2022年01月更新
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【按揭擔保人】懶人包: 按揭擔保人關係、負責與風險,一文解決你樓宇按揭擔保疑難!

按揭擔保人懶人包

根據香港政府公佈2022年第二個季度的就業統計數據顯示,可以看到各大熱門行業的的每月入息中位在港元 18,000。這個數字跟跟政府統計處-收入及工時按年統計調查報告的數據都大同小異。當然,這是取一個平均值。在現時的社會,我們收入高低還是會跟著不同行業、市場所須或專業需求有直接的關係。

但是事實是香港樓價長期高企,按揭每月供款金額隨之上漲。努力打工賺錢存首期置業,可是依舊過不了「每月供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)及「壓力測試」,加上應付不了物業按揭時,因而需要加入另一個人入息作上會擔保,令借款人和擔保人的入息和負債可合併計算壓力測試,成功上車。

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“擔保有風險,簽字須謹慎” 這篇文章會以問答方式直接為閣下解答所有您想得到和想不到的關於【按揭擔保人】的25個疑問。待清楚了解【按揭擔保人】的責任和風險再決定要不要簽字也不遲,不然真的出事真的就叫天都不應。

內容大綱

Q1: 什麽是 【按揭擔保人】?

【按揭擔保人】, 就是當買家財力不足以應付物業按揭時、他或她無法靠自己一個人的入息通過「每月供款佔入息比率」(DSR) 及「壓力測試」而必須依靠另一位較具財政實力人士協助擔保上會。簡單來説就是合雙方(借款人和擔保人)的入息和負債能力通過銀行在審批按揭時所要求的「每月供款佔入息比率」(DSR)及「壓力測試」來置業。

身爲按揭擔保人須要注意的是,閣下的 “擔保人身份”不只是擔保借款人在上會未能承擔的貸款,而是整筆貸款數目。這是一個可能長達30年的擔保期限,它根據的是銀行所批核的按揭年期來計算。

Q2: 什麼是【按揭人】、【按揭借款人】和【按揭擔保人】? 要怎麼區分這三種身份?

-【按揭人】是以物業業主的身份取得按揭貸款的人

例如,陳生與陳太打算購入新樓房,待結婚後兩人可以搬出來一起住。如果這份買賣合同只由陳生一個人簽署,那麼陳生就是【按揭人】。如果這份買賣合同是陳生與陳太一起簽署,那他們兩夫婦就是這個物業的聯名【按揭人】了。

-【按揭借款人】是須要履行責任並按照簽署的合同裡面所有的條約還按揭貸款的人。【按揭借款人】有時候並不是業主本人。 

 例如,一對退休的夫婦,王生和王太聯名持有一個房產。他們的兒子 – 王小明,在須要一些資金周轉生意,所以王生和王太就用這個兩人聯名的房產來套現資金。不過因為王生和王太已經退休,沒有入息證明,而現時只有王小明能夠證明有穩定收入。這種情況下所申請的貸款將會由王生和王太作為【按揭人】和兒子王小明作為【借款人】。【借款人】- 兒子王小明須負責每月的供款。

注:如果銀行沒有準時收到借貸供款,銀行會馬上跟【借款人】追數。

-【按揭擔保人】就如 Q1所解說,當【按揭人】或【按揭借款人】收入不夠計算「每月供款佔入息比率」(DSR) 及「壓力測試」,可以加多【按揭擔保人】的收入計算來協助擔保上會。

例如: 劉小姐打算買入一個價值600萬港元的物業。根據新按保計劃,作為首置人士, 劉小姐可以申請最高9成的按揭成數,劉小姐還需要支付60萬港元的首期,2.625%按揭利率,30年還款期,每月供款是 22,774港元以及按揭保險費每個月須供 1,081港元,劉小姐每月供款加上現時利率是29,152港元。 這個情況下,銀行計算劉小姐每月的入息要求(按月供比率計算)需要最少 45,547港元而每月的入息需要最少48,586港元才能通過按揭壓力測試。

如果劉小姐每月入息沒到48,586港元, 她就需要一個按揭擔保人(例如她哥哥 – 劉生)的收入證明通過壓力測試才能讓銀行批准貸款。 在這個情況下,劉小姐是【按揭人】亦是【按揭借款人】而哥哥劉生則為【按揭擔保人】。

注:當銀行向借款人追數失敗,接下倆就會向【擔保人】追討了。

Q3: 什麼情況下需要按揭擔保人?

申請按揭時最常須要擔保人是以下2種情況:

a.買家入息不足或是入息不穩定 

– 只要借款人的入息不足或不穩定都不可能通過按揭申請的「每月供款佔入息比率」(DSR) 及「壓力測試」,銀行一定要求增加一個按揭擔保人來合併計算入息比例。

新按揭保險計劃放寬按揭申請條件,如果置業客是首置人士,可以透過按揭保險計劃借高成數按揭,也可以不用通過按揭壓力測試。但是只要銀行對買家的供款能力存疑,銀行還是有權利要求加按揭擔保人。尤其疫情過後,很多行業都受到打擊,銀行對借款人的還款能力審批更是嚴謹了許多。

b.買家的年紀大了

一般銀行都會對借款人的年紀和供款年期設有上限。如果買家年紀大,就很難批足 30 年供款期。所以當稍微年長的借款人同時又想要延長供款年期,銀行會要求增加一位較年輕並且收入穩定的擔保人。這樣的做法就比較合邏輯,大大提升銀行批准更長的還款年期的機會

Q4:擔保人須具備什麼條件?

擔保人一般是要有穩定工作入息(需通過供款入息比率及壓力測試)、負債不高甚至沒有負債、無按揭等貸款在身最為理想。理論上,除了未滿十八歲人士、弱智人士及破產人士,任何人都可以出任擔保人。

這方面其實還是依據每個買家的情況而定。理論和現實中的個案很常都有所出入,強烈建議先WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員,以確保閣下所找來的按揭擔保人是符合個別銀行所制定的擔保人條件。

Q5: 擔保人一定要是直系親屬嗎?

若按揭成數為6成以下的按揭,可以由其他親友任擔保人。但若需要是高成數按揭,即是把按揭成數為6成以上至8-9成,那麼擔保人必須為直系親屬,包括父母、子女或配偶,未婚夫婦可以被視為直系親屬,可以作按揭擔保人。

這裏補充一點,部分銀行不論按揭成數多少,均只接受直系親屬為擔保人,而其他親友關係則可能被要求擔保人轉為聯合借款人。

Q6: 男女朋友關係可不可以做按揭擔保人?

男女朋友一般需要提交文件證明(如擬結婚通知書),銀行才會接受其男女朋友關係及擔保人資格。部分銀行還是可以接受男女朋友關係做按揭擔保人的。

Q7: 同性戀人可以做按揭擔保人嗎?

雖然香港同性婚姻未合法化,同性戀人在法律上並不算是夫婦。但在物業按揭擔保中,同性戀人的地位受到認可,香港按揭證券有限公司(HKMC)及銀行容許同性關係者可以為對方作按揭擔保人,惟雙方要承認其同性伴侶關係,並承諾居住於申請按揭的物業中。

Q8:  普通朋友是不是難做按揭擔保人?

普通朋友關係的按揭擔保人還是沒有什麽説服力。HKMC與銀行對非直系親屬任按揭擔保人會比較抗拒,除非申請人的理據充分令HKMC相信,否則一般不會信任非直系親屬居住同一住所。

Q9: 擔保人與借貸人一定要同住嗎?

如果使用按揭保險把按揭成數提升至八、九成,那麽擔保人必須為同住人士。如果並非申請此類高成數按揭,擔保人毋須同住。

Q10: 申請按揭時,越多擔保人越好嗎?上限是多少人?

擔保人數方面,部分銀行是不設名額上限。不過,如果借款人找來太多擔保人,銀行及 HKMC 或許會對借款人的供款能力起疑心。個別銀行則可以接受上限為5個擔保人。不過以理性的角度來看,要找到一個穩陣又符合條件的擔保人也不容易,所以有1個到2個就很難得了。

Q11:多加一個按揭擔保人對壓力測試與按揭成數有何影響?

這個視乎借款人和擔保人有沒有按揭貸款在身。如果擔保人與按揭申請人之前均沒有任何按揭貸款在身,供款佔入息比率及壓力測試則不需要有任何改變,分別沿用50%及60%的計算方法。

如果擔保人之前已有按揭貸款,那麽就相等於持有「第二物業」是一樣,銀行在審批按揭時貸款也會較嚴謹一點。按揭成數、供款與入息比率及壓力測試自然會收緊、下調一成。

例如物業價格為800萬元,在不申請新按保的情況下,最高可承造60%按揭,銀行可批准 480萬元的貸款給借款人 ((800萬 X 60% = 480萬元)。但是如果借款人通過擔保人一齊上會,借款人最高只可承造50%按揭,只批 400萬元貸款 (800萬 X 50% = 400萬元)。部分銀行可能還會繼續收緊供款與入息比率和壓力測試至40%來計算。

除此之外,另一個列子就是申請人需要透過按揭保險上會,同時又需要增加擔保人協助的話,如果擔保人本身已有按揭貸款,一旦透過按揭保險申請額外貸款,銀行及按揭證券公司是肯定會進一步收緊供款佔入息比率和壓力的要求至35%及45%來計算。

表1:擔保人個別情況影響按揭成數和壓力測試

擔保人情況 按保 按揭成數 壓力測試
沒有按揭 不加 60% 50%/60%
沒有按揭 90% 50%/60%
有按揭 不加 50% 40%/50%
有按揭 90% 35%/45%

根據28Mortgage 以往的經驗,每個按揭申請人和擔保人都大不相同。按揭申請人和擔保人歡迎質詢 28 Mortgage的按揭專員,WhatsApp +852 9683 2200。我們的按揭專員會從頭協助呢直到成功上車而且還會有額外現金回贈好拿。

Q12: 成為擔保人會影響日後買樓嗎?擔保人日後再置業的按揭成數方面會有影響嗎?

會的。顧名思義,按揭擔保人是借出自己供款能力給予借款人,日後擔保人向銀行申請按揭買樓時,雖然原按揭不用擔保人供款,但是每月供款的金額依然會被銀行計算在内。

如果擔保人的原按揭正在供款,日後自己申請的按揭成數要扣減一成。1,000萬以下的物業最高的按揭成數從原本的60%降成至50%。而1,000萬以上物業最高的按揭成數則由降原本的50%降至40%。

Q13: 成為擔保人日後再申請按揭買樓時,供款與入息比率或壓力測試又有甚麼影響?

如Q12所講述,銀行在這方便的要求亦會更嚴格。原按揭的DSR基本要求是50%,壓測下不能超過60%;而有擔保人在身的情況下,DSR基本要求下調成40%,壓測下不能超過50%。

需提醒擔保人,如借款人遲供款或斷供,都會影響擔保人的環聯信貸評級,要多多留心畢竟一個按揭年期大多數都供20至30年,這段時間變數還是存在的。

Q14: 是不是只要擔保人入息夠高就一定可以幫借款人通過所有銀行的測試?

不一定! 銀行不會單單只看擔保人入息高低而且會翻擔保人以往所有的貸款紀錄和信貸評級。我們建議業主找按揭擔保人時,還是需要先了解準擔保人過去貸款紀錄,了解擔保人是否已有其他債務,如樓按或私人貸款等。這些因素都會直接影響銀行審批按揭成數。

Q15:如何知道擔保人是否有債務在身或信貸評級欠佳?

擔保人如有按揭或其他貸款在身,或者過去曾經因出現拖欠貸款等情況導致本身信貸評級欠佳都一定會影響按揭申請的批核結果。如想避開相關風險,建議準借貸人和擔保人可以先WhatsApp +852 9683 2200同我地 28 Mortgage 嘅按揭專員聯絡更深瞭解雙方的借貸記錄。28 Mortgage按揭專員在過去處理過非常多類似的個案,一定可以幫你解決這方面的問題。 

Q16:按揭擔保人是否有年齡限制?

這方面主要是看申請人有沒有透過按揭保險提交申請。

如果擔保人已經超過60歲,想要透過按揭保險申請高成數按揭的話,那麽較年輕的業主按揭申請者的每月入息一定要大於每月供款,銀行才會批准貸款。

另一種情況,若貸款不透過按揭保險做申請,較年輕業主的收入即使不夠應付每月供款,但只要有較年長的父母作擔保,銀行一般上會批准貸款申請,最長可以借足30年還款期。

Q17:公屋或居屋申請按揭可以加按揭擔保人嗎?

如果準業主是買已補地價的居屋可以加按揭擔保人。但是如果是購買未補地價居屋一般都不需要加擔保人因為有政府擔保。

Q18:按揭擔保人收入是否可以超出業主收入?

如果準業主或是借貸人的收入低於按揭擔保人,而且以借貸人一個人的收入是無法承擔每月供款反而需要加上按揭擔保人的收入才能負擔供款,銀行是不會批准高成數按揭

Q19:成爲按揭擔保人之後買樓需要交加辣印花稅嗎?

不需要。根據香港稅務局指令,評定印花稅的基準是物業契,而非銀行的借貸安排,只要擔保人沒有在物業契中落名,是不會牽涉印花稅事宜。

Q20:成為擔保人會否失去首置名額?

不會。相信有人會擔心成為擔保人,會佔用也浪費了自己的首置名額。非首置人士買入物業,需要支付雙倍印花稅同時也會失去首置人士的置業優勢。 如同Q19 所解釋,稅務局看的是樓契,只要物業的擁有者不是擔保人的名字就代表擔保人手上是不持有物業。

Q21:擔保人如何甩保?

按揭擔保人如想單方面要求除名(甩保)不是件輕而易舉的事,除名涉及銀行將重新批核整個按揭手續。

一般情況下需要擔保人需要通過以下條件才有機會除名(甩保)

  1. 確定借款人的收入有改善,
  2. 甩擔保後仍可通過壓測,或
  3. 已有另一擔保人頂替

否則銀行一般是不會同意替按揭擔保人除名。

相反,如果是借款人想為擔保人「甩保」,只要符合上述條件,說可單方面處理,甚至可以完全不通知擔保人。擔保人的角色雖然被動,但業主亦非佔盡上風,若無擔保人同意,業主亦不能加按、轉按、退按揭保險等等。

另一種常見的個案是當供款已經完成,但樓契和按揭契仍然在銀行之手,擔保人必須要主動去贖回才算是甩保。只要系統裏一日未除名,所擔保的物業就一日都會計入mortgage count,這會使來日擔保人自己借按揭時候會更棘手。

借擔保人按揭上會的做法雖然很普遍,但當中牽涉到太多而且每個個案都是千變萬化的。過去我們處理過情侶作擔保人借貸可是最後分手時鬧得不愉快,借貸方拒絕幫擔保人甩保導致後面很多手尾。有時即便是家人都很常因爲感情破裂而影響按揭擔保人。這類型的個案很常都可以在報章或是臉書上看到。所以不論是借貸人、按揭人或是擔保人都必須清楚瞭解個中細節和後果。如果真的有那麽一絲絲的疑問,都歡迎隨時與28 Mortgage的專員聯係,您可以直接WhatsApp +852 9683 2200。我們的專員會爲你做最詳細的分析和幫助每個想置業的人安穩上車。

Q22:擔保人甩保後就可正常申請按揭?

部分銀行會有所謂的「擔保責任期」,大多為3個月,如果借款人在這擔保責任期斷供,擔保人還是需要負上應負的責任。如果擔保人在這段時間提交任何申請按揭,亦還不能算成功甩保。

一般在擔保人成功甩保後,環聯資料庫沒那麽快更新,如果閣下急著要申請新的按揭,那銀行會要求曾擔保的物業最原始的貸款信(Facility Letter)及甩了擔保後的新貸款信兩份文件。貸款信一定是由按揭款款本人收著所以擔保人只能向銀行索取相關貸款信副本。這些都是需要時間及付相關手續費的。

Q23:假設丈夫為業主,太太應做借款人還是按揭擔保人?

不能一概而論,需要看不同因素。若丈夫本身有其他債務,太太任擔保人,丈夫的債項會被計入並還款能力中;但如果丈夫只做業主,而太太作為借款人,銀行有可能只考慮太太的供款能力,則不需要把先生的債務計算入兩人的還款能力中。若丈夫日後再置業時,供樓壓力測試將不會計算現物業的供款。

惟借款人不幸去世,作為業主的丈夫則需要重新做入息審查及調查貸款額。

若擔保人去世,借款人則不必要重新被銀行審查入息。因此從事高危行業例如巴士司機、紀律部隊等職業,建議還是任擔保人較好。

兩夫婦一起置業是很平常的事,但是至於要如何決定誰是業主、借款人或是按揭擔保人最穩陣的做法還是跟專業的 28 Mortgage專員聯係,先溝通和瞭解如何再做決定。歡迎WhatsApp +852 9683 2200我地,我們一定會用心協助您做好這項人生重要的事情,在按揭方面少走彎路。

Q 24: 情侶置業,應該單人持有加擔保人還是聯名持有比較好?

當然若二人感情穩定,已是準夫婦,即使以任何一方名義買入,另一半則做擔保人,按揭可與聯名持有一樣獲批,只要向按證公司聲明關係屬於未婚夫婦,任何一方也可以成為另一半的擔保人。

單名持有好處是當有餘錢購買第二層樓時,原本任擔保人一方可以用首置客身份入市,不需要繳付15%辣稅。但若果情侶感情只是男女朋友階段,並未準備步入教堂,任擔保人一方在物業沒有擁有權,若借款人不願意「甩保」,就要有面對按揭手尾的心理準備。

Q25:若業主不幸去世,但未有按揭已完成供款,但未有贖契,可以如何處理?

如業主不幸過身,擔保人在處理自己按揭時,只要到擔保物業的按揭銀行申請按揭,銀行系統會顯示之前的按揭貸款情況,若按揭已完成供款或有機會就之前的擔保計算mortgage count。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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