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【首期】買樓首期幾多錢先夠?私樓、公屋、居屋首期計算法!首期以外5大開支項目

買樓首期懶人包

第一次置業最難預計首期需要多少費用,辛辛苦苦儲夠錢終於可以上車做業主,但置業初哥因為很容易忽略首期以外的開支,到頭來發現首期的資金不足,容易空歡喜一場。在置業時,首期的資金要怎樣計算?多少錢才可以購入物業?另外除了首期之外,還有什麼開支要計算在內呢?即看看「首期懶人包」,一次過告訴你置業所需要注意的事項!

首期如何計算?

購入不同的樓盤時,首期的計算方法也有所不同:

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1) 一手/二手物業首期計算

在現時最新的按揭政策之下,首次置業人士購買400萬至1,000萬元以下的樓宇,可以做到9成的按揭,即買家需要準備樓價的一成作為首期。成交金額$1000萬以上至$1125萬元以下,可以做到8至9成按揭,上限900萬。$1125萬元以上至1920萬元物業,便可以做到8成按揭,上限960萬。所以運用波叔Plan需要準備樓價的一至兩成資金作為首期支岀。

2) 居屋首期計算

居屋有香港政府作為擔保,因此可以以低於市價的價錢發售,相比起私人房屋,居屋的售價便宜更多,因此每年政府推出一手居屋時,也大受香港人歡迎,希望以白表資格抽得成一手居屋,不用以高昂的價錢購入私人樓宇。亦因為居屋為香港政府的資助房屋,在擔保期內,如果業主因為任何情況無力供款,政府便需要代為償還款項給銀行,因此銀行在居屋按揭審核時候會比較寬鬆,一手居屋首期所需的支出也較少。

居屋又分為白表買家及綠表買家,綠表買家,不論購入的是新居屋,還是二手居屋,都能獲得最高95%按揭成數,即需準備樓價的5%作為首期支出費用。

至於白表買家,可獲得最高90%按揭,需要準備樓價的10%作為首期支出。另外居屋有政府作為擔保人,因此申請按揭可免做壓力測試,購入物業自然更容易。

而市面上白居二的物業,其中樓齡比較高的,因為已經差不多過政府擔保期,所以只可以做到60%按揭成數,並需要通過壓力測試,即買家需要準備樓價的4成資金作為首期支出。詳細說明可以搵我地按揭專家查詢。

3) 公屋首期計算

擁有綠表資格的市民,除了可以選擇購買一手居屋,還可以購買新興建的公屋,即「綠置居」。由於「綠置居」同樣有政府作為擔保,因此在申請按揭時可以免除壓力測試,也不用受到入息和及資產審查的限制。而「綠置居」的按揭最高可以做到100%,即買家只需要付相關行政費用作為首期即可以成功上車。

4) 村屋首期

不少人對村屋的了解較少,甚至誤以為村屋不能承做按揭,但隨着現時村屋交投的數量上升,很多銀行對村屋按揭的審批比以前寬鬆,一般可以做到五至六成的按揭。以700平方呎的村屋為例,如果經「波叔Plan」按揭保險計劃「上車」,樓價$1000萬以下的村屋可以借足八成半,即買家只需準備樓價的一成半作為村屋首期。

按揭首期注意事項

按揭的首期和支出費用會受不同的因素而不同,因此在準備置業時要謹記以下的按揭規則:

1.按揭還款期長短影響壓力測試

樓宇按揭的還款期是受到申請人的年齡和樓齡所影響,因此若銀行批核按揭未能提供最長的還款年期,申請人通過壓力測試的要求便會產生變化,月收入會有所提高。因此在申請樓宇按揭之前最好是先向銀行查詢清楚。

2.供款要符合收入比例

根據政府政策的指引下,按揭申請人每月的供款不可以多於月收入的一半,而壓力測試之下,當按揭利息上升三厘,每月的按揭供款不可以高於月薪的6成。

3.留意按揭成數上限

在現時的政策之下,按揭貸款設有上限,根據金管局的按揭指引,樓價$1000萬以下的物業,最高可借的按揭成數為六成,不過貸款上限為是$500萬,即按揭申請人在預留首期資金是需要留意這一點。另外,如果申請人有選用按揭保險,俗稱林鄭Plan,樓價$800萬以下物業可以承造9成按揭。樓價$800萬至$900萬的物業,可以承造8至9成按揭,最高所借的貸款額為$720萬。$900萬至$1000萬物業最高可以承造8成,所以在計算首期資金時候也需要計算清楚。

1000萬樓首期計算及壓力測試例子 (含波叔Plan比較)

 正常壓力測試例子免壓力測試例子 (波叔Plan):
購買$1000萬物業
按揭成數9成按揭
按揭額1000萬
供款年期30年
按揭利率假設封頂利率2.5%利率
按揭保險費47.61萬 (每月供款$1,422)
每月還款$35,561 + $1,881 = $37,442 (不能超過收入50%)
壓力測試詳細計算方式
壓力測試後按揭利率2.5% + 3% = 5.5%每月供款不能超過收入50%
壓力測試後每月還款$53,804 (不能超過收入60%)$37,442 (不能超過收入50%)
壓力測試後每月收入需求$53,804 / 60% = $89,673$37,442 / 50% = $74,884

想知道自己做到幾多成按揭?可以搵我地按揭專家查詢。

新手要了解:買樓首期以外5大開支項目

首置人士經常犯的錯誤是,只需準備首期資金便可以順利上車,但殊不知除了首期之外,還有不同的支出項目,以至因為準備的金額不足而臨門撻Q。在購入物業時,除了首期費用之外,還有下列5個主要開支項目要注意:

1. 從價印花稅

現時最新的政策下,住宅物業的從價印花稅劃一為樓價的15%,不過第一次買樓的首次置業或手上沒有持有物業的人士,卻是按不同樓價而制定,而且稅率會比較低,只需付出較低的第2標準稅率。

2. 按揭保險費

對於一些首期資金不太足夠的首次置業人士來說,經波叔Plan申請按揭保險可以借盡按揭成數到80-90%,從而減少首期的支出。而按揭保險費一般為貸款額的1.15 至 5.29%,付款方法選擇一次過付清增加至按揭總額每月還款,或是每年付清。

3.代理佣金

如果業主是透過地產經紀或中介人購入物業,需要繳付經紀佣金的費用,一般金額為物業成交價的1%。

4. 律師費

和賣家簽署臨時買賣合約後,需要上律師樓簽署正式買賣合約,並繳付印花稅。律師樓會根據你購買的物業成交金額,和有沒有擔保人徵收相關律師費用,價錢通常由$5,000起。其中要留意的是律師樓是否在其選擇按揭銀行的名單上。

5. 裝潢費用

而首期費用之外,另外一個很大的支岀便是物業的裝修費用,如購入清水樓,或是樓齡較大的二手樓,需要進行的工程比較多,例如改動間隔、電線及水喉翻新,因此需要預留較多費用,用作裝修。

按揭申請當中其實有很多學問,想清楚計算物業首期所需費用?不想計錯數以至無法「上車」?如有任何疑難,28MORTGAGE一定幫到手!現時還有免費諮詢服務,即時開始查詢!

有關首期的相關問題:

1. 首期怎樣計算?

如果是$1000萬或以下自住物業,銀行估足價,而申請人為首次置業人士,又有申請按揭保險,最多可以做到九成按揭,即借足$900萬,首期只需付$100萬。相反如果不是首次置業人士,購買$1000萬或以下的住宅物業,最多可以借8成按揭,即首期為$200萬。$1000萬以上至$1125萬元以下,可以做到8至9成按揭,上限900萬。$1125萬元以上至1920萬元物業,便可以做到8成按揭,上限960萬。

2. 購買物業需要付多少律師費?

一般樓宇買賣的律師費約由數千元起計,但根據不同個案的買賣過程,律師費有機會會增加。

3. 準備首期資金和購入物業時查閱信貸報告重要嗎?

重要。

銀行在審核申請人按揭批核的時候,會考慮到申請人的信貸評級表現,如果信貸報告評分不合格,就算申請人準備好首期資金,銀行也有權拒絕接受按揭貸款的申請。因此如果有心上車,最好在置業前一年查閱自己的信貸報告,確保有準時還清卡數和貸款,保持優質的信貸評分。

4. 買樓時除首期外需要付訂金嗎?

如果是成交期較長的一手買賣樓盤,發展商有機會先收取訂金,在簽署臨時合約時先付樓價5%的訂金,然後在臨時合約後30天內、90天內分別再支付5%訂金,三次合共15%。

5. 首置申請需要通過銀行壓力測試嗎?

在現時的政策之下,首次置業人士不需要通過壓力測試,已經可以購入物業自住,另外也可以申請按揭保險。大部分銀行仍需要壓力測試,唯壓力測試後(+3%)放寬,只要每月供款不超過每月收入65%。而有部分銀行接受波叔Plan (免壓力測試)。只要每月供款(連同按揭保險費)不超過每月入息50%。想知邊間銀行做到,詳細說明可以搵我地按揭專家查詢。

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