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按揭成數及壓力測試懶人包

【按揭成數 & 壓力測試】按揭成數最詳盡資料庫! 首置按揭成數及壓力測試點計? 轉按按揭成數又點計?

置業時,按揭成數可以說是一個關鍵。「九成按揭」聽起來很吸引,是不是每個置業人士都可以做到最高按揭成數?按揭成數正確的計算方法是甚麼?政府宣佈放寬按揭保險計劃,想上車或者投資其他物業,就一定要了解清楚最新的按揭措施。

按揭成數定義

按揭成數是指購買物業時,以物業作抵押向第三方(如HKMC或銀行等)借貸的額度和抵押物業的的總額之間的比例。一般我們稱為高按揭貸款是指貸款比例同物業本身比例達80%以上。

按揭成數

最新按揭成數變化

香港地樓價愈來愈高,$200-$300左右的樓盤在香港幾乎絕跡,以往按揭保險計劃可為$400萬以下的樓盤提供最高9成按揭似乎再不貼地。政府在最新一份施政報告亦都跟貼大市,推出新措施協助首次置業人士買樓上車,今次施政報告決定放寬按揭保險最高按揭成數的樓價上限。新修訂已於2020年8月20日起生效。

經更新後,最新的九成按揭貸款的樓價,由$400萬大幅調整至$800萬;而希望買中高價單位的買家都有驚喜,最高申請八成按揭貸款的樓價,亦由$600萬提升至1000萬。

至於樓價超過$1000萬就最高按揭成數則為50%。

首置按揭成數

首置人士最高按揭成數 (2020年8月20日起生效)
物業價值最高按揭成數
HK$400萬或以下90%
HK$401萬以上至HK$800萬以下90%
HK$801萬以上至HK$1000萬以下80%
HK$1000萬以上50%

首置人士的定義

首置的定義很簡單,就是在申請按揭時,申請人並未有在香港持有住何住宅物業。首置可以分為兩類:

第一類是買家在香港從來沒有擁有過任何物業,而是次置業用途為自住

第二類是買家曾經和其他人聯名上車,而目前已將物業轉名,或已移除物業契上的擁有權,這情況下,亦算是回復置業人士身份

申請9成最高按揭 基本入息及壓力測試要求一覽

壓力測試

申請人如向銀行申請按揭,銀行最基本是需要衡量按揭申請人的供款入息比率和壓力測試結果。

例子:

以陳先生打算以首置客身份購入一個$600萬單位為例。陳先生在新修訂下,可申請9成最高按揭,即貸款540萬,以2.625%為按揭利率,還款期30年計算,陳先生月入至少要有$43,378,才符合50%供款入息比率,要通過壓力測試就需要月入$51,808。

新制下 首置人士最低入息要求
樓價按揭成數上限首期每月供款基本入息要求壓力測試下入息要求
400萬9成40萬HK$14,459HK$28,918HK$34,540
500萬9成50萬HK$18,074HK$36,148HK$43,175
600萬9成60萬HK$21,689HK$43,378HK$51,808
700萬9成70萬HK$25,304HK$50,608HK$60,443
800萬9成80萬HK$28,919HK$57,838HK$69,078
900萬8成180萬HK$28,919HK$57,838HK$69,078
1,000萬8成200萬HK$32,132HK$64,264HK$76,755

*以按揭成數上限計算,並設定按揭利率2.625厘、還款期30年

新修訂適用於樓價800萬以下按揭成數

新修訂的按揭成數不是全部樓盤都適用,$400萬或以下樓盤,最高按揭成數維持在90%;而 $401萬至 $800萬的樓盤最高按揭成數亦提升至九成。

800萬樓首期計算及壓力測試例子 (含林鄭Plan比較)

 正常壓力測試例子免壓力測試例子 (林鄭 Plan):
購買$800萬物業
按揭成數9成按揭
按揭額720萬
供款年期30年
按揭利率假設封頂利率2.5%利率
按揭保險費36萬 (每月供款$1,422)
每月還款$28,449 + $1,422 = $29,871 (不能超過收入50%)
壓力測試詳細計算方式
壓力測試後按揭利率2.5% + 3% = 5.5%/
壓力測試後按揭保險費36萬 (每月供款$2,044)36萬 (每月供款$1,422)
壓力測試後每月還款$40,881 + $2,044 = $42,925 (不能超過收入60%)$28,449 + $1,422 = $29,871 (不能超過收入50%)
壓力測試後每月收入需求$42,925 / 60% = $71,541$29,871 / 50% = $59,742

詳細說明可以搵我地按揭專家查詢。

至於$800萬以上的樓盤,就不符合承造九成按揭,所以要做九成按揭的買家,就要留意中價至細價盤市場啦!

申請高成數按揭不可忽視的細節限制

申請9成按揭固然令首期款項減少好多,但也不能忽略9成按揭的風險

1. 只適用於已落成住宅物業

一般新買家都是鍾情於新樓盤,新樓發展商一般都會先推樓花,如果新買家想以供樓花入場,新推出的最高按揭成數就不適用了!事關經按揭保險計劃承造按揭成數上限最新更新版本加入細節,最高9成按揭除了只適用於首置客,還只適用於已落成住宅物業。

2.  需有固定收入

要做到9按,按揭申請人必需要有固定收入,即是若申請人收入非固定、以佣金為主,或是自僱人士,就沒辦法造9成按揭,最多只可以做到8成按揭;而以現金收入人士,亦同樣較難符合申請9按的門檻。

3. 換樓客

新按揭成數推出,除了吸引不少準買家入場外,換樓客都被新措施弄得心癢癢,但換樓客要申請9成按揭時要小心留意舊樓成交期。購買新物業時,舊物業必須要先完成成交,即使簽訂臨約亦不會當成完成成交,因此換樓客要於在舊物業正式成交才可申請9成按揭,否則可能需要被迫申請8成按揭。

4. 聯名物業除名(甩名)/轉名

如果之前曾經以聯名方式置業,即使聯名物業「甩名」或轉名後回復首置身份,亦未必做到9按。

要造9成按揭聯名物業要除名(甩名),在未「甩名」之前,環聯信貸資料庫(TU)依然會顯示有按揭保險,因此要待mortgage count都取消後,才算是真正回復首置身份。

雖然聯名物業「甩名」後,再購買第二個物業,理論上是可申請9成按揭,但做按揭申請之前要留意舊有物業是否仍有按保。如果舊有物業有按保,新物業申請最高按揭成數時會被拒。

另外自住性質都是其中一個關鍵的考慮因素。舊有聯名物業若是夫婦以自住方式聯名買入,同時已做高成數按揭,在甩名後購買新物業同樣聲稱為自住,同樣申請高成數按揭,會令按保質疑夫婦二人自住不合理而拒絕最高按揭成數

要做到九成最高按揭成數還有很多細節,要真真正正做到最高按揭成數,最好找個熟悉按揭的28Mortgate網上一站式按揭平台幫幫手,咁就可以放心安在家中,都有專人幫你跟進整個申請流程!

住宅首置按揭成數

首置按揭成數

1. 居屋首置按揭成數

居屋白表及居屋綠表申請人按揭成數和壓力測試都各有不同,以下是詳盡的居屋按揭的按揭成數

綠表按揭成數

香港最高按揭成數的物業一定是綠表的居屋按揭,只要在政府擔保期內,大多數銀行都可做95%按揭。但當然不是個個人都可以有綠表,一般來說,綠表大部分都是來自公屋住戶或是初級公務員。

白表按揭成數

至於白表申請人最高按揭成數可以做到90%,而白表申請人會設有收入及資產限額。

另外有兩點要留意,如果政府擔保期已屆滿,按揭成數上限就會一下子直線下跌到60%。另外,2002 年之前落成的居屋,或2007年或之前落成的公屋,還款期會少於25年,因此在計算還款能力時,記得要注意啦!

2. 房協資助房屋按揭成數

房協單位門檻低,受不少新上車買家青睞,如果買家打算購入一手房協樓,只要乎合條件,經房協做擔保可申請最高9成按揭。但因繞過香港證券有限公司(HKMC) ,直接向銀行申請高成數按揭,過程中不涉及按揭保險,銀行在入息審查和壓力測試的重視度會提高。

如買家打算購買房協二手樓,在單位未補地價的情況下,一般只可做60% 按揭。但若購買單位為青衣綠悠雅苑、長沙灣的喜盈、喜韻、喜薈及喜漾,或者是房協「住宅發售計劃」第二市場旗下的「住宅發售計劃」和「資助出售房屋項目第二市場」單位,則有機會可做9成按揭。

3. 村屋按揭成數

村屋雖然交通未必方便,但環境較幽靜,面積較市區樓為大,因此向來有死忠粉絲。但村屋的按揭成數最高只做到8成半

一般$900萬以下的村屋按揭,最高按揭成數達85%,貸款額最高為$720萬;而樓價$900萬至$1000萬,則最多只能做到8成最高按揭,貸款額最高為$800萬。

4. 非自住單位按揭成數

最新修訂的按揭保險計劃對象為以自住用途的首置客為目標,因此非自住單位未能受惠。不論投資收租用途的住宅單位、工商物業,還是車位,按揭成數都各異。

如果買家新購入的物業在申請按揭時申報為投資收租用途,不論單位價格過低,最高只能申請5成按揭。

若按揭申請人以自住名義申請高成數按揭,但實際是收租用途,一經發現HKMC便會Call Loan之外,亦有可能會要求強制性加徵保費,到時真是得不償失!

當然你可能會問,按證公司如何得知單位的真正用途?每年HKMC和銀行亦會抽樣調查按揭申請人的物業情況,亦會抽樣寄信給按揭申請人,要求就自住物業提供水、電、煤等單據作自住物業証明。你永遠不會知道下一個「幸運兒」是不是自己,所以都是乖乖如實申報最安心!

5. 工商廈按揭成數

根據金管局最近亦對非住宅物業按揭貸款措施有所放鬆,非住宅物業按揭成數上限上調10個百分點,由以往的四成上調至五成。

購入商廈、工廈或車位要做到5成按揭,需要屬於沒有任何按揭貸款的申請人,若按揭申請人已有其他物業按揭在身,或者已為其他人任按揭擔保人,按揭成數上限就會減至40%。

但如果你是老闆級人物,要入手非住宅物業,只要花點技巧,一樣可以做到高成數按揭。簡單來說,如果是老闆的你未有任何物業按揭,又者成為其他人的按揭擔保人,是「清白之身」,可以先申請5成按揭購入心儀非住宅物業,若公司生意不錯,有營利,就可再向中小企貸款申請3 成貸款,當然既要申請按揭,又要申請貸款,一點都不容易,要節省時間,增加成功率?可以找28Mortgate,除了比保證有最高回贈,還有專人做好比較及跟進個案之餘,還保證有最高回贈,即使非住宅物業要做到高成數按揭不是夢!

6. 車位按揭成數

至於購入車位又要做按揭,單做按揭就最高只做到5按,但如果按揭申請人如在同一地方有單位,部分銀行會接受將車位做6成按揭。

轉按按揭成數

轉按按揭成數

轉按定義

轉按是指將現有的按揭貸款由目前的銀行轉移到另一間銀行。轉按大致分為平手轉按和轉按套現兩大類,要視乎按揭申請人需要選擇。

平手轉按

平手轉按是指在原本還未完成貸款的按揭中剩餘部分轉移至另一間銀行,而貸款額則為原有未完成貸款的貸款額。

轉按套現

轉按套現是指把現時原本的銀行按揭貸款整筆轉至另一銀行,在申請新銀行的按揭貸款時,同時增加貸款額。如果申請轉按套現,申請人就需要為物業重新進行估價,28Mortgate除了專人跟進,還有免費估價服務,比較不同銀行按揭,不論平手轉按還是轉按套現都可以參考一下。

住宅轉揭成數

1. 經按揭保險的轉按成數

舊制按揭保險

只限600萬以下物業可以透過「套現再融資按揭保險計劃」申請轉按套現,最高可以做8成按揭。

新制按揭保險

同舊例一樣,600萬以下物業可以轉按套現,而新例就放寬600萬以上的物業亦可以做轉按,惟只適用於將原有未完成貸款的貸款額轉按至另一銀行,而非轉按套現。

2. 其他轉按按揭成數

轉按本身是一門很大的學問,如果沒有做足功課,一不小心可能得不償失!要做好最佳保障,就一定要找28Mortgate,除了在「貸款提取日」一星期後即可有現金回贈,更重要是專人解決你疑難,即時網上直接申請按揭,包保不會中伏!

按揭成數及壓力測試常見問題

1. 因每月佣金部分而每月薪金不同,是否不能享最高9成按揭?

不是,如果自住物業價格在$400萬以下,依然可以做到最高9成按揭。但如果想購買$400萬以上的物業,就只能申請8成按揭。你的工作是以自僱人士身份工作,則最多只可以申請8成按揭,如果做不到8成按揭,而你自己的公司有營利,可嘗試向中小企貸款借款,就可以同樣有相等於8成按揭的貸款。

2. 被迫放無薪假,申請按揭時會否影響按揭成數?

有機會受影響!因為肺炎疫情,有不少公司勒令員工放無薪假。但原來在部分銀行眼中,放無薪假就等於失業,部分銀行就會當作浮動收入看待,即是最高做8成按揭。但若果已重新投入工作,新一期糧單沒有再放無薪假期,就可視作回正常入息計算。

3. 如果按揭申請人於海外工作,入息是否可以計入壓力測試,可否做到9成按揭?

基本上不能!在新修訂的按揭成數細節中,按揭申請人主要收入來源必須是來自香港,計算「供款佔入息比率」及「壓力測試」時並不接受非來自香港的收入來源,除非借款人可以証明他們的工作收入是與香港有密切聯繫,如能証明被僱主派駐外地工作,或能証明按揭申請人的直系親屬定居在香港。如果計入壓力測試中的非本地入息超過一半,一般都不能做高成數按揭。

4. 已有按揭或擔保按揭在身,最高按揭成數多少?

$800萬以下的物業最多可做8按。 簡單來說,如果已有按揭或擔保按揭在身,再申請按揭時,最高的按揭成數會由原來上限減10個百分點,即是原本$800萬以下的物業可做最高9成按揭,因已有按揭或擔保按揭在身而減10個百分點至8成,如此類推。

5. 首次置業會涉及甚麼費用?

單位首期是必須,此外還有經紀佣金一般是樓價1%、2.25-3.75%的印花稅、貸款額1.15%-4.35%的按揭保險費和律師費等等。至於管理費、水電煤等費用就入住時才需要計算。

6. 如果手持一百萬左右,應該做9成?

單單以首期來計算,100萬只可以支付800萬樓的首期,但如果將其他印花稅等雜項支出計算在內,似乎若不做9成按揭,手持資金會變得所剩無幾。是否做9按要視乎本身樓價高低,如只是400萬樓,可以考慮做低一點的按揭成數。當然申請按揭時,最好有專人幫忙按你需要及處境提供最適合你的按揭計劃。

7. 做了發展商按揭,過了罰息期,可否轉按整合按揭到銀行

發展商罰息期一般是兩年,當到了第三年便會變得高息,分分鐘高過最優惠利率(P),所以一般都會過了罰息期,便會把整筆貸款轉按,而銀行一般息口會低很多,但如果您轉按到銀行時要做最高8成按揭,就需要額外付按揭保險費了。不同銀行一般都會有回贈或打折,至於哪一間銀行抵,就可以找28Mortgate做銀行按揭比較,就一目了然!

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