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呼吸plan懶人包

【呼吸plan 2021】呼吸plan是什麼?3大注意事項!魔鬼在細節小心變窒息plan

「呼吸plan」這個名詞在樓宇按揭中比較少聽到,呼吸plan到底是什麼一回事呢?對於私人樓宇而言,呼吸plan是發展商/地產商推出的按揭,如果準業主正在考慮呼吸plan的樓盤,就必需要看看本文,會教你借呼吸plan前的注意位!

呼吸plan是甚麼?

呼吸plan是甚麼

在考慮購入心儀物業時,準業主受到現時政策所限制,市民申請樓宇按揭的時候,一般需要通過壓力測試,當中銀行會考慮申請人的入息、債務狀況,還有信貸評級,最終才會批出按揭。然而坊間上有不少自僱人士,收入不穩定,因此未能通過壓力測試,都會令購入物業,以及批出按揭的過程更艱難。

呼吸plan正正是為這類人士提供另一個「上車」的途徑。呼吸plan是樓宇發展商作為吸引客人的優惠,強調買家就算沒有入息證明,收入不足以購入物業,也不需要通過壓力測試,都可以買到樓。因此呼吸plan常常被人戲稱為「只要有呼吸,就能借到錢」。

呼吸plan按揭計劃的由來

呼吸plan岀現在數年前,當時樓市不斷上升,對於沒有足夠首期的買家而言,實在很頭痛,於是發展商想多一個解決方法,就是「呼吸plan」。賣點非常吸引,無需入息證明,即使入息多少也可以上到車,也不用擔心通過不了壓力測試。因為在呼吸plan之下,借錢給買家的不是銀行,而是發展商旗下的財務公司。發展商為增加樓宇的吸引力,甚至可以批出很高的成數按揭,一般可達八成至八成半,就算是1000萬的物業,同樣免入息證明,而且最長可分30年還款,變相買家只需要繳付很小的首期已可以做業主。

呼吸Plan實際操作過程

呼吸plan看似很優惠,但實際的操作過程是怎樣?呼吸plan的貸款計劃由銀行以外的財務公司提供,因此不在金管局的規行範圍之內,因此批核相對寬鬆很多,一般只需要提供簡單的身分證明文件、住址證明已經可以。另外發展商為吸引客人,更可能會有折扣價,從而吸引客人購入物業。

呼吸plan首三年又被稱為「蜜月期」,業主可以只還利息,不用還本金。但三年過去,業主就必償還利息極高的按揭貸款。

呼吸plan的種類

上述了解到呼吸plan的計劃由來及基本操作過程,但呼吸plan又有什麼種類呢?

呼吸plan的種類1.發展商的包按計劃

現時最想聽到的呼吸plan,即上文提到發展商提供「包按」的計劃,主要賣點是無需入息審查,已經可以輕鬆「上車」,借到按揭貸款。實際是由發展商旗下的財務公司為業主進行高成數一按,當中完全不涉及銀行審批過程。

呼吸plan的種類2.綠置居按揭、綠表居屋

另一種無需經過壓力測試的置業計劃,也能夠稱為「呼吸plan」,就是綠置居按揭和綠表居屋按揭。以綠表資格購買居屋的人士,由於有政府作為擔保,能夠以低於市價購入物業,因此無需通過壓力測試。

除此之外,一些公屋租戶在買入綠置居時,同樣有政府作為擔保人,可以免除壓力測試,並能夠取得約9成的按揭貸款。因此綠置居按揭和綠表居屋按揭,也可以被稱為「呼吸plan」的一種。不過要注意,綠置居按揭和綠表居屋按揭只能用P按,但如果市況出現低息周期,就未必如H按一樣可以有減息。

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呼吸plan魔鬼在細節,雖然看似很優惠,只需繳付很少的首期,就能夠購入心儀物業,但如果沒有好好衡量自己的經濟能力,在首三年「還息不還本」的優惠過後,就需要面對龐大供樓負擔。因此借呼吸plan最好先計算清楚按揭,確保自己負擔得起才買樓,準買家可以找28MORTGAGE幫手,現時更有免費查詢的優惠!萬勿錯過!

借呼吸plan要注意甚麼?

呼吸plan看似很好,不用太多的資金已經可以購入物業,但魔鬼在細節,一不小心隨時岀大事,在考慮呼呼plan時要注意以下事項。

借呼吸plan要注意1.小心「蜜月期」後按揭利息大升

呼吸plan是「先苦後甜」,首三年發展商會提供優惠,業主能夠還息不還本,初期提供2-3厘的低息優惠,按揭息率貼近市場的水平,但只要過了「蜜月期」,利息會變成P-1至P+1厘,因此業主供樓的負擔很大,如果沒有好好規劃,甚至有機會需要賣樓。

借呼吸plan要注意2.注意個人供款能力

呼吸plan最大優勢是買家無需通過入息測試,就能輕鬆借出高成數按揭,而且首三年業主還可以還息不還本,因此個人資產多寡並不是最大考慮條件。不過三年一過,業主始終要面對現實,因此必須要衡量個人經濟能力是否可以償還樓宇按揭,另外若果經濟不景,不幸遇上樓價大跌,甚至遇上收入大減,會否有能力繼續供款?抑或有機會無力償還債務?這些都是準買家在考慮呼吸plan前要注意。

借呼吸plan要注意3.轉按有難度

在呼吸plan頭三年還息不還本的「蜜月期」一過,業主可能會將按揭轉向銀行,以免捱貴息。但轉按同樣有難度,將貸款由發展商轉按至銀行,按揭成數會大大降低,由原本八至九成,降至五至六成。因此業主需要預備一筆金錢,彌補當中的首期差價,不然還是會繼續困於利息高的呼吸plan計劃中。

有關呼吸plan的常見問題:

1. 2019年後樓宇政策對呼吸plan按揭有什麼影響?

在2019年10月16日之後, 政府推岀新樓按政策,800 萬以下的物業能做到九成按揭,而 800 萬至1000萬的物業最高做到八成按揭。在這個政策之下,大大舒緩了呼吸plan買家的財政按揭,讓他們能夠轉按到較低息的貸款計劃 。

2. 市面上有什麼呼吸plan的例子?

2015年推岀的紅磡樓盤「環海.東岸」,便是發展商炮製的呼吸plan按揭計劃,當時買家無需入息證,只需用樓價5%的價錢做首期,而且不需要入息證明,每月供樓價0.35%直至入伙,還可以跟財務公司借到盡,最高分30年還款,不設罰息期。另外恒大地產推出掃管笏的新盤「恆大.珺瓏灣」,如果買家選用透過發展商的付款計劃買入樓宇,有7%折扣。

3. 呼吸plan有什麼情況會不批核?

呼吸plan理論上是不需入息審查,特別容易批核,但如果某些發展商和財務公司會有名額限制,因此就算呼吸plan審批很輕鬆,買家滿心歡喜以為可以輕鬆置業,也可能被拒諸門外,因為名額已經爆滿。

4. 呼吸plan的業主轉按時如何可以節省利息?

很多業主為節省高利息,會在呼吸plan罰息期之後轉按,但對於原先入息不足而選擇呼吸plan的業主而言,轉按也有難度,需要通過壓力測試,而且要提供入息證明,而節省利息的好方法,除了增加擔保人,還可以為物業加名。例如夫婦二人,便可以添加另一位的名字在物業,從而使壓力測試通過的機會大增,而銀行也可以把二人的收入一同計算。

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