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唐樓按揭

【唐樓按揭】唐樓按揭成數多少? 唐樓物業估價不足的原因?

油尖旺、深水埗一帶都是唐樓集中地,對一些首期不足,又想盡快上車的人來說,唐樓入場費都是200至300萬起,面積都比較實用,一般都可造到8至9成按揭,稍為裝修一下,又可以放租。不過當中又要注意僭建改動的問題,今次為你分析唐樓按揭成數、按揭年期、注意風險。

唐樓為何有吸引力?

香港有不少自第二次世界大戰後留下來的樓宇,樓底高,只有樓梯而沒有升降機,樓層不高,僅有5至10層,不過很多唐樓面積都比較實用,400呎以上甚至700多呎都有,有些還有騎樓。為何如此都會吸引到買家自住或投資放租? 首先,由於唐樓歷史悠久又舊,例如土瓜灣、港島都有望重建,投資的買家都寄望將來單位會被獲政府或發展商收購。其次是入場費低,300萬起都有交易,相比一般二手住宅,尺價都低點,而且夠實用,受情侶或單身一族歡迎。

唐樓按揭成數與一般私人物業有何分別?

如果沒有按揭保險下,1000萬以下的按揭最高可做6成按揭(最高500萬貸款額),反之,900至1000萬最多可造8成按揭,800至900萬以下最高造8至9成按揭(最高720萬貸款額),800萬以下最高造9成按揭。

留意的是,不少唐樓樓齡都是高,未必借到高成數按揭,除非是50年以下,或有機會借到8成按揭。不過物業質素會影響到銀行和按保公司批出的按揭成數,舉個例,如果該唐樓的業主立案法團會定期維修樓宇,例如一些位於高尚住宅區之唐樓,都可以有助增加按揭成數。

另外,如果你想將唐樓出租,最高按揭成數只有五成。例如該單位是500萬,首期就要250萬,當然,如你已正在收租,租金會被計算入壓力測試。如果租約打了釐印,則可將租金七成計入壓力測試,反之只能計算租金六成作壓力測試。

如果你本身有按揭,或收入來自非香港,按揭成數要減一成。

唐樓還款年期多久?

銀行批出的最長按揭年期為(75年減去樓齡),換言之,如果樓齡大於45年,就未必批足還款期為30年。而且,有些銀行會減去唐樓的按揭年期,所以小心即使樓齡不逾45年,都可能批不到30年還款期。如果申請高成數按揭,也會有銀行同時以樓齡及人齡計最長還款期,不過以較短者為準,舉例說,人齡為65歲,計出最長還款期為10年(75-65);如樓齡為45年,計出最長還款期為30年(75-45)。由於「以較短者為準」,最長還款期將為10年,那就要找擔保人延長還款期,加上不是間間銀行都肯承按唐樓,就連有沒有升降機都是考慮因素,建議簽約前先向銀行查詢好。

唐樓壓力測試

唐樓的壓力測試於一般情況下,其實與其他私樓相若,當利率上升3%,每月供款不得超過月入6成。但正如上文所指,如還款年期縮減,就要注意壓力測試能否過關。假設500萬唐樓借六成按揭,還款期為30年,實際按息1.6%的話,壓力測試月入就要接近2萬9元。當縮減10年還款,壓測月入要求就升至34394元,多了至少6千元。

唐樓按揭計劃應是H按還是P按?

一般唐樓可以選用H按或P按,在低息環境下,仍可用低息H按。至於有劏房設計的唐樓,有些銀行只肯批P按。參考下表,看看部分銀行的按揭計劃:

銀行計劃利率最高現金回贈(%)
東亞銀行東亞銀行最優惠利率計劃P(5.25%)-2.75%1.4%
富邦銀行富邦香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1.4%
渣打銀行渣打香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1.25%
恆生銀行恆生香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1.2%
恆生銀行恆生最優惠利率計劃P(5%)-2. 5%1.2%
中國銀行中銀最優惠利率計劃P(5%)-2. 5%1.23% +$3000
中國銀行中銀香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1.23% +$3000
匯豐銀行花旗香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1%

**如欲獲得最新資訊,宜再向28Mortgage的按揭專員查詢。

銀行驗樓影響批核時間

由於不少唐樓都會有僭建和老化問題,銀行有機會要求實地驗樓,以觀察有否以上問題及結構改動問題,如有改動,就可能影響批出按揭批核按揭,所以大家買入前,要查清有否涉及違規僭建。近年唐樓都有不少劏房出租,只有幾間中小型銀行肯接受申請,當一般出租物業批最多5成按揭。注意批核時間會較一般為長,買唐樓預至少2個月成交期會較好。

注意唐樓物業估價不足

除了考慮樓齡及出租物業按揭成數限制,加上一向唐樓成交不算很興旺,質素參差,不少唐樓物業估價不足。而由於各銀行會自行委託測量師行估價,物業價值自然有參差,萬一估價與業主開價差太遠,買家就要預留更多資金交首期,如果按揭成數不算高,如6成以下,不妨找多幾間銀行做估價。至於上文提到的僭建問題,也可能衍生法律訴訟,影響到估價較保守,建議委託地產代理查冊,了解物業是否涉及清拆令。

在驗樓期間,假如單位未交吉,就要在臨約訂明可容許估價職員上門。如果不涉及結構性改動,問題一般不大。如果單位曾有大幅改動,估價行會計算還原費用,為免因事後批額太少影響成交要撻訂,最好在簽臨約期間提出驗樓。

如果發現唐樓僭建,可以怎樣做?

當屋宇署發現唐樓有僭建物,會以清拆令要求業主於限期內清拆僭建物,物業會被釘契,於土地註冊處的文件上顯示「BUILDING AUTHORITY UNDER S. 24(1) OF THE BUILDINGS ORDINANCE」或「BUILDING AUTHORITY UNDER 26 OF THE BUILDINGS ORDINANCE」的字眼,按揭貸款也不會獲批。如果只是輕微問題,未影響到樓宇結構,一般都會批按揭。你要及時清拆僭建物後,再申請取消釘契及獲取滿意紙,以獲得按揭批核。

FAQS:

1. 如果唐樓買入時連租約,又打了釐印,怎樣計壓測?

有打釐印的話,租金收入可計七成,如月租7000元單位可把其中4900元計算收入,否則只能計六成,即4200元計算收入。

2. 僭建唐樓如何影響按揭?

大部份銀行對於有劏房設計的唐樓按揭批核較嚴謹,如出現僭建,可能已被釘契,另一方面,如違反地契,都會影響按揭申請。最好先為物業做初步查冊,是否有清拆令在身。

3. 唐樓僭建被釘契,如何可恢復審批按揭?

如屋宇署發現僭建物後,發出清拆令兼釘契,銀行將停止審批按揭申請。業主要拆除僭建物,再向屋宇署申請取消釘契,取得滿意紙,再提出申請按揭批核。

4.遺失樓契會影響按揭嗎?

如果唐樓已經供完,你買入前宜問清楚有沒有原裝樓契,若只有影印版本,有機會難以申請更高按揭成數。

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