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林鄭plan

【林鄭plan】林鄭plan條件是什麼? 林鄭plan二手樓是否適用?

自從政府宣布提高按揭保險計劃的樓價上限(俗稱林鄭plan)後,不少年輕人都比以前更易上車做業主,減輕部分首期開支,刺激去年600萬至1000萬的二手物業交投,究竟林鄭plan條件是什麼? 放寬按揭成數詳情又是怎樣? 林鄭plan二手樓是否適用?下文為你解答。

首次置業定義

林鄭plan條件之一,就是如果要申請造最高9成按揭的人士,須是固定受薪的首置人士,何謂首次置業? 林鄭plan幾時開始? 根據按揭證券公司,政府於2019年10月16日公布新按保計劃,放寬按揭成數,而首次置業定義是指,抵押人在申請時未持有任何香港住宅物業,如果你已甩名,例如以前曾與其他人聯名持有、賣了樓、未試過置業,都合乎此定義。

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根據金管局指引,如果造6成或以上的按揭,都要買按揭保險,申請者如果有海外收入或海外工作,就要提交有效證明文件,證明自己受聘於本地僱主,顯示與香港有緊密聯繫,或提供書面聲明,其有父母、配偶、子女這些直系親屬目前在香港定居,否則不被接納個案。在林鄭plan下,只適用於已落成住宅物業,物業屬800萬元或以下,可申請最高9成按揭(須固定受薪的首置人士) ; 物業屬800萬元以上至900萬元以下(貸款額最高有720萬元),可申請8至9成按揭(須固定收入的首置人士) ; 林鄭plan 1000萬以下(900萬以上) 物業,可申請最高8成按揭。

林鄭plan條件

注意以下: 此新按保計劃適用於已落成樓宇,如果想替樓花申請按保,只要樓價600萬以下都可申請。而如果想申請林鄭plan 8成或以上按揭,除了要符合剛才提到的首次置業定義外,也要是固定受薪人士,如果僱員是日薪,也可視為固定受薪的。而一些例如底薪連佣金出糧者,就要看看能否通過供款與入息比率指定要求了。

除此之外,買家買新樓的話,就要選建築期付款plan,不能選即供plan,目前很多發展商都為建築期付款plan提供優惠,例如簽臨約時交付樓價5%,到入伙時才交付95%,所以正好適合短期內首期資金不夠,又想用林鄭plan的買家。買家宜計算一下發展商提供的印花稅、會員及早鳥優惠,衡量是否適合選用有關計劃。其次,根據新按保規定,物業必須自用,所以打算借林鄭plan出租,做投資之用的話,就不適用了,因為根據金管局指引,這類用途物業最多按5成按揭。另,由於林鄭plan適用於已落成物業,所以買二手樓都適用。

第三,須支付林鄭plan按揭保費,理論上利率會隨供款年期而增加,如果長至30年,保費或達貸款額5%水平。擔保人方面,須為直系親屬(父母、配偶、子女)、未婚夫婦。

第四,大多情況下都會在建築期付款入伙前6個月申請按揭,估價已與當初購入時已有不同,會因應屆時樓市、同區物業成交而變,銀行亦會視申請人當時入息審批申請,買家小心風險。

第五,在買入單位後,該單位須申報是自住用,當申請按揭保險時,或提取貸款及還款,都簽自住聲明,所以不能用林鄭plan出租物業。

林鄭plan 壓力測試、入息及利率

一般而言,首置的供款與收入比率不但不能超過50%,當加息3%,都不能多於6成。而林鄭plan壓力測試就放寬了,就算首置申請人不可通過壓力測試和供款與收入比率規定,都有機會批出按揭,但須支付額外按揭保費。在林鄭plan壓力測試方面,新按保申請人供款與收入比率不可超過一半。如果你收入不固定,最多只能做林鄭plan8成按揭。

假設張小姐是固定受薪人士,每月薪金6萬元,買800萬單位,造8成半按揭,那借貸額就是680萬元,利率為2.5%,30年供款期,假設壓力測試(2.5%)下,月供26868元,即供款與入息比率為45%。如加息3%,月供38610元,即供款與入息比率為64%。換言之在林鄭plan下,壓測前供款與入息比率為50%,就有大點機會申請8成半按揭。銀行會因應個別供款情況而調整保費。

林鄭plan轉按

有些買家會選用呼吸plan,發展商想促銷,就會包辦按揭計劃,推出呼吸plan,讓買家輕易點借8至9成按揭上會,但短期低息蜜月期後,買家就要承受較高的利息開支。故不少人會趁機做林鄭plan轉按,但要留詫不是必然成功,最重要是銀行再為物業估價時,價格不可多過1000萬元或以上,否則最多只能批50%按揭。轉按時要再提交有效入息證明、連二按一同計壓測(以二按較高息部分,再+3%計),而要借高成數,就要支付按保費用,最少是貸款額2.5%。如不想付按保,有些人會選擇在升值後,令按揭成數減少,才做轉按,只是要小心屆時樓市轉差以致估價不足的風險。

FAQS:

1. 最首要的林鄭plan條件是什麼?

林鄭plan條件之一,就是如果要申請造最高9成按揭的人士,須是固定受薪的首置人士,何謂首次置業? 林鄭plan幾時開始? 根據按揭證券公司,政府於2019年10月16日公布新按保計劃,放寬按揭成數,而首次置業定義是指,抵押人在申請時未持有任何香港住宅物業,如果你已甩名,例如以前曾與其他人聯名持有、賣了樓、未試過置業,都合乎此定義。如果僱員是日薪,也可視為固定受薪的。而一些例如底薪連佣金出糧者,就要看看能否通過供款與入息比率指定要求了。

2. 如何造林鄭plan 9成按揭?

在林鄭plan下,只適用於已落成住宅物業,物業屬800萬元或以下,可申請最高9成按揭(須固定受薪的首置人士) ; 物業屬800萬元以上至900萬元以下(貸款額最高有720萬元),可申請8至9成按揭(須固定收入的首置人士) ; 林鄭plan 1000萬以下(900萬以上) 物業,可申請最高8成按揭。

3. 如果物業用即供方式支付樓價,可以申請林鄭plan嗎?

買家買新樓的話,就要選建築期付款plan,不能選即供plan,目前很多發展商都為建築期付款plan提供優惠,例如簽臨約時交付樓價5%,到入伙時才交付95%,所以正好適合短期內首期資金不夠,又想用林鄭plan的買家。買家宜計算一下發展商提供的印花稅、會員及早鳥優惠,衡量是否適合選用有關計劃。其次,根據新按保規定,物業必須自用,所以打算借林鄭plan出租,做投資之用的話,就不適用了,因為根據金管局指引,這類用途物業最多按5成按揭。

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