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銀主盤懶人包

【銀主盤】入門必備懶人包 認清買賣流程+按揭風險

如果大家想上車置業但資金又不算很多的話,銀主盤可能是你的選擇。但不少人都對銀主盤按揭成數、銀主盤缺點和銀主盤拍賣流程都不太理解,快點睇清下文銀主盤懶人包,做足功課,了解細節吧!

什麼是銀主盤?

很多業主都要透過按揭經銀行借款買樓,但萬一有業主出現財政困難,例如經濟轉差導致失業或減薪,無法繼續還款而斷供。另一方面,假如業主未能就供款問題與銀行達成協議,銀行有權沒收物業出售。若樓市轉弱,物業淪為負資產,業主看淡樓市而主動放棄供樓,也是被稱為「銀主盤」。

買銀主盤3大步驟

究竟如何物色銀主盤? 買家有沒有可能以較低價格購入銀主盤? 立即睇睇以下銀主盤拍賣流程!

銀主盤拍賣流程

1. 先了解拍賣時間地點

買家可於各大報章、銀主盤拍賣行網站等看到廣告,留意最近銀主盤數目,查詢好拍賣日期、時間和地點,再經代理洽購。

2. 約睇銀主盤

大家偶爾會聽到新聞指某銀主盤低市價10%至20%,但記住所謂市價只是參考近期成交的相近物業價格,買家最好先睇樓,留意其樓層、坐向、景觀等都會影響價值。

買家可先透過地產代理預約睇樓時間,留意部分銀主盤可能仍被租用 (連租約出售)能否成功睇樓要視乎情況。有時會遇到一些單位並非交吉出售,這是由於舊業主沒有清空單位,銀行也不會代為清空。

3. 入標

當業主斷供按揭2至3期後,銀行或財務公司可申請收回物業,再做估價,再將物業拍賣,以貼近市價出售。留意的是,銀行不會只以業主餘下借款將物業出售。

銀主盤拍賣可分為「公開放售」和「公開拍賣」兩種:

如果是「公開出售」,銀行大多會委托地產代理處理有關手續,售價會參考市價為基準。買家可以先找地產代理幫忙向銀行入標(暗標形式),提出心水價格。例如銀主盤開價$650萬,最高入標價為$570萬,若銀行願意接受以$570萬成交,那麼買家便可以低於市價買入銀主盤,但萬一銀行不接受,那就未必可以低於市價購入單位了。

如果屬「公開拍賣」,拍賣行會開出低價(明標形式),建議各位買家先帶定臨時訂金(大約是樓價的3-5%)到場,如果買家每次叫價是全場最高,又獲銀主接受的話,拍賣行通常會與買家簽正式必買必賣合約,買家再交大訂金。

銀主盤按揭一定難批? 即睇以下4大要點!

其實銀主盤按揭最長可以做到30年期。但大家要留意成交期是由銀行決定,一般是45日成交,有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。買家如果想為銀主盤申請高成數按揭,就最好及早準備定文件,預留審批時間。

銀行會根據銀主盤估值和買家還款能力等因素評估,得出按揭成數。大家記住以下三個銀主盤缺點有可能影響銀主盤按揭唔批或者降低按揭成數的因素:

  1. 未能清楚顯示物業的真正業主
  2. 有潛建
  3. 樓契缺失
    有些銀主盤被視為「半契樓」,賣方一般無法提供完整樓契,每名業權持有人各自擁有物業一部分的權益,並與他人擁有的權益分開。原因有很多,例如其中一位業主將自己的業權份額抵押比財務公司以獲取貸款,最後因拖欠貸款而被財務公司拍賣業權份額,也會令銀主盤淪為「半契樓」。
    當買家簽了臨時買賣合約後,即表示已接受物業的所有現況,假如之後發現有業權問題,買家亦不能再向向銀行提出爭議。
  4. 連租約出售

買家買入該單位後會被視為非自用住宅物業申請按揭,如果本身沒有按揭負擔者,按揭成數只有五成 ; 相反,按揭成數只有四成。

注意銀主盤買入風險 做好查冊

究竟買入銀主盤風險是什麼?

不少買家都會擔心會購入凶宅,最好先向地產代理查詢該銀主盤是否凶宅。

有些銀主盤不是交吉出售,單位略為陳舊,建議買家預留裝修開支。加上管理費和水電費也可能欠交多日,買家最好先到土地註冊處了解單位所列明的欠款,以便預算金錢,另一方面,不必擔心會承擔了舊業主的個人債務。

檢查未清拆的僭建物也很重要,買家在查冊過程中,可了解到單位圖則,比較一下現時單位有沒有非法改動、有沒有未解除的法令、參考上手業主買入價等等。

買家應留意合約上的條款,例如銀主不會負擔物業的負債,如管理費欠款、利息及法律費用等,也不負責還原單位內的非法改建等等。記得睇清楚保障自己。

銀主盤常見問題

1. 銀主盤是否一定平過其他賣盤?

假如買家最高出價仍低於銀行底價,那銀行便改為將單位留待下次重新拍賣。所以坊間認為銀主盤一定平賣的說法未必正確。

2. 銀主盤的成交期與一般二手樓有何不同?

這是由銀行決定,一般是45日成交,有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。買家如果想為銀主盤申請高成數按揭,就最好及早準備定文件,預留審批時間。

3. 銀主盤拍賣可分哪兩種?

銀主盤拍賣可分「公開放售」和「公開拍賣」兩種。「公開出售」: 銀行大多會委托地產代理處理有關手續,售價會參考市價為基準。「公開拍賣」:拍賣行會開出低價(明標形式),如果買家每次叫價是全場最高,又獲銀主接受的話,拍賣行通常會與買家簽正式必買必賣合約,買家再交大訂金。

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