稅就會按以上較低的稅率(第2標準)計算,款額為180,000元(即600萬元x 3%)。

另外,換樓人士如於買入物業(以買賣轉易契日期起計)6 個月內,出售其唯一的另一個住宅物業,其後便可向稅務局申請退還部份印花稅(相當於新舊印花稅差額)。

哪類人士可獲豁免買家印花稅?

只要買家及其香港永久居民配偶聯名買入,或買家向身為香港永久居民的配偶購買(即近親轉讓,留意的是外父外母不視作近親)。不過,如是公司買入住宅,便無法豁免買家印花稅了。

如有關買賣協議被取消(非因進一步轉售,例如「摸貨」或提名另一買家),買方可於有關買賣協議被取消後 2 年內,申請退回已繳納的「買家印花稅」。

2. 非首置印花稅稅率

非首置印花稅亦稱為DSD雙倍印花稅。任何在2016年11月5日或以後簽立以買賣或轉讓住宅物業的文書,均須繳付物業的售價或價值(以較高者為準)的15%從價印花稅。

相比之下,假設樓價800萬元,首置人士只需付3.75%印花稅,即約30萬元,但非首置人士就要付15%印花稅,即約達120萬元。港業主常用各種方法,盡量保留珍貴的首置資格,例如夫婦只用單名而非聯名買樓,或借家人名義持有物業。

3. 非住宅物業印花稅

想投資工廈或車位的人士,目前不需要付工廈印花稅,有助增加部分細額物業投資者入市意欲。

以前的非住宅物業印花稅下,200萬元以上的交易,稅率較首置印花稅全面增加一倍,其中印花稅的稅率由100元增加至交易額的1.5%;其他交易的稅率全面增加一倍,最高的稅率由交易額的4.25%調整為交易額的8.5%。所以亦有稱「非住宅雙倍印花稅」。

不過在2020 年施政報告中,政府有見受經濟下行及疫情不明朗,非住宅物業的售價和成交量在當時亦顯著回落,所以宣佈將撤銷非住宅的雙倍印花稅,並於 2020 年 11 月 26 日起生效,購買非住宅物業的人士可沿用「首置印花稅」的稅率,雙倍印花稅可以豁免。這也適用於所有個人或公司購買非住宅物業的交易。

DSD雙倍印花稅常見問題:

1. 聯名買入住宅物業要交多少從價印花稅?

假設黃先生為香港永久性居民,他和配偶張女士,在2016年12月1日以800萬元聯名購入一個住宅物業,但張女士並非香港永久性居民。他們在香港沒有擁有其他住宅物業,就要按第2標準稅率計算,款額為300,000元(即800萬元x 3.75%)。這是由於住宅物業是由近親(即配偶、父母、子女、兄弟和姊妹)共同購入,他們在香港均沒有擁有任何其他住宅物業,而其中一人為香港永久性居民,合乎有關資格。

2. 以公司名義首次購買住宅物業,須否付15% DSD?

以公司名義購買住宅,當作投資物業論,故須支付15%稅項,同時要支付15%買家印花稅(BSD) ,合共須繳30%稅。

3. 只擁有車位或工廈,購買住宅須否繳付15% DSD雙倍印花稅?

不需要,15%從價印花稅只適用於住宅。

4. 如果換樓人士採用先賣後買的方式,要交多少物業印花稅?

除非出售物業的臨約簽署日期早於新買入物業,那就不需繳付15%,否則仍需付首置印花稅。但要留意,若接手物業的新買家突然撻訂,那換樓人士需要即時補交15%印花稅的差價。

5. 如果本身有兩層樓,先買後賣兩層,是否也是退15%印花稅?

換樓退稅,只能一換一。如先賣一層,再買,然後賣第二層,這樣都可退15%印花稅。但要留意,如先賣第一層的買家撻訂,政府就會視換樓人士仍然有兩層樓未放賣,那麼便不能退稅。

海外與公司買家印花稅 (BSD)

為減低海外買家炒風對本港樓市的影響,非香港港永久居民或屬公司而非法定人,須在簽立合約日期後30天內繳交15%買家印花稅,這是與買家印花稅(AVD)分開計算,故現時非香港永久性居民或以公司名義買樓,不論是否首資置業,均需要繳付AVD及BSD,即是繳付相等於物業售價或價值30%為稅款,也是現時買家印花稅的上限水平。

海外與公司買家印花稅 (BSD)常見問題:

1.如果住宅物業由一名香港永久性居民及另一位屬非香港永久性居民的人士共同購入,而他們並非近親,是否只須就樓價的一半繳納「買家印花稅」?

如果住宅物業由一名香港永久性居民及一名非近親的非香港永久性居民,以聯權或分權方式共同購入,不論該非香港永久性居民所佔物業的業權比例,均須就該物業的總購入價或價值(以較高者為準),繳納「買家印花稅」。

2. 假如李先生為香港永久性居民,他在 2012年 11 月 1 日簽立臨時買賣合約,以 500 萬元購入一個住宅物業,在 2012 年 11 月 30 日簽訂正式買賣合約時加入張女士為物業的其中一位聯權擁有人。張女士並不是香港永久性居民,也不是近親。他們是否須就該項交易繳納「買家印花稅」? 須繳納的「買家印花稅」是多少 ?

張女士會被視為從李先生購入部分的業權。由於張女士並非李先生的近親,有關交易不獲豁免「買家印花稅」,因此李先生及張女士須按物業的總代價或價值(以較高者為準),繳納「買家印花稅」。款額為 750,000 元 (即 500 萬元 x 15 % )。

3. 如買家在 2012 年 10 月 15 日簽立臨時買賣合約,而正式買賣合約在 2012 年 11 月 15 日才簽訂。他是否須繳納買家印花稅?

由於該住宅物業在 2012 年 10 月 27 日之前已取得,因此,他無須就該項交易繳納「買家印花稅」。

居屋印花稅 並非以折扣價計

抽中一手居屋的幸運兒,除了要準備首期外,更務必留意印花稅估值並非直接以居屋折扣售價計算,各位事前宜做足準備,預留額外資金支付印花稅。

政府計算一手未補地價居屋的印花稅估值,是定於最初市值估價與售價之間,意味實繳稅項會高於以售價計算的印花稅。

不過實際上如何預先計算好一手居屋印花稅估值,作為買家,是無法確切知道的。房委會會在買家選購居屋單位後,才會提供印花稅資料,於文件直接列出居屋的最初市值、印花稅估值、按不同稅率計算的印花稅金額等。

例如,如果一手居屋最初估價為580萬元,售價為480萬元,印花稅估值則定為500萬元,政府就會以此金額計算印花稅。

如果是首置人士,根據政府的第2標準稅率計算,印花稅率為2.25%,稅項為78,750元(350萬元X 2.25%)。

在二手未補地價居屋方面,印花稅的計算方法和私樓印花稅一樣。即首置人士是根據實際樓價,以第2標準稅率計算。

換樓印花稅 退稅有辦法

政府規定如果業主購買新物業後,在1年內賣出舊物業,並正式完成該項交易,手上只持有一項物業,即可申請退回之前支付的從價印花稅款項。

必須留意的是,由於首置客購買物業,同樣需要繳付從價印花稅,只是稅率較低,因此無法完全退回全數15%,而是會扣取新一筆首置從價印花稅後,再補差價。例如首置印花稅為4%,那業主可退回「15% – 4%」的印花稅額。其實不少人都選擇先買後賣,以免心水單位被人捷足先登,寧願先付辣稅,再申請退稅。

要避免踩地雷,就要留意土地註冊處的記錄了,如果買家早前試過撻訂,後來買入新物業時,未完成好撻訂程序,就不算是首置身份,仍需要先付15%辣稅。可不要以為,待撻訂手續完成後,相關資料已獲土地註冊處記錄,便向稅局申請退稅。因為退稅是需要買入第二層樓後,一年內賣出舊物業,但撻訂不算是沽出,所以稅局有權不退稅。

如果掉轉是「先賣後買」形式換樓,例如買入$800萬物業,15%從價印花稅支出為$120萬,而第2標準稅率從價印花稅支出則只需$30萬(3.75%),這有助減低現金流需求。不過一樣要小心買家撻訂,以致自己未能在1年限期內成功出售舊物業,變相要硬食15%賣家印花稅。

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