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工商舖按揭

【工商舖按揭】工商舖按揭做法有何不同?

除了投資住宅外,工商舖都是投資選擇,如果想入手放租投資,就要了解清楚工商舖與一般住宅物業的按揭、壓力測試有何不同,以免大失預算。下文為你介紹工商舖按揭策略。

估價與工商舖位有何關係?

近年不少網店都發展線上線下經營模式,可見細單位仍有追捧。如果大家想購入一些等待大財團收購等活化的工廈,就建議揀選一些業權較集中的地方。理論上他們收購工廈時多會考慮到業權問題,以便用更短時間完成收購,大家可以先做好土地查冊,找找有沒有心水工廈。

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由於不少工廈在7、80年代落成,歷史悠久,買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費,例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等,大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。實地考察當然少不了,周邊配套例如交通方便度、食店,甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐? 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營,如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物,分分鐘影響出租率和工廈估價。

那麼熱門工廈地區又有什麼選擇?除了觀塘區鴻圖道、大業街、敬業街一帶外,也可考慮九龍灣區、長沙灣區等等。

留意工商舖的建築面積、平面圖等都是銀行在估價前需要知道的東西,相比起一般住宅,這些類型的估價不及住宅穩定,因為即使是同一條街,人流、大小、業務等因素都是影響著估價的,所以比較浮動。

如果是一手工廈舖位或屬劏房,銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位,市價比一手價下跌時,銀行估價就會再打折了。想要有更準確的估價,就最好找針對某類型的測量師行,例如有些有很多地舖或工廈的估價經驗,那你向這些公司為商廈估價就未必估足。

如你想了解更多估價、工商廈按揭資訊、按揭利率、現金回贈,可以先向我們28 Mortgage的按揭專員查詢,才決定選擇最適合自己的物業。

工商舖按揭較保守 最多5成

工商舖屬非住宅項目物業,一般銀行對其按揭批核都較保守,不過政府在2020年宣布「減辣」,撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅,方便企業出售非住宅物業套現,加上放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數後,有助吸引投資者入市。

如果買家沒有按揭在身,工商舖按揭成數上限為最多5成。不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位,因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成,即最多4成,建議大家最好準備更多的資金作首期。如果買家是公司老闆,可嘗試以中小企貸款(息率約3厘) 再提高按揭成數。

另外,由於在工商舖按揭方面,政府沒有對物業價格設上限,所以就算舖價貴,例如成千萬,理論上也可借一半按揭。

工商舖按揭年期最長是20年,但若買家年齡或工商舖樓齡太大,就未必可以做足20年。

工商鋪按揭可以參考下表:

物業用途 按揭成數
自用 50%
放租 50%
用資產借按揭 40%
有按揭在身/擔保 40%
收入非來自本港 40%
收入非來自本港 + 有按揭在身/擔保 30%
用資產借按揭 + 有按揭在身/擔保 30%

避免工商舖按揭陷阱

早年曾有市民被經紀誤導,購入荃灣一間近300尺的工廈單位,售價為256萬元。在繳付樓價首期後,才得悉該單位違反《建築物條例》,多間銀行未能承造工商舖按揭,結果被逼撻訂。

另一點要注意的是,一些工商舖樓齡太舊,沒有自動灑水系統,部份銀行亦不會接受該工商舖按揭申請。

有些大業主會拆售工廈,如果買家有意入市,最好揀選已完成分契程序的工廈了。若分拆後面積太細,有部份銀行可能質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。

工商舖按揭利息、還款年期

按揭利率方面,住宅物業都比工商舖按揭利率低,工商舖按揭利率大多去到2 厘至 3 厘,可選P按、H按。有別於住宅可還30年,工商舖最長只有20年還款期。

上段也提到,如果工商舖按樓齡或申請人年齡較高的話,自然也做不到20年還款期,換言之,月供開支會增加。

假設工商舖位為800萬,借到盡50%按揭,20年還款期,按揭利率2.5%,即月供21106元。如果用來做生意,電費雜費、員工薪金、租金都要計算清楚,考慮是否可取。相反,用來放租,也可想想租予哪類型業務會較好。

工商舖按揭壓力測試、估價

原則上,跟一般住宅的壓力測試一樣,工商舖的壓力測試為供款不超過入息的 50%。再計加3厘,供款不超過入息的6成。有些銀行可讓申請人以擬租金收入計入壓力測試,惟如果是投資出租,每月供款佔入息比率不能超過40%,再計加3厘,供款不超過入息的5成。

預計租金是由估價行評估的,以估租值6折計算入息。買家可以試試到不同銀行quote估租,希望幫助到通過壓測。

工商舖印花稅

工商舖位原先是採用第一標準印花稅,而目前是以第二標準稅率計算。而買家印花稅及額外印花稅不適用於工商舖位,此類型物業亦無高息存款掛鈎計劃和現金回贈。

參考下表:

代價款額或價值(以較高者為準)

第2標準稅率
< HKD 2,000,000 HKD 100
> HKD 2,000,000 至 < HKD 2,351,760 HKD 100 + 超過HKD 2,000,000的款額的10%
> HKD 2,351,760至 < HKD3,000,000 1.50%
>HKD3,000,000至 < HKD3,290,320 HKD 45000 +超過HKD 3,000,000的款額的10%
>HKD3,290,320至 < HKD 4,000,000 2.25%
> HKD 4,000,000至 < HKD 4,428,570 HKD 90000 +超過HKD4,000,000的款額的10%
> HKD 4,428,570至 < HKD 6,000,000 3%
> HKD 6,000,000至 < HKD 6,720,000 HKD 180,000 +超過HKD6,000,000的款額的10%
> HKD 6,720,000至 < HKD 20,000,000 3.75%
> HKD 20,000,000至 < HKD 21,739,120 HKD 750,000 +超過HKD20,000,000的款額的10%
HKD 21,739,120 4.25%

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FAQS:

1. 工商舖估價與住宅有何不同?

留意工商舖的建築面積、平面圖等都是銀行在估價前需要知道的東西,相比起一般住宅,這些類型的估價不及住宅穩定,因為即使是同一條街,人流、大小、業務等因素都是影響著估價的,所以比較浮動。如果是一手工廈舖位或屬劏房,銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位,市價比一手價下跌時,銀行估價就會再打折了。想要有更準確的估價,就最好找針對某類型的測量師行,例如有些有很多地舖或工廈的估價經驗,那你向這些公司為商廈估價就未必估足。

2. 工商舖按揭利率多少?

按揭利率方面,住宅物業都比工商舖按揭利率低,工商舖按揭利率大多去到2 厘至 3 厘,可選P按、H按。有別於住宅可還30年,工商舖最長只有20年還款期。如果工商舖按樓齡或申請人年齡較高的話,自然也做不到20年還款期,換言之,月供開支會增加。

3. 工商舖壓力測試多少?

原則上,跟一般住宅的壓力測試一樣,工商舖的壓力測試為供款不超過入息的 50%。再計加3厘,供款不超過入息的6成。有些銀行可讓申請人以擬租金收入計入壓力測試,惟如果是投資出租,每月供款佔入息比率不能超過40%,再計加3厘,供款不超過入息的5成。

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