自從金管局放寬按揭成數，不少人置業時都會考慮更多物業選擇，1000萬以下按揭又與1000萬以上按揭有何分別? 另一方面，有些買家早年置業，現已成家立室，當想換樓時會發現心水的單位不少都要成千萬，如果預算不足就會影響計劃，究竟1000萬物業按揭有何攻略?
內容大綱
影響按揭成數因素
昔日未放寬按揭成數前，政府規定所有價值1000萬至1200萬港元的住宅物業，最高按揭成數為五成 ; 價值700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數為六成，但貸款額最高為500萬港元。後來在2019年政府提出放寛住宅物業按揭成數，上車更輕鬆，特別是600萬至1000萬元的住宅物業成為不少人置業首選。以800萬元物業為例，未放寬前首期要四成，即320萬，放寬後首期只需80萬。
以下是影響按揭成數因素:
1. 收入來自其他地區
如果申請人收入來自香港以外地區，1000萬以下按揭成數最高五成，貸款上限不得超過400萬。1000萬以上物業最高按揭成數四成。
2. 申請人為擔保人或已有按揭
如果申請人本身有按揭，收入來自香港以外地區，樓價1000萬以下按揭成數會降至最高按揭成數為四成（貸款額上限300萬），1000萬以上按揭成數為三成。如果想換買樓價一千萬以上的你，最好衡量下還款能力。
3. 以公司名義買入
最高按揭成數為五成。
4. 申請人以資產計算收入
不論任何樓價，最高按揭成數以物業價值40%計算。
參考下表:
| 申請人財務狀況 | 按揭成數 |
|---|---|
| 收入來自其他地區 | 50%（貸款上限400萬） |
| 申請人有做擔保人或已有按揭在身 | 50%（貸款上限400萬） |
| 以公司名義買入 | 50% |
| 以資產計算收入 | 40% |
自住VS出租 按揭大不同
1. 自住:
1000萬以下最高六成按揭（貸款上限500萬），1000萬以上為五成。(指沒有購買按揭保險計劃的情況下)
2. 出租:
不論任何樓價，最高按揭成數為五成。這物業的租金收入可幫助通過壓測，假設未正式出租，都可以用擬租金收入計算。
1000萬以下資助房屋按6成
如以物業種類來劃分:
1. 工廈、商廈或獨立車位:
不論任何價格，最高按揭成數為五成，如收入來自香港以外地區或有按揭在身的話，就要減一成。
2. 資助房屋:
如果是居屋或綠置居，綠表人士最高按揭成數可造九成半，白表最高按揭成數為九成。如果買入的是房協物業就跟私樓無異，即1000萬以下最高六成按揭，如果用按保，最高去到9成。
3. 村屋:
800萬以下最多造八成半按揭，800萬至900萬最高按揭成數為八成（貸款上限720萬），900至1000萬最高按揭成數為八成。
有按保下 1000萬以下按揭成數高達8成
800萬以下按揭成數最高達九成; 800至900萬則八至九成(貸款額為720萬上限) ; 900至1000萬貸款上限為八成。
現樓VS樓花按揭大不同
1.現樓：
800萬以下最高按揭成數為九成，800至900萬為八至九成(貸款上720萬限)，900至1000萬貸款上限為八成。
2.樓花：
400萬以下最高按揭成數為九成，400至450萬按揭成數八至九成（貸款上限360萬），450至600萬按揭成數上限為八成。
其實綜合以上，政府對1000萬以上物業按揭成數未設最高貸款額，所以理論上，如果有買家想買4000萬的物業，按揭成數上也能借取2000萬。
1000萬以上壓力測試= 1000萬以下?
在供款與入息比率方面，1000萬以上和1000萬以下每月供款不得高於月入五成，壓測方面，當利率上升3厘，每月供款不得超過月入六成。如果買家本身有按揭，壓測變為每月供款不得超過月入四成。
另一注意的是，如果申請人以資產作收入申請，不論是1000萬以下或者1000萬以上的物業，同樣計四成按揭。
舉個例，如果買入樓價為1200萬的物業，借貸額5成為600萬，如買家無按揭在身，用H+1.3% 按揭計劃(最高2.5%封頂)，分30年還，壓測要求為約5萬7，月供為20,421元 。
| 樓價 | 1200萬 |
|---|---|
| 按揭成數 | 五成 |
| 還款期 | 30年 |
| 借貸額 | 600萬 |
| 壓力測試要求(以2.5%計算) | $56,779 |
| 每月供款（以1.4%計算） | $20,421 |
如何影響換樓?
一般而言，例如一些家庭客都是常見的換樓客，看中的兩房或三房單位都接近1000萬，甚至是1000萬以上，不過正如上文提及，樓價1000萬元以上之最高五成按揭，如果手上資金不算充裕，就會令人卻步。就算是一手樓盤，樓花期又未必能及時入住，加上發展商高成數按揭之低息期一般很短，影響樓換樓的意慾。 現時即使買家想借七成按揭置業，仍需透過按保計劃申請，若樓價超出按保樓價上限，即1000萬元以上的話，買家要再儲至五成首期，才可置業或換樓。
1000萬按揭FAQS:
1. 1000萬以下物業按揭成數是多少?
根據HKMC，物業價格 1000 萬港元或以下之現樓私人住宅物業按揭成數超過 60%，但不超過80%，而貸款額上限為 800 萬港元。按揭保險計劃不接受主要收入並非來自香港的人士之申請，如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上，除非能夠証明與香港有緊密連繫，否則不被接納。
2. 怎樣才可申請按揭成數 80%以上的貸款?
要符合以下所有條件: 1. 你於申請時並未持有任何香港住宅物業; 及2.你須為固定受薪人士。
貸款金額上限及物業樓價上限為：1.已落成住宅物業的樓價為 900 萬港元以下（貸款上限為 720 萬港 元）; 或2.樓花物業樓價為 450 萬港元以下(貸款上限為 360 萬港元)。
3. 想買入240萬獨立車位，按揭成數多少?
240萬獨立車位屬1000萬以下物業，不論任何價格，最高按揭成數為五成，如收入來自香港以外地區或有按揭在身的話，就要減一成。
