【波叔Plan】2023年壓力測試+按揭成數新計法

財政司司長陳茂波於2022年2月23日發表的《財政預算案》中，宣布修訂香港按證保險有限公司的按揭保險計劃(亦稱「波叔Plan」)。波叔Plan放寬了香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃樓價上限而且根據報道這個新修訂公佈後，全香港的按揭保險計劃的申請創了自2020年疫情以來的新高。今天這篇文章我們來好好的拆解波叔Plan裏面所有的細節再看看如何有效地利用它上車，購入自己的心頭好！

波叔Plan按揭成數

在波叔Plan面世之前，早前物業價格800萬港元是申請九成按揭的最上限了。而波叔Plan將物業價格800萬港元提升至1,000萬港元仍可以向HKMC或是其他兩家保險公司申請最高九成按揭。物業價格1,000萬港元以上至1,125萬港元可申請按揭成數最高為八至九成，上限為900萬港元。而物業價格介於1,125萬港元以上至1,200萬港元則按揭成數最高為八成。最後，物業價格1,200萬港元以上至1,920萬港元是可以申請按揭成數最高為五至八成，上限為960萬港元。閣下可以參考表1。

表1：最新按揭保險計劃-波叔Plan 【適用於2023年7月7日】

資料來源： 香港按揭證券有限公司官網

注*

1. 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業  及
2. 所有申請人須為固定受薪人士

金管局放寬按揭最高成數

2023年7月7日年香港金管局宣佈放寬置業最高按揭成數，該政策適用於所有在2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約。

表2：香港最新按揭保險計劃- 2023年7月7日立即生效 (最新）

2023年9月22日政府修訂波叔PLAN樓花住宅物業首置按揭保險計劃 （最新）

**注：適用於2023年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的自住物業的相關樓花按揭

波叔Plan和林鄭Plan的區別

爲了避免置業客混肴，這裏跟大家做個對比圖表讓您一目瞭然。理論上來說，波叔Plan和林鄭Plan基本上都沒有很大的出入。這裏的‘理論’指的是審批要求的物業類型、免壓力測試、首置人士、固定收入等條件。接下來的内容會一一帶大家了解這些細節。

唯一的分別是在於物業價格的上限及按揭成數上限都放寬了些許。波叔Plan將最高90%按揭貸款的物業價格上限由800萬港元提升至1,000萬港元；80%至90%按揭貸款的物業價格上限由800-900萬港元（上限720萬港元）提成至1,000-1,125萬港元（上限900萬港元）；80%成按揭貸款的物業價格上限由900-1,000萬港元提成至1,125-1,200萬港元，另外增加50%至80%按揭貸款的樓價上限為1,200-1,920萬港元（上限960萬港元）。您可以參考表2。

表2：波叔Plan和林鄭Plan對比

申請波叔Plan的相關條件&細節

1. 申請九成按揭的買家必須有固定收入及必須是首置人士

申請人必須是固定收入人士。這裏一般指的是受薪人士而底薪收入是固定每個月出糧而且有最近3個月的糧單及銀行出糧戶口月結單為證據。一些自僱人士、自己做生意的老闆、現金收入人士、各種網路創業的收入、兼職等都不會計為固定收入，所以這類型收入的族群只能申請最多八成按揭。

首置人士就是在銀行或按證公司角度，首次置業是指未持有任何香港住宅物業，不論是過去從未置業的人士，還是已經賣樓人士，或者曾經與其他人擁有物業但已經「甩名」成功，只要申請現時手上沒有任何住宅物業，一律符合首次置業的定義。

2. 壓力測試

波叔Plan其中一個亮點就是首置客不需要通過壓力測試都可以借足最高九成按揭成數，只要供款與入息比率不超過50%便可。不過部分銀行還是會在供款佔入息比率方面的評估嚴格把關因爲銀行很重視貸款人的供款能力。所以如果申請人本身仍有按揭未還清或正為其他人做擔保等情況，都要有心理準備供款佔入息比率的上限會往上調。除此之外，銀行在審批按揭成數時也會看申請人的工作性質和行業而定。

波叔Plan可使首置客、換樓客受惠，不過仍要視乎按揭年期、按揭成數去決定，一般都是佔貸款額1.32%至5.29%。對於一些未能通過到壓測的首置人士，指定銀行是可以成功申請高至80%至90%的按揭，供款入息比率仍是要不多於50%，而且按揭保險公司是會要求額外付保費10%。按揭保險費可以選擇一次性付清或是加進去按揭總額裏，每月或定期按年支付，不過後者不能退保。即使是退保，都會是一小部份而已。

這個新按保計劃的確很誘人，不過每間銀行都有自己的一套審批的流程，加上按揭保險費用細節和選擇都是要好好計算才是真正有划算的投資。所以如果你是要透過波叔Plan上車的就馬上WhatsApp +852 9683 2200 我地 28 Mortgage 嘅按揭專員。我們將從頭到尾協助您，讓你輕鬆置業還享受獨家現金回贈。

3. 供款入息比率上限

供款入息比率是銀行、HKMC和保險公司非常在意的。以下三種有關供款入息比率上限的個別情況供置業可參考：

• 情況A : 買家在申請按保計劃時，未持有或提供按揭擔保予未還清按揭的物業，供款入息比率上限是50%。
• 情況B : 若申請者手上已持有按揭或提供按揭擔保予未還清按揭的物業：(5成按揭保險成數)，如果買家新申請按揭成數少於7成，供款入息比率上限為40% ; 如按揭成數多於7成，供款入息比率上限35%。

補充説明，早前金管局的指引是按揭成數最高做到6成按揭成數。如果買家本身已經有按揭或是擔保人身份，需要扣減1成按揭成數所以就有了情況B的5成按揭保險成數的個案例子。

• 情況C： 若申請者手上已持有按揭或提供按揭擔保予未還清按揭的物業：(4成按揭保險成數)，如果買家新申請按揭成數少於6成，供款入息比率上限為40% ; 如按揭成數多於7成，供款入息比率上限是35%。

補充説明，如果買家是購買價值1,000萬以上的物業，沒有按揭在身或是沒有擔保人身份可以做到5成按揭成數，有按揭就要扣減成數至4成按揭保險成數。

例子：王生購入1,000萬元物業，本身已有按揭，或者正為他人做擔保。 他借70%按揭，即供款佔入息比率上限為35%。

銀行對供款入息比率是很嚴謹的。所以申請人可以WhatsApp +852 9683 2200，28 Mortgage專業按揭中介為你解答，制訂最合適你的上車方案，幫你輕鬆做業主。

4. 按揭成數受貸款上限影響

波叔Plan除了放寬物業價格最高成數之外，其實還有一點買家需要注意的是貸款額上限。我們來仔細分析波叔Plan的貸款 ‘封頂位’。

• 賣家如果是購入1,000萬港元以上至1,125萬港元以下的物業，按揭成數上限介乎80%至90%，而上限為900萬港元；越接近1,000萬港元的物業按揭成數越接近90%按揭而越接近1,125萬港元的物業按揭成數便更接近80%按揭。
• 當買家購入的是1,200萬港元以上至1,920萬港元以下的物業，按揭成數上限介乎50%-80%,而上限為960萬港元；越接近1,200萬港元的物業按揭成數越接近80%按揭而越接近1,125萬港元的物業按揭成數便更接近50%按揭。

5. 村屋最多借八成半按揭

雖然波叔Plan放寬了最高按揭成數讓買家可以申請九成按揭，但是如果是村屋便只能夠申請最多八成半按揭，而且按揭年期最多只能夠用55年減與一般私樓75減有大大分別。屬於「祖」或「堂」及樓花村屋均不能申請波叔Plan。

6. 擁有工商單位不影響首置資格

如果申請人擁有工廈、商業單位、舖位或車位是不會影響首次置業資格。首置人士只局限於住宅物業，所以置業客還是可以享受到波叔Plan的優惠。不過須聲明自僱人士和老闆們只能申請最高八成按揭，要申請九成按揭就必須要為固定收入人士。

7. 轉按不能套現資金

不論是波叔Plan或是之前的林鄭Plan都不接納轉按套現資金的操作。如果買家真的想轉按套現可以選擇用舊按揭保險，只要物業價格是600萬港元以下的單位都可以接納。波叔Plan雖不接納套現，但是買家仍可以隨時申請轉按，只要轉按過程沒有套現資金便可。

1. 不能購買一手樓花
   在香港置入新物業一般可使用即供付款或建築期付款，如果使用即供付款，只有在物業價格600萬以下，買家須選用舊按揭保險才能做到。波叔Plan和林鄭Plan都只接受已落成物業按揭。如果要使用波叔Plan就必須選擇用建築期付款
2. 不可購入物業出租
   波叔Plan只適用本港住宅物業，置業人士必須作自住用途。如果出租用途，最多只能批50%按揭成數。如果你本身已持有一個物業，想買第二個物業，就要向按揭保險公司證明單位是自住用途，而保費金額都會較高。
3. 波叔Plan按揭保險申請需要多長時間？
   一般按揭保險審批時間需要約一至三星期左右，視個別個案批核情況而定。申請人要準備稅單做入息證明和相關文件。如果申請人財務有問題，例如欠債、破產、部分資金來歷不明，都有可能影響審批。銀行會根據申請人所呈交的文件和財務情況進行批核。所以如果文件方面不齊全也會拖到申請過程。閣下如果想要節省時間和精力，可以WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員會準備一個齊全的所需文件給您，也會全程協助您申請到按揭保險，順利上車。