【加按全攻略】想套現現金周轉?必看加按手續及程序、3大注意事項

加按全攻略

近年樓市未見回落,愈升愈有,不時聽見有人說「加按套現投資」、「加按套現」買樓,到底什麼是加按?對於已有物業在手的市民而言,加按對市民來說有什麼價值呢?如果你是業主,有意想透過加按來增加流動資金,但對加按套現不太認識,便要看看以下這篇文章了,「加按套現」具體程序、注意事項、還款年期、以及利息支出又點計算?接著看下去吧。

什麼是加按?

「加按」是屬於樓宇按揭的一種,意思是為已承造按揭的物業,向原本已抵押物業的銀行,在進行多一次按揭貸款的安排,以圖增加按揭貸款的金額,透過這個「加按」的貸款安排,套現一筆現金資金,這個程序又稱為「加按套現」。

加按比較常見於當物業升價的時候,因為物業的估價已經高過買入時的價格,當重新申請按揭時,新批的按揭便可以提高,而業主便可以透過加按,套現新的按揭貸款部份,成為現金周轉。

加按vs物業二按有什麼分別?

有些業主會將加按跟物業二按兩者混淆,其實是完全不同。

加按由始至終只涉及一間銀行,及一份按揭貸款。加按是在原有正在還款的按揭貸款上,在進行抵押加按,增加貸款額,因此加按只能夠在原有貸款的銀行才可以進行。

至於二按是指第二次按揭,即是在原有的按揭貸款之下,另外再申請多一次按揭,由於一般銀行不會接受二按,因此承造二按的往往是財務公司、地產商。

由於二按的風險較大,因此利息和按揭成數亦較高,但大多不需要收入證明,手續簡單。

加按手續及程序

當業主決定申請「加按」時,等於申請多一次按揭貸款,因此所涉及的手續和程序,跟之前申請物業貸款是一樣,需要跟銀行提交個人資料、入息證明,同時也需要通過金管局之下的按揭供款壓力測驗的要求,因此審批時間較長。

至於聯名物業,在申請加按時便需要得到所有業主的同意,而且要一同申請。而未補地價居屋、夾屋或租置計劃的業主,便需要得到相關政府部門的批核,才可以進行加按。

加按的注意事項

如業主有意申請加按,便可注意以下的數點:

1.樓價升幅

如果物業只是輕微增長,銀行會根據物業現時的樓齡、質素估價,最終可能價值維持不變或稍為提升,而套現的金額未必像想像中多。

2.利率上升

現時市場上絕大部份人選用P按或H按,即按揭利率跑銀行最優惠利率(P)、同業拆息利率(H)掛勾,利息會浮動的。如果正值高息期,要小心加按的按揭利率有機會超過原有的按揭利率,讓整個借貸的成本提高。業主需要考慮清楚是否能夠承擔高利息的套現。

3.供款能力

銀行在處理加按申請時,會為申請人再做壓力測試,而且會查閱申請人的供款紀錄,因此業主需要注意自己有沒有準時償還供樓的款項,不然加按申請未必獲得批核。

4.罰息期及有關費用

按揭物業的罰息期一般為2至3年,轉按後的罰息期將會重新計算。若業主在罰息期內將按揭物業轉按,業主需向前按揭貸款機構繳付罰息費用。同時業主亦應注意轉按有機會涉及相關費用,如律師費。

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有關加按的常見問題:

1. 業主是否可以透過加按提高現有按揭成數上限?

不可以的。雖然2019 年尾政府推出按揭保險計劃新例,購買 800 萬元或以下的物業,首置人士最高可申請 9 成按揭非首置人士最高 8 成,但按揭保險計劃不接受加按的申請。

2. 加按有風險嗎?

申請人需要了解加按的審批時間較私人貸款長,而且貸款的利息會浮動,讓每月的還款額不同,難以預算,在樓市急跌時,會有一定風險。除此之外,加按需要找律師來進行處理,因此要預留一筆額外律師費支出。

3. 加按的年期怎樣計算?

「加按」相等於在進行一次按揭貸款,因此年期跟一般樓宇按揭相同,可以長達25至30年。

4. 什麼時候會加按?

在樓市上升時,業主所擁有的物業價值上升,因此重新加按,銀行也能獲得更高的估價,從而現金周轉。另一種情況是當業主家中突然遇上經濟困難、家人生病 ,由於已經供一段時間的按揭貸款,餘下的本金較少,便能透過加按物業,套現一筆現金周轉。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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