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車位按揭圖

【車位按揭】車位按揭成數有上限?壓力測試要求是多少?

在疫情下車位仍有不少創新高的成交,特別在一些供不應求的地區,車位更是難求,掀動車位按揭市場。加上香港停車場收費高昂,月租至少幾千元,如想一勞永逸便要買入車位,方便一家大細出外玩樂或上班,究竟申請車位按揭時有什麼要注意?如何選擇合適的車位投資? 以下介紹必知的車位按揭懶人包!

購入車位要注意什麼?

不同車位按揭皆有異

車位可分為私家車、電單車、貨車車位、電動車車位,當中又可分為獨立車位及合契車位,如日後如果想獨立出售車位,便要進行分契。

做好研究

宜先了解心水地區停車場的供求情況。例如停車場數目有多少?附近有沒有公共停車場競爭?如果是屋苑停車場,就要留意住戶與車位比例,如果為5:1以上,代表需求大,將來升值潛力亦愈高。你可以到代理行、住宅屋苑告示板、網上交易平台尋找盤源,查看附近成交及租賃紀錄,衡量價格是否合適。當你選好心水車位後,要查冊看車位業權,如車位只限出租予該屋苑住戶,投資價值亦會較低。

實地視察

網上做好功課就要實地視察。如果車位臨近柱位,泊車較不方便,又要看看附近是否有喉管失修情況,如出現漏水會影響車位價格。即使同一停車場,車位價格亦會有很大分別,視乎車位配套與質素。

業主一般享有認購權

如果屋苑出售車位,一般會讓業主優先認購,例如太古城及LP6出售車位,會讓同期數的業主優先認購,其後才由屋苑其他業主甚至公眾認購。

買車位要留意地契

買入前宜看清地契條款,因為地契或會規定住客購買車位的數量,一般每個業主不得購入多於3個車位。

了解車位開支

車位也要支付管理費、差餉及地租,差餉根據每年租值評估,近年為5%。假設車位月租租值為4000元,1年為4萬8千,即每季支付600元差餉。地租一般為3%,即每季要支付360元,合共為$960。管理費每個屋苑收費各異,買入前應向地產代理了解清楚。

留意車位付款方法

賣方一般只提供1個即供付款方法,例如在簽署臨約時支付5%訂金,簽署正式買賣合約再支付5%售價,再於簽臨約後90日內支付90%售價。也會有人會直接簽正約,並落10%訂金,安排視乎買賣雙方協議。賣方不設自家按揭計劃,但個別賣方會提供額外優惠,如果有業主在簽署住宅單位的臨時買賣合約後行使權利購買車位,便能獲得折扣優惠。賣方會提供租金保證,買入前必須細閱條款細則。

簽署法律文件

簽約後,一般於45日內,雙方需要完成過戶手續,如果不牽涉按揭,律師費會較少,交易時間亦會較短;如牽涉按揭,律師費會較多,交易時間亦會較長。

車位按揭3大重點

車位按揭P按為主

車位按揭利率一般比住宅單位略高,現時車位按揭以P按(最優惠利率)為主,實際按息為2.75%,最多供15年。如車位為100萬以上,可獲得0.5%現金回贈。假設車位售價為120萬,供款15年,如使用2.75%的按揭計劃,首期為72萬,貸款額48萬元,每月供款3257元,全期利息約為近11萬元,並獲取現金回贈2400元。

住宅連車位買入 做更高按揭

如果想車位同樣享有住宅按揭優惠,置業時可選擇連車位的單位,使用住宅按揭進行供款,買家可根據住宅按揭選擇P按或H按,供長達30年。不過要注意如果希望日後獨立賣出車位,便要進行分契。

特定車位可以扣稅

如果車位是自用,以及與住宅單位一樣,位於同一物業內,當向稅務局申請扣除住宅貸款利息時,連車位按揭貸款利息申請扣除。現時居所貸款利息每年的最高限額為10萬元。

車位印花稅要多少?

車位的印花稅稅階屬於非住宅物業,自2020年11月26日起,印花稅階則與住宅相同。由於一般車位的成交價都少於300萬元,所以繳付印花稅大約數萬元。

舉個例,如果車位200萬元,根據非住宅物業的印花稅稅階,稅率為1.5%,所須繳付的印花稅是3萬元,也沒有三年鬆綁期的限制。購買車位雜費一般是經紀佣金與律師費,前者按照成交價而定,一般是成交價的1%,或最低1萬元;後者最多只是數千元。

 

物業售價或價值〔以較高者為準〕第2標準稅率
2,000,000元或以內100元
2,000,001元至2,351,760元<100元+超出2,000,000元的款額的10%
2,351,761元至3,000,000元1.5%
3,000,001元至3,290,320元45,000元+超出3,000,000元的款額的10%
3,290,321元至4,000,000元2.25%
4,000,001元至4,428,570元90,000元+超出4,000,000元的款額的10%
4,428,571元至6,000,000元3.00%
6,000,001元至6,720,000元180,000元+超出6,000,000元的款額的10%
6,720,001元至20,000,000元3.75%
20,000,001元至21,739,120元750,000元+超出20,000,000元的款額的10%
21,739,121元或以上4.25%

提升車位按揭成數上限 用合契方法

要做車位估價,就要致電個別銀行查詢,當然也可參考最近車位叫價、成交價、租金來評估其價格水平,但車位成交透明度遠較一般住宅低,只有坊間零星網站有提供成交紀錄,所以投資者宜有更深入了解。

按揭方面,金管局放寬了非住宅物業的按揭成數,沒有按揭貸款的申請人,購買車位最多可申請5成按揭貸款,有按揭貸款的則要減一成,見下表:

沒有按揭貸款的申請人已有按揭貸款的申請人
一般情況50%40%
主要收入非源自香港40%30%
以「資產水平」為基礎申請按揭貸款40%30%

車位按揭息率較高,所以單獨將車位申請按揭,目前並非受歡迎的做法。較常見的車位按揭方法還有一個,但只限於持有物業的人士。將現有物業轉按並加按套現,除可享有住宅物業的低息外,還可以將還款期拉至最長30年,按揭成數視乎住宅樓價,假如獲得轉按的現金回贈,可賺取為數不少的現金回贈,幫補雜費開支。

上文提到,車位也可分為獨立、分契和合契車位,各類的車位按揭還要留意以下重點:

  • 獨立車位: 能夠獨立買賣的車位,附轉讓契
  • 合契車位: 住宅連車位合契,不能分割買賣
  • 分契車位: 將合契住宅連車位分拆出售,如「獨立車位」般交易

補充一點,其實合契住宅連車位可透過分契程序,分拆出售。賣方也可選擇逆向操作,將名下的獨立單位和車位「合契」,合併出售。假如你看中分契的車位和住宅,剛好兩者來自同一買家,如果想借盡按揭,可以合契方式買入,一同做樓按,比獨立車位5 成上限高得多。而買家可嘗試游說業主進行合契,代繳付程序費用約數千元,不過也有機會業主怕煩和業權問題而拒絕。至於一些曾經分契的住宅和車位,可能經多次轉手後,已經落入不同業主的名下,未必能用這個方法上會。

獨立車位按揭成數最高五成

金管局按揭指引要求1,000萬以下的住宅按揭最高按揭成數為六成,車位按揭及其他非住宅物業原本最高按揭成數只有五成,如果一個200萬車位,最高貸款額便為100萬。如果以資產水平進行測試,獨立車位最高按揭成數為四成。

如果申請人有按揭在身或有擔保、收入來自非香港,按揭成數需要下調至四成。但獨立車位不論為自用還是出租,按揭成數均為五成。

最高按揭成數
有按揭在身40%
>收入來自香港50%
收入來自非香港40%
自用50%
出租50%

如果車位連住宅合契出售,而兩者總值1000萬以下,可以一筆過使用按揭保險申請,800萬以下可申請高達九成按揭。

樓價+車位售價申請最高按揭成數
800萬以下90%
800-900萬80-90%(最高貸款額720萬)
900-1,000萬80%

車位按揭壓力測試要求

進行壓測前,銀行會以現行利率,計算借款人的供款與入息比率(DTI)。銀行會再在現行利率上加 3%,模擬加壓情況,再計算一次借款人壓測後的「供款與入息比率」。前後的計算中,兩個 DTI 皆不可超出上限。

自用非自用
基本「供款與入息比率」上限50%40%
壓力測試下的「供款與入息比率」上限60%50%

*若本身有按揭貸款的申請人,上述所有供款與入息比率要求,需要再下調一成
資料來源:金管局

如有未供完按揭(包括按揭擔保),每個按揭減 10% 或主要收入來源不在於香港,銀行在計算供款與入息比率或會下調上限 10%。

獨立車位的壓力測試前後供款比率上限為:壓測前供款比率上限40%及壓測後供款比率上限為50% ; 合契車位壓測則如樓宇按揭:假設住宅樓價800萬元以及車位200萬元,仍可申請按揭保險,最高借八成,但要視乎個別銀行做法。

供款與入息比率上限表:

物業屬自住本身有未供完按揭壓測前最高供款比率壓測後最高供款比率
50%60%
是 (低成數按揭)40%50%
是 (高成數按揭)35%45%
40%50%
30%40%

影響車位價格和租金的因素

上文提到揀車位要留意的事項,其實還有其他因素影響車位價格,這兩年經濟環境一般,不過車位供應仍然屬少,供不應求的情況持續,車位租金仍處平穩,如經濟轉好,租金上升,有地產商料升幅約數個百分點。

以將軍澳日出康城為例,屋苑規模大,期數多,但車位數目比例不多,租金表現不錯,其回報相對高。據資料顯示,日出康城共有50座,提供達25,500個住宅單位,只提供約5,000個車位,即五戶共用一個車位。例如早前LP6開售266個車位(包括私家車車位和電單車車位),售價介乎12.8萬至233萬元,售出255個車位。車位買賣暢旺,亦造就車位按揭合約宗數回升。據中原按揭經紀資料顯示,去年獨立車位按揭合約有1,102宗,按年下跌30%。在2021年首兩個月,合約宗數按年升25%。而隨著住宅成交向好,也帶動車位成交活躍,料今年車位按揭合約宗數按年升10%。

買家如果想有更高的租金回報,宜代入車主角色,看看該車位是否容易停泊,如果車位屬於停車場的單邊位、有蓋、沒有柱位、倒車空間充足、對上沒有水喉 (沒有滴水風險)、位置接近升降機及停車場出口,即使是同一停車場,成功放租的速度亦較快,叫租能力較高,投資價值亦較大。

如果屋苑遠離鐵路站,附近的交通配套不足,甚至只依賴村巴出入,如掃管笏一帶,這些地區的住戶對私家車的需求亦會更大。

隨著電動車愈來愈普及,充電裝置將是提升車位投資價值的其中一個因素。惟目前絕大部分舊式屋苑都沒有電動車充電裝置,管理處及業主立案法團亦沒有意欲加裝,故要留意這也是將來投資考慮因素之一。

FAQS:

同步做車位按揭和樓按是否可行?

只要申請按揭,在信貸報告中都會產生 TU Enquiry。而住宅的TU code 和工商物業的TU Code是不同,銀行一查便知。而且,在按揭申請表內需要聲明,沒有其他按揭申請中,如作虛假聲明,會有刑事責任。如果想買樓和車位,樓和車位不是合契或獨立,而樓想做高成數按揭的話,建議先買樓並做按揭,到層樓成交後並過了冷河期後才買車位兼做按揭。

分契車位可以變做合契嗎?

合契住宅連車位可透過分契程序,分拆出售。賣方也可選擇逆向操作,將名下的獨立單位和車位「合契」,合併出售。假如你看中分契的車位和住宅,剛好兩者來自同一買家,如果想借盡按揭,可以合契方式買入,一同做樓按,比獨立車位5 成上限高得多。而買家可嘗試游說業主進行合契,代繳付程序費用約數千元,不過也有機會業主怕煩和業權問題而拒絕。

車位按揭的供款與入息比率有何要求?

進行壓測前,銀行會以現行利率,計算借款人的供款與入息比率(DTI)。銀行會再在現行利率上加 3%,模擬加壓情況,再計算一次借款人壓測後的「供款與入息比率」。前後的計算中,兩個 DTI 皆不可超出上限。

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