【聯名物業】聯名物業分哪種方式? 有什麼優劣?

聯名物業分哪種方式

不少人結婚都會想聯名買樓,亦有些人為達至首置人士要求,不用繳交雙倍印花稅而選擇甩名。首先要了解聯名物業的方式、好處壞處、申請按揭注意事項等,才能決定究竟哪種聯名物業方式才是最適合自己。

聯名物業的方式

a) 聯權共有

俗稱長命契的聯權共有,共有人可優先繼承其他人死後權益,直到剩下最後一人。而物業的持有人是不能透過遺囑將物業予某指定受益人。

b) 分權共有

例如一對夫婦按比例共同持有物業,例如其中一方是70%,另一方是30%。與前者不同的是,如果屬長命契,一般是當各佔一半地擁有資產。而大家在分權共有上,都可各持獨立的物業佔用權利。

參考以下表格,一次性看懂這兩種物業聯名方式的不同

  聯權共有 分權共有
物業擁有權 均等 可以不均等
物業使用前 都有 都有
可以成爲遺囑的一部分嗎? 不可以 可以

*注意:不論是哪種聯名,買賣物業時皆需要所有業主共同簽署合約

聯名物業好處

銀行會以申請人的供款與入息比率去評估通過壓力測試與否,如一同聯名,即兩人入息總額都可以易點通過壓測。

而且,物業的放租或出售、轉讓,這些重大決定都要由2人簽署同意,在兩人都夾份付首期、一齊供樓的情況下,這樣都對大家有保障,即使感情生變都不需擔心自身利益受損。

另一方面就是可享有更高按揭成數,聯名買入物業後,都可轉按、加按,以近親轉讓方式,讓一人獨享所有業權,重做按揭。

剛才提到長命契的特質就是業權可因共有人死亡後自動轉予另一共有人,而最長命的那位可透過正常買賣、送贈方式轉讓其他人,最重要是有文件註明其餘業權持有人已有死亡證、如2006年前已過身,死者的遺產已納了遺產稅。如果已逝的業主,想生前權益轉由後 繼承,就要有一份瓜份業權的契據,通知其他共有人,註田土廳紀錄冊,這些都要交由律師處理。瓜分後,這些業權可以自由繼承,都可以自由買賣。

聯名物業壞處

雖然買賣活動要由2人同時簽署才有效,但也是弊處,因為在成交過程上有很多分歧的話,就要錯過買賣良機,如果有人去到關鍵時間不簽樓契,就不能成功買賣了。

其次,二人的入息都可增加壓測通過機會,但大家的信貸報告都有此記錄,例如貸款額是300萬,即大家的TU報告都會各自反映貸款額為300萬,不會分一半地顯示。萬一沒有準時還款,也是會影響大家的評級。

第三,大家都會失去首置身分,故買另一間物業,就要再付15%雙倍印花稅,按揭成數都沒有首置那麼高。通常做法是用近親轉讓,甩名令自己重拾首置身分,自然可享有較高按揭成數及免壓力測試。坊間較可取的方法是,一人做借款人,另一人做擔保人,日後做轉按時已可除名,手續比較簡單,擔保人收入又可計入壓力測試。

如果你想為物業做分權持有,或者對聯名物業有任何疑問,歡迎向我們28 Mortgage按揭專員查詢,為你解答疑難!

物業甩名後釐印費的計算方法?

物業甩名時要交一次釐印費,不過這筆釐印費又該如何計算呢?是先將物業價格計算一半價值,然後再計印花稅;還是以物業價格總價計印花稅,之後再除以二?

這裏舉例:一棟價值600萬物業,先將600萬除二,亦即按300萬計1.5%印花稅等於45,000港元。但如果按市值600萬徵收3%印花稅,之後再除二,業主就要交90,000元稅項。兩種計算方式相差45,000港元,一倍之多。

稅務局指出,一般都會以前者計算,除非準買家在簽署買賣合約,在未正式成交前,希望進行加名的動作,加入直系親屬名字,而該親屬本身又持有一層物業,稅局才用後者方式計稅。

物業甩名對銀行按揭有沒有影響?

當物業交易金額太低比如有業主在近親轉讓時一元也不收,藉以節省交易時的釐印費,這種行爲就有機會被視為「送契樓」。銀行在審批這類型的按揭會額外謹慎因為「送契樓」牽涉《破產條例》,若送契人士在五年內破產,破產管理局有機會認為是欺瞞財產來作轉讓,所以有機會收回該物業。

除了「送契樓」,若交易金額低於市場價格太多,稅局也有權追收跟市價計算的印花稅差價。而且由兩個名甩至一人名,銀行也有可能需要重新批核按揭及計算壓力測試。若成交金額訂得太低,銀行在審批按揭時有可能減低可借貸金額。

FAQS:

1. 聯名物業分為哪些方式?

主要有兩種,一種是俗稱長命契的聯權共有,共有人可優先繼承其他人死後權益,直到剩下最後一人。而物業的持有人是不能透過遺囑將物業予某指定受益人。第二種是分權共有,例如一對夫婦按比例共同持有物業,例如其中一方是70%,另一方是30%。與前者不同的是,如果屬長命契,一般是當各佔一半地擁有資產。而大家在分權共有上,都可各持獨立的物業佔用權利。

2. 居屋單位以聯名物業持有,轉名加名要怎樣做?

理論上轉名、除名、加名都不用事先補地價,但都要獲得房委會批准,即使是將長命契轉為分權共有方式持有物業,都不用先補地價。但如果單位未供滿,銀行就要衡量擔保人利益加以評估,所以可先向律師查詢。

3. 聯名物業會如何影響TU評級?

二人的入息都可增加壓測通過機會,但大家的信貸報告都有此記錄,例如貸款額是300萬,即大家的TU報告都會各自反映貸款額為300萬,不會分一半地顯示。萬一沒有準時還款,也是會影響大家的評級。

4.聯名物業兩夫妻甩名給其中一方還需要繳付印花稅嗎?

如果雙方各持一半業權,夫妻關係屬於近親轉讓所以需要付物業價格一半的從價印花稅。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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