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轉按懶人包

【轉按】2021年各大銀行最新按揭利率+轉按回贈!轉按4大好處+申請轉按重要注意事項!

轉按能幫很多業主輕鬆套現和賺取按揭現金回贈,看似好處多多,但在申請轉按時有什麼注意事項?另外申請轉按有何風險呢?不論居屋按揭,或者是村屋按揭,都可以做到轉按嗎?剛剛「上車」的新手業主千萬不要錯過本文!

轉按意思是什麼?

轉按

「轉按」是指業主在購入物業時,會選定一間銀行做按揭貸款,銀行為保障自己利益,一般會設定罰息期,大約兩至三年。在這段時間內業主不能轉按,不然銀行會收取手續費,業主可能需要支付賠償,甚至退回按揭現金回贈。不過隨後罰息期一過,買家可以自由選擇將物業按揭轉移到另一間銀行進行,即指「轉按」。

轉按優惠及轉按回贈比較

銀行按揭利率封頂位現金回贈高息存款戶口罰息期
匯豐銀行H+1.4%P - 2.5%0.50%2年
恆生銀行H+1.4%P - 2.5%0.60%2年
中國銀行H+1.4%P - 2.5%0.50%2年
渣打銀行H+1.35%P - 2.75%0.80%2年
花旗銀行H+1.5%P - 2.75%0.20%2年
東亞銀行H+1.35%P - 2.75%1.20%沒有2年

轉按有什麼類別?

轉按類別

轉按其實主要有兩種的類別:

轉按類別1.平手轉按

平手轉按是業主把餘下的貸款額轉移另一間銀行。

轉按類別2.轉按套現

轉按套現是業主請另一間銀行為物業重新沽價,借盡了按揭成數之後,餘額就能夠套現成現金,增加業主的流動資金。

居屋轉按

居屋轉按

居屋屬於政府資助房屋,由政府作為擔保人,以低於市價的價錢出售給符合綠表及白表資格的人士居屋按揭分為已補地價及未補地價,已補地價的居屋業主擁有完整的業權,因此可以在自由市場買賣;而未補地價的居屋,一部分的業權由政府持有,因此想做轉按,就有較多的限制。

未補地價的居屋,在轉按時只可以轉按揭餘額,不能加按和延長還款期,就算轉按,都只能在一些特定特定情況,例如醫療費、殮葬費及教育費,而且必需要向房署申請獲得同意書,至於個人財務問題,就不一定能獲批。而轉按與買入一樣只可以選擇做P按。

不過居屋轉按一樣做到現金回贈,銀行的現金回贈,加上轉介公司回贈,多數都可以獲得超過1%現金回贈,絕對有著數!

村屋轉按

村屋轉按

村屋又稱為「丁屋」,原來是政府批地予新界原居民的男丁可免補地價的樓宇。丁屋在興建後的5年內轉售,便需要補地價,如果未補地價,是不能進行村屋轉按,因此業主在轉按之前,需要確保村屋已經興建了五年,不然有機會需要罰款。

另外由於村屋買賣所涉及的文件,比一般樓宇多,例如地段編號、村屋的平面和滿意紙,加上村屋轉按、村屋按揭的個案比較少,因此銀行在審批新按揭時會比較謹慎,業主在轉按需要預計較多的時間處理相關法律手續。

轉按成數

轉按成數

現時轉按樓價600萬或以下的物業,最多借8到成;樓價在600萬至834萬之間,則最多能做到6成,而轉按上限為500萬。另外樓價在834萬至1000萬的物業,上限500萬。最後物業樓價是1000萬以上,最多只可以借到5成。

轉按壓力測試

轉按壓力測試

在現時政策規定之下,轉按是需要進行壓力測試。如果轉按的物業屬於自住,而且沒有其他按揭在身,例如車位按揭,或者做了其他人按揭擔保人。這種情況下壓力測試會以50/60 計算,即每月供款於入息比例不能超過5成。

相反,轉按的物業是出租,或者業主有其他按揭在身,壓力測試就會以40/50計算。

不過,如果業主經按保做到高成數的按揭,就可以免於壓力測試,不過每月供款額不可以超過入息的5成。

申請轉按手續和流程

申請轉按手續和流程

業主在考慮轉按時,應該貨比三家,由於各大銀行所提供的按揭利率、現金回贈等優惠各有不同,業主應細心選擇出最適合的計劃。另外轉按過程需約1至3個月,當中涉及的流程如下:

轉按流程1: 遞交轉按申請

業主可以在罰息期快完結時遞交申請,需要準備住址證明、入息證明、原有按揭供款記錄、原有按揭的按揭通知書,如果欠缺了文件,會大大減慢轉按的申請速度。

轉按流程1: 聘用律師

在轉按過程中涉及很多法律文件,以及手續需要處理,因此當中最大的費用便是雇用律師。律師會為業主向原有銀行提取樓契、查冊。另外如果轉按個案複雜,律師亦可能會再另加收費。

轉按流程1: 簽署轉按文件

到達該步驟時,轉按已經基本完成。但視乎物業樓齡,銀行或者有機會需要驗樓,確認沒有問題才會批出按揭。在驗樓手續完成之後,業主簽署新的按揭條款就可以,其後銀行會將按揭貸款,以及套現的現金交給律師樓,之後轉交給業主,整個轉按的手續就會完成。

轉按有什麼好處?

轉按好處

轉按除了套現資金,以及賺取按揭現金回贈,轉按的好處豈止這樣簡單?一起看看轉按還有什麼好處?

轉按好處1.額外轉按現金回贈

銀行之間競爭也很激烈,因此為了吸引客人轉頭選擇自己銀行做按揭貸款,通常會提供很多優惠,例如轉按現金回贈作為獎勵。另外,如果業主經按揭中介申請轉按,除銀行的轉按現金回贈外,也可以得到按揭中介的額外轉按回贈,理論上業主可以不斷轉按重複賺取轉按回贈。

轉按好處2.Mortgage Link 戶口

現時銀行在批岀按揭時,除了按揭利率,還會為貸款人提供Mortgage Link Account,也是銀行常見的優惠。Mortgage Link 又稱為高息存款掛鈎戶口,能夠幫助對沖業主在供樓時的利息,同時可以讓業主保持流動資金,不過存款設上限,一般是按揭貸款額的50%。除此之外,Mortgage Link可以享有跟按揭貸款利息利率相同的利率優惠。例如供樓是按揭利率為2%,Mortgage Link戶口存款利率同樣能做到2%

另外,如果原來的銀行未有 Mortgage Link 戶口,業主可以透過轉按,從新銀行取得戶口,將存款存入高息存款戶口,從而減少按揭的利息支出。

轉按好處3.摵甩按揭保險

業主在購入心儀物業的時候,如果借出6成以上的按揭,便需要購入按揭保險,但如果罰息期一過,物業的價格隨市況上升。當業主申請轉按的時候,貸款額跟物業價錢的比例有所改變,有機會不用購買按揭保險。因此業主可以透過轉按,做普通6成或以下按揭成數,搣甩按揭保險,如果第3年退保甚至可以得到保費的退還。

轉按好處4.聯名物業可以除名

一些業主在購入物業的時候會選擇以聯名形式購入,然而這種情況之下,其中一方如果想再購入物業,便沒有「首置」的政策優惠。透過轉按,業主可以把聯名物業除名,其中一方便可以重新獲得首置身份,不需要付15%的印花稅。

轉按好處5.轉按套現

另外轉按的好處是可以透過轉按套現成現金周轉。實行轉按套現時,業主需要將完整物業的價值轉向新銀行,並重新進行物業估價,若果物業升價,新借入的貸款償還原有銀行按揭餘額,而多出來的就能變成流動資金。

申請轉按的注意事項或壞處?如何避免中招?

申請轉按雖然好處很多,但其實也有不少注意事項,一不小心,就隨時會中伏!

申請轉按要注意1.罰息期內轉按要罰款

銀行為保障利益,在樓宇按揭條款通常會設定罰息期,常見為兩年至三年。業主如果在罰息期內轉按或出售物業,都需要跟銀行支付按揭貸款額一部份的百分比作為賠償。因此業主需要特別注意這個部份,盡量不要在罰息期內申請轉按。

不過如果業主是購入樓花,即使罰款期已經過了,也需要入伙才可以申請轉按。

申請轉按要注意2.壓力測試

業主就算是申請轉按,也是需要通過壓力測試,簡單來說就是按照現時按揭利息的水平加3%後,業主每月的供款額不可以超過月收入的60%。

有關轉按的注意事項:

1. 轉按套現的現金可以何時到手?

業主在申請轉按時,如果交齊文件,通常14日至30日內便可以批核,但律師樓需要約兩個月的時間處理相關手續,例如需要向前一間銀行取樓契,因此業主預留兩個月的時間較為鬆動。

2. 轉按的過程有什麼收費?

一般律師樓會收取律師的費用,另外某一些銀行會需要收取贖契手續費。另外如果業主在罰息期內轉按,也需要向銀行繳交罰款。

3. 轉按如何取回按揭保險的保費?

業主如果在置業的時候做了高成數按揭,當物業升值,便可以考慮甩保。現時一般如果在第三年甩按保,能夠取回約15%的保費。但要注意如果超過三年 ,有些公司的條款規定,便未必能取回保費。

4. 轉按的按揭成數上限是多少?

現時轉按如果物業的樓價在800萬或以下,一般可以借到六成,而上限為港幣500萬;樓價1000萬以上的物業,最多則可以借五成。

5. 申請轉按在新銀行有什麼保險優惠?

業主在申請轉按的時候,新銀行一般會附送家居保險,甚至火險作為迎新優惠。如果業主在舊銀行有保險計劃,是可以申請退保,從而獲得保費退還。不過如果物業屬於新型屋苑,管理費可能已經包含火險,就未必能夠受惠於新銀行的優惠。

6. 轉按的律師費是多少?

轉按時律師樓會為業主處理當中的手續和法律文件,視乎個案的複雜程度,可能會增加收費 ,但律師樓一般的收費是在5000至6000元內。

7. 原有銀行轉按時會收取任何費用嗎?

個別銀行或許會收取贖契的費用,以及部份手續費。另外如果業主再罰息期之內轉按,一般需要向銀行支付貸款額一部份,作為賠償。

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