除了投資住宅外，工商舖都是投資選擇，如果想入手放租投資，就要了解清楚工商舖與一般住宅物業的按揭、壓力測試有何不同，以免大失預算。下文為你介紹工商舖按揭策略。
內容大綱
估價與工商舖位有何關係?
近年不少網店都發展線上線下經營模式，可見細單位仍有追捧。如果大家想購入一些等待大財團收購等活化的工廈，就建議揀選一些業權較集中的地方。理論上他們收購工廈時多會考慮到業權問題，以便用更短時間完成收購，大家可以先做好土地查冊，找找有沒有心水工廈。
由於不少工廈在7、80年代落成，歷史悠久，買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐? 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營，如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物，分分鐘影響出租率和工廈估價。
那麼熱門工廈地區又有什麼選擇?除了觀塘區鴻圖道、大業街、敬業街一帶外，也可考慮九龍灣區、長沙灣區等等。
留意工商舖的建築面積、平面圖等都是銀行在估價前需要知道的東西，相比起一般住宅，這些類型的估價不及住宅穩定，因為即使是同一條街，人流、大小、業務等因素都是影響著估價的，所以比較浮動。
如果是一手工廈舖位或屬劏房，銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位，市價比一手價下跌時，銀行估價就會再打折了。想要有更準確的估價，就最好找針對某類型的測量師行，例如有些有很多地舖或工廈的估價經驗，那你向這些公司為商廈估價就未必估足。
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工商舖按揭較保守 最多5成
工商舖屬非住宅項目物業，一般銀行對其按揭批核都較保守，不過政府在2020年宣布「減辣」，撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，方便企業出售非住宅物業套現，加上放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數後，有助吸引投資者入市。
如果買家沒有按揭在身，工商舖按揭成數上限為最多5成。不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位，因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成，即最多4成，建議大家最好準備更多的資金作首期。如果買家是公司老闆，可嘗試以中小企貸款(息率約3厘) 再提高按揭成數。
另外，由於在工商舖按揭方面，政府沒有對物業價格設上限，所以就算舖價貴，例如成千萬，理論上也可借一半按揭。
工商舖按揭年期最長是20年，但若買家年齡或工商舖樓齡太大，就未必可以做足20年。
工商鋪按揭可以參考下表:
| 物業用途 | 按揭成數 |
|---|---|
| 自用 | 50% |
| 放租 | 50% |
| 用資產借按揭 | 40% |
| 有按揭在身/擔保 | 40% |
| 收入非來自本港 | 40% |
| 收入非來自本港 + 有按揭在身/擔保 | 30% |
| 用資產借按揭 + 有按揭在身/擔保 | 30% |
避免工商舖按揭陷阱
早年曾有市民被經紀誤導，購入荃灣一間近300尺的工廈單位，售價為256萬元。在繳付樓價首期後，才得悉該單位違反《建築物條例》，多間銀行未能承造工商舖按揭，結果被逼撻訂。
另一點要注意的是，一些工商舖樓齡太舊，沒有自動灑水系統，部份銀行亦不會接受該工商舖按揭申請。
有些大業主會拆售工廈，如果買家有意入市，最好揀選已完成分契程序的工廈了。若分拆後面積太細，有部份銀行可能質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。
工商舖按揭利息、還款年期
按揭利率方面，住宅物業都比工商舖按揭利率低，工商舖按揭利率大多去到2 厘至 3 厘，可選P按、H按。有別於住宅可還30年，工商舖最長只有20年還款期。
上段也提到，如果工商舖按樓齡或申請人年齡較高的話，自然也做不到20年還款期，換言之，月供開支會增加。
假設工商舖位為800萬，借到盡50%按揭，20年還款期，按揭利率2.5%，即月供21106元。如果用來做生意，電費雜費、員工薪金、租金都要計算清楚，考慮是否可取。相反，用來放租，也可想想租予哪類型業務會較好。
工商舖按揭壓力測試、估價
原則上，跟一般住宅的壓力測試一樣，工商舖的壓力測試為供款不超過入息的 50%。再計加3厘，供款不超過入息的6成。有些銀行可讓申請人以擬租金收入計入壓力測試，惟如果是投資出租，每月供款佔入息比率不能超過40%，再計加3厘，供款不超過入息的5成。
預計租金是由估價行評估的，以估租值6折計算入息。買家可以試試到不同銀行quote估租，希望幫助到通過壓測。
工商舖印花稅
工商舖位原先是採用第一標準印花稅，而目前是以第二標準稅率計算。而買家印花稅及額外印花稅不適用於工商舖位，此類型物業亦無高息存款掛鈎計劃和現金回贈。
參考下表:
代價款額或價值(以較高者為準)
| 第2標準稅率 | |
|---|---|
| < HKD 2,000,000 | HKD 100 |
| > HKD 2,000,000 至 < HKD 2,351,760 | HKD 100 + 超過HKD 2,000,000的款額的10% |
| > HKD 2,351,760至 < HKD3,000,000 | 1.50% |
| >HKD3,000,000至 < HKD3,290,320 | HKD 45000 +超過HKD 3,000,000的款額的10% |
| >HKD3,290,320至 < HKD 4,000,000 | 2.25% |
| > HKD 4,000,000至 < HKD 4,428,570 | HKD 90000 +超過HKD4,000,000的款額的10% |
| > HKD 4,428,570至 < HKD 6,000,000 | 3% |
| > HKD 6,000,000至 < HKD 6,720,000 | HKD 180,000 +超過HKD6,000,000的款額的10% |
| > HKD 6,720,000至 < HKD 20,000,000 | 3.75% |
| > HKD 20,000,000至 < HKD 21,739,120 | HKD 750,000 +超過HKD20,000,000的款額的10% |
| HKD 21,739,120 | 4.25% |
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FAQS:
1. 工商舖估價與住宅有何不同?
留意工商舖的建築面積、平面圖等都是銀行在估價前需要知道的東西，相比起一般住宅，這些類型的估價不及住宅穩定，因為即使是同一條街，人流、大小、業務等因素都是影響著估價的，所以比較浮動。如果是一手工廈舖位或屬劏房，銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位，市價比一手價下跌時，銀行估價就會再打折了。想要有更準確的估價，就最好找針對某類型的測量師行，例如有些有很多地舖或工廈的估價經驗，那你向這些公司為商廈估價就未必估足。
2. 工商舖按揭利率多少?
按揭利率方面，住宅物業都比工商舖按揭利率低，工商舖按揭利率大多去到2 厘至 3 厘，可選P按、H按。有別於住宅可還30年，工商舖最長只有20年還款期。如果工商舖按樓齡或申請人年齡較高的話，自然也做不到20年還款期，換言之，月供開支會增加。
3. 工商舖壓力測試多少?
原則上，跟一般住宅的壓力測試一樣，工商舖的壓力測試為供款不超過入息的 50%。再計加3厘，供款不超過入息的6成。有些銀行可讓申請人以擬租金收入計入壓力測試，惟如果是投資出租，每月供款佔入息比率不能超過40%，再計加3厘，供款不超過入息的5成。
