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1000萬按揭配圖

【1000萬按揭】1000萬以下按揭與1000萬以上按揭成數有何分別?

自從金管局放寬按揭成數,不少人置業時都會考慮更多物業選擇,1000萬以下按揭又與1000萬以上按揭有何分別? 另一方面,有些買家早年置業,現已成家立室,當想換樓時會發現心水的單位不少都要成千萬,如果預算不足就會影響計劃,究竟1000萬物業按揭有何攻略?

影響按揭成數因素

昔日未放寬按揭成數前,政府規定所有價值1000萬至1200萬港元的住宅物業,最高按揭成數為五成 ; 價值700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數為六成,但貸款額最高為500萬港元。後來在2019年政府提出放寛住宅物業按揭成數,上車更輕鬆,特別是600萬至1000萬元的住宅物業成為不少人置業首選。以800萬元物業為例,未放寬前首期要四成,即320萬,放寬後首期只需80萬。

以下是影響按揭成數因素:

1. 收入來自其他地區

如果申請人收入來自香港以外地區,1000萬以下按揭成數最高五成,貸款上限不得超過400萬。1000萬以上物業最高按揭成數四成。

2. 申請人為擔保人或已有按揭

如果申請人本身有按揭,收入來自香港以外地區,樓價1000萬以下按揭成數會降至最高按揭成數為四成(貸款額上限300萬),1000萬以上按揭成數為三成。如果想換買樓價一千萬以上的你,最好衡量下還款能力。

3. 以公司名義買入

最高按揭成數為五成。

4. 申請人以資產計算收入

不論任何樓價,最高按揭成數以物業價值40%計算。

參考下表:

申請人財務狀況按揭成數
收入來自其他地區50%(貸款上限400萬)
申請人有做擔保人或已有按揭在身50%(貸款上限400萬)
以公司名義買入50%
以資產計算收入40%

自住VS出租 按揭大不同

1. 自住:

1000萬以下最高六成按揭(貸款上限500萬),1000萬以上為五成。(指沒有購買按揭保險計劃的情況下)

2. 出租:

不論任何樓價,最高按揭成數為五成。這物業的租金收入可幫助通過壓測,假設未正式出租,都可以用擬租金收入計算。

1000萬以下資助房屋按6成

如以物業種類來劃分:

1. 工廈、商廈或獨立車位:

不論任何價格,最高按揭成數為五成,如收入來自香港以外地區或有按揭在身的話,就要減一成。

2. 資助房屋:

如果是居屋或綠置居,綠表人士最高按揭成數可造九成半,白表最高按揭成數為九成。如果買入的是房協物業就跟私樓無異,即1000萬以下最高六成按揭,如果用按保,最高去到9成。

3. 村屋:

800萬以下最多造八成半按揭,800萬至900萬最高按揭成數為八成(貸款上限720萬),900至1000萬最高按揭成數為八成。

有按保下 1000萬以下按揭成數高達8成

800萬以下按揭成數最高達九成; 800至900萬則八至九成(貸款額為720萬上限) ; 900至1000萬貸款上限為八成。

現樓VS樓花按揭大不同

1.現樓:

800萬以下最高按揭成數為九成,800至900萬為八至九成(貸款上720萬限),900至1000萬貸款上限為八成。

2.樓花:

400萬以下最高按揭成數為九成,400至450萬按揭成數八至九成(貸款上限360萬),450至600萬按揭成數上限為八成。

其實綜合以上,政府對1000萬以上物業按揭成數未設最高貸款額,所以理論上,如果有買家想買4000萬的物業,按揭成數上也能借取2000萬。

1000萬以上壓力測試= 1000萬以下?

在供款與入息比率方面,1000萬以上和1000萬以下每月供款不得高於月入五成,壓測方面,當利率上升3厘,每月供款不得超過月入六成。如果買家本身有按揭,壓測變為每月供款不得超過月入四成。

另一注意的是,如果申請人以資產作收入申請,不論是1000萬以下或者1000萬以上的物業,同樣計四成按揭。

舉個例,如果買入樓價為1200萬的物業,借貸額5成為600萬,如買家無按揭在身,用H+1.3% 按揭計劃(最高2.5%封頂),分30年還,壓測要求為約5萬7,月供為20,421元 。

樓價1200萬
按揭成數五成
還款期30年
借貸額600萬
壓力測試要求(以2.5%計算)$56,779
每月供款(以1.4%計算)$20,421

如何影響換樓?

一般而言,例如一些家庭客都是常見的換樓客,看中的兩房或三房單位都接近1000萬,甚至是1000萬以上,不過正如上文提及,樓價1000萬元以上之最高五成按揭,如果手上資金不算充裕,就會令人卻步。就算是一手樓盤,樓花期又未必能及時入住,加上發展商高成數按揭之低息期一般很短,影響樓換樓的意慾。 現時即使買家想借七成按揭置業,仍需透過按保計劃申請,若樓價超出按保樓價上限,即1000萬元以上的話,買家要再儲至五成首期,才可置業或換樓。

1000萬按揭FAQS:

1. 1000萬以下物業按揭成數是多少?

根據HKMC,物業價格 1000 萬港元或以下之現樓私人住宅物業按揭成數超過 60%,但不超過80%,而貸款額上限為 800 萬港元。按揭保險計劃不接受主要收入並非來自香港的人士之申請,如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上,除非能夠証明與香港有緊密連繫,否則不被接納。

2. 怎樣才可申請按揭成數 80%以上的貸款?

要符合以下所有條件: 1. 你於申請時並未持有任何香港住宅物業; 及2.你須為固定受薪人士。

貸款金額上限及物業樓價上限為:1.已落成住宅物業的樓價為 900 萬港元以下(貸款上限為 720 萬港 元); 或2.樓花物業樓價為 450 萬港元以下(貸款上限為 360 萬港元)。

3. 想買入240萬獨立車位,按揭成數多少?

240萬獨立車位屬1000萬以下物業,不論任何價格,最高按揭成數為五成,如收入來自香港以外地區或有按揭在身的話,就要減一成。

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