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8成按揭

【8成按揭】八成按揭放租要注意什麼? 八成按揭壓力測試要多少?

自政府推出放寬按保規例以來,不少首期資金差少許的買家都可藉這個「林鄭Plan」造8成至9成按揭置業。在按揭保險新例下, 800至900萬的物業最高可造8成至9成按揭,900至1000萬的物業可最高造8成按揭。如果有意造8成按揭,在將物業出租、壓力測試、保費方面有何要注意?

8成按揭是怎樣的?

目前物業價值屬800萬以上至900萬港元,最高按揭成數達8成按揭至9成按揭,而最高貸款額是720萬,非首置者最高可造8成按揭。而物業價值屬900萬以上至1000萬港元,最高按揭成數達8成按揭,而最高貸款額是800萬,非首置者最高可造8成按揭。要留意的是,如要享以上最高按揭成數,申請人在申請按保時未持有任何香港住宅物業,而且是固定受薪人士,如申請時本身有按揭(例如擔保予多於1個未還清按揭的物業)或本身已有物業者,有關供款與入息比率上限會下調。例如位於東涌海堤灣畔,實用562平方呎,售900萬元,造8成按揭,首期為180萬,月供29251元。

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八成按揭放租

如果想做1000萬以下物業造8成至9成按揭,就要在申請文件上聲明自住用途,而本身如想出租,按揭成數最高只是50%,有些人會將物業造高成數按揭再私下將物業放租,但按揭公司會定期抽樣(有些銀行抽樣機率高出8成)要求申請人交出水費單、電費單等證明自住的文件,如被發現無按時交出證明,就會被視為非自住用途,有機會call loan,甚至要再交額外保費,觸犯法律。

如果想減低風險,就要先處理甩按保手續,將按揭成數減低到最高5成,如樓齡不高,例如少於3年,甩按保可退15%保費。另一方面,如物業已升值,待按揭餘額降低,都可以直接做甩按保。

八成按揭壓力測試

剛才提到如你不是首置人士,在新按保條例下,物業價值800萬以上至900萬者、900萬以上至1000萬者,最高只能造8成按揭。假設買800萬住宅,當借盡8成按揭,那首期就要160萬,不過還要留意壓力測試。基本上,供款與入息比率上限是50%,而壓測下,假如按揭利率增加3%,那供款與入息比率最高是60%。假設買800萬元單位,造8成按揭,借640萬元,月供26508元,壓測的供款與入息比率下,月入最少要有61120元。首置者免壓測,就算加3%後壓測不能通過,只要供款與入息比率仍有50%,都可造最高8成甚至9成按揭。現時不少銀行都有指引,例如壓測前供款與入息比率少於50%,但壓測後供款與入息比率高於65%,都會再視個別情況去審批。如申請人已有物業,或作為擔保人有其他物業按揭在身,壓測的要求會更高,例如800萬以下物業,造最高8成按揭,壓測前的供款與入息比率為35%,壓測後的供款與入息比率為45%。

另,如果首期約160萬,購800萬元單位,造8成按揭,在壓測下,申請人要至少6.2萬元才可以通過,即使有160萬首期,都要通過到月入要求,才可造8成按揭。如果想申請再高一點的按揭成數,就要額外交保費,以符合供款與入息比率的要求。

剛才提到,首置兼固定受薪人士買800萬元的物業最高可借9成按揭,換言之,準備80萬首期就可上車,但如果買家手頭資金夠,有多於1成首期,那是否照舊借9成? 如果借足9成,令人考慮的是每月利息開支會比8成按揭的多,但如果將本身多出的資金改為用Mortgage link做對沖,就不會有額外利息,同時保持一定的現金流。

八成按揭條件

哪些類型的人士可最高借8成按揭? 首先是非首置人士,按保公司的定義是,如你正有其他非住宅物業按揭在身,例如車位等,都叫非首置人士。其次,如你是自僱人士,例如的士司機、補習老師、freelancer、教琴老師等,或一些非固定受薪的人士,例如是底薪加佣金的行業: 地產經紀、保險經紀等,就算符合首置定義,也是最多造8成按揭。第三,如物業不是自己居住的,而是讓直系親屬如父母、配偶、子女,而該親屬無持有任何物業,那申請人也是最高借8成。

八成按揭保險

如一些買家想為樓宇再申請更高成數按揭,就會以按揭保險協助上車,令首期開支減少。不論是首置與否,1000萬以下的物業都可造最高8成按揭,視乎按揭年期、按揭成數,保費水平約是貸款額的1.32至5%。

另一考慮的是,既然要額外徵收保費才可承造更高按揭,即要繳交額外15% 保費(以原本保費計算),例如原先保費是貸款額1.5%,那額外保費是1.5 %X 15% 即0.225%。那由原本8成按揭提高到9成按揭,是否銀行現金回贈都可增加? 理論上銀行現金回贈都是計樓價6成,不會因為增加按揭成數而提高回贈額。

另外,對比一下按揭成數不同的保費差額,例如700萬物業,造8成按揭保險,還款期30年,保費是貸款額2.47%,即138320元。如果借9成按揭保費就是貸款額5%,即315000元。買家要考慮會否為多一成按揭而增加保費開支。

8成按揭又可否加按? 不可以,留意的是8成按揭不能做加按,以增加貸款額。

但可做8成按揭轉按,如果物業已有按揭,業主想轉按,不外乎2種做法,將未供的貸款額轉去另一銀行(600萬以上物業),或套現,用新做按揭贖原先按揭。例如600萬元或以下物業,原先是8成按揭,可做轉按套現,但如果原先按揭是有期末整付、延期供本等情況,都不可行。

FAQS:

1. 哪類人士可造最多八成按揭?

非首置人士,按保公司的定義是,如你正有其他非住宅物業按揭在身,例如車位等,都叫非首置人士。如你是自僱人士,例如的士司機、補習老師、freelancer、教琴老師等,或一些非固定受薪的人士,例如是底薪加佣金的行業: 地產經紀、保險經紀等,就算符合首置定義,也是最多造8成按揭。如物業不是自己居住的,而是讓直系親屬如父母、配偶、子女,而該親屬無持有任何物業,那申請人也是最高借8成。

2. 八成按揭保險要多少?

不論是首置與否,1000萬以下的物業都可造最高8成按揭,視乎按揭年期、按揭成數,保費水平約是貸款額的1.32至5%。例如700萬物業,造8成按揭保險,還款期30年,保費是貸款額2.47%,即138320元。如果借9成按揭保費就是貸款額5%,即315000元。買家要考慮會否為多一成按揭而增加保費開支。

3. 將8成按揭物業放租會有什麼風險?

如果想做1000萬以下物業造8成至9成按揭,就要在申請文件上聲明自住用途,而本身如想出租,按揭成數最高只是50%,有些人會將物業造高成數按揭再私下將物業放租,但按揭公司會定期抽樣(有些銀行抽樣機率高出8成)要求申請人交出水費單、電費單等證明自住的文件,如被發現無按時交出證明,就會被視為非自住用途,有機會call loan,甚至要再交額外保費,觸犯法律。

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