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樓換樓懶人包

【樓換樓】換樓攻略一覽! 認清換樓成本+換樓印花稅

隨著政府於2019年提出放寛住宅物業按揭成數,即900萬元以下最高借取9成、1000萬元以下借取最高8成,可說是為樓換樓的投資者帶來福音! 以下為你講解換樓程序 : 換樓印花稅和換樓按揭需留意什麼? 如果採用先賣後買換 樓攻略又有沒有著數?

換樓程序: 先賣後買 VS 先買後賣

假設買家先賣(680萬元住宅物業)、後買(980萬元住宅物業)換樓,即使是資金充足,都要特別留意現金流的問題。其中,選擇簽署臨約的日子更是關鍵所在,要盡量減低假如對方撻訂下對自己現金流的影響。而簽訂正約的日子一般在兩星期內簽訂,所以只剩成交日可用作走盞。

樓換樓程序

但不幸地,買家資金不足,便要待售出單位成交及收到尾數後,才可完成新購物業的成交,不少人都會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。兩者物業的成交日最起碼要相隔10個工作天以上,以確保收取售樓尾數、支付買樓尾數、律師樓的支票兌現及文書等的時間充足。

最好大家在樓換樓前準備好足夠的資金,以便在成交日找齊所有尾數,便可即賣即買,減低樓價飆升的風險。除此之外,要做到無縫銜接,防止買家撻訂,則必須在臨約中加入「必買必賣條款」,如果買家最後無法如期賣出或買入物業,中途過程可能需要另覓住處,以上都是買家要考慮到的換樓成本。

大多數人會選擇換樓先賣後買,是較為保險的做法。留意的是,樓價尾數均於成交日交付,新物業更須於成交前數日,將尾數交付律師樓。所以買家宜先行墊支新物業的尾數,將買入新物業的成交日訂得比舊物業早,減低搬屋的麻煩。

換樓按揭成數有咩策略?

換樓按揭成數,要視乎買家是首置還是非首置身份。如果是首置身份,則可以透過按揭保險公司,為800萬以下物業,免壓測申請超過9成按揭;非首置人士,則最高可造8成按揭。如買家希望在換樓過程,以首置身份承造按揭,則必先出售原有物業,做好「甩名」,恢復首置身份,才能承造首置高成數按揭。

如果屬投資物業,則只能承造最高5成按揭。「先買後賣」在承造按揭時,就等於同時持有第二物業,銀行可能會視為投資物業看待,只能批出最高5成按揭。除非可證明購入物業屬自住用途,則可以獲取最高8成按揭,相反,則有機會被拒批。

至於「先賣後買」的話,由於有機會在成交期釋出單位,則有可能用「首置」身份申請最高9成按揭;但若未能在成交前沽出舊有物業(留意這是以「轉讓契約」為準,而非以「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作準),則最高只能申請8成按揭。

如果換樓先賣後買,雖可確保自己有新住處,不過因為同時持有兩項物業,必須先繳付相關的印花稅,到最後按規定於1年內出售物業後,才能退回印花稅。

以臨時買賣合約計算從價印花稅

究竟換樓印花稅怎樣計算? 以「先賣後買」形式換樓,假設兩者均以簽訂臨約日期計算,便不用繳付15%從價印花稅,只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。例如陳先生在賣出香港住宅舊物業後,已沒有擁有香港任何住宅物業。在簽立臨時買賣協議後,以600萬元購入一個住宅物業。他須繳納的「從價印花稅」是會按較低的稅率(第2標準)計算,款額為180,000元(即600萬元x 3%)。

假如換樓客想以「先買後賣」方式換樓,並退回印花稅差額的話,則須於簽立新物業的轉易契後一年內,出售原有住宅物業,出售物業的日期以臨時買賣合約計算。須注意的是,15%標準印花稅需先支付,後退回,因此先買後賣的換樓人士仍需預先準備好相關資金。

例如陳先生與其太太購入第2間800萬住宅物業時,早已在香港擁有另一住宅物業。在購入次物業時,須繳納的「從價印花稅」是按第1標準第1部稅率計算,款額為1,200,000元(即800萬元x 15%)。

大家可參考稅局網頁,了解從價印花稅的計算方法: https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avdexample.htm

樓換樓常見問題:

1. 以上兩種樓換樓方法最大分別在哪?

先賣後買與先買後賣最大差別,前者業主能恢復首置「自由身」身分,申請新物業的高成數換樓按揭,並且可避開持有一項物業後再置業所需的15%從價印花稅。

2. 樓換樓程序中能否做到無縫交接?

這是有一定的難度,買家要考慮到簽約、承造樓換樓按揭、資金流動等程序,必須非常精準,其中銀行必須在完成整個出售物業程序後,才會視買家為「首置客」,否則即使重獲首置身份,而獲得高成數按揭的資格,買家可能需要搬離住處,尋找中途的住所。

3. 先買後賣印花稅有得退?

買家在過程上因為會持有2項物業,因此在購入新物業的時候,必須要繳付15%的從價印花稅,以及原則上無法承造高成數首置按揭,假如是購買800萬物業,都借不到9成。

購買新物業後,業主需要在1年內賣出舊物業,正式完成即項交易,至業主本人只持有一項物業,才可以正式退回之前支付的15%印花稅。必須留意的是,並不是退回全數15%,而是扣取由「首置從價印花稅」後的差價。如首置印花稅為4%,即業主可退回「15% – 4%」的印花稅額。

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