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【按揭成數 & 壓力測試】最詳細按揭成數攻略及教你如何計算壓力測試

按揭成數和壓力測試攻略 (2020更新)

按揭成數和壓力測試是面對香港現時的高樓價,置業的朋友們大多會選擇申請按揭貸款時所遇到的問題。至於能借到多少錢,買到幾大的單位,就要參考金管局最新的銀行審批按揭成數規例了。因此按揭計算是很重要的,想要「上車」,要先睇新規如何影響到你的按揭成數和壓力測試。今次,主要來為首次置業人士来講解按揭成數及壓力測試的新規則。希望能幫到大家完善置業計劃,最終找到適合自己的購房方案。

按揭成數比較 (2020年更新)

在2019年的施政報告中,政府為幫助首置人士「上車」宣佈放寬按揭保險,將首置客的按揭成數大大的放寬了,不同物業價值的最高按揭成數与首次置業人士最高按揭成數也不一样,三者關係如下:

  • HK$400萬或以下的住宅,最高按揭成數9成,首次置業人士最高按揭成數9成;
  • HK$400萬至450萬的住宅,最高按揭成數8-9成(貸款額上限HK$360萬),首次置業人士最高按揭成數9成;
  • HK$450-800萬的住宅,最高按揭成數8成,首次置業人士最高按揭成數9成;
  • HK$800萬-900萬的住宅,最高按揭成數8成,首次置業人士最高按揭成數8-9成 (貸款額上限HK$720萬);
  • HK$900-1000萬最高按揭成數8成,首次置業人士最高按揭成數8成 (貸款額上限$800萬);
  • 超过HK$1000萬的住宅,首次置業人士最高按揭成數5成。

或者你也可以參考下表

首置VS 非首置按揭成數上限2020

物業市值首置按揭成數非首置按揭成數
400萬元或以下90%90%
400萬元至450萬元90%80%-90%(貸款額上限HK$360萬)
450萬元至800萬元90%80%
800萬元至900萬元80%-90%(貸款額上限HK$720萬)80%
900萬元至1000萬元80%80%
1000萬以上50%50%

不同樓宇種類的最高按揭成數上限

不同樓宇種類也存在不同的按揭成數上限,例如未補地價綠表居屋按揭最高可以做95%按揭成數,而未補地價白表居屋按揭刖只可以做90%按揭成數,實際上未補地價居屋按揭要注意的事項很多,詳細可以WHATSAPP聯絡我們的按揭專員免費查詢

至於村屋按揭的最高按揭成數約為85%,會比正常私人樓宇低,而唐樓最高按揭成數則可借足90%。

樓宇種類最高按揭成數上限
私人住宅90%
綠表居屋 (未補地價)95%
白表居屋 (未補地價)90%
居屋 (已補地價)90%
村屋85%
唐樓90%
房協資助房屋
90%

4個按揭成數額外特別注意事項:

  1. 在不同物業或不同入息類別之下,實質最高按揭成數會有所變動;
  2. 新條例不包括買樓花的置業者,非已落成的住宅物業,不在新的按揭成數規例範圍內;
  3. 新規例不適用於轉按套現;
  4. 如物業作出租用途,最多只能借5成按揭,不論樓價高低。

特别提醒有些銀行會允许報出租的房子暫時無人居住,所以為通過壓力測試,可利用「擬租金收入」。

HK$834萬以下的樓價,如報自住按揭成數最多可借6成,比報出租的5成要多一成。如申請按揭時報的是出租,但未正式出租的話銀行還會預計租金,並將租金打6折計入進入息,打折可助通過壓力測試。

不過HK$1000萬以上的樓價,無論是做出租或自主之用,都只可借到5成,如樓價上千萬,報出租或是自住並沒什麽分別。
由此可見在新例之下,首次置業人士800萬以下的樓最高可借9成。但雖然置業首期的門檻下降了,每個月的供款額卻相對增加了。

新規例使壓力測試的重要性大減

新例規定,凡是6成以上按揭者,就必須購買按揭保險,保費約佔貸款總額的1.15%至4.35%。如果按揭成數比舊按揭計劃的樓價上限高,則按揭者必須要另付15%按揭保險費用。

新規例出臺後,即使按揭申請人的壓力測試未能通過,仍可申請8成或9成按揭,通過支付額外的按揭保費,獲得8成或9成按揭的批準。但按揭保險費會依照按揭申請人的信貸紀錄與還款能力進行調整。

一般情況下,置業人士在申請按揭貸款時,都需要接受壓力測試。按揭申請人或家庭的供款與入息比率(Debt Servicing Ratio, 簡稱DSR)是有限制的,DSR上限一般是50%,而在壓力測試中,會假設實際按揭利率上升3個百分點,並要求DSR最高只能為60%。

但新例對首置人士則寬鬆許多,甚至可說是免了壓力測試。即便加3厘息後,申請人的壓力測試不合格了,但只要DSR還是50%,仍然可申請8成或9成的按揭。只是會像上面說的,會將按揭保險費依據申請人的信貸紀錄與還款能力做個調整。

非首置壓力測試例子

物業市值580萬元
貸款額 (80%按揭成數)464萬元
實際利率2.5%
供款年期30年
每月還款額HKD$18,333.61
每月按揭保險費HKD$394.18
每月總供款HKD$18,727.79
壓力測試計算 實際利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5%
按揭申請人收入最低要求HKD$44,853.07

首置壓力測試例子

物業市值580萬元
貸款額 (80%按揭成數)522萬元
實際利率2.5%
供款年期30年
每月還款額HKD$20,625.31
每月按揭保險費HKD$1,031.79
每月總供款HKD$21,657.1
壓力測試計算 實際利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5%
按揭申請人收入最低要求HKD$56,584.11

但金管局也對銀行作出了提示,對於沒能通過貸款壓力測試的借款人,銀行必須計算其供款的入息比率,並以比率作為對借款人進行評估還款能力時的參考。

許多大銀行響應了金管局的新政策,在銀行內部發出了指示,提出如果供款占入息比率超過了65%的情況下,即使基本供款占入息比率不超過50%,也需要做個別審批,其中批核條件包括要求借款人必須是固定受薪人士。

按揭成數常見問題

🤔如本身申請人已經有按揭或擔保人有按揭,怎樣可以再借按揭?

在2017年,經金管局的新指例規定,本身或擔保人有按揭在身的話,再做按揭要被銀行扣減1成,如借8成将變为7成,以下3個是常用的解決辦法

  1. 即使申請人或擔保人有其它按揭在身,只要經過按揭保險,依然可以最高借9成。但價值1000萬以上的樓不可做按揭保險,因此最多只可借5成。當申請人或擔保人有其它按揭在身的話,只可借4成。
  2. 不是所有銀行都會查看每月的按揭還款,有些銀行並不會查看TU的樓案部分,但此類銀行最多只可借到5成。
  3. 若能找到一個從未做過擔保人或申請人的近親做为借款人,自己做業主,在某些銀行裏最多可借到6成。

🐼是不是所有職業都可以申請9成按揭成數?

不是!部份職業或年齡人士皆不可以申請9成按揭成數,例如自僱人士、入息比較浮動(比如佣金佔高比例)、以現金為收入主要來源(如司機)或高齡人士(如60歲以上),特別例子如轉按最多只可以做8成按揭成數。

💰 如何找出提供最佳利率及現金回贈的銀行?

銀行提供的按揭利率,現時基本在2.5%左右,許多銀行為按揭申請人提供現金回贈優惠,基本為貸款額的0.2%至1.2%不等,如申請人借600萬元回贈1%,可達6萬元,足夠數期貸款的償還。

不過,銀行的回贈與申請人的財務狀況,和各銀行自己的規定都有關系,建議申請人多評估參考幾家銀行,或者找按揭轉介,多多對比,計算出最適合的按揭計劃。

💬 新政下首置按揭成數真的變得輕鬆嗎?

雖然壓測的通過對於首置申請者而言變得簡單許多,最低收入要求由原本的HK$50397,下降了近萬元至HK$41974,較8成按揭的月入要求還要低。雖然置業首期的門檻下降了,但在最低月入要求之下,相對應的每月供款额定會增加。大家必須三思而後行,認真評估考量自己的經濟財務狀況能否負擔得起來,以免在未來受到突發經濟環境轉變的沖擊。

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