【高成數按揭】高成數按揭要注意什麼?

什麼是高成數按揭

不少人首期資金不足,只要購買按保、通過壓力測試,都可借高成數按揭上車做業主,申請高成數按揭之前,要先了解如何可以付按保提高按揭成數、申請步驟等。

什麼是高成數按揭

一般所指的高成數按揭,都是指高於6成的住宅物業按揭。自2019年政府放首置人士住宅物業按揭,900萬元以下最高獲批9成按揭,720萬為貸款額上限,而900萬至1000萬元物業則最高獲批8成按揭。

銀行會全額提供貸款,而其中超過6成的貸款部分,是由按揭保險公司做擔保,萬一業主無法供樓,由按揭保險公司賠償給銀行。

高成數按揭保費計算

根據金管局的規定,承造多於6成的按揭都要買按揭保險,主要有以下2個情況:

第一是在新按保計劃下,只適用對於已落成住宅物業,800萬以下的物業最高按9成,800萬以上至900萬以下最多按8成至9成,貸款上限為720萬,1000萬以下物業最多按8成。業主可為此計劃下的物業轉按,但不可套現。

第二是在原有的按保計劃下,可適用於樓花,也可做轉按套現。其實以上兩者都是由銀行和按保公司審批,通常高成數按揭都會比6成以下的嚴謹,需時也長些。

注意,在按保計劃下,如果申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入要達50%以上。除非這類人士可提供香港按證保險有限公司接受之有效證明文件,顯示其與香港有緊密連繫,或有書面文件聲明有父母、配偶及子女這些直系親屬目前在香港定居。

不論是首置與否,1000萬以下的物業都可造最高8成按揭,視乎按揭年期、按揭成數,保費水平約是貸款額的1.32至5%。例如700萬物業,造8成按揭保險,還款期30年,保費是貸款額2.47%,即138320元。如果借9成按揭保費就是貸款額5%,即315,000元。買家要考慮會否為多一成按揭而增加保費開支。

高成數按揭保險計劃準備文件

如果屬受薪兼是固定收入人士,要提供最少3個月紀錄糧單(非固定收入要提供6個月紀錄)、身份證明文件、臨時買賣合約、最近一年薪俸稅單、反映薪金的銀行月結單、最近3 個月住址證明。

自僱人士則準備臨時買賣合約、商業登記證、公司註冊證、身份證明文件、最近一年審計報告、最近一年公司利得稅稅單、最近3個月的個人流水帳、最近6個月的公司流水帳。

高成數按揭申請流程

首先當你簽好臨時買賣合約後,便可向銀行申請按揭貸款,通常大約5-10個工作天審批好6成按揭。銀行會再評估申請人是否可造到8成至9成按揭,看情況通知申請人要否加擔保人。

之後需時7至14個工作天由按保公司審批,留意的是有些銀行可同步跟按保公司審批,時間有快有慢,難以作準。

如果本身有其他卡數、做擔保人、分期貸款等,都會被要求補交證明文件,這些都可能多於1個月後才批出。最好事先準備好所有文件,加快步驟。

高成數按揭壓力測試

如你不是首置人士,在新按保條例下,物業價值800萬以上至900萬者最高只能造8-9成按揭、上限為720萬。900萬以上至1000萬者,最高只能造8成按揭。假設買800萬住宅,當借盡8成按揭,那首期就要160萬,不過還要留意壓力測試。

基本上,供款與入息比率上限是50%,而壓測下,假如按揭利率增加3%,那供款與入息比率最高是60%。假設買800萬元單位,造8成按揭,借640萬元,月供26508元,壓測的供款與入息比率下,月入最少要有61120元。首置者免壓測,就算加3%後壓測不能通過,只要供款與入息比率仍有50%,都可造高成數按揭。

現時不少銀行都有指引,例如壓測前供款與入息比率少於50%,但壓測後供款與入息比率高於65%,都會再視個別情況去審批。如申請人已有物業,或作為擔保人有其他物業按揭在身,壓測的要求會更高,例如800萬以下物業,造最高8成高成數按揭,壓測前的供款與入息比率為35%,壓測後的供款與入息比率為45%。

另外,如果首期約160萬,購800萬元單位,造8成按揭,在壓測下,申請人要至少6.2萬元才可以通過,即使有160萬首期,都要通過到月入要求,才可造8成按揭。如果想申請再多一點按揭成數,就要額外交保費,以符合供款與入息比率的要求。

剛才提到,首置兼固定受薪人士買800萬元的物業最高可借9成高成數按揭,換言之,準備80萬首期就可上車,但如果買家手頭資金夠,有多於1成首期,那是否照舊借9成? 如果借足9成,令人考慮的是每月利息開支會比8成按揭的多,但如果將本身多出的資金改為用Mortgage link做對沖,就不會有額外利息,同時保持一定的現金流。

高成數按揭放租

如果想為1000萬以下物業造高成數按揭,就要在申請文件上聲明自住用途,而本身如想出租,按揭成數最高只是50%,有些人會將物業造高成數按揭再私下將物業放租,但按揭公司會定期抽樣(有些銀行抽樣機率高出8成)要求申請人交出水費單、電費單等證明自住的文件,如被發現無按時交出證明,就會被視為非自住用途,有機會call loan,甚至要再交額外保費,觸犯法律。

如果想減低風險,就要先處理甩按保手續,將按揭成數減低到最高5成,如樓齡不高,例如少於3年,甩按保可退15%保費。另一方面,如物業已升值,待按揭餘額降低,都可以直接做甩按保。

如有任何高成數按揭文件、按揭保險等問題,可以找28 Mortgage按揭專員查詢,為你挑選最適合的高成數按揭方案、現金回贈!

FAQS:

1. 高成數按揭保費如何計算?

根據金管局的規定,承造多於6成的按揭都要買按揭保險,主要有以下2個情況: 第一是在新按保計劃下,只適用對於已落成住宅物業,800萬以下的物業最高按9成,800萬以上至900萬以下最多按8成至9成,貸款上限為720萬,1000萬以下物業最多按8成。業主可為此計劃下的物業轉按,但不可套現。第二是在原有的按保計劃下,可適用於樓花,也可做轉按套現。其實以上兩者都是由銀行和按保公司審批,通常高成數按揭都會比6成以下的嚴謹,需時也長些。

不論是首置與否,1000萬以下的物業都可造最高8成按揭,視乎按揭年期、按揭成數,保費水平約是貸款額的1.32至5%。例如700萬物業,造8成按揭保險,還款期30年,保費是貸款額2.47%,即138320元。如果借9成按揭保費就是貸款額5%,即315000元。買家要考慮會否為多一成按揭而增加保費開支。

2. 高成數按揭保險計劃要準備哪些文件?

如果屬受薪兼是固定收入人士,要提供最少3個月紀錄糧單(非固定收入要提供6個月紀錄)、身份證明文件、臨時買賣合約、最近一年薪俸稅單、反映薪金的銀行月結單、最近3 個月住址證明。

自僱人士則準備臨時買賣合約、商業登記證、公司註冊證、身份證明文件、最近一年審計報告、最近一年公司利得稅稅單、最近3個月的個人流水帳、最近6個月的公司流水帳。

3. 非首置人士高成數按揭壓力測試如何?

如你不是首置人士,在新按保條例下,物業價值800萬以上至900萬者、900萬以上至1000萬者,最高只能造8成按揭。假設買800萬住宅,當借盡8成按揭,那首期就要160萬,不過還要留意壓力測試。

基本上,供款與入息比率上限是50%,而壓測下,假如按揭利率增加3%,那供款與入息比率最高是60%。假設買800萬元單位,造8成按揭,借640萬元,月供26508元,壓測的供款與入息比率下,月入最少要有61120元。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

買賣按揭H+1.3%,高達2.20%回贈  |  轉按回贈高達0.85%