香港樓市未見回落，樓價屢創新高，對於一心想購入安樂窩的打工仔而言，首置按揭是個好選擇，可以減輕市民上車的負擔。到底什麼是首置按揭？首次置業如何定義？而按揭成數和稅務上有何優勢？以下會講解首置置業按揭時的注意事項，幫助有意置業的人士及早開始準備！
內容大綱
什麼是首次置業？
在2019 年10月開始，政府為幫助市民置業，推岀了首置的新政策安排，調高首置人士的按揭成數上限，在新政策之下，首置人士購買800萬元的住宅單位最高可借 9成按揭。而首次置業是指從未在香港持有任向有住宅物業，而首置人士又分為以下兩類：
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首置人士分類
第一類首置人士
從未在香港擁有過任何物業，而首次置業是作自住用途。
第二類首置人士
曾經在香港擁有物業，跟他人聯名擁有共同物業，但已經把物業轉賣或甩名，因此回復首置身份。
首置按揭成數
在現時政策之下，首置人士按揭成數最高能做到9成按揭貸款的上限，就算首置人士不符合銀行壓力測試，也可以申請到最高8成或9成按揭，不過其供款額不可以多於入息的50%，但也不是每間銀行也接受這個政策，最好向我們按揭專員查詢核實！另外按揭保費也會因風險增加而有所調整。現時$800萬自住物業按揭成數便能做到9成按揭，而至於$800萬至$1,000萬的物業，按揭成數則提升至最高做到8成的按揭。
首置按揭壓力測試
過往銀行要求按揭申請人必須要通過壓力測試，不過在新政策之下，首次置業人士的壓力測試，是用作評估申請人是否需要繳付額外的按揭保險費用，以因為而卻不是用來調整按揭成數。首次置業人士就算未能通過壓力測試，只需要支付額外的按揭保險費用，而供款金額不超過入息的一半，同樣可以獲得高成數8至9成的按揭，在這個政策之下，使按揭壓力測試重要性大大減低。但當然每間銀行都有不同的要求，建議首次置業人士還是先諮詢清楚銀行相關要求。
800萬樓首期計算及壓力測試例子 (含林鄭Plan比較)
| 正常壓力測試例子 | 免壓力測試例子 (林鄭 Plan)： | |
|---|---|---|
| 購買$800萬物業 | ||
| 按揭成數 | 9成按揭 | |
| 按揭額 | 720萬 | |
| 供款年期 | 30年 | |
| 按揭利率 | 假設封頂利率2.5%利率 | |
| 按揭保險費 | 36萬 (每月供款$1,422) | |
| 每月還款 | $28,449 + $1,422 = $29,871 (不能超過收入50%) | |
| 壓力測試詳細計算方式 | ||
| 壓力測試後按揭利率 | 2.5% + 3% = 5.5% | / |
| 壓力測試後按揭保險費 | 36萬 (每月供款$2,044) | 36萬 (每月供款$1,422) |
| 壓力測試後每月還款 | $40,881 + $2,044 = $42,925 (不能超過收入60%) | $28,449 + $1,422 = $29,871 (不能超過收入50%) |
| 壓力測試後每月收入需求 | $42,925 / 60% = $71,541 | $29,871 / 50% = $59,742 |
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| 銀行 | 按揭計劃 | P按利率 | 銀行回贈 | 28 Mortgage 額外回贈 |
|---|---|---|---|---|
| 匯豐銀行 | 匯豐銀行 最優惠按揭利率計劃 | P-2.5% = 2.5% | 1% | 0.15% |
| 恆生銀行 | 恆生銀行 最優惠按揭利率計劃 | P-2.5% = 2.5% | 1% | 0.15% |
| 中國銀行 | 中國銀行 最優惠按揭利率計劃 | P-2.5% = 2.5% | 1% | 0.15% |
| 渣打銀行 | 渣打銀行 最優惠按揭利率計劃 | P-2.75% = 2.5% | 1% | 0.15% |
| 東亞銀行 | 東亞銀行 最優惠按揭利率計劃 | P-2.75% = 2.5% | 1.20% | 0.15% |
| 花旗銀行 | 花旗銀行 最優惠按揭利率計劃 | P-2.75% = 2.5% | 1.20% | 0.28% |
| 交通銀行 | 交通銀行 最優惠按揭利率計劃 | P-2.75% = 2.5% | 1% | 0.20% |
| 集友銀行 | 集友銀行 最優惠按揭利率計劃 | P-2.75% = 2.5% | 1.10% | 0.25% |
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| 銀行 | 最優惠利率 (Prime Rate) | P按年利率 (P Plan） | H按年利率 (Hibor Plan) | 最高銀行回贈 (Max. Cash Rebate) | 高息存款戶口 (Mortgage Link Account) | 罰息期(年) (Penalty period in year) | 28 Mortgage 額外回贈 | |
| 花旗銀行 | 5.25% | P-2.75% | H+1.3% | 1.40% | Yes | 2 | 0.28% | |
| 東亞銀行 | 5.25% | P-2.75% | H+1.3% | 1.40% | No | 2 | 0.16% | |
| 富邦銀行 | 5.375% | P-2.875% | H+1.3% | 1.40% | No | 2 | 0.33% | |
| 中國銀行 | 5.00% | P-2.5% | H+1.3% | 1.30% | Yes | 2 | 0.16% | |
| 集友銀行 | 5.00% | P-2.5% | H+1.3% | 1.30% | Yes | 3 | 0.25% | |
| ICBC工商銀行 | 5.25% | P-2.75% | H+1.3% | 1.30% | Yes | 2 | 0.22% | |
| 渣打銀行 | 5.25% | P-2.75% | H+1.3% | 1.25% | Yes | 2 | 0.16% | |
| 匯豐銀行 | 5.00% | P-2.5% | H+1.3% | 1.20% | Yes | 2 | 0.16% | |
| 恆生銀行 | 5.00% | P-2.5% | H+1.3% | 1.20% | Yes | 2 | 0.16% | |
| 交通銀行 | 5.25% | P-2.75% | H+1.3% | 1.00% | Yes | 3 | 0.33% | |
| 南洋商業銀行 | 5.00% | P-2.5% | H+1.4% | 1.00% | Yes | 3 | 0.25% | |
| 招商永隆銀行 | 5.25% | P-2.75% | H+1.4% | 1.00% | Yes | 3 | 0.20% | |
| OCBC華僑永亨 | 5.50% | P-2.75% | H+1.3% | 1.40% | No | 2 | 0.20% | |
| 創興銀行 | 5.25% | P-2.75% | H+1.3% | 1.00% | Yes | 2 | 0.25% | |
| 中信銀行 | 5.25% | P-2.75% | H+1.4% | 0.50% | Yes | 2 | 0.15% | |
| *以上資料僅供參考，貸款額門檻以銀行最終批核額計算，條款及細則以銀行最終批核為準* |
首置按揭前必需要注意的三件事
買人生第一層樓，好不容易才儲夠首期，在申請首置按揭之前，一定要留意以下三個事項，以免浪費辛苦儲來的首期資金！
1.計算自己供款能力
第一次買樓，最緊要識得計算供款開支，影響影響每月還款額有三大的因素，借貸額還款期和按揭利率。想知自己每個月要還多少錢，只需要把按揭計劃的年利率÷12，再把還款年期×12，便會得到「月利率」及「還款總期數」。另外申請人要注意除了每月供樓開支，還需要預備按揭保費、律師費、裝修等費用。
2.了解按揭批核條件
在現時金管局按揭指引的規定下，只要首次置業人士沒有其他按揭在身，主要收入來自香港，為香港永久性居民，有固定收入，而置業目的為自住，就符合首置按揭的要求，能夠做到9成的按揭成數。不過，還需注意每月供款額不可以超出每月入息的五成。
3.提早查閱信貸報告
雖然在新規定之下壓力測試，只是用作是否需要額外支出按揭保費，但銀行在審核按揭申請時，還是會考慮申請人貸款評級表現。如果申請人信貸評級表現較差或不達標，銀行一樣有權不接受申請，因此如果有購買物業打算，最好還是在申請按揭之前的一年前，提早查閱自己的信貸報告。
首置買樓費用
申請人除了繳付首期的金額之外，其實在買樓的過程還會牽涉到很多不同的費用，例如是地產經紀的傭金、印花稅
、按揭保險費，而費用的支出大概如下：
經紀佣金：樓價的1%
印花稅：$100至樓價的4.25%
按揭保險費：貸款額的1.15%至5%
律師費：需要視乎樓宇的樓齡及實際尺寸而計算，如果樓齡比較舊，律師費相對會較高。另外如果購入的是村屋，涉及路權等問題，費用也會有所調整。一般律師費約HK$3,000-10,000不等。
管理費及公用服務按金：管理費按金一般要付兩至三個月，另外還有$1000的公用服務按金。
首次置業的3大好處！
在銀行的角度而言，首次置業人士只需在香港未有持有任何物業，或者是曾與他人擁有物業，但已經甩名，同樣符合首次置業的要求。而首次置業在買樓、按揭和稅務上都有不同好處！
首次置業好處1. 買樓選擇
作為首次置業人士，買樓有很多不同的選擇，除了新樓盤之外，還有二手樓宇，另外亦可以選擇抽新居屋和發表二手居屋。
首次置業好處2. 按揭優惠
根據現時按揭保險的最新規例，首次置業人士購買$8,000,000以下的物業，可申請高達九成的樓宇按揭，而$10,000,000的物業最高可申請八成按揭貸款。
首次置業好處3. 稅務優惠
在購入物業的時候，稅務也是一個重要的支出，非首次置業人士需要支出15%印花稅，相反首次置業人士只需要付出較低的稅率。例如購入一個600萬的物業，只需要支出3%，即18萬的稅項，比非首次置業人士的印花稅大幅減少。
首次置業稅務優惠
在買樓時，除了首期資金外，印花稅也是一個重要的支出，住宅物業從價印花稅一般為樓價的15%，因為未獲稅務寬減，又被稱為雙倍印花稅，但只要符合首次置業買家的要求，在買樓時未持有香港任何物業，即可以獲得稅務寬減，可以按照購優惠的第二標準稅項繳付印花稅。
首置印花稅稅率
| 樓價 | 印花稅稅率 |
|---|---|
| 200萬元以內 | $100 |
| $2,000,001至$2,351,760 | $100+超出2,000,000元的款額的10% |
| $2,351,761-$3,000,000 | 1.50% |
| $3,000,001至$3,290,320 | $45,000+超出$3,000,000的款額的10% |
| $3,290,321-$4,000,000 | 2.25% |
| $4,000,001至$4,428,570 | $90,000+超出$4,000,000的款額的10% |
| $4,428,571-$6,000,000 | 3.00% |
| $6,000,001至$6,720,000 | $180,000+超出$6,000,000的款額的10% |
| $6,720,001-$20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001至$21,739,120 | $750,000+超出$20,000,000的款額的10% |
| $21,739,121 | 4.25% |
首置印花稅 vs 雙倍印花稅
雙倍印花稅亦稱為「非住宅雙倍印花稅」，上述提及到首次置業在稅務上有優惠，首次置業印花稅跟雙倍印花稅之間可以相差不少，一起看看比較！
| 樓價 | 首置印花稅 | 雙倍印花稅 |
|---|---|---|
| 500萬 | 港幣15萬 | 港幣75萬 |
| 800萬 | 港幣30萬 | 港幣120萬 |
| 1000萬 | 港幣37萬5千 | 港幣150萬 |
| 1500萬 | 港幣56萬2千500 | 港幣225萬 |
3年內轉讓物業須支付額外印花稅
香港政府為抑止樓市炒風，在購入物業之後的三年內如果轉讓，需要支出額外的印花稅，稅率按持貨年期遞減：
| 持貨年期 | 印花稅稅率 |
|---|---|
| 6個月內 | 0.2 |
| 6至12個月 | 0.15 |
| 12至36個月 | 0.1 |
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首置常見問題：
1. 首置人士需要進行壓力測試嗎？
現時首置人士只要不超過供款和入息比例上額，而供款額不超過月收入的五成，便無需進行壓力測試。
2. 如何節省利息和縮短供款期？
業主可以考慮在罰息期過後，一次過還清樓宇的借款，能夠慳利息和縮短還款期。除此之外可以貨比三家，找出最優惠的現金回贈、最低息的按揭計劃。
3. 什麼是額外印花稅 SSD？
額外印花稅SSD是政府近年為打壓香港樓市炒風而設立的稅項。如果任何物業在購入之後的三年內轉售，便需要交出樓價10-20%的額外印花稅 SSD。
4. 申請樓宇按揭要注意什麼？
申請人首先要準備首置金額，另外須在購入物業早半年或一年前，查看自己信貸評分，二如果申請按揭最好在新工作過試用期後才申請樓宇按揭。
5. 如非香港永久性居民可以做到9成按揭嗎？
可以，不過審批貸款會比較嚴謹。申請人需要證明自己在香港的住址，或與在香港直系親屬的關係。另外在收入證明方面，如果收入來源來自海外，需要提供證明文件，而如果跟本地僱主簽定雇傭合約，也需要提供證明。
