【買樓程序2023】上車必看!最詳盡新盤、二手樓買樓程序分析+注意事項!

上車必看!最詳盡新盤、二手樓買樓程序分析

上車置業是人生大事,每一個步驟都非常重要,因此在購入心儀物業前,先了解買樓程序是不可缺少,絕對可以省卻很多不必要的麻煩,這樣就算是買樓初哥也可以輕鬆上車!以下會詳談有關新盤和二手樓的購買程序,不要錯過了!

新盤買樓程序

每次香港推出新盤,都吸引很多市民爭相抽籤購買,這是因為很多市民都鍾情一手樓,而一手樓的買樓程序如下:

1. 研究售樓說明書

在新盤公開發售前最少的七個工作天,發展商會公布收樓說明書,內文會詳細列明價錢以外的細節,例如平面圖、會所設施、單位間隔和坐向圖。準買家應該仔細研究數樓說明書,研究心儀單位。

2. 參觀示範單位

雖然現時《一手條例》並沒有一定要求提供示範單位,但現時大多新盤也會有示範單位公開給市民參觀。因此準買家可以到場參觀,比較不同單位的間隔。

3. 了解項目銷售安排

發展商會再公開銷售最少三個工作,詳細列明銷售的場地、時間、可購入的單位、抽籤程序和簽約安排。準買家有意購入物業,便需要密切了解新盤銷售項目的安排。

4. 入票

如果有意購入新盤,申請人需要親自向發展商登記,除了身分證副本,還有一張10萬元的銀行本票。如果準買家成功購買該新盤,該本票便會成為細訂的一部份,反之便會退回給申請人。另外成功入票後,申請人會獲發一份「購樓意向登記」,作為收據。

5. 抽籤

部份發展商在抽出中簽人士時,還會排出揀樓優先次序,買家只需要按照售樓時間表開售當天出現便可以。

6. 揀樓、簽訂臨時買賣合約

準買家此時可以買樓意向書、支票簿和身分證,在選定單位後,便可以簽定臨時買賣合約,以及支付細訂,以金額為樓價的5%。

7. 支付大訂

在簽署臨時買賣合約後五個工作天,便可以跟發展商正式簽署買賣合約,同時支付大訂,即樓價的10%。

8. 收樓、驗樓

最後是正式收樓的大日子,在收匙後正式成為業主,可安排驗樓師驗樓,也可以自行驗樓,要注意新房的間隔裝修,還有是否有漏水的問題。

二手樓買樓程序

二手樓一般落成日期比較久遠,沒有發展商作為擔保,另外物業也可能是無契,不過勝在很多間隔實用四正,因此也有追捧的買家,如果打算購入二手樓,便要注意以下12個步驟!

1. 於搵樓平台或代理行搜尋樓盤

現時網絡發達,想搵心水樓盤,可以利用網上搵樓平台,輸入相關搜尋的條件,便能夠比較到該區適合自己的樓盤。除此之外,準買家也可以親自到該區附近的地產代理店舖查詢,因為很多有意放盤的業主,多會會把樓盤委托代理放賣,先鎖定分區再進入代理行,由代理進行轉介心儀樓盤,會方便快捷更多。

2. 簽署睇樓紙

在尋找心儀的物業過程中,代理可能會要求準買家填寫一份「睇樓紙」,這是一份具有法律效力的文件,會列明所參觀過的單位,以及成交之後所需支付的佣金,因此準買家也需要自行記錄曾參觀過的單位,以防時候被代理追溯佣金。

3. 睇樓

接下來便可以開始參觀物業,進入單位時需要留意單位坐向、景觀、裝修是否合自己心意,另外還要留意樓宇有沒有漏水,還有大廈單位的保養情況。除此之外,大廈附近的交通、配置、是否鄰近垃圾站,也是重要的考慮因素。另外睇樓通常不會只睇一次,一般建議晴天看一次,雨天看一次,白天和晚上也可以多看一次。

4. 查詢單位估價、查冊

想知心儀單位的價格是否合理,準買家可以在上車之前進行物業估價,現時有不少銀行網站可以進行免費物業估價,看看單位是否貼近市價。

當參觀單位後,如果準買家覺得單位合理,便可以讓代理進行洽談,協助準買家進行查冊,透過該步驟可以大約了解該單位買賣背景,是否凶宅等等。

6. 簽署臨時買賣合約

買賣雙方協議好價錢,便可以簽定臨時買賣協議,又稱為「細訂」,當中會大約列明成交價、成交日期、付款方式、訂金金額。而臨時訂金一般為樓價的3%至5%。另外要注意,如果在14天內反悔,需要賠出雙倍訂金,以及支付買賣雙方佣金。

7. 憑臨約申請按揭

當獲得臨時合約時,準買家便可以向銀行申請樓宇按揭,亦可以委托按揭中介人代為比較不同按揭計劃和辦理相關事宜。而不同銀行的按揭利率和優惠都有不同,要注意的是按揭利率、按揭回贈和罰息期。另外如果想借足八至九成按揭成數,便可能需要申請按揭保險。

而在申請按揭的時候,需要準備好相關文件,亦需要通過壓力測試,確保準買家有能力供款。

8. 委託律師行簽正式買賣合約

律師會為準業主準備正式的買賣合約和樓契,並進行查察冊。

一般正式合約會在臨時合約的14天後簽署,只是需要加付按金,又稱為「大訂」,一般為樓價的10%,

9. 正式合約 30 日內交印花稅

在簽署正式買賣合約之後,準業主需要於30天內繳付買樓的印花稅費用。

10. 成交日驗收單位

終於來到成交日前,在成交日前的一個半至兩個月之前,請業主可以有兩次機會入屋檢查,另外期間有部份銀行可能會視乎個別按揭,派人上門作實地考察和檢查,建議準業主在收樓前一天才上門驗收,縮短單位交接之間的空窗期。在正式成交日當天,買賣雙方律師核實樓契沒有問題,便會簽定轉讓契約,準業主也可以正式收鎖匙入屋。

11. 簽樓契、付樓價尾數

在驗收單位之後,意味着單位的業權正式移交,正式簽訂買賣合約計起的綠十字90天內,律師會草擬樓契條款和處理按揭契據,並將樓契送往土地註冊處登記。而買家唔需要付清樓價的尾數,還有代理佣金。

12. 買火險、家居保險

承造樓宇按揭的時候,如果購入的單位太舊,便可能需要另外購買火險。至於家居保險業主可以有權選擇是否購買,家居保險的保障內容為單位內的財物損失,還有人財傷亡的情況。

買賣二手樓費用

  1. 首期: 樓價10%
  2. 經紀佣金: 樓價1%
  3. 律師費: 5000-10000不等
  4. 印花稅: 100元至樓價4. 25%管理費、屋苑維修基金
  5. 律師查契費用

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有關買樓程序的常見問題:

1. 二手樓怎樣計算壓力測試?

壓力測試是金管局要求銀行對按揭申請人一種測試,確保申請人有能力支付供款的金額。在壓力測試之下,申請人的供款不可以超過入息的一半,另外假設現時樓價的水平加息後,供款金額不可以佔入息的6成,

2. 怎樣揀選銀行按揭產品?

申請樓宇按揭上,除了要比較不同銀行按揭息率、按揭年期之外,還可以多加留意銀行的優惠,例如現金回贈、保險優惠等等。

3. 二手樓入市有什麼雜費?

買樓除了要預期一筆首期費用,還有相關雜費支出,除了要預留一萬至二萬元作律師費,如果是經代理睇樓,要預留樓價1%作為買賣經紀佣金外,還有物業印花稅,當樓價愈低,印花稅愈低。

4. 購買新盤時要簽什麼文件?

在售樓處選擇好心儀單位之後,買家只需簽署發展商的合約文件,以任何第三方提供的文件,沒有必須要簽署。

5. 購買新盤時什麼時候要委託律師?

在簽署臨時買賣合約之後,便可以盡快委托律師,買家可以選擇發展商的律師樓,亦可以聯絡自己相熟的律師。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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