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聯名物業

【聯名物業】聯名物業分哪種方式? 有什麼優劣?

不少人結婚都會想聯名買樓,亦有些人為達至首置人士要求,不用繳交雙倍印花稅而選擇甩名。首先要了解聯名物業的方式、好處壞處、申請按揭注意事項等,才能決定究竟哪種聯名物業方式才是最適合自己。

聯名物業的方式

主要有兩種,一種是俗稱長命契的聯權共有,共有人可優先繼承其他人死後權益,直到剩下最後一人。而物業的持有人是不能透過遺囑將物業予某指定受益人。

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第二種是分權共有,例如一對夫婦按比例共同持有物業,例如其中一方是70%,另一方是30%。與前者不同的是,如果屬長命契,一般是當各佔一半地擁有資產。而大家在分權共有上,都可各持獨立的物業佔用權利。

聯名物業好處

銀行會以申請人的供款與入息比率去評估通過壓力測試與否,如一同聯名,即兩人入息總額都可以易點通過壓測。

而且,物業的放租或出售、轉讓,這些重大決定都要由2人簽署同意,在兩人都夾份付首期、一齊供樓的情況下,這樣都對大家有保障,即使感情生變都不需擔心自身利益受損。

另一方面就是可享有更高按揭成數,聯名買入物業後,都可轉按、加按,以近親轉讓方式,讓一人獨享所有業權,重做按揭。

剛才提到長命契的特質就是業權可因共有人死亡後自動轉予另一共有人,而最長命的那位可透過正常買賣、送贈方式轉讓其他人,最重要是有文件註明其餘業權持有人已有死亡證、如2006年前已過身,死者的遺產已納了遺產稅。如果已逝的業主,想生前權益轉由後 繼承,就要有一份瓜份業權的契據,通知其他共有人,註田土廳紀錄冊,這些都要交由律師處理。瓜分後,這些業權可以自由繼承,都可以自由買賣。

聯名物業壞處

雖然買賣活動要由2人同時簽署才有效,但也是弊處,因為在成交過程上有很多分歧的話,就要錯過買賣良機,如果有人去到關鍵時間不簽樓契,就不能成功買賣了。

其次,二人的入息都可增加壓測通過機會,但大家的信貸報告都有此記錄,例如貸款額是300萬,即大家的TU報告都會各自反映貸款額為300萬,不會分一半地顯示。萬一沒有準時還款,也是會影響大家的評級。

第三,大家都會失去首置身分,故買另一間物業,就要再付15%雙倍印花稅,按揭成數都沒有首置那麼高。通常做法是用近親轉讓,甩名令自己重拾首置身分,自然可享有較高按揭成數及免壓力測試。坊間較可取的方法是,一人做借款人,另一人做擔保人,日後做轉按時已可除名,手續比較簡單,擔保人收入又可計入壓力測試。

如果你想為物業做分權持有,或者對聯名物業有任何疑問,歡迎向我們28 Mortgage按揭專員查詢,為你解答疑難!

FAQS:

1. 聯名物業分為哪些方式?

主要有兩種,一種是俗稱長命契的聯權共有,共有人可優先繼承其他人死後權益,直到剩下最後一人。而物業的持有人是不能透過遺囑將物業予某指定受益人。第二種是分權共有,例如一對夫婦按比例共同持有物業,例如其中一方是70%,另一方是30%。與前者不同的是,如果屬長命契,一般是當各佔一半地擁有資產。而大家在分權共有上,都可各持獨立的物業佔用權利。

2. 居屋單位以聯名物業持有,轉名加名要怎樣做?

理論上轉名、除名、加名都不用事先補地價,但都要獲得房委會批准,即使是將長命契轉為分權共有方式持有物業,都不用先補地價。但如果單位未供滿,銀行就要衡量擔保人利益加以評估,所以可先向律師查詢。

3. 聯名物業會如何影響TU評級?

二人的入息都可增加壓測通過機會,但大家的信貸報告都有此記錄,例如貸款額是300萬,即大家的TU報告都會各自反映貸款額為300萬,不會分一半地顯示。萬一沒有準時還款,也是會影響大家的評級。

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