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首次置業懶人包

【首次置業2021】上車必讀!首次置業必學3件事!最新首置按揭成數+壓力測試+首置費用一覽

香港樓市未見回落,樓價屢創新高,對於一心想購入安樂窩的打工仔而言,首置按揭是個好選擇,可以減輕市民上車的負擔。到底什麼是首置按揭?首次置業如何定義?而按揭成數和稅務上有何優勢?以下會講解首置置業按揭時的注意事項,幫助有意置業的人士及早開始準備!

什麼是首次置業?

在2019 年10月開始,政府為幫助市民置業,推岀了首置的新政策安排,調高首置人士的按揭成數上限,在新政策之下,首置人士購買800萬元的住宅單位最高可借 9成按揭。而首次置業是指從未在香港持有任向有住宅物業,而首置人士又分為以下兩類:

首置人士分類

第一類首置人士

從未在香港擁有過任何物業,而首次置業是作自住用途。

第二類首置人士

曾經在香港擁有物業,跟他人聯名擁有共同物業,但已經把物業轉賣或甩名,因此回復首置身份。

首置按揭成數

首置按揭成數
首次置業按揭成數

在現時政策之下,首置人士按揭成數最高能做到9成按揭貸款的上限,就算首置人士不符合銀行壓力測試,也可以申請到最高8成或9成按揭,不過其供款額不可以多於入息的50%,但也不是每間銀行也接受這個政策,最好向我們按揭專員查詢核實!另外按揭保費也會因風險增加而有所調整。現時$800萬自住物業按揭成數便能做到9成按揭,而至於$800萬至$1,000萬的物業,按揭成數則提升至最高做到8成的按揭。

首置按揭壓力測試

首次置業壓力測試
首次置業壓力測試

過往銀行要求按揭申請人必須要通過壓力測試,不過在新政策之下,首次置業人士的壓力測試,是用作評估申請人是否需要繳付額外的按揭保險費用,以因為而卻不是用來調整按揭成數。首次置業人士就算未能通過壓力測試,只需要支付額外的按揭保險費用,而供款金額不超過入息的一半,同樣可以獲得高成數8至9成的按揭,在這個政策之下,使按揭壓力測試重要性大大減低。但當然每間銀行都有不同的要求,建議首次置業人士還是先諮詢清楚銀行相關要求。

800萬樓首期計算及壓力測試例子 (含林鄭Plan比較)

 正常壓力測試例子免壓力測試例子 (林鄭 Plan):
購買$800萬物業
按揭成數9成按揭
按揭額720萬
供款年期30年
按揭利率假設封頂利率2.5%利率
按揭保險費36萬 (每月供款$1,422)
每月還款$28,449 + $1,422 = $29,871 (不能超過收入50%)
壓力測試詳細計算方式
壓力測試後按揭利率2.5% + 3% = 5.5%/
壓力測試後按揭保險費36萬 (每月供款$2,044)36萬 (每月供款$1,422)
壓力測試後每月還款$40,881 + $2,044 = $42,925 (不能超過收入60%)$28,449 + $1,422 = $29,871 (不能超過收入50%)
壓力測試後每月收入需求$42,925 / 60% = $71,541$29,871 / 50% = $59,742

詳細說明可以搵我地按揭專家查詢。

首置 P 按按揭計劃選擇

銀行按揭計劃P按利率銀行回贈28 Mortgage 額外回贈
匯豐銀行匯豐銀行 最優惠按揭利率計劃P-2.5% = 2.5%1%0.15%
恆生銀行恆生銀行 最優惠按揭利率計劃P-2.5% = 2.5%1%0.15%
中國銀行中國銀行 最優惠按揭利率計劃P-2.5% = 2.5%1%0.15%
渣打銀行渣打銀行 最優惠按揭利率計劃P-2.75% = 2.5%1%0.15%
東亞銀行東亞銀行 最優惠按揭利率計劃P-2.75% = 2.5%1.20%0.15%
花旗銀行花旗銀行 最優惠按揭利率計劃P-2.75% = 2.5%1.20%0.28%
交通銀行交通銀行 最優惠按揭利率計劃P-2.75% = 2.5%1%0.20%
集友銀行集友銀行 最優惠按揭利率計劃P-2.75% = 2.5%1.10%0.25%

首置 H 按按揭計劃選擇

銀行按揭計劃H按利率銀行回贈28 Mortgage 額外回贈
匯豐銀行匯豐銀行 銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1%0.15%
恆生銀行恆生銀行 銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1%0.15%
中國銀行中國銀行 銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1%0.15%
渣打銀行渣打銀行 銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1%0.15%
東亞銀行東亞銀行 銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1.20%0.15%
花旗銀行花旗銀行 銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1.20%0.28%
交通銀行交通銀行 銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1%0.20%
集友銀行集友銀行 銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1.10%0.25%

首置按揭前必需要注意的三件事

買人生第一層樓,好不容易才儲夠首期,在申請首置按揭之前,一定要留意以下三個事項,以免浪費辛苦儲來的首期資金!

1.計算自己供款能力

第一次買樓,最緊要識得計算供款開支,影響影響每月還款額有三大的因素,借貸額還款期和利率。想知自己每個月要還多少錢,只需要把按揭計劃的年利率÷12,再把還款年期×12,便會得到「月利率」及「還款總期數」。另外申請人要注意除了每月供樓開支,還需要預備按揭保費、律師費、裝修等費用。

2.了解按揭批核條件

在現時金管局按揭指引的規定下,只要首次置業人士沒有其他按揭在身,主要收入來自香港,為香港永久性居民,有固定收入,而置業目的為自住,就符合首置按揭的要求,能夠做到9成的按揭成數。不過,還需注意每月供款額不可以超出每月入息的五成。

3.提早查閱信貸報告

雖然在新規定之下壓力測試,只是用作是否需要額外支出按揭保費,但銀行在審核按揭申請時,還是會考慮申請人貸款評級表現。如果申請人信貸評級表現較差或不達標,銀行一樣有權不接受申請,因此如果有購買物業打算,最好還是在申請按揭之前的一年前,提早查閱自己的信貸報告。

首置買樓費用

申請人除了繳付首期的金額之外,其實在買樓的過程還會牽涉到很多不同的費用,例如是地產經紀的傭金、印花稅

、按揭保險費,而費用的支出大概如下:

經紀佣金:樓價的1%

印花稅:$100至樓價的4.25%

按揭保險費:貸款額的1.15%至5%

律師費:需要視乎樓宇的樓齡及實際尺寸而計算,如果樓齡比較舊,律師費相對會較高。另外如果購入的是村屋,涉及路權等問題,費用也會有所調整。一般律師費約HK$3,000-10,000不等。

管理費及公用服務按金:管理費按金一般要付兩至三個月,另外還有$1000的公用服務按金。

首次置業的3大好處!

在銀行的角度而言,首次置業人士只需在香港未有持有任何物業,或者是曾與他人擁有物業,但已經甩名,同樣符合首次置業的要求。而首次置業在買樓、按揭和稅務上都有不同好處!

首次置業好處1. 買樓選擇

作為首次置業人士,買樓有很多不同的選擇,除了新樓盤之外,還有二手樓宇,另外亦可以選擇抽新居屋和發表二手居屋。

首次置業好處2. 按揭優惠

根據現時按揭保險的最新規例,首次置業人士購買$8,000,000以下的物業,可申請高達九成的樓宇按揭,而$10,000,000的物業最高可申請八成按揭貸款。

首次置業好處3. 稅務優惠

在購入物業的時候,稅務也是一個重要的支出,非首次置業人士需要支出15%印花稅,相反首次置業人士只需要付出較低的稅率。例如購入一個600萬的物業,只需要支出3%,即18萬的稅項,比非首次置業人士的印花稅大幅減少。

首次置業稅務優惠

在買樓時,除了首期資金外,印花稅也是一個重要的支出,住宅物業從價印花稅一般為樓價的15%,因為未獲稅務寬減,又被稱為雙倍印花稅,但只要符合首次置業買家的要求,在買樓時未持有香港任何物業,即可以獲得稅務寬減,可以按照購優惠的第二標準稅項繳付印花稅。

首置印花稅稅率

樓價印花稅稅率
200萬元以內$100
$2,000,001至$2,351,760$100+超出2,000,000元的款額的10%
$2,351,761-$3,000,0001.50%
$3,000,001至$3,290,320$45,000+超出$3,000,000的款額的10%
$3,290,321-$4,000,0002.25%
$4,000,001至$4,428,570$90,000+超出$4,000,000的款額的10%
$4,428,571-$6,000,0003.00%
$6,000,001至$6,720,000$180,000+超出$6,000,000的款額的10%
$6,720,001-$20,000,0003.75%
$20,000,001至$21,739,120$750,000+超出$20,000,000的款額的10%
$21,739,1214.25%

首置印花稅 vs 雙倍印花稅

雙倍印花稅亦稱為「非住宅雙倍印花稅」,上述提及到首次置業在稅務上有優惠,首次置業印花稅跟雙倍印花稅之間可以相差不少,一起看看比較!

樓價首置印花稅雙倍印花稅
500萬港幣15萬港幣75萬
800萬港幣30萬港幣120萬
1000萬港幣37萬5千港幣150萬
1500萬港幣56萬2千500港幣225萬

3年內轉讓物業須支付額外印花稅

香港政府為抑止樓市炒風,在購入物業之後的三年內如果轉讓,需要支出額外的印花稅,稅率按持貨年期遞減:

持貨年期印花稅稅率
6個月內0.2
6至12個月0.15
12至36個月0.1

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首置常見問題:

1. 首置人士需要進行壓力測試嗎?

現時首置人士只要不超過供款和入息比例上額,而供款額不超過月收入的五成,便無需進行壓力測試。

2. 如何節省利息和縮短供款期?

業主可以考慮在罰息期過後,一次過還清樓宇的借款,能夠慳利息和縮短還款期。除此之外可以貨比三家,找出最優惠的現金回贈、最低息的按揭計劃。

3. 什麼是額外印花稅 SSD?

額外印花稅SSD是政府近年為打壓香港樓市炒風而設立的稅項。如果任何物業在購入之後的三年內轉售,便需要交出樓價10-20%的額外印花稅 SSD。

4. 申請樓宇按揭要注意什麼?

申請人首先要準備首置金額,另外須在購入物業早半年或一年前,查看自己信貸評分,二如果申請按揭最好在新工作過試用期後才申請樓宇按揭。

5. 如非香港永久性居民可以做到9成按揭嗎?

可以,不過審批貸款會比較嚴謹。申請人需要證明自己在香港的住址,或與在香港直系親屬的關係。另外在收入證明方面,如果收入來源來自海外,需要提供證明文件,而如果跟本地僱主簽定雇傭合約,也需要提供證明。

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