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「租者置其屋計劃」或「租置計劃」或「租置屋」是香港房委會在1997年爲了讓公屋住戶可以通過較低的價格上會而發起的計劃。其實一開始的租置屋邨價格很受公屋住戶歡迎不過後來政府爲了提高私樓的需求量而在2005年終止了。最終，「租者置其屋計劃」一共運作了8年，推出6期可出售屋邨，總共18萬單位。這篇文章是跟大家分享租者置其屋計劃轉名相關事件。 租者置其屋計劃轉名及申請業權轉讓常見原因： 房委會條例清楚列明，租置屋是不可以隨意或自由轉讓物業業權除非一些較特殊的情況，那麽房委會會酌情批核。 一般住戶申請轉讓業權的常見原因如下：   結婚後，申請配偶加入成爲單位聯名業主   夫妻離婚或分居，申請將業權轉給配偶   家庭成員結婚後搬出單位跟配偶同住，申請將業權轉讓給其他家庭成員   家庭成員移民或到長期在海外工作，申請將業權轉讓給其他家庭成員   家庭成員申請公務員房屋福利或獲得雇主提供的房屋福利，申請將業權轉讓給其他家庭成員   業主或家庭成員去世，申請更改業權   業主年紀老邁（65歲或以上），申請更改業權   業主重病命危，申請更改業權   業主破產，申請更改業權 除了以上的原因，房委會是根據個別情況考慮及批准業權轉讓。  這裏補充業主及其家庭成員要申請業權轉讓需符合這兩個條件： -除了破產個案，業權轉讓不可以涉及金錢代價 -除非是業主去世個案，準業權承讓人士必須是該物業業主已經登記的家庭成員 申請程序 租者置其屋計劃申請業權轉讓申請程序其實是非常簡單，您可以參考以下步驟：   申請人必須填妥申報書裏的所有資料，同時説明業權轉讓申請原因。然後準備一切相關文件的副本連同申請表格一同提交至所屬的租約事務管理處。   申請人在提交轉讓申請書時需要支付手續費 HK$ 2850。這筆費用即使後來轉讓不被批准或申請人自行撤銷申請都一概不退款。   房屋資助分處需要約六星期來處理轉讓申請然後會發信通知申請人最後的審批結  果。     一旦申請批准后，業主需要找律師幫忙辦理轉讓手續。律師樓的轉讓契據初稿需   要給房委會法律事務分處批核。業主需要支付 HK$ 2440的行政費用。除了行政費用，業主需要準備所有跟業權轉讓有關的費用如房委會批契費、厘印費及簽契費等。 業主確認一切沒問題後就可以簽署轉讓契據，然後盡快通知所屬的租約事務管理處。這裏有一點一定要注意，轉讓同意書只有一年期限，所以建議業主一收到通知馬上聘請律師辦理轉讓手續。如果業主一拖再拖未能在一年期限內完成業權轉讓，業主需要重新提交申請及繳付所有相關費用。 關於租者置其屋計劃轉名是相對簡單的流程，不過如果您還有什麽不確定的或是身邊有想要做租者置其屋計劃轉名的朋友都歡迎跟我們28 Mortgage專員聯係。     

在香港做爲首置人士上車所享受的優惠是非常吸引人，尤其是在節省稅項這一方面。香港政府在2016年開始針對購買多個物業的業主徵收物業價格15%的從價印花稅開始，物業内部轉讓變成非常盛行和普遍。今天我們28 Mortgage就來跟大家一起探討親屬轉讓印花稅率及一些一定要知道的程序。 親屬轉名定義 親屬轉讓及近親轉讓都是相同的意思，就是原先不論是以聯名或個人名義購入物業通過内部轉讓，將持有的業權出售給親屬/近親如父母、子女、夫妻、兄弟姐妹等。業主將手上的權益以一個合理的價格轉讓給親屬/近親，完成業權轉讓（「除名」）後，業主在形式上算是恢復自由身（「未持有物業」）記錄的身份。接下來如果有計劃再次置業就可以以首置客的身份節省高達15%的從價印花稅。 親屬物業轉名程序 第一步：雙方簽署一份轉讓臨時合約，公式自定，只要清楚寫明雙方資料。 第二步：雙方到銀行申請轉按。（建議先將按揭辦好再去律師樓，因為若最後銀行不批按揭或批出條款成數不如預期，可隨時取消轉按申請就可以省下律師樓開支） 第三步：按揭申請通過後，雙方可到律師樓辦理除名手續。 第四步：需要在一個月内付清印花稅，律師樓會負責跟進。 親屬轉讓印花稅率 物業直系親屬轉讓和置業一樣需要繳付印花稅。印花稅要繳多少是根據物業的售價而定。不過如果是物業直系親屬轉讓，稅務局則會視爲資產處理，業主們可以享有一些優惠： -物業直系親屬轉的情況下，即使該物業未超過三年的SSD額外印花稅轉售期，業主無需繳付SSD稅。不過，物業轉名後，受贈者3年內賣樓就必須支付SSD稅。 -物業直系親屬轉的情況下，即使受贈者本身已有物業，印花稅依然以首置的稅率計算，而非15％。 物業轉名-最新從價印花稅稅率 以下圖表為最新從價印花稅稅率 (2023年2月22日生效） 物業價格 從價印花稅 HK$ 0 – HK$ 3,000,000 HK$ 100 HK$ 3,000,001 – HK$ 3,528,240 HK$ 100 + 超出HK$ 3,000,000 的款額的10% HK$ 3,528,241 – HK$ 4,500,000 1.5% HK$ 4,500,001 – HK$ 4,935,480 HK$ 67,500 + 超出 HK$ 4,500,000 的款額的10% HK$ …

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買樓需要付細訂大訂，這篇文章我們來討論細訂大訂的相關細節。日後，若您在準備上會時有任何不確定的地方都可以隨時回來參考這篇文章。 細訂大訂定義 細訂是當買賣雙方簽署臨時買賣合約需要交付「細訂」的臨約訂金，一般是是樓價的3%-5%。 大訂是簽署臨約的2-3個星期買賣雙方簽署正式買賣合約是需要繳付，一般是樓價的10%。 細訂大訂流程 當買賣雙方商量後并且同意物業價格及其他買賣條約後，雙方將會簽署第一份合約為 【臨時買賣合約】。如果這單買賣是由地產代理負責，代理將會根據雙方商議的内容如：成交價格、成交日期、付款方式、訂金等列明在合約裏面。每間地產公司都有自己的標準合約版本，不過也不會差太多。買家在簽署【臨時買賣合約】需要支付細訂，然後在14天内由委托律師向賣方代表律師支付大訂的金額。樓價的餘額將會在正式交易日當天由律師或銀行付款給賣家。 準買家細訂到底要給多少？ 細訂要給多少確實沒有明文規定，通常是物業價格的3% 到 5%。另一種説法是看買家有多想要購買該物業。雙方在簽署臨時買賣合約其實還是有機會取消買賣協議的。其中種種原因都有可能，例如買家自己對該單位沒有特別喜歡、或是抱有一點懷疑卻沒有時間做深入了解、不敢百分百確定自己可以借到理想中的按揭成數等。所以買家付少一點細訂，如果到最後沒辦法需要撻訂也不會有太多虧損。但是如果買家真的對該單位勢在必得那就夫高額細訂來增加買房毀約所需成本，讓賣方不會隨便放棄這單生意。 同時賣方也有可能會反悔尤其是遇到願意出更高價格的買家。毀約的人需要賠訂金和雙方的代理佣金。 細訂大訂 細訂支票抬頭 細訂支票抬頭是一個重要的環節。細訂大多數是以支票開出的。有些認真要買樓的顧客或是該樓盤是很搶手的，買家在看樓時會携帶支票簿方便當場下訂金。 買家在付細訂時請注意要在細訂支票抬頭寫上賣方律師樓的名稱，一切走正當程序由律師托管和放款。這樣做的保障更大，因爲如果細訂支票抬頭是寫給賣家，如果不幸遇到假冒的賣家就會在收取訂金后逃之夭夭。另一種情況是細訂支票給律師托管對買家來説更安全及更有保障是因爲當賣方核實業主真實身份及確認樓價的尾數足夠支付銀行按揭貸款餘額后，賣方才可以通過律師收取細訂訂金。 細訂大訂 大訂金額 大訂金額是物業價格的10%減去細訂金額所以大訂不一定比細訂多，大訂的金額是看前期買家付多少的細訂。 打個比方，王生要購買一個價值600萬的物業，如果他的細訂付了3% 即是18萬，大訂就是剩餘的7%（ 42萬）；如果王生細訂付5% 即是30萬，他的大訂只需要付剩下的5% 也是 30萬就搞定了。 正式買賣合約 大訂什麽時候收？ 大訂什麽時候收這個是由律師處理的。買賣雙方在簽署臨時買賣合約需要交付「細訂」後續的部分是由律師樓跟進。律師會進行查冊、檢查業權、樓契等相關資料后就會準備正式的買賣合約。因此委托一個有經驗和盡責的律師非常重要。律師會在正式交易前確保一切事沒有問題的。之後買方需要在14日内到律師樓簽署正式買賣合約、支付大訂、印花稅等。          

根據最新2022年底公佈的《房屋委員會公共租住房屋人口及住戶報告》，香港一共有二百一十萬人居住在房委會提供的公屋及中轉房單位。公屋住戶一住就是超過10年甚至更長，簡中一定也會出現加名、除名及轉名戶籍變更狀況。這篇文章我們28 Mortgage跟大家一起探討公屋戶主轉名相關事項。 公屋戶主轉名條件 現時不論是公屋戶主轉名或加名都不似從前那麽容易主要因爲供不應求，每年的候選名冊都很長。房委會在新政策「 批出新租約」清楚列明，公屋戶主不可隨意轉名除非新住戶是原公屋戶主認可的家庭成員，并且符合以下兩種特殊情況才可以向房委會提出轉名申請： –公屋戶主去世 –公屋戶主遷出單位 （房署一般可接納的理由：入住安老院、移民、結婚遷出公屋、參與「福建計劃」、「綜援長者廣東及福建省養老計劃」或「廣東計劃」等） 公屋戶主轉名 – 抽中居屋 公屋戶主可以申請購買政府資助房屋計劃（綠置居、白居二），一旦成功被抽中並順利上會就必須交出公屋。如果該住戶的家庭成員原先就住在公屋單位也沒有參與抽居屋，戶主可以轉名給該家庭成員。不過轉名也不是說轉就轉，房委會需要審查新戶主的年齡、入息、資產、計算需要交付多少租金等。所以最終的決定權是在房委會手上。  公屋戶主轉名手續 公屋戶主轉名申請需要填妥以下指定文件： 轉換戶主申請書 (HD465) 入息及資產申報表（HD1022C）  這些表格都可以在官網或是各屋邨辦事處獲得。公屋戶主填妥表格，寫上申請轉名的原因連同證明文件（如死亡證明、遷出相關證明）一同遞交至辦事處。房委會會對每個新公屋戶主進行全面的入息及資產審查，就如一般申請公屋流程相同。關於公屋申請資格和審查細節可以點擊這裏閲讀更多詳情。  如果新公屋戶主是前住戶的配偶而且一直以來都住在該公屋單位就可以豁免審查。補充説明，房委會對一些特殊個案同樣也豁免審查： 手上擁有合租租約的租戶 在「天倫樂優先配屋計劃」下提名家中長者為戶主的家庭 在「現居長者租戶的戶籍改善計劃」下指定家中長者為戶主的家庭 領取綜援的家庭（全體家庭成員） 全體家庭成員均年屆 60 歲或以上 全體家庭成員均領取或符合資格領取社署發放的傷殘津貼  若您對公屋、居屋、私樓按揭、轉按套現有興趣歡迎隨時聯絡我們28 Mortgage按揭專員，我們提供一站式按揭轉介服務。通過我們處理成功上會的業主將會獲得全港獨家現金回贈。    

居屋的需求量有增無減，想要上車的港人每一年都不會錯過申請居屋的機會。這篇文章我們來針對性來探討居屋資產審查時間的相關課題。 居屋申請資格 根據房委會的明文規定，綠表和白表申請資格及入息限額（扣除強積金後）如下： 白表 綠表 居屋申請資格 年滿18歲香港永久居民 非公屋住戶 公屋住戶 持有有效《綠表資格證明書》住戶 持房屋署簽發有效保證書房屋署屋宇事務助理聯係人員 房委會「長者租金津貼計劃」受惠人士 入息上限 1人：33,000元 2人或以上：66,000元 1人：33,000元 2人或以上：66,000元 補充説明，申請人在申請居屋前24個月内不可以持有任何物業，否則將直接被淘汰。 居屋資產審查時間 房署的職員會在不同的時間點上審查申請人的資料如： -收到申請時 -接到投訴個案時 -單位出售後，工作人員依然會抽查一些已經成功上會的申請人，但是仍然抱有懷疑的特殊個案 房署職員不會只是在某個特定的時間進行審查而是隨時隨地可以開file，所以不要總想著要走捷徑，老實呈報最安全。 居屋申請虛報後果非常嚴重 如以上所分享，房署工作人員是一直都在留意業主的申請及對於業主資料真實性有著嚴格的要求。這是因爲居屋的位置是要留給真正有需要的人。 這裏跟大家分享一個真實案例。有一對夫妻已經離婚不過在申請居屋時選擇隱瞞真相然後成功購入居屋單位後被查出來。結果是法院根據《房屋條例》第26(2)條，即在申請居屋時向房委會作出明知在要項上是虛假或具誤導性的陳述，即屬犯罪。該名申請人抽中的是荃灣的尚翠苑居屋單位，最後被判要需要向房委會繳付約220萬元補價，並再繳交40萬元罰款予房委會，總共約260萬的罰款。 另一種情況是謊報收入的個案，在成功買入居屋單位後被房委會發現，結果戶主被罰款，房委會收回單位。 28 Mortgage 奉勸各位買家，不要嘗試欺瞞，一旦被發現，一經法庭定罪，最高可判罰款50萬元及監禁一年。房委會也會沒收單位。 買家需要保持好信貸評級 雖説居屋按揭貸款有政府做擔保，門檻較低，申請按揭比一般私樓容易得多。不過貸款申請人也不要忽略要保持良好信貸評級因爲如果信貸評級很差，銀行還是有權利拒絕按揭貸款申請的。 如果您對其他物業相關話題有興趣歡迎追蹤我們 28 Mortgage的 Facebook 及 Instagram. 我們28 Mortgage 提供按揭全方位的咨詢服務而且經由我們處理成功申請按揭上會的業主還可以獲得我們28Mortgage獨家全港最高的現金回贈。

居屋屬於政府為港人計劃一生一世的資助房屋優惠，讓符合資格的申請人有機會以非常著數的方式上會。正因如此，居屋每年的申請人數衆多，尤其是比較熱門和地理環境絕佳的地區的居屋單位。這篇文章我們28 Mortgage同大家針對性的聊一聊關於居屋每日揀樓人數相關注意事項。 居屋審查- 邊揀邊審 居屋每一年的申請人數都起碼有幾十萬人申請，例如2022年實際申請人數為25萬人。房委會的工作人員有限，加上有些申請組別由於需求量太高，很快就滿額了，因此居屋審查程序一般上都「邊揀邊審」。房委會職員通常會在前期完成一定數量的審查後就開始進行揀樓程序，之後都是「邊揀邊審」。當申請人收到邀請信通知揀樓就表示已經通過審查了。 居屋每日揀樓人數 根據以往房委會揀樓程序一般都是以揀樓人數比例來決定當天要邀請多少居屋申請人到場。我們28 Mortgage 有進行過統計發現一個很特別的現象，那就是揀樓的意慾和邀請的到的人數是有直接關係的。比如在進行揀樓的初期，申請人的揀樓意慾非常高，申請人都很期待和興奮。前期即便是邀請150人來參與揀樓就可以賣出100個居屋單位。不過直達後期，居屋選擇不多，剩下比較偏遠的地區，申請人揀樓意慾明顯不高，房委會就算邀請1000個申請人也很難賣出100個單位（10%都不到），因此，房委會就會大幅度增加邀請人數。在最後階段，房委會就會進入每天邀請1000人來進行揀樓。 這裏補充説明，居屋每年的揀樓次序，不論綠、白表的申請者都是依據家庭結構排定：家有長者最優先、接下來是家庭申請者、最後是一人申請者。申請人在提交申請之前可以考慮加入家裏長者的名字來提高被抽中的優勢。 居屋揀樓當天需要準備什麽？ 房委會會發出揀樓通知書邀請給被抽中的居屋申請人通知揀樓日期和時間。所有申請人包括參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭成員都需要出席登記資料。 申請人進入會場後會被安排聆聽簡介會，然後進入選樓室選購單位。居屋單位是以「先選先得」的方式購買因此建議在申請人收到通知時先做足功課，一到現場進行揀樓可以以「消除法」直接快速的揀選心儀的單位。 申請人揀樓當日需要携帶銀行本票及支票簿用於支付訂金。 –        綠表買家需要準備一張HK$ 58,000的銀行本票用於支付物業價格5%的訂金。若該5%的訂金超過HK$ 58,000，準業主需要當場開個人支票支付餘額。支票抬頭人為「香港房屋委員會」。 –        白表買家則需要準備一張HK$ 116,000的銀行本票用於支付物業價格10%的訂金。若該10%的訂金超過HK$ 116,000，準業主需要當場開個人支票支付餘額。支票抬頭人為「香港房屋委員會」。 獲邀的居屋申請人需要做好的一件事 每個收到邀請信的居屋申請人應該事先預備好所有文件，在揀樓當日把文件帶齊，即場揀樓與審查就可以確保萬無一失，減少「撻Q」機率。一些重要的文件如： -購買資格証明書（准買証） -入息証明 -資產証明 -申請表裏填報家庭成員的婚姻証明書、出世紙等等親屬証明 若有不確定可以再跟房委會聯絡，工作人員都很樂意協助。 以上對居屋揀樓的分享希望對您有幫助。關注我們, 我們每個星期都會公佈物業市場相關内容。若您對按揭上會有任何需要協助的地方，歡迎隨時向我們的按揭專員聯係。我們同時也提供按揭全方位的咨詢服務而且經由我們處理成功申請按揭上會的業主還可以獲得我們28 Mortgage獨家全港最高的現金回贈。  

很多人包括居屋的業主本身都對居屋遺產轉名及繼承存有疑問。這篇文章以問答的方式一次過解決大家心裏的困惑。 問題1：業主A 有間居屋，還未補地價，想要把業權轉讓給已經成年的兒子，但是沒有錢補地價。這種情況下業主A 的兒子可否繼承該居屋？ 答：現時房委會對居屋轉讓非常嚴格。一般情況下，未補底價的居屋是不能隨意轉讓，居屋只有在補了地價後才可以到自由市場出售。不過，房委會會依據個別情況批核居屋業權轉讓申請，常見的業權轉讓原因如下： -夫妻離婚/分開 -結婚搬離居屋 -業主移民或定居海外（工作或是其他私人原因） -破產 -業主年紀超過65歲 -業主性命垂危或身患重病 -業主離世 -配偶加名 -家庭成員合資供樓 問題2：手上沒有任何物業的港人可不可以繼承未補地價綠表居屋？ 答： 如果繼承者本身沒有任何物業是可以承繼未補地價綠表居屋，即使入息和資產超過綠表資格都沒有問題。 問題3：如果手上已經有物業還能不能繼承未補地價綠表居屋？ 答：如果繼承者本身已經有物業，那就要看手上持有的是私樓還是未補地價居屋。 如果是私樓，繼承者可以成績已故家人的未補地價居屋且不必付印花稅。 但是如果繼承者已經擁有綠表未補地價居屋，房委會會以雙重福利為拒絕承繼理由。即便是繼承者是以「遺產承辦人身份」同樣也不行。 另一種情況如果繼承人把本身的居屋轉讓後再承繼可行嗎？答案也是不可以，房委會一樣視爲雙重福利而拒絕批核申請。   總結未補地價居屋的繼承需要什麽條件？ 答：我們28 Mortgage 為讀者整理出兩種情況： i)                 如果居屋業主年邁逝世，其子女手上并未持有任何物業或只持有私人物業，那麽子女們可以直接無條件繼承居屋業權，無需做入息或資產審查。在法律角度，這是繼承并非購買。 ii)                但是如果子女本身是居屋戶主，那就不可以繼承另一個居屋單位，因爲房委會不允許港人同時持有兩個居屋單位。除非子女將其中一個居屋單位出售給居屋第二市場的人士。   相信大家看完會對未補地價居屋遺產轉名有一定的了解。28 Mortgage是一家提供專業按揭轉介服務的公司，只要是關於按揭申請或是轉按相關問題都歡迎隨時聯係我地。        

政府在2019年2月1日公佈放寬豁免書申請政策，准許工廈個別單位在無須向地總署申請短期地契豁免書及支付任何費用用於非工業用途。這篇文章我們28 Mortgage跟大家一起聊聊關於買工廈自住的相關話題。 政府新條規 政府2019年推出的新條規容許部分工廈單位無需提交短期地契豁免書及繳交任何費用的改作以下5項現時常見的非工業用途： – 藝術工作室 – 影音錄製室辦公室 – 設計及媒體製作辦公室 – 限於特定創意產業辦公室，包括設計及媒體製作公司、印刷及出版業、電影公司和與電影業有關的行業組織 – 研究所、設計及發展中心  工廈變作住宅 在香港無論是土地或是生活水平極高的問題都讓很多港人想要上會真的很不容易。工廈是不可以用來作住宅用途。不過2019年的這個新法令公佈後，大多數從事藝術、創意、自媒體相關的公司都偷偷把工廈studio變成住所原因是這類型的工作性質本身就是時間不穩定、捱夜趕工也是很平常的事情。有些房地產經紀都開始宣傳工廈可以當納米樓來住。 話雖如此，政府人員還是會不定時進行巡查，建議需要經常在studio開夜的自由業者還是不要把整個studio佈置得像住宅，一切以輕便爲主。 按揭貸款需要注意的事項 香港的工廈資素不一致尤其是一些舊式工廈很多基本設備和單位結構等都老舊和不完善，導致物業估值偏低所以銀行對工廈按揭貸款申請會特別謹慎和保守。銀行一般會要求申請者提供物業照片，也很大機會要求進行審查。 工廈的按揭年期比私樓短，最長20年。工廈按揭成數方面銀行也是相當保守，最多批到5成，也要看是由個人名義或是公司名義買入。有興趣置入工廈的買家需要準備一筆數額不小的首期。 若準買家的入息不高或年事已高如接近或超過60歲，按揭貸款需要加入擔保人才可以過關。這一點需要注意即使準買家還沒有擁有物業及沒有按揭，可是如果擔保人本身（不論是個人或是公司董事長等高職位人士）是已經有按揭在身，按揭成數還是需要扣減一成。 銀行除了審視準買家有無按揭及擔保在身，還有一點也非常重要就是信貸評級。信貸評級好的申請人有機會向銀行爭取更好的按揭條件如按揭利率及供款年期。相反如果信貸評級差的申請人，銀行通常會拒絕按揭貸款申請。 以公司名義買工廈 工廈按揭最多可以借到4-5成，這也表示工廈的首付需要更高。 一般上購買工廈分兩種：投資人合資或以公司名義購入物業。若是以公司名義購入就比較透明然後在前期分清楚股權就可以省去將來因爲股權而引起紛爭的麻煩。不過建議要持貨超過三年，否則需要支付額外的稅款。 至於按揭方面，以公司名義購入，銀行在壓力測試這一方面的要求也會上調一成。若您對工廈按揭方面有任何問題，歡迎隨時聯絡我們 28 Mortgage的按揭專員，我們提供專業一站式按按揭服務同時還有獨家現金回贈。 買入工廈前一定要做到事前準備     在土地註冊處查詢土地用途及業權狀況     一定要查核物業單位是否符合《建築物條例》的規定 尤其是物業的基本設備     申請按揭前一定要先為物業進行估價。這是因爲工廈質素參差以防按揭批核不如預期，需要準備的費用不如預算。     準買家需要分辨單位屬於「獨立契」、「分契」還是「劏盤」。  

原行加按 香港的物業價格永遠只有起沒有跌，因此許多業主都可以在適當的時機利用物業做抵押套現。坊間也很常聽到通過 「加按」、「加按套現」、「加按套現投資」、「二按」、「轉按」等操作就可以套出一大筆錢。不過真的說這麽簡單嗎？今天這篇文章就跟大家一起聊聊這，特別針對「原行加按」會深入討論。 原行加按定義 原行加按或加按是指爲自己名下的物業再向同一間銀行重新申請按揭。加按一般是在物業價格上升時，需求就變得非常熱烈因爲當時的估價一定高過原先買入的價格。當業主重新承造按揭後，由於物業價值上升所以可做貸款的的金額也相對提升，業主可以通過加按提取銀行新批貸款多出的金額，這就是所謂的「加按套現」。業主可以更寬鬆的去使用這筆錢財。 打個比方，王先生在5年前置入一個價值600萬的的物業，銀行批核的按揭利率為2.5%，按揭成數為60%相等於貸款額 360萬。假設王先生這個物業單位價格現時升到700萬，而他還剩300萬的按揭貸款還未供，這時他選擇加按，重新申請按揭，如果一切照舊，60%的按揭成數，扣除還沒供完的280萬，王先生可以在這一次的原行加按後套現140萬。（可以參考以下圖表）   5年前 5年後（升值後） 物業價格 600萬 700萬 按揭成數 60% 60% 貸款額 360萬 420萬 未償還貸款 240萬 280萬 套現 – 140萬   加按不等於二按 我們發現有些時候，尤其是不怎麽熟悉貸款計劃的人會以爲「加按」和「二按」是一樣的。其實不是。這兩個是完全不相同的貸款計劃。 「加按」- 發生在同一間銀行，業主利用已經抵押給銀行的物業再重新抵押，申請按揭貸款。 抵押給除了銀行以外的財務公司。在過去的做法是財務公司「二按」-向第二個貸款人接貸款。一般上提供二按服務的是財務公司。業主將同一個物業抵押給除了銀行以外的財務公司。在過去的做法是財務公司甚至還提供三按、四按，有些可以到五按，確實有些誇張。近年來，由於此舉風險太大，業主們最多只能做到二按，而且業主申請二按需要獲得批准一按的銀行同意。銀行主要是考慮一按加二按的供款金額，審查業主的供款及入息比率等。現時的規定是如果業主未經一按銀行擅自申請二按，將會被視爲違約而且有可能被call loan. 業主也千萬不要以爲可以私下偷偷申請二按，因爲財務公司需要按照程序在田土廳登記，因此一查就知道了，沒得逃。 加按的好處     套現 – 當樓市上升時，業主可以趁機申請加按，那麽就可以在無需變賣任何資產的情況多了一筆資金周轉或投資。     降低按揭貸款息口 – 在為物業申請加按時，業主可以選擇較低的按揭利率，將來的每月供款可以省下利息，積少成多。       銀行現金回贈 – 一旦加按申請批准后，業主還可以獲得銀行的現金回贈。只是每間銀行現金回贈的制度不一樣，有些是給現金、有些會直接在貸款扣除。無論哪一種，只要業主覺得著數都沒有什麽問題，因爲可能有些業主想要拿現金、有些則希望直接從貸款額扣除更好。     按揭存款掛鈎戶口 （Mortgage Link）- …

原行加按 加按套現 加按按揭  加按時需要多加留意的地方 Read More »

最新公屋的 「富戶政策」的入息及資產兩項用來衡量住戶的準則於2023年5月再一次收緊，并且會在同年10月正式全面落地實行。今天這篇文章我們來了解最新的公屋入息及資產標準以及如果真超額怎麽辦？ 最新公屋申請的入息和資產限額 在富戶政策下列明： i)  公屋住戶的入息不可以超出入息限額之 5 倍  或 ii)  家庭總資產淨值不可以超出入息限額之 100 倍 住戶若中了其中一項或兩項全中就必須遷出單位。 公屋申請的入息和資產限額（更新於2023年4月1日） 家庭人數 每月入息限額（HK$) 資產净值限額（HK$) 1人 12,940 278,000 2人 19,550 376,000 3人 24,410 490,000 4人 30,950 573,000 5人 37,180 636,000 6人 42,730 688,000 7人 47,500 735,000 8人 53,130 769,000 9人 58,630 851,000 10人 63,990 917,000 資料來源：房屋署官網【公屋入息&資產限額】 注意： 1）強積金或公積金計劃下的法定供款可於申報入息時得扣除 2）若全部家庭成員均為年滿 60 歲或以上的長者，其資產淨值限額為上表所示限額的兩倍 申報程序 …

公屋入息超額點算 最新公屋申請的入息和資產限額 豁免申報 Read More »