每個人心裏都一定幻想過自己買樓、幻想過要怎樣的單位、要如何去裝修佈置、什麽色調、怎麽搭配不一樣的家具等。這篇文章我們就來聊一聊首次置業相關内容，讓每一個準業主都可以做好萬全準備喜提新樓，實現您的置業夢想。
首次置業的定義
香港政府對首次置業的港人開發很多優惠和折扣。首先來理解一下何爲「首次置業」？「首次置業」看字面意思就是第一次買樓。這樣理解是沒問題，只是更准確來説「首次置業」分成兩個類型：
- 買家從未在香港擁有過任何物業，而首次置業是作自住用途。
- 曾經擁有過物業但已成功放售 或 曾經與他人聯名共同擁有過物業但已經將物業轉賣或成功甩名而回復 「首置人士」的身份。
首置按揭成數
2022年3月，香港財政司司長陳茂波在《財政預算案》公布的放寬按揭保險計劃，此新修訂也即是人稱 《波叔Plan》或 《財爺Plan》。新按揭保險計劃對首置人士而言可以說是一大福音。您可以參考新按揭保險計劃的最高按揭成數如下：
表1：新按揭保險- 適用於2022年2月23日至2023年7月7日之前**
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400萬港元以上-1,000萬港元或以下 | 80% 或 90%* |
| 1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 | 80% – 90%*， 上限為900萬港元 |
| 1,125萬港元或以上-
1,920萬港元 |
80%, 上限為960萬港元 |
資料來源： 香港按揭證券有限公司官網
注*
- 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業 （首次置業）及
- 所有申請人須為固定受薪人士
2023年7月7日年香港金管局宣佈放寬置業最高按揭成數，該政策適用於所有在2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約。
表2：香港最新按揭保險計劃- 2023年7月7日立即生效 (最新）
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400萬港元或以下 | 90% |
| 400萬港元以上- 1,000萬港元 | 90% |
| 1,000萬港元或以上-1,125萬港元 | 80%-90%, 貸款上限為900萬港元 |
| 1,125萬港元或以上-1,500萬港元 | 80% |
| 1,500萬港元或以上-1,715萬港元 | 70%-80%, 貸款上限為1,200萬港元 |
| 1,715萬港元或以上-3,000萬港元 | 70% |
| 超過3,000萬港元 | 50% |
這裡再補充一點，若準業主對樓花有興趣，首置人士也會有屬於首置人士的按揭優惠，您可以參考表3.
表3：購買樓花可借貸最高按揭成數
| 樓花價格 | 最高按揭成數 |
| 400萬港元以下 | 80% 或 90%* |
| 400萬港元以上- 450萬港元 | 80% – 90%*， 上限為360萬港元 |
首置按揭壓力測試
在香港，所有銀行受到金管局的監管所以準買家申請按揭都必須通過壓力測試。 2022年3月政府公佈了新按揭保險計劃放寬了對買家的借貸要求，如果準買家是以首置人士的身份提交申請就可以跳過壓力測試的關卡而依然可以藉到最高90%按揭成數的貸款。
首置人士計算的壓力測試目的不似一般大眾用來計算和調整可藉貸的最高按揭成數；而是用來評估借款人是否需要繳付額外的按揭保險費用。首置人士可豁免必須要通過壓力測試的要求、即便供款入息比率不超過50%只需要支付額外的按揭保險費用就可以承造高成數按揭。這些新的優惠乃香港政府為了協助港人減輕置業壓力而做出的努力，不過批核您按揭申請的最終還是銀行。部分銀行在計算風險上可能會有不一樣的要求所以對批核高成數按揭會有自己的條件，建議首次置業的買家還是先向銀行諮詢，貨比三家，若您沒有時間處理按揭相關事項又擔心拿不到最優惠的按揭計劃，歡迎直接WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員，讓我們的專員爲你解決所有疑問，協助您順利上車還可以享有28Mortgage獨家全港最高的現金回贈。
1000萬樓首期計算及壓力測試例子 (含波叔Plan比較)
| 正常壓力測試例子 | 免壓力測試例子 (波叔Plan)： | |
|---|---|---|
| 購買$1000萬物業 | ||
| 按揭成數 | 9成按揭 | |
| 按揭額 | 1000萬 | |
| 供款年期 | 30年 | |
| 按揭利率 | 假設封頂利率2.875%利率 | |
| 按揭保險費 | 47.61萬 (每月供款$1,422) | |
| 每月還款 | $37,340 + $1,975 = $39,316 (不能超過收入50%) | |
| 壓力測試詳細計算方式 | ||
| 壓力測試後按揭利率 | 2.875% + 2% = 4.875% | 每月供款不能超過收入50% |
| 壓力測試後每月還款 | $50,148 (不能超過收入60%) | $39,316 (不能超過收入50%) |
| 壓力測試後每月收入需求 | $50,148 / 60% = $83,581 | $39,316 / 50% = $78,632 |
詳細說明可以搵我地按揭專家查詢。
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首置 P 按按揭計劃選擇
| 銀行 | 按揭計劃 | P按利率 | 銀行回贈 |
|---|---|---|---|
| 匯豐銀行 | 匯豐銀行 最優惠按揭利率計劃 | P-1.75% = 4.125% | 2% |
| 恆生銀行 | 恆生銀行 最優惠按揭利率計劃 | P-1.75% = 4.125% | 1.90% |
| 中國銀行 | 中國銀行 最優惠按揭利率計劃 | P-1.75% = 4.125% | 1.95% |
| 渣打銀行 | 渣打銀行 最優惠按揭利率計劃 | P-2% = 4.125% | 1.50% |
| 集友銀行 | 集友銀行 最優惠按揭利率計劃 | P-2% = 4.125% | 1.90% |
首置 H 按按揭計劃選擇
| 銀行 | 最優惠利率 (Prime Rate) | P按年利率 (P Plan） | H按年利率 (Hibor Plan) | 最高銀行回贈 (Max. Cash Rebate) | 高息存款戶口 (Mortgage Link Account) | 罰息期(年) (Penalty period in year) | |
| 匯豐銀行 | 5.875% | P-1.750% | H+1.3% | 2% | Yes | 2 | |
| 恆生銀行 | 5.875% | P-1.750% | H+1.3% | 1.90% | Yes | 2 | |
| 中國銀行 | 5.875% | P-1.750% | H+1.3% | 1.95% | Yes | 2 | |
| 渣打銀行 | 6.125% | P-2% | H+1.3% | 1.50% | Yes | 2 | |
| 花旗銀行 | 6.125% | P-2% | H+1.3% | 2% | Yes | 2 | |
| 東亞銀行 | 6.125% | P-2% | H+1.3% | 2% | Yes | 2 | |
| 富邦銀行 | 6.250% | P-2% | H+1.3% | 1.60% | No | 2 | |
| 集友銀行 | 6.125% | P-2% | H+1.3% | 1.90% | Yes | 2 | |
| ICBC工商銀行 | 6.125% | P-2% | H+1.3% | 2.00% | Yes | 2 | |
| OCBC華僑永亨 | 5.50% | P-2.5% | H+1.3% | 1.30% | No | 2 | |
| 交通銀行 | 5.375% | P-2.5% | H+1.3% | 1.00% | Yes | 3 | |
| 南洋商業銀行 | 5.125% | P-2.25% | H+1.4% | 1.00% | Yes | 3 | |
| 招商永隆銀行 | 5.375% | P-2.5% | H+1.3% | 1.10% | Yes | 3 | |
| 創興銀行 | 5.25% | P-2.75% | H+1.3% | 1.00% | Yes | 2 | |
| 中信銀行 | 5.25% | P-2.75% | H+1.4% | 0.50% | Yes | 2 | |
| *以上資料僅供參考，貸款額門檻以銀行最終批核額計算，條款及細則以銀行最終批核為準* |
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首次置業稅務優惠
符合首置人士條件的買家除了可享有免壓力測試通過高成數按揭上車還可以享有稅務優惠。印花稅是每個置業人士必須要支付的花費。香港政府規定由2016年11月5日開始，香港的所有物業從價印花稅一律為物業價格的15%。簡單來說就是非首次置業的買家一定要支付物業價格15%的印花稅。反之，首次置業買家則可以獲得稅務寬減，只需按照優惠的第二標準稅率繳付印花稅。置業人士可以參考表4來準備印花稅的預算。
表4：2023最新物業印花稅
| 物業價格 | 印花稅計算方法
（樓價之百分比） |
|
| 超過 | 不超過 | |
| 0 | HK$ 3,000,000 | HK$ 100 |
| HK$ 3,000,001 | HK$ 3,528,240 | HK$ 100 +超過 HK$ 3,000,000的餘額的10% |
| HK$ 3,528,240 | HK$ 4,500,000 | 1.5% |
| HK$ 4,500,001 | HK$ 4,935,480 | HK$ 67,500 +超過 HK$ 4,500,000的餘額的10% |
| HK$ 4,935,481 | HK$ 6,000,000 | 2.25% |
| HK$ 6,000,001 | HK$ 6,642,860 | HK$ 135,000 +超過 HK$ 6,000,000的餘額的10% |
| HK$ 6,642,861 | HK$ 9,000,000 | 3% |
| HK$ 9,000,001 | HK$ 10,080,000 | HK$ 270,000 +超過 HK$ 9,000,000的餘額的10% |
| HK$ 10,080,001 | HK$ 20,000,000 | 3.75% |
| HK$ 20,000,001 | HK$ 21,739,120 | HK$ 750,000 +超過 HK$ 20,000,000的餘額的10% |
| HK$ 21,739,121 | – | 4.25% |
這裡我地都為您簡單的整理了一個印花稅對比的的圖表。我們用同樣的物業價格來對比雙倍印花稅（非首次置業）和第二標準稅率（首次置業）的花費，請參考表5。
表5：第二標準稅率（首次置業）VS 雙倍印花稅（非首次置業）
| 物業價格 | 第二標準稅率
（首次置業） |
雙倍印花稅
（非首次置業） |
價格差 |
| 500萬 | 112,500 | 750,000 | 637,500 |
| 800萬 | 240,000 | 1,200,000 | 960,000 |
| 1000萬 | 370,000 | 1,500,000 | 1,130,000 |
| 1500萬 | 562,500 | 2,250,000 | 1,687,500 |
由此可見，首次置業的買家的確可以從印花稅上節省很多買樓開銷。話雖如此，有一點買家們需要注意，若在購入物業之後的三年內如果轉讓，買家需要負額外的印花稅。這是因為政府要抑止有心人士進行炒樓。表5為不同持貨年期所需要支付的額外印花稅稅率。
表5：持貨年期VS所需要支付的额外印花税税率 SSD
| 持貨年期 | 印花稅稅率 |
| 6個月內 | 0.2 |
| 6至12個月 | 0.15 |
| 12至36個月 | 0.1 |
首置人士買樓所需開銷
首次置業的買家可以參考以下的開銷來準備所需資金。
表6：首置人士買樓所需開銷
| 開銷 | 需準備的預算 |
| 首期 | 物業價格的10%至20%
（以銀行最終批核的按揭成數為準） |
| 印花稅 | $100至樓價的4.25%
參考以上 【第二標準稅率】 |
| 經紀佣金 | 一般上為物業價格的1% |
| 按揭保險費 | 貸款額的1.15%至5% |
| 律師費 | 一般律師費約HK$3,000-10,000不等
（根據處理的手續過程 、樓宇的樓齡及實際尺寸而計算） |
| 管理費 | 管理費按金一般要付2至3個月 |
| 公用服務按金 | $1000 |
| 裝修費 | 個人喜好 |
| 家私/家電 | 個人喜好 |
首次置業的好處
總結來說，無論您是第一次置業或是已成功甩名恢復首置人士身份的買家，您有沒有發現作為以首置人士身份上車的確有著很不錯的優惠和優勢。
1.買樓選擇更多
作為首次置業人士，買樓的選擇更多，除了新樓盤之外，還有二手樓宇，另外亦可以選擇抽新居屋和發表二手居屋。
2.按揭優惠
根據最新的按揭保險規例，首次置業人士購買價格1千萬以下的物業，可申請高達九成的樓宇按揭，而且可免通過壓力測試。
3.稅務優惠
如以上表4所做的計算和對比，非首次置業人士需要支出15%印花稅對比首次置業的第二標準稅率，所需要支付的印花稅大幅減少，減輕買家的財務壓力。
首置業客按揭前必需要注意的三件事
首置人士在新條規的幫助下可以申請最高9成的按揭成數上車是非常幸運的事。不過欲承造最高按揭成數，我們在這裡要溫馨提醒申請人需要多加留意的三件事：
1.計算自己供款能力
第一次買樓的買家一定要會計算供款開支和自己每月開銷。按揭貸款不是供一倆年就完事而是最少20年或最長30年的還款年期。現時的世界，沒有錢太辛苦了所以每一分錢都要精打細算。買家要留意除了每月供款，買家還需要預留按揭保費、律師費、裝修等費用。
2.充分了解按揭批核條件
在現時金管局按揭指引的規定下，只要首次置業人士沒有其他按揭在身，主要收入來自香港，為香港永久性居民，有固定收入，而置業目的為自住，就符合首置按揭的要求，能夠做到9成的按揭成數。不過，還需注意每月供款額不可以超出每月入息的五成。部分銀行還是會要求申請人要通過壓力測試才批核最高按揭成數。
3.提早查閱信貸報告
雖然新條例允許贷款人免做壓力測試，只是用作是否需要額外支出按揭保費，但銀行在審核按揭申請時，還是會考慮申請人貸款評級表現。如果申請人信貸評級表現較差或不達標，銀行的立場很大機會會拒絕承擔風險而有權不接受按揭申請。因此如果有購買物業打算，最好還是在申請按揭之前的一年前，提早查閱自己的信貸報告，審視一下自己有没有定時還款尤其是信用卡債務很常一不小心就忘記了。
首置常見問題：
1. 首置人士需要進行壓力測試嗎？
根據政府發佈的新規條，現時首置人士只要不超過供款和入息比例上額，而供款額不超過月收入的五成，便無需進行壓力測試。
2. 什麼是額外印花稅 SSD？
額外印花稅SSD是政府近年為打壓香港樓市炒風而設立的稅項。如果任何物業在購入之後的三年內轉售，便需要交出樓價10-20%的額外印花稅 SSD。
3. 首置人士申請樓宇按揭要注意什麼？
申請人可以跟著以下步驟就一定不會出錯：
-準備首置金額
-另外須在購入物業早半年或一年前，查看自己信貸評分（如果剛換工，申請按揭最好在新工作過試用期後才申請樓宇按揭）
-準備除了首期以外還需要的其他開銷 （印花稅、經紀佣金、律師費等）
-仔細計算未來的每月開銷和做好財務規劃
-詢問專業的按揭專員以確保申請按揭時一切順利和賺回贈（WhatsApp +852 9683 2200讓 28 Mortgage協助您，全程零收費）
4. 如非香港永久性居民可以做到9成按揭嗎？
可以，不過審批貸款會比較嚴謹。申請人需要證明自己在香港的住址，或與在香港直系親屬的關係。另外在收入證明方面，如果收入來源來自海外，需要提供證明文件，而如果跟本地僱主簽定雇傭合約，也需要提供證明。
5. 「先買後賣」可以算是首置嗎？
邏輯上不算，因為首次置業是不可以擁有物業；不過「先買後賣」的情況下是可以依據不同個案來處理。假設業主本身有物業在身，但是如果業主在指定期限內將物業「先買後賣」那依然可以算是首次置業。業主在買入第二個物業時需要先繳交15%非首次置業印花稅，其後成功出售舊物業時，可向稅局申請退稅，退回15%非首次置業印花稅與第二標準的從價印花稅中的差額。
