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【按揭擔保人】按揭擔保人的關係與風險

按揭擔保人

按揭擔保人是現今按揭常見的詞彙,在昂貴的香港樓價情況下,置業的朋友們面臨不小的財政壓力。能否憑借一己之力獲得按揭,要參考銀行的按揭批核規範,比起一個人負擔整筆貸款,與家人一起負擔銀行供款與收入比率要輕松許多,因此許多置業的朋友會選擇尋找一位擔保人。今次主要來為大家講解下按揭人、借款人、擔保人在買樓的過程究竟能起到什麽樣的作用,以及為何擔當著重要的角色。希望接下來的內容,能幫到大家完善買房規劃。

在按揭申請中,有三種不同的申請人身份,分別是抵押人、借款人、擔保人。
抵押人:按揭物業的業主。
借款人:負責按揭的申請與償還的人,一般也是業主。
接下來,就與大家詳細講解一下按揭擔保人的責任與風險。

聯名按揭、擔保人、借款人,選擇哪個,區別是什麽?

1. 聯名按揭

直到按揭被還清,都要背負責任。

2. 借款人

也是直到按揭被還清,都要背負責任,但可以用轉按的方式清還按揭,同時剔除借款人身份。

3. 擔保人

相較借款人與聯名按揭人,擔保人的好處是如果申請人收入提高到足夠通過壓測,就隨時能向銀行申請剔除擔保(即使在罰息期內),即恢復自由身。

借款人與擔保人的區別

如業主不供樓的話,銀行可以立即追究借款人,在向借款人追款失敗後,才能向擔保人發起追討。因此可以選擇的話,更建議做擔保人。

借款人和擔保人的關系要求

理論上滿18歲的成年人士,如非弱智人士及破產人士,都可出任按揭擔保人。也就是說,按揭擔保人可以是借款人的親屬,男女朋友或未婚夫婦,甚至是路人,也的確有男朋友為女朋友做按揭擔保的例子。

但不是所有銀行都接受非直系親屬的按揭擔保,部分銀行只接受直系親屬如父母、子女、已婚伴侶等。如果要做擔保人的另壹半還未婚,通常是要提交一份文件來證明(如擬結婚通知書)。

如非親屬關系,銀行會要求轉擔保人為聯合借款人。若通過香港按揭證券公司(HKMC)買按揭保險,做高成數按揭的話,借款人必須要證明擔保人是自己的親屬,或者是未婚夫婦。

為什麽需要擔保人?

在按揭不獲批的情況下才需要加擔保人,不是個個按揭都需要擔保人的。大部分需要擔保人的情況,是因為借款人的入息不足或是不穩定,這時候銀行將會要求第三者作為擔保人,並將借款人和擔保人的入息和負債合並後,計算入壓力測試中。

3個方法教你選出合適的擔保人

很多人仍然對如何選出擔保人仍有很多問題,以下是常見方法教你找出身邊合適的擔保人。

1. 要找幾個人來做擔保

一般的銀行最多可以找5個擔保人,有的銀行甚至是不設置名額上限的。不過不建議找太多的擔保人,找太多擔保人會令銀行和HKMC懷疑借款人的供款能力。加上找擔保人並非那麽容易的事,因此大部分擔保人的數量都是一個或兩個。

2. 擔保人適合的人選

般來說最適合的人選要負債不高,且收入穩定。對於借款人來說,如果父母既無按揭貸款,本身有樓,又有穩定的工作收入,就是擔保人的最佳人選了。

3. 留意擔保人的年齡

部分銀行會計算借款人年齡加供款年期,一般要求70~80年以內,因此年紀大的借款人和擔保人可能無法通過30年供款期的批核。

但如果借款人本身有穩定收入,並找到一位較為年輕的擔保人,就機會使銀行延長供款的年期。

首置房是否一定不需要擔保人?

首置房在按揭保險計劃和高成數按揭的規例下,理論上是不用通過壓力測試的,但只要銀行對借款人的供款能力存疑,就可以要求添加按揭擔保人。

擔保人的責任

如上面提到的,若借款人未按時償還按揭貸款,銀行會向借款人發起追討,若借款人依然拖欠銀行就會向擔保人進行追討。
擔保人在被銀行以法律行動追討欠款時,有權要求借款人還款。若借款人不履行還款義務,擔保人就要為借款人代為還清欠款。還完欠款後,擔保人可向借款人發起通知書,要求賠償因還款承受的損失。

擔保人需注意的5個風險

擔保人不僅責責任重大,做擔保人也會影響未來的借貸和置業,因此做擔保人一定要注意以下5點風險:

1. 因買樓成數下調,所以保費會更貴

按揭擔保也會被看作單獨的按揭數量。如果做了擔保人後,想買樓或是借6成以下的低成數按揭的話,要扣減壹成按揭成數。
如要用按揭保險計劃借7~9成的高成數按揭,雖然不用扣減成數,但也要付更高的按揭保險費。

2. 供款和入息比例的上限減少,要計入壓力測試

沒有按揭在身的人士,最高供款和入息比率是壓測前50%,壓測後60%;
有按揭擔保在身的人士,借7成或以上的按揭供款比率會減少到:壓測前50%,壓縮後45%;
如要借6成或6成以下,供款比率會減少到壓縮前40%,壓縮後50%。

延伸閱讀:【按揭成數 & 壓力測試】最詳細按揭成數攻略及教你如何計算壓力測試

3. 並非供完即減少按揭數量(Mortgage count)

要注意的是,即使按揭已全部還完,擔保人也不能解除。直到借款人向銀行贖回樓契,擔保人才能甩身。
若借款人離開香港或是有突發的事情,不能及時贖回樓契的話,作為擔保人依然壹直有mortgage count在身。

4. 做擔保人可能會影響信貸評級

如果借款人經常有逾期還款,甚或是斷供的情況,那麽擔保人的信貸評級很有可能會被拖累。

5. 如擔保人想除名,只能與借款人進行協調

擔保人如想甩身出來,必須要和借款人進行協調。並要確定借款人的收入狀況有所改善,即使沒有擔保人也能通過壓測。
除非有另壹個擔保人能補上,否則銀行壹般不會為擔保人除名,擔保人自己是不能貿然向銀行申請除名的。

如果擔保人甩了擔保以後再想買房的話,怎樣向銀行證明已沒有擔保在身?

如果擔保人要買樓,需給銀行證明已沒有擔保在身,需要兩份文件,第一是曾經擔保的物業最原始的Facility letter,第二是擔保人甩了擔保之後新的Facility letter。

注意擔保人無權要求銀行出示這兩個證明,需要向按揭貸款的本人進行索取。但反過來說,借款人想要甩擔保人的話,只要符合了批核的條件,即使不與擔保人進行協調,甚至完全不通知擔保人,也可以將擔保人進行除名。

可見擔保人的角色是比較被動的,但借款人在沒有擔保人同意的情況下,是做不到轉按,加按,退按揭保險等事的,因此擔保人也並非完全處於下風。

按揭擔保人FAQ:

👁‍🗨 多家銀行申請按揭,可以增加順利申請的機會嗎?

一間間銀行上門費時費力,不如透過網上平臺同時向多個銀行遞交申請。得到銀行的利率、現金回贈、與按揭機會的資訊後仔細對比,再進行按揭計劃的最終決定。

🎎 兩個人可以互相擔保,供款只會記一次嗎?

如甲擔保乙買樓,每個月按揭供款HK$10000。後來甲自己想買樓,乙反過來擔保甲,則HK$10000的供款只會計算壹次。因此,如果甲買房時乙擔保甲,壓力測試壹定會比甲單獨買更易通過。

💌 要保管好貸款信件嗎?

如果幫家人做了擔保,要提醒家人保管好貸款信。建議向業主取貸款信副本留存,方便若自己做按揭時可呈給銀行計算壓力測試。

📘 為什麼要定時查閱自己的信貸記錄?

如幫家人做擔保,要定時查閱自己的信貸記錄,如發現擔保的家人遲還款,要提醒他們按時還款。

有甚麼按揭擔保人的忠告嗎?

擔保人的責任重,風險大,做擔保人甚至可以說是一無可取之處。不過,如果是父母想幫助子女「上車」,且子女能按時供款做擔保的話,是不會有利益上的損失的。但如果對方是非近親或男女朋友,就要仔細考量。並且在擔保時,就要做好幫對方收尾的心理準備。

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