28 MORTGAGE
10月最新最低銀行按揭利率

樓宇按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位,
高達1.75%總現金回贈!

我們承諾

保證最高

保證全港最高額外現金回贈​

細心跟進

全程網上申請由按揭專員跟進整個申請流程​

特快回贈

28Mortgage會於貸款提取日1-3個月後發放額外現金回贈!

需要幫助?

聯絡按揭專家

  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.
按揭擔保人懶人包

【按揭擔保人】懶人包: 按揭擔保人關係、負責與風險,一文解決你樓宇按揭擔保疑難!

按揭擔保人是很多人買樓時需要考慮的事情,「磚頭保值」,買樓上車一向是香港人夢想,當然樓價高企,一般市民要儲首期當然不容易,有心上車,但荷包不給力,這個時候你就需要一個樓宇按揭擔保人。以為有人願意按揭擔保人壓力測試會一定通過,但原來未必是絕對?!無論是需要按揭擔保人的借款人,還是將成為擔保人的您,都需要了解清楚按揭擔保的資格、風險和責任。

按揭擔保人是甚麼?

按揭擔保人是指在按揭申請人上車時因入息未能靠自己通過「每月供款佔入息比率」(DSR)及「壓力測試」,因而需要加入另一個人入息作上會擔保,令借款人和擔保人的入息和負債可合併計算壓力測試。

以月入3萬元的陳先生為例,他計劃用8成按揭購入單位,月供2萬元,根據 DSR要求,他月入需要達到4萬元才能通過。在此情況下,陳先生需要有至少一名按揭擔保人作擔保,才可通過DSR要求。

按揭擔保人沒有門檻資格,與借貸人關係亦非一定是親屬關係?

按揭擔保人沒有特定資格,只需要有穩定收入,而入息能夠通過「供款佔入息比率」(DSR)及「壓力測試」。

理論上,按揭擔保人年齡沒有特別限制,一般成年人即使是沒有任何關係都可以為樓宇成按揭做擔保,除非是智障人士及破產人士。當然理論是理論,實際操作上並非如此寬鬆。

按揭擔保人資格

按揭擔保人與借貸人關係資格

若按揭成數為7成以下的按揭,可以由其他親友任擔保人。但若需要是高成數按揭,即是把按揭成數為8至9成,那麼擔保人必須為直系親屬,包括父母、子女或配偶,未婚夫婦能被視為直系親屬,可以作按揭擔保人。

1. 部分銀行只接受直系親屬為按揭擔保人

但有一點需要注意的是,部分銀行不論按揭成數多少,均只接受直系親屬為擔保人,而其他親友關係則可能被要求擔保人轉為聯合借款人。

2. 男女朋友亦可以做按揭擔保人

男女朋友一般需要提交文件證明(如擬結婚通知書),銀行才會接受其男女朋友關係及擔保人資格

3. 同性戀人可以做按揭擔保人

雖然香港同性婚姻未合法化,同性戀人在法律上並非夫婦。但在物業按揭擔保中,同性戀人的地位受到認可,香港按揭證券有限公司(HKMC)及銀行容許同性關係者可以為對方作按揭擔保人,惟雙方要承認其同性伴侶關係,並承諾居住於申請按揭的物業中。

4. 普通朋友難做按揭擔保人

HKMC對非直系親屬任按揭擔保人比較抗拒,除非申請人的理據充分令HKMC相信,否則一般不會信任非直系親屬居住同一住所。例如,聲稱和表哥將同住同一地方,HKMC會質疑其可信性。

但若擔保人是近親,則沒有同住同一住所的限制。

多過一個樓宇按揭擔保人未必好

不要以為愈多按揭擔保人就愈好,有些個案更瘋狂至出現3、4個按揭擔保人。不過,「加擔保」對於按揭批核未必一定有正面作用。雖然理論上銀行對於擔保人數不設上限,容許超過有多於一個擔保人。不過,擔保人太多,同時又需要申請高成數按揭的話,HKMC會質疑借款人財政狀況是否不夠穩定。

業主要留意按揭擔保人以往貸款紀錄

以為按揭擔保人入息高,就必定可以幫借款人通過銀行壓力測試?業主找按揭擔保人時,需要先了解準擔保人以往貸款紀錄,如擔保人已有其他債務,如樓按或私人貸款等,最終可能令借款人借得更少。

擔保人日後置業難度增加 按揭成數、DSR、壓力測試上限下調

1. 按揭成數上限減1成

按揭擔保人在借款人的按揭中同屬一方,因此在借款人未完成按揭供款之前,按揭擔保人亦會被當作有按揭在身,按揭擔保人在銀行會有mortgage count紀錄。即使按揭已全數清還,亦要等到借款人向銀行贖回樓契方能真正解除按揭,因此在按揭擔保人日後自己申請物業按揭貸款時,最高按揭成數上限亦需要下調1成。

例子:

購買600萬元以上物業
非按揭擔保人按揭擔保人
最高按揭成數上限6成5成
購買450萬元至600萬元的物業
非按揭擔保人按揭擔保人
最高按揭成數上限8成7成

2. 供款與入息比率 & 壓力測試上限下調

若你已成為按揭擔保人,計算「供款佔入息比率」及「壓力測試」也特別嚴格,亦會你作為按揭擔保人的供款計入壓力測試中,而供款與入息比率 & 壓力測試上限會下調,增加了置業難度

例子:

7成或以上按揭
非按揭擔保人按揭擔保人
最高供款與入息比率50%35%
壓力測試60%45%
6 成或以下按揭
非按揭擔保人按揭擔保人
最高供款與入息比率50%40%
壓力測試60%50%

按揭擔保人風險

身為按揭擔保人亦要承擔風險及責任,幫人做擔保隨時會害到自己!

1. 擔保人的責任

在法律之下,按揭擔保人所承擔的責任與借款人相同。當買家未能能力履行債務責任時,擔保人需要承擔借款人的還款責任。要注意的是,按揭擔保人在物業按揭擔保時,需要為整筆貸款作擔保,而非單單借貸人在上會時未能承擔的貸款部分。

2. 借款人拖還款,按揭擔保人信貸評級直接受影響

如果借款人未能準時供款,銀行會先向借款人追數,當未能成功,便會再向樓宇按揭擔保人清還款項,按揭擔保人的環聯(TU)的信貸報告評級也會因而受到影響,令日後按揭申請的難度增加。

如想避開相關風險,擔保人可先向環聯資訊有限公司查閱個人信貸報告。而日後貸款時可向業主取回貸款信副本,方便日後做按揭申請時呈交給銀行計供樓壓力測試。

按揭擔保人隨時除名(甩名)就能自保?

按揭擔保人如想單方面除名求自保除名(甩名)亦非輕而易舉的事,除名涉及重新批核按揭手續,需要與借款人協調,再向銀行申請重新審批按揭。

需要以下條件才有機會讓擔保人除名「甩保」

  1. 確定借款人的收入有改善,
  2. 甩擔保後仍可通過壓測,或
  3. 已有另一擔保人頂替

否則銀行一般是不會同意替按揭擔保人除名

相反,如果是借款人想為擔保人「甩保」,只要符合上述條件,說可單方面處理,甚至可以完全不通知擔保人。擔保人的角色雖然被動,但業主亦非佔盡上風,若無擔保人同意,業主亦不能加按、轉按、退按揭保險等等。

按揭擔保人常見問題

1. 居屋/公屋需要按揭擔保人嗎?

有別於私樓按揭,購買未補地價的居屋、公屋(包括以租者置其屋及綠置居計劃購入),按揭要求較私樓寬鬆得多。因為有政府作為按揭擔保人,毋須購買按揭保險,亦不必再自找擔保。

2. 按揭擔保人年齡會否對按揭申請有影響?

會有影響。供款期最長年期為30年。一般銀行是按75減人齡來計算按揭供款年期,如貸款人30歲,供款期可達30年最長年期,但若借款人年紀大,就不能批足 30 年供款期。此時只要借款人本身入息正常,再加上一位年輕擔保人,銀行或有機會延長供款年期。

3. 成為按揭擔保人後,是否已經犧牲首置名額?

不會啦!稅務局資料顯示,印花稅的準則是以物業契為標準,而非按揭,只要物業契上沒有落名,就不牽涉印花稅事宜,擔保人日後置業時亦可享有首置名額,不需要付雙倍印花稅。

4. 丈夫為業主,太太應做借款人還是按揭擔保人?

不能一概而論,需要看不同因素。若丈夫本身有其他債務,太太任擔保人,丈夫的債項會被計入並還款能力中;但如果丈夫只做業主,而太太作為借款人,銀行有可能只考慮太太的供款能力,則不需要把先生的債務計算入兩人的還款能力中,若丈夫日後再置業時,供樓壓力測試將不會計算現物業的供款。

惟借款人不幸去世,作為業主的丈夫則需要重新做入息審查,調查貸款額。若擔保人去世,會借款人則不必要重新被銀行審查入息。因此從事高危行業例如巴士司機、紀律部隊等職業,以建議任擔保人較好。

5. 情侶置業,單人持有加擔保人VS聯名持有

當然若二人感情穩定,已是準夫婦,即使以任何一方名義買入,另一半則做擔保人,按揭可與聯名持有一樣獲批,只要向按證公司聲明關係屬於未婚夫婦,任何一方也可以成為另一半的擔保人。單名持有好處是當有餘錢購買第二層樓時,原本任擔保人一方可以用首置客身份入市,不需要繳付15%辣稅。但若果情侶感情只是男女朋友階段,並未準備步入教堂,任擔保人一方在物業沒有擁有權,若借款人不願意「甩保」,就要有執按揭手尾的心理準備。

6. 若業主不幸去世,但未有按揭已完成供款,但未有贖契,可以如何處理?

如業主不幸過身,擔保人在處理自己按揭時,只要到擔保物業的按揭銀行申請按揭,銀系統應可顯示之前的按揭貸款情況,若按揭已完成供款或有機會就之前的擔保計算mortgage count。

分享:

Share on facebook
Facebook
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on linkedin
LinkedIn

新造按揭H+1.3% 1.75%回贈  |  轉按 H+1.3% 1.7%回贈