【轉按2023】銀行最新轉按利率回贈、套現成數、程序風險及5大好處一文睇曬

轉按能幫很多業主輕鬆套現和賺取銀行按揭現金回贈，看似好處多，但申請轉按時有什麼注意事項？另外，申請轉按有何風險？居屋按揭或村屋按揭都可做物業轉按嗎？剛剛「上車」的新手業主，千萬不要錯過本文！

轉按意思是什麼？

「轉按」是指業主在購入物業時，會選定一間銀行為物業做按揭貸款，銀行為保障自己利益，一般會設定罰息期，大約兩至三年。在這段時間內業主不能將物業轉按，不然銀行會收取手續費，業主可能需要支付賠償，甚至退回按揭現金回贈。不過隨後罰息期一過，買家可以自由選擇將物業按揭轉移到另一間銀行進行，即指「轉按」。

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轉按有什麼類別？

轉按其實主要有兩種的類別：

1. 平手轉按

平手轉按是業主把餘下的貸款額轉移另一間銀行。

2. 轉按套現

轉按套現是業主請另一間銀行為物業重新沽價，借盡了按揭成數之後，餘額就能夠套現成現金，增加業主的流動資金。

居屋轉按

居屋屬於政府資助房屋，由政府作為擔保人，以低於市價的價錢出售給符合綠表及白表資格的人士。居屋按揭分為已補地價及未補地價，已補地價的居屋業主擁有完整的業權，因此可以在自由市場買賣；而未補地價的居屋，一部分的業權由政府持有，因此想做轉按，就有較多的限制。

未補地價的居屋，在轉按時只可以轉按揭餘額，不能加按和延長還款期，就算轉按，都只能在一些特定特定情況，例如醫療費、殮葬費及教育費，而且必需要向房署申請獲得同意書，至於個人財務問題，就不一定能獲批。而轉按與買入一樣只可以選擇做P按。

不過居屋轉按一樣做到現金回贈，銀行的現金回贈，加上轉介公司回贈，多數都可以獲得超過1%現金回贈，絕對有著數！

村屋轉按

村屋又稱為「丁屋」，原來是政府批地予新界原居民的男丁可免補地價的樓宇。丁屋在興建後的5年內轉售，便需要補地價，如果未補地價，是不能進行村屋轉按，因此業主在轉按之前，需要確保村屋已經興建了五年，不然有機會需要罰款。

另外由於村屋買賣所涉及的文件，比一般樓宇多，例如地段編號、村屋的平面和滿意紙，加上村屋轉按、村屋按揭的個案比較少，因此銀行在審批新按揭時會比較謹慎，業主在轉按需要預計較多的時間處理相關法律手續。

轉按成數

現時轉按樓價600萬或以下的物業，最多借8到成；樓價在600萬至834萬之間，則最多能做到6成，而轉按上限為500萬。另外樓價在834萬至1000萬的物業，上限500萬。最後物業樓價是1000萬以上，最多只可以借到5成。

轉按壓力測試

在現時政策規定之下，轉按是需要進行壓力測試。如果轉按的物業屬於自住，而且沒有其他按揭在身，例如車位按揭，或者做了其他人按揭擔保人。這種情況下壓力測試會以50／60 計算，即每月供款於入息比例不能超過5成。

相反，轉按的物業是出租，或者業主有其他按揭在身，壓力測試就會以40／50計算。

不過，如果業主經按保做到高成數的按揭，就可以免於壓力測試，不過每月供款額不可以超過入息的5成。

申請轉按手續和轉按流程

業主在考慮轉按時，應該貨比三家，由於各大銀行所提供的按揭利率、現金回贈等優惠各有不同，業主應細心選擇出最適合的計劃。另外轉按過程需約1至3個月，當中涉及的流程如下：

轉按流程1: 遞交轉按申請

業主可以在罰息期快完結時遞交申請，需要準備住址證明、入息證明、原有按揭供款記錄、原有按揭的按揭通知書，如果欠缺了文件，會大大減慢轉按的申請速度。

轉按流程2: 聘用律師

在轉按過程中涉及很多法律文件，以及手續需要處理，因此當中最大的費用便是雇用律師。律師會為業主向原有銀行提取樓契、查冊。另外如果轉按個案複雜，律師亦可能會再另加收費。

轉按流程3: 簽署轉按文件

到達該步驟時，轉按已經基本完成。但視乎物業樓齡，銀行或者有機會需要驗樓，確認沒有問題才會批出按揭。在驗樓手續完成之後，業主簽署新的按揭條款就可以，其後銀行會將按揭貸款，以及套現的現金交給律師樓，之後轉交給業主，整個轉按的手續就會完成。

轉按有什麼好處？

轉按除了套現資金，以及賺取按揭現金回贈，轉按的好處豈止這樣簡單？一起看看轉按還有什麼好處？

轉按好處1. 額外轉按現金回贈

銀行之間競爭也很激烈，因此為了吸引客人轉頭選擇自己銀行做按揭貸款，通常會提供很多優惠，例如轉按現金回贈作為獎勵。另外，如果業主經按揭中介申請轉按，除銀行的轉按現金回贈外，也可以得到按揭中介的額外轉按回贈，理論上業主可以不斷轉按重複賺取轉按回贈。

轉按好處2. Mortgage Link 戶口

現時銀行在批岀按揭時，除了按揭利率，還會為貸款人提供Mortgage Link戶口，也是銀行常見的優惠。Mortgage Link 又稱為高息存款掛鈎戶口，能夠幫助對沖業主在供樓時的利息，同時可以讓業主保持流動資金，不過存款設上限，一般是按揭貸款額的50%。除此之外，Mortgage Link可以享有跟按揭貸款利息利率相同的利率優惠。例如供樓是按揭利率為2%，Mortgage Link戶口存款利率同樣能做到2%

另外，如果原來的銀行未有 Mortgage Link 戶口，業主可以透過轉按，從新銀行取得戶口，將存款存入高息存款戶口，從而減少按揭的利息支出。

轉按好處3. 摵甩按揭保險

業主在購入心儀物業的時候，如果借出6成以上的按揭，便需要購入按揭保險，但如果罰息期一過，物業的價格隨市況上升。當業主申請轉按的時候，貸款額跟物業價錢的比例有所改變，有機會不用購買按揭保險。因此業主可以透過轉按，做普通6成或以下按揭成數，搣甩按揭保險，如果第3年退保甚至可以得到保費的退還。

轉按好處4. 聯名物業可以除名

一些業主在購入物業的時候會選擇以聯名形式購入，然而這種情況之下，其中一方如果想再購入物業，便沒有「首置」的政策優惠。透過轉按，業主可以把聯名物業除名，其中一方便可以重新獲得首置身份，不需要付15%的印花稅。

轉按好處5. 轉按套現

另外轉按的好處是可以透過轉按套現成現金周轉。實行轉按套現時，業主需要將完整物業的價值轉向新銀行，並重新進行物業估價，若果物業升價，新借入的貸款償還原有銀行按揭餘額，而多出來的就能變成流動資金。

申請轉按的注意事項或壞處？如何避免轉按中招？

申請轉按雖然好處很多，但其實也有不少注意事項或壞處，一不小心，就隨時會中伏！

1. 罰息期內轉按要罰款

銀行為保障利益，在樓宇按揭條款通常會設定罰息期，常見為兩年至三年。業主如果在罰息期內轉按或出售物業，都需要跟銀行支付按揭貸款額一部份的百分比作為賠償。因此業主需要特別注意這個部份，盡量不要在罰息期內申請轉按。

不過如果業主是購入樓花，即使罰款期已經過了，也需要入伙才可以申請轉按。

2. 壓力測試

業主就算是申請轉按，也是需要通過壓力測試，簡單來說就是按照現時按揭利息的水平加3%後，業主每月的供款額不可以超過月收入的60%。

轉按 VS 加按

很多時候大家會把轉按跟加按混為一談，但其實兩者是有分別的。

加按即指業主已在銀行申請了物業按揭，為增加更多的流動資金，在原有基礎上進行多一次按揭貸款，申請額外的貸款額，從而套現現金周轉。

至於轉按則是業主把整個物業按揭轉移至另一間銀行，原因大多是為了賺取更高的現金回贈，以及隨着物業估價上升，轉按能夠從中套現現金。

相關文章：【加按全攻略】想套現現金周轉？必看加按手續及程序、3大注意事項

轉按個案分析

背景資料：

一對夫婦，先生40歲，每月穩定收入$55000；而太太35歲，每月收入$30000。先生名下擁有一個自住物業，銀行估價800萬，剩餘供款200萬左右，而太太名下則沒有物業。夫婦二人合擁有現金100萬。問：最近看中一心儀個物業，大概$650萬。請問在這個情況下，應該怎樣才可以多買一層物業收租？如果購入可以再做到9成按揭嗎？

個案重點：

擁$100萬現金

正在供樓

個案分析：

在這個情況下，建議可考慮透過轉按先生物業套現，再賺額外現金回贈。

當物業估價為750萬，轉按6成450萬，扣除剩餘供款200萬可以套現到250萬，再加上手上100萬現金總共有350萬。而當太太人工為$30000月，以30年按揭供款年期計，最多可以借到315萬。

由於物業是打算出租，只能承造5成按揭，325萬，太太最多可以接到315萬，剩餘款項可以用轉按出來的現金。如果仍有額外現金剩，可以考慮放到高息存款戶口，減少利息支出。

有關轉按的注意事項：

1. 轉按套現的現金可以何時到手？

業主在申請轉按時，如果交齊文件，通常14日至30日內便可以批核，但律師樓需要約兩個月的時間處理相關手續，例如需要向前一間銀行取樓契，因此業主預留兩個月的時間較為鬆動。

2. 轉按的過程有什麼收費？

一般律師樓會收取律師的費用，另外某一些銀行會需要收取贖契手續費。另外如果業主在罰息期內轉按，也需要向銀行繳交罰款。

3. 轉按如何取回按揭保險的保費？

業主如果在置業的時候做了高成數按揭，當物業升值，便可以考慮甩保。現時一般如果在第三年甩按保，能夠取回約15%的保費。但要注意如果超過三年 ，有些公司的條款規定，便未必能取回保費。

4. 轉按的按揭成數上限是多少？

現時轉按如果物業的樓價在800萬或以下，一般可以借到六成，而上限為港幣500萬；樓價1000萬以上的物業，最多則可以借五成。

5. 申請轉按在新銀行有什麼保險優惠？

業主在申請轉按的時候，新銀行一般會附送家居保險，甚至火險作為迎新優惠。如果業主在舊銀行有保險計劃，是可以申請退保，從而獲得保費退還。不過如果物業屬於新型屋苑，管理費可能已經包含火險，就未必能夠受惠於新銀行的優惠。

6. 轉按的律師費是多少？

轉按時律師樓會為業主處理當中的手續和法律文件，視乎個案的複雜程度，可能會增加收費 ，但律師樓一般的收費是在5000至6000元內。

7. 原有銀行轉按時會收取任何費用嗎？

個別銀行或許會收取贖契的費用，以及部份手續費。另外如果業主再罰息期之內轉按，一般需要向銀行支付貸款額一部份，作為賠償。