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公務員按揭

【公務員按揭】按揭優惠有多少? 津貼如何影響按揭壓力測試?

公務員是大家眼中的鐵飯碗,又享有不少福利和津貼,假如買樓時公務員按揭可以借幾多成? 房屋津貼又計不計入公務員壓力按揭測試? 下文為你講解公務員買樓按揭和壓力測試的注意事項。

公務員兩大津貼

不少人會問,公務員的供樓津貼會如何影響銀行的壓力測試? 首先要了解最主要的公務員的房屋福利:供樓津貼和首期貸款,根據政府資料顯示,2000年6月1日之後獲聘的公務員則可受惠於非實報實銷現金津貼計劃(新制) (最多120個月):

  1. 對 於 總 薪 級 表 第 34 點 或 以 上 或 同 等 薪 點 的 人 員 , 這 項 津 貼 是 服 務 條 件 之 一 ;
  2. 對 於 總 薪 級 表 第 22 至 33 點 或 同 等 薪 點 並 已 連 續 服 務 至 少 3 年 的 人 員 , 這 項 津 貼 按 配 額 制 度 發 放 ; 以 及
  3. 總 薪 級 表 第 22 點 以 下 或 同 等 薪 點 並 已 連 續 服 務 至 少 20 年 的 人 員 , 可 選 擇 按 上 文 第 (ii) 項 所 指 的 同 一 配 額 制 度 領 取 這 項 津 貼 , 或 在 達 至 公 務 員 公 共 房 屋 配 額 指 定 所 需 的 服 務 年 資 後 , 申 請 公 務 員 公 共 房 屋 配 額 下 的 公 共 房 屋 。

資料來源: 公務員事務局

如果你是2000年6月1日之後入職的公務員,每月固定供樓津貼最多為月薪11%(共10年津貼期),實際比例要視乎薪級而定。

另一種是首期貸款,不過這是舊制的福利,只要你是按常額及可享退休金條款聘用的人員和第一標準薪級人員,就可申請,貸款連利息可分10年償還,上限為月薪24倍,假設月薪7萬港元,首期貸款可達151萬元。由於以上計劃細節都是根據入職日期而定,如果想了解清楚你合乎的津貼計劃,最好向部門查詢。

公務員按揭和壓力測試計法

知道以上福利後,又如何幫助公務員按揭? 即睇下文公務員按揭攻略:

首先在供樓津貼方面,如果公務員受惠於2000年6月前的舊制,津貼是實報實銷,而且以固定金額計算。那如何可以取得更多優惠呢? 大家可考慮採用最優惠利率計劃即P按。

對比之下,如果改用銀行同業拆息按揭即H按,政府就會以拆息H等於零的基礎,計算每月供款,又會以此為津貼的上限,換言之,由此可獲得津貼較少。

如果採用P按,實報實銷的供樓津貼會比H按多。其實2000年6月前入職公務員,仍是受惠於居所資助計劃(HFS)及自置居所資助計劃(HPS),這些都是採用P按,目的是要盡取津貼上限。而由2000年6月起,供樓津貼屬新制,不再是實報實銷,而是根據薪級表申請現金津貼。例如薪點達到22時,最多可以取得約月薪11%的現金津貼。這個時候業主應該採用H按,長遠而言,利息成本比P按低,最多扯平。如果公務員想取到盡,就要自行調整供樓年期,直到每月還款可以盡取津貼額為止。

那麼這些供樓津貼計不計入息的一部分呢? 其實銀行只要有供樓津貼的記錄,津貼也被計算為入息一部分,買家可將本身入息加政府津貼計算, 換言之,也是可計入供款與入息比率(DSR)以及壓力測試,增加貸款能力,例如攤分30年還,每月1,000元供樓津貼可以借近11萬元。

另一點要注意的是,如果業主選擇供樓津貼,在選用按息掛鈎存款戶口(Mortgage-link)時,不宜選擇「派息在本金扣減」類型,而是應選擇「直接派息」。

其次在首期貸款方面,上限為24個月月薪,它會以押記形式註在查冊上,類似借二按,留意的是有不少銀行是不會就此批出高成數按揭,當然不排除個別銀行會有特別做法,宜先向各銀行查詢一下。

舉個例,假如月薪8萬的公務員,欲置一間1000萬元物業,最多可獲500萬按揭貸款及192萬元政府貸款,總數為692萬,變相首期約3成。

在壓力測試方面,供款額是會以銀行一按加首期貸款的總供款額計算。首期貸款年期短,即每月供款金額就會加大,那在進行壓力測試時或需連擔保人申請。如果業主3年內想轉按,更要向政府取得同意書,而且不能加按套現,或者延長還款期。

所以公務員想藉這個首期貸款計劃買樓時,首要考慮是物業本身價格,雖說這個計劃屬低息,但還款期最長為十年,對現金流造成一定壓力。

相反,如果公務員想買的物業是少於600萬,或許直接向按揭證券公司申請八至九成按揭,還款期會長得多(最高30年)。首置的業主可申請豁免壓力測試,如符合其他條款,轉按的靈活性都大點,想套現另作投資或爭取現金回贈也可。以上只能二取其一,買家宜好好衡量供款能力。

成交期方面,就要注意如果你選擇借首期貸款置業,最好爭取到3個月的成交期,以免受申請首期貸款手續時間拖累。

公務員署理津貼是否計入入息?

公務員署任職位分3種:

  1. 署任較高職位 : 做高一級工作;
  2. 兼署任較高職位: 擔任自身職位也同時做高一級工作;
  3. 兼署任同級職位: 擔任自身職位也同時做另一同級同事工作。

根據CSR172(1)(c),以上任何一類做滿30日試用期 (包括跟署理首天與最後一天相連之星期六、日)才可獲署任津貼,例如第二類,就是起薪點 X 15% 。

如何將署理津貼計入入息? 其實大部分銀行不視作入息,你可先交稅單、銀行出糧紀錄、僱傭合約等讓銀行審批,作為入息證明。如果有銀行要求提交糧單,糧單上反映到署理津貼的話,可能未必將署理津貼計入息和壓力測試。不過這方法會計少強積金作為入息,如沒有糧單,銀行便不知扣強積金前的入息,只用扣強積金後的過數紀錄計入息。不過,假如做高成數按揭,不少按揭證券公司都要求申請人提交糧單證明,不會計署理津貼為入息的一部分。

超時津貼是否計入入息?

工作超時津貼不是固定的,銀行會以過去六個月平均數計算;如果申請九成按揭,這些非固定收入不能當入息。例如警務人員和醫護獲得的加時津貼,是例外情況,這些收入來自突發社會事件,不少銀行都不會全數計算,有大型銀行只以底薪20%作為上限,再用過去6個月超時工作的平均數,可批8成按揭以下的物業。

FAQS:

1. 買樓前可否先申請供樓津貼?

如果是舊制實報實銷供樓津貼,就要有供款才會得津貼。新制非實報實銷供樓津貼,則可先申請。所以銀行多數不會把舊制已批未發的入息計算在內,但當新制下發放津貼後,便可當作入息一併計算。

2. 如果收到升職加薪信,申請按揭時能否計作未來收入?

除非最新薪酬已經反映在糧單上,否則不獲計算。其他類型津貼如反映在糧單上,普遍都會視為入息,亦可以申請9成按揭。例外是,署理津貼(acting allowance)不能當成是入息。

3. 首期貸款和高成數按揭,何者較佳?

很難一概而論,主要是看買家自身還款能力,以及是否足夠通過供款與入息比率(DSR),比較下何者借得較多成數等。

4. 醫護公務員供樓津貼多少?

公營機構醫管局提供 : 一種是員工購屋貸款利息津貼計劃(HLISS);另一種是5%津貼。前者比率6%,但不少人都會考慮申請第2種津貼都被視作收入,可以借多點貸款。不過HLISS只能夠申請P按,而另一種5%津貼可以申請H按。轉按同樣要向醫管局取得同意書,不能套現和延長還款期。如果是紀律部隊,如想取房屋津貼,便要放棄宿舍,不能享有雙重福利。

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