【8成按揭】八成按揭放租要注意什麼? 八成按揭壓力測試要多少?

八成按揭放租要注意什麼

自政府推出放寬按保規例以來,不少首期資金差少許的買家都可藉這個「林鄭Plan」造8成至9成按揭置業。在按揭保險新例下, 800至900萬的物業最高可造8成至9成按揭,900至1000萬的物業可最高造8成按揭。如果有意造8成按揭,在將物業出租、壓力測試、保費方面有何要注意?

8成按揭是怎樣的?

目前物業價值屬800萬以上至900萬港元,最高按揭成數達8成按揭至9成按揭,而最高貸款額是720萬,非首置者最高可造8成按揭。而物業價值屬900萬以上至1000萬港元,最高按揭成數達8成按揭,而最高貸款額是800萬,非首置者最高可造8成按揭。要留意的是,如要享以上最高按揭成數,申請人在申請按保時未持有任何香港住宅物業,而且是固定受薪人士,如申請時本身有按揭(例如擔保予多於1個未還清按揭的物業)或本身已有物業者,有關供款與入息比率上限會下調。例如位於東涌海堤灣畔,實用562平方呎,售900萬元,造8成按揭,首期為180萬,月供29251元。

八成按揭放租

如果想做1000萬以下物業造8成至9成按揭,就要在申請文件上聲明自住用途,而本身如想出租,按揭成數最高只是50%,有些人會將物業造高成數按揭再私下將物業放租,但按揭公司會定期抽樣(有些銀行抽樣機率高出8成)要求申請人交出水費單、電費單等證明自住的文件,如被發現無按時交出證明,就會被視為非自住用途,有機會call loan,甚至要再交額外保費,觸犯法律。

如果想減低風險,就要先處理甩按保手續,將按揭成數減低到最高5成,如樓齡不高,例如少於3年,甩按保可退15%保費。另一方面,如物業已升值,待按揭餘額降低,都可以直接做甩按保。

八成按揭壓力測試

剛才提到如你不是首置人士,在新按保條例下,物業價值800萬以上至900萬者、900萬以上至1000萬者,最高只能造8成按揭。假設買800萬住宅,當借盡8成按揭,那首期就要160萬,不過還要留意壓力測試。基本上,供款與入息比率上限是50%,而壓測下,假如按揭利率增加3%,那供款與入息比率最高是60%。假設買800萬元單位,造8成按揭,借640萬元,月供26508元,壓測的供款與入息比率下,月入最少要有61120元。首置者免壓測,就算加3%後壓測不能通過,只要供款與入息比率仍有50%,都可造最高8成甚至9成按揭。現時不少銀行都有指引,例如壓測前供款與入息比率少於50%,但壓測後供款與入息比率高於65%,都會再視個別情況去審批。如申請人已有物業,或作為擔保人有其他物業按揭在身,壓測的要求會更高,例如800萬以下物業,造最高8成按揭,壓測前的供款與入息比率為35%,壓測後的供款與入息比率為45%。

另,如果首期約160萬,購800萬元單位,造8成按揭,在壓測下,申請人要至少6.2萬元才可以通過,即使有160萬首期,都要通過到月入要求,才可造8成按揭。如果想申請再高一點的按揭成數,就要額外交保費,以符合供款與入息比率的要求。

剛才提到,首置兼固定受薪人士買800萬元的物業最高可借9成按揭,換言之,準備80萬首期就可上車,但如果買家手頭資金夠,有多於1成首期,那是否照舊借9成? 如果借足9成,令人考慮的是每月利息開支會比8成按揭的多,但如果將本身多出的資金改為用Mortgage link做對沖,就不會有額外利息,同時保持一定的現金流。

八成按揭條件

哪些類型的人士可最高借8成按揭? 首先是非首置人士,按保公司的定義是,如你正有其他非住宅物業按揭在身,例如車位等,都叫非首置人士。其次,如你是自僱人士,例如的士司機、補習老師、freelancer、教琴老師等,或一些非固定受薪的人士,例如是底薪加佣金的行業: 地產經紀、保險經紀等,就算符合首置定義,也是最多造8成按揭。第三,如物業不是自己居住的,而是讓直系親屬如父母、配偶、子女,而該親屬無持有任何物業,那申請人也是最高借8成。

八成按揭保險

如一些買家想為樓宇再申請更高成數按揭,就會以按揭保險協助上車,令首期開支減少。不論是首置與否,1000萬以下的物業都可造最高8成按揭,視乎按揭年期、按揭成數,保費水平約是貸款額的1.32至5%。

另一考慮的是,既然要額外徵收保費才可承造更高按揭,即要繳交額外15% 保費(以原本保費計算),例如原先保費是貸款額1.5%,那額外保費是1.5 %X 15% 即0.225%。那由原本8成按揭提高到9成按揭,是否銀行現金回贈都可增加? 理論上銀行現金回贈都是計樓價6成,不會因為增加按揭成數而提高回贈額。

另外,對比一下按揭成數不同的保費差額,例如700萬物業,造8成按揭保險,還款期30年,保費是貸款額2.47%,即138320元。如果借9成按揭保費就是貸款額5%,即315000元。買家要考慮會否為多一成按揭而增加保費開支。

8成按揭又可否加按? 不可以,留意的是8成按揭不能做加按,以增加貸款額。

但可做8成按揭轉按,如果物業已有按揭,業主想轉按,不外乎2種做法,將未供的貸款額轉去另一銀行(600萬以上物業),或套現,用新做按揭贖原先按揭。例如600萬元或以下物業,原先是8成按揭,可做轉按套現,但如果原先按揭是有期末整付、延期供本等情況,都不可行。

FAQS:

1. 哪類人士可造最多八成按揭?

非首置人士,按保公司的定義是,如你正有其他非住宅物業按揭在身,例如車位等,都叫非首置人士。如你是自僱人士,例如的士司機、補習老師、freelancer、教琴老師等,或一些非固定受薪的人士,例如是底薪加佣金的行業: 地產經紀、保險經紀等,就算符合首置定義,也是最多造8成按揭。如物業不是自己居住的,而是讓直系親屬如父母、配偶、子女,而該親屬無持有任何物業,那申請人也是最高借8成。

2. 八成按揭保險要多少?

不論是首置與否,1000萬以下的物業都可造最高8成按揭,視乎按揭年期、按揭成數,保費水平約是貸款額的1.32至5%。例如700萬物業,造8成按揭保險,還款期30年,保費是貸款額2.47%,即138320元。如果借9成按揭保費就是貸款額5%,即315000元。買家要考慮會否為多一成按揭而增加保費開支。

3. 將8成按揭物業放租會有什麼風險?

如果想做1000萬以下物業造8成至9成按揭,就要在申請文件上聲明自住用途,而本身如想出租,按揭成數最高只是50%,有些人會將物業造高成數按揭再私下將物業放租,但按揭公司會定期抽樣(有些銀行抽樣機率高出8成)要求申請人交出水費單、電費單等證明自住的文件,如被發現無按時交出證明,就會被視為非自住用途,有機會call loan,甚至要再交額外保費,觸犯法律。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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