2022年01月更新
邊間銀行仲做到3.125%封頂位?

經28 Mortgage申請各大銀行按揭:
🔍免費幫你比較各大銀行按揭利率
🤲免費幫你跟進銀行按揭申請
❓免費幫你解答你任何按揭問題
💰免費送你28 Mortgage額外現金回贈(高達按揭額2.7%+$16,888)

仲等!? 立即whatsapp我們

我們承諾

保證最高

保證全港最高銀行現金回贈!

保證最低

保證申請銀行按揭的利率為現時最低!

保證額外回贈

經28Mortgage申請並提取按揭貸款會有額外回贈送比你!額外回贈會於貸款提取日1-3個月後發放!

需要幫助?

聯絡按揭專家

  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.

【樓換樓2022】換樓攻略一覽! 認清換樓成本+換樓印花稅

樓換樓懶人包

同其他國家相比,香港是一個繁榮昌盛的經濟體。香港的經濟與和各個方面的發展在未來的空間是非常有潛力的。當香港人越賺越多錢、生活水平越來越高時,所以換樓也是情理之中。對人生有追求,才會對生活抱有希望;換一個更大、更喜歡的物業也是一個獎勵自己的好方法。今天的文章28Mortgage要跟大家聊一聊樓換樓的策略、流程和需要注意的細節。

換樓程序

市場上有三種換樓程序:1)先賣後買 、 2)先買後賣 及 3)先租後買

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

28 Mortgage - 比較全港最高現金回贈銀行按揭計劃

樓宇買賣 按揭利率 H+1.3%,現金回贈高達 2.7% + $16,888(經我們申請按揭,即獲得此獨家獎賞 )

物業轉按/套現 按揭利率 H+1.3%,3.125%封頂位,現金回贈高達 2.7%(經我們申請按揭,即獲得此獨家獎賞 )

轉走發展商按揭 按揭利率 H+1.3%,3.125%封頂位,現金回贈高達 2.7%(經我們申請按揭,即獲得此獨家獎賞 )

💻 按揭轉介服務: https://28mortgage.com.hk/

ℹ️ 最新按揭利率: https://28mortgage.com.hk/按揭利率

☎️ WhatsApp查詢: 96832200 (可按此直接Whatsapp我們)

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1.先賣後買

業主先將手上的物業賣掉,通過出售舊物業套現,在等待新買家簽約和處理相關手續時再置入新單位。先賣後買的最大好處就是可以在出售現有物業,恢復“首置人士“的身份,再充分利用這中間縫隙的“首置人士“的優勢購入新物業。在2022年3月政府進一步放寬住宅物業的按揭成數後,首置人士可以通過新按揭保險,做到最高90%按揭成數置入1000萬以下的物業。表1顯示不同物業價格可以通過最新按揭保險計劃借到的最高按揭成數。

表1:香港最新按揭保險計劃的最高按揭成數

物業價格 最高按揭成數
400萬港元以上-1,000萬港元或以下 80% 或 90%*
1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 80% – 90%*, 上限為900萬港元
1,125萬港元或以上-

1,920萬港元

80%, 上限為960萬港元

資料來源: 香港按揭證券有限公司官網

注*

  1. 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及
  2. 所有申請人須為固定受薪人士

除了可以通過新按保借到高成數按揭,以先賣後買形式恢復首置人士,假設買賣雙方均以簽訂臨約日期計算,便不用繳付15%從價印花稅,只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。第二標準稅率的印花稅是根據物業價格來計算(請參考表2)。

表2:物業印花稅

物業價格 印花稅計算方法

(樓價之百分比)

超過 不超過
0 HK$ 2,000,000 HK$ 100
HK$ 2,000,000 HK$ 2,351,760 HK$ 100 +超過 HK$ 2,000,000的餘額的10%
HK$ 2,351,760 HK$ 3,000,000 1.5%
HK$ 3,000,000 HK$ 3,290,320 HK$ 45,000 +超過 HK$ 3,000,000的餘額的10%
HK$ 3,290,320 HK$ 4,000,000 2.25%
HK$ 4,000,000 HK$ 4,428,570 HK$ 90,000 +超過 HK$ 4,000,000的餘額的10%
HK$ 4,428,570 HK$ 6,000,000 3%
HK$ 6,000,000 HK$ 6,720,000 HK$ 180,000 +超過 HK$ 6,000,000的餘額的10%
HK$ 6,720,000 HK$ 20,000,000 3.75%
HK$ 20,000,000 HK$ 21,739,120 HK$ 750,000 +超過 HK$ 20,000,000的餘額的10%
HK$ 21,739,120 4.25%

如果可以順利做到先賣後買無縫交接無非是最完美的上車計劃。不過,小心使得萬年船。我地在現實中也看了不少半路發生意外的案列。有幾點是換樓客要注意的:

  1. a) 在出售舊單位時,一定要在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款。
  2. b)  千萬要等到舊物業的買家簽署了「正式買賣合約」後,確保新買家不會撻訂,  才著手置入新樓宇手續。這樣做可以保證購入新物業的計劃、資金流、銀行按揭等手續都不會被影響。

2. 先買後賣

先買後賣的方式就是業主直接先置入看上的新物業,待一切交易完成後再放售手上的舊樓宇。業主可以通過這個做到無縫交接,無需擔心賣樓後沒有地方住或是需要租樓的問題。只是業主在買入新物業時,舊物業依然在業主名下,技術上來説業主是同時擁有兩個物業的。因此在跟銀行借貸時,銀行會以「二套房」方式計算按揭,按揭成數有可能需要再下調10%,壓力測試的要求也會更嚴謹。

打個比分,王生是通過先買後賣的方式進行樓換樓。王生看上的新物業價值1000萬港元。原本銀行可以批出60%按揭,可是因爲這是第二個物業,銀行有可能會把按揭成數由60%下調至50%。所以王生的第二個物業只能借到500萬按揭。與此同時,王生的供款佔入息比率計算也會比較嚴謹。加息後的壓力測試,王生的月供款不可以超過月收入的60%,但是由於是第二個物業,佔入息比率還會再下調10%。

至於印花稅方面,政府規定業主置入第二個物業就如同購入新樓宇,業主必須繳付15%印花稅。如果業主可以在12個月内成功出售舊物業,就可以申請退回之前已繳付的印花稅。業主需要預先準備好這筆印花稅資金,這也是一筆不小的開支。業主需要注意的是若未能在一年期限内賣出舊物業,之前的15%印花稅是一分錢都拿不囘,希望到頭來不會被迫減價賣樓。

3. 先租後買

除了先買後賣和先買後賣,還有一種換樓程序就是先租後買。業主先賣出手上的就物業,暫時先租樓,回復首置人士的身份,等待對的時機再買進心儀的物業。這類型的樓換樓是比較簡單直接,按揭成數和物業印花稅均可以首置客的身份享有最大的優惠。只是需要暫時先頂著租金還有就是買樓時機,畢竟樓市很難預測。

換樓按揭成數須知

業主若想要以最高9成按揭成數換樓就一定要確保自己是以首置身份上車。最新按揭保險指明,1000萬以下的物業,若買家是首次置業就可申請最高9成按揭同時免做壓力測試購入新物業。其他的物業價格您可以參考表1。所以業主在先賣後買的過程要確保先做好甩名,銀行才會批核最高成數按揭。

如果業主在購入新物業時,銀行裏的記錄是還有按揭在身,那麽最高只能承造8成按揭并且需要通過壓力測試。

新物業若是做投資用途,業主最多只能承造最高5成按揭。計劃先買後賣的業主就等於同時持有第二物業,銀行會把第二物業當做是投資用途,同樣最高只能借5成按揭。除非業主可以提供證明新物業是用於自住,銀行才有機會批最高8成按揭。

有興趣想了解更多的準業主都歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員,我們過去協助過很多買家,一定可以幫您解決所有的問題,讓您無憂無慮成功上車

以臨時買賣合約計算從價印花稅

在香港買樓,印花稅是屬於 “必須開支”。業主若通過「先賣後買」換樓,買賣雙方可以以簽訂臨約日期計算,就可以不用繳付15%價印花稅。業主只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。

打個比方:

鄭生先賣出舊物業,他名下已不再擁有香港任何物業記錄。他隨後在簽立臨時買賣協議後,以600萬港元買入新的住宅物業,參考以上表2(第2標準稅率從價印花稅),鄭生需要繳付180,000元印花稅即可 (600萬 x 3%)。

但是如果鄭生是以「先買後賣」方式換樓,假設物業價格同樣是600萬港元,那麽他需要繳交的印花稅又不一樣了。「先買後賣」代表說鄭生新購入的物業是第二間物業,那麽鄭生需要繳付 900,000的標準印花稅 (600萬 x 15%)。政府規定業主若在12個月裏面成功出售舊物業,業主就可以申請退回印花稅差額。不過凡是「先買後賣」的業主都必須先準備這個15%的印花稅資金。 

無論您是先買後賣或先賣後買,或是您想換新樓及了解更多香港的好樓盤,都可以隨時跟我地28 Mortgage專員聯絡,馬上點擊右下角的WhatsApp按鈕即可。

賣樓流程

事先聲明,買樓的流程雖然大致上都一樣,不過有時候還是會有小小的出入尤其是現有物業本身還有未供完按揭在身。以下我地為您準備的賣樓程序是給每個賣家一個概念,希望您可以把所有程序時間把握好,順順利利賣樓套現。建議您把這賣樓流程流程存起來或可以直接拿起您的手機直接WhatsApp +852 9683 2200我地28 Mortgage專員即可。

表3:賣樓流程指南

步驟 賣樓程序 時間點 注意事項
1 -簽定臨時買賣合約

-收取細訂

第一天 收取金額約物業價格的3% – 5%
2 -簽定正式買賣合約

-收取大訂

第14天 (一般上是簽定臨時買賣合約後兩個星期左右) 收取金額約物業價格的5% – 7%
3 繳付律師費 第14天 (買賣雙方簽定正式買賣合約及收取大訂) 律師開價 (約$8000至$20000 – 取決于文件準備及樓價)
4 繳付經紀佣金 成交日 一般上是樓價的1% (價錢可以商量)
5 收尾數 成交日

買樓流程

成功賣樓套現後,業主終於可以購入新物業。您可以參考表4買樓流程指南。同賣樓流程一樣,這是一個供業主參考的正確流程,至於有什麽比較特殊的情況,都可以直接WhatsApp +852 9683 2200我地 28 Mortgage嘅按揭專員。業主可以直接把以下買樓程序儲存起來或是直接點開 WhatsApp +852 9683 2200我地28 Mortgage專員索取。

表4:買樓流程指南

步驟 買樓程序 時間點 注意事項
1 -簽定臨時買賣合約

-支付細訂

第一天 金額約物業價格的3% – 5%
2 -簽定正式買賣合約

-支付大訂

第14天 (一般上是簽定臨時買賣合約後兩個星期左右) 金額約物業價格的5 5% – 7%
3 支付印花稅 第14天 (一般上是簽定臨時買賣合約後兩個星期左右) 參考 第2標準稅率 (用樓價計算)
4 支付律師費及其他雜費 第14天 (一般上是簽定臨時買賣合約後兩個星期左右) 律師開價 (約$8000至$20000 – 取決于文件準備及樓價)
5 支付尾數 成交日
6 按揭回贈扣除貸款額 成交日 用樓價計算
7 繳付經紀佣金 成交日 一般上是樓價的1% (價錢可以商量)
8 繳付按揭保險費用 成交日 計算在貸款額裏面

樓換樓常見問題:

1.【先賣後買】和 【先買後賣】最大差別是什麽?

先賣後買與先買後賣最大差別,前者業主能恢復首置「自由身」身分,申請新物業的高成數換樓按揭,並且可避開持有一項物業後再置業所需的15%從價印花稅。後者則完全不能享受作爲首置人士的優惠。不過每個人的情況不同,所以沒有哪一個一定是對的做法。

2.樓換樓程序中能否做到無縫交接?

能!只是老實説有一定的難度。買家要考慮到簽約、承造樓換樓按揭、資金流動等程序,必須非常精準,其中銀行必須在完成整個出售物業程序後,才會視買家為「首置客」。環環相扣,不過事在人爲!

3.先買後賣印花稅有得退?

買家在過程上因為會持有2項物業,因此在購入新物業的時候,必須要繳付15%的從價印花稅。業主需要在1年內賣出舊物業,正式完成交易後,業主才可以正式退回之前支付的15%印花稅。必須留意的是,並不是退回全數15%,而是扣取由「首置從價印花稅」後的差價。如首置印花稅為4%,即業主可退回「15% – 4%」的印花稅額。

4. 換樓業主把舊物業出售後可以要求「售後租回」?

不建議!「售後租回」就是出租物業,而出租物業最高只可以承造50%按揭。不要嘗試欺瞞,被發現的話後果可是被列爲刑事罪,風險太大,不值得!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

買賣按揭H+1.3%,高達2.7%+$16,888回贈  |  轉按回贈高達2.7%