轉按比較2020

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最新轉按情報

2020年07月轉按利率比較

住宅類型 按揭類型 利率​ 封頂位​ 現金回贈 高息存款戶​ 罰息期​ 28按揭額外現金回贈​
私人住宅 首置按揭 H+1.241% 2.5% 1.5% 2年 0.3%
私人住宅 轉按 H+1.24% 2.5% 1% 2年 0.3%
公屋/居屋 首置按揭​ 2.5% N/A 1.5% 2年 0.1%
村屋 首置按揭​​ H+1.24% 2.5% 1.5% 2年 0.3%
村屋 轉按 H+1.24% 2.5% 1% 2年 0.3%

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轉按知多點

甚麼是轉按?

簡單來說,轉按就是業主結束原按揭銀行的貸款,轉到另一個銀行繼續按揭。但是在實施轉按前一定要仔細評估轉按的利與弊,處理好多方的關係。

轉按的好處/優點是甚麼?

在按揭購房這一過程中,有一個重大的轉捩點——轉按。如果能將「轉按」用好,則可能減輕你的按揭負擔。今天就來聊聊關於「轉按」的好點和優勢。

轉按好處一:謀求最低的按揭利率

在按揭購房過程中,業主通常會將現有的按揭利率,與市場上的新造按揭利率進行比較。一旦新造按揭利率低於現有的按揭利率,業主就會有轉按的動機。畢竟,購房的支出是一筆不小的費用,貸款利率的多少對業主的影響很大。

轉按好處二:套取現金

能否套取現金,需要參考按揭購入房產的增值情況和貨幣通脹率。比如,你現在的房屋購入價為HK$600萬,需要承造六成的按揭,即貸款HK$360萬。幾年後,樓價漲至HK$650萬,但未償還的金額卻降為了HK$330萬。這時,如果業主申請轉按,以這套房產為抵押,申請六成的按揭,可借入HK$390萬。將原有按揭還清後,還能剩餘HK$60萬作為其他用途。

在民間還有「自買自賣轉按揭」的說法,即先通過擔保公司的過橋貸款還清房貸,之後去另一家銀行按漲價後的房價辦理房產抵押貸款,套出六成的房款。這種炒樓方式相當於自買自賣,在沒有購房者接盤的情況下,反復套利,擴大了炒房者的頭寸(投資者擁有或借用的資金數量)。

轉按好處三:獲得現金回贈

銀行豐厚的現金回贈,是業主轉按的最大誘因。 假設某業主的貸款額尚餘HK$500萬元,年期尚餘20年,假設全期以封頂息率2.375厘供款,轉按後全期利息開支增加了HK$5.7891萬元,而銀行的現金回贈卻達到HK$10.5萬元,即扣除全期利息開支後,仍可賺HK$4.7109萬元。大部分銀行按揭計畫的罰息期為兩年,業主可把握機會,讓靈活的轉按減輕按揭負擔。

轉按好處四:退回按揭保險的保費

按揭退保的政策是,第一年可退保費的40%,第二年可退25%,第三年可退15%,三年後不可退保。所以當市場的變動令按揭成數下降時,不需利用按揭保險時,業主便可以考慮轉按退保。

轉按好處五:取得 Mortgage Link 戶口 (按揭戶口)

按揭戶口的最大優勢就是,它能提供與按揭利率相同的存款利率。假如你的按揭利率為2.35%,你就能享受2.35%的存款利率。但是,Mortgage Link是有存款上限的,一般為貸款額度的50%左右。即使這樣也能對沖很大一部分的利息開支。

轉按好處六:剔除擔保人,節省印花稅

假如業主的原有按揭是由親戚擔保的,當業主的財力狀況有所改善時,則可以通過轉按剔除擔保人。當業主成功變為未擔保本地住宅按揭時,便可以節省購房後的印花稅支出甚至可以讓銀行放寬其申請貸款的條件。

轉按很復雜嗎?

轉按的一般流程是什麼?

轉按的流程一般有四步,手續也不複雜,業主可以在罰息期結束前三個月開始申請。在轉按時,一定要比較各大銀行的利率、回贈等條件,但是不要在同一時間向多家銀行申請按揭,這會影響你的信貸評分。

轉按第一步:選定心儀的銀行

這一步需要充分瞭解各大銀行的按揭規定,計算轉按後的收益與損失,選擇一個收益最大、最適合自己的銀行。經28Mortgage幫你比較全香港各大銀行,幫你選出最優惠利率及現金回贈,實現財務自由。

轉按第二步:準備好轉按所需要的資料,遞交給銀行

申請轉按所需的資料如下:住址證明,公司工作證明(或最近三個月的糧單,最近三個月出糧戶口的月結單),現有按揭供款單,現有按揭的通知書,稅單,銀行按揭申請表。

轉按第三步:等待銀行審批

收到銀行審批完成的通知以後,去銀行分行簽名確實。

轉按第四步:帶齊文件,去律師大樓辦手續

律師費用一般在$HK4500-$HK500,辦完手續即可大功告成。

轉按101小知識

轉按的常見問題與注意事項

在按揭條款中,銀行的罰息期一般為兩年。貸款人若在罰息期內進行轉按,則需要按合約中的條款進行賠償。因此,在轉按前要仔細閱讀按揭通知書,計算新的銀行的利率或回贈現金等能否抵消這一賠償。

按金管局的規定,當按揭成數超過六成時,就需要為本次按揭購買保險了。所以在轉按時,為了避免多付一次保費,轉按時的按揭成數多數在六成或以下。

正如前文說到的,退回按揭保險的保費是轉按的六大好處之一。雖然在樓價升市時業主可以輕鬆轉按退保,但是遭遇樓價跌市時情況就會有些麻煩。因為樓價下跌時,業主還需要支付因樓價下跌造成的差額,才能讓按揭成數維持六成以下。否則按揭成數就會調高,可能會調至七成及以上,這樣一來業主又需要支付一次保險費了。

這條建議主要針對那些想在銀行套取現金的業主而言的。在按揭利率低的時候,通過轉按投資的風險會更低,賺錢也更容易。但是現如今,銀行的實際利率都在2.375厘左右,而且存在加息週期,這些都導致套現的資金變少,且以此作為投資手段的風險越來越高。

轉按申請會對個人的信用狀況、收入情況、按揭壓力等做一個重新的測評。這些都和第一次按揭貸款的流程差不多,可以參考原先的銀行貸款申請。但是,有一點很重要,那就是重新測評的各項指標最好不能比第一次差,尤其是財務狀況。

所謂物業估價,就是指為了特定目的,評估物業的特定權益,於特定時間的價值。簡答來說就是,這套房未來值多少錢?近年來,樓價都處於上升態勢,所以物業估價對申請按揭貸款的影響不太大。

而按揭指引的鬆緊,則是影響轉按的較大因素。金管局一直以來都要求銀行以審慎和嚴謹的態度去管理信貸風險。隨著香港房地產市場上升週期的持續,按揭貸款的風險亦因此而上升,所以銀行須要不時提升按揭業務的風險管理。如果借款人在申請按揭貸款時,有多項按揭負擔,那麼有關物業的一般按揭成數就會受限,一般只有五成。所以,轉按的按揭額能否還清就有的貸款,是一個值得業主考慮的問題。

轉按要考慮收益,也要考慮成本。例如,轉按所得能否支付律師費,能否支付罰息等等。一般來說,轉按所得的現金回贈都是可以彌補這些損失的,但還是存在轉按後出現虧損的情況。

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