上車置業是人生大事，每一個步驟都非常重要，因此在購入心儀物業前，先了解買樓程序是不可缺少，絕對可以省卻很多不必要的麻煩，這樣就算是買樓初哥也可以輕鬆上車！以下會詳談有關新盤和二手樓的購買程序，不要錯過了！
新盤買樓程序
每次香港推出新盤，都吸引很多市民爭相抽籤購買，這是因為很多市民都鍾情一手樓，而一手樓的買樓程序如下：
1. 研究售樓說明書
在新盤公開發售前最少的七個工作天，發展商會公布收樓說明書，內文會詳細列明價錢以外的細節，例如平面圖、會所設施、單位間隔和坐向圖。準買家應該仔細研究數樓說明書，研究心儀單位。
2. 參觀示範單位
雖然現時《一手條例》並沒有一定要求提供示範單位，但現時大多新盤也會有示範單位公開給市民參觀。因此準買家可以到場參觀，比較不同單位的間隔。
3. 了解項目銷售安排
發展商會再公開銷售最少三個工作，詳細列明銷售的場地、時間、可購入的單位、抽籤程序和簽約安排。準買家有意購入物業，便需要密切了解新盤銷售項目的安排。
4. 入票
如果有意購入新盤，申請人需要親自向發展商登記，除了身分證副本，還有一張10萬元的銀行本票。如果準買家成功購買該新盤，該本票便會成為細訂的一部份，反之便會退回給申請人。另外成功入票後，申請人會獲發一份「購樓意向登記」，作為收據。
5. 抽籤
部份發展商在抽出中簽人士時，還會排出揀樓優先次序，買家只需要按照售樓時間表開售當天出現便可以。
6. 揀樓、簽訂臨時買賣合約
準買家此時可以買樓意向書、支票簿和身分證，在選定單位後，便可以簽定臨時買賣合約，以及支付細訂，以金額為樓價的5%。
7. 支付大訂
在簽署臨時買賣合約後五個工作天，便可以跟發展商正式簽署買賣合約，同時支付大訂，即樓價的10%。
8. 收樓、驗樓
最後是正式收樓的大日子，在收匙後正式成為業主，可安排驗樓師驗樓，也可以自行驗樓，要注意新房的間隔裝修，還有是否有漏水的問題。
二手樓買樓程序
二手樓一般落成日期比較久遠，沒有發展商作為擔保，另外物業也可能是無契，不過勝在很多間隔實用四正，因此也有追捧的買家，如果打算購入二手樓，便要注意以下12個步驟！
1. 於搵樓平台或代理行搜尋樓盤
現時網絡發達，想搵心水樓盤，可以利用網上搵樓平台，輸入相關搜尋的條件，便能夠比較到該區適合自己的樓盤。除此之外，準買家也可以親自到該區附近的地產代理店舖查詢，因為很多有意放盤的業主，多會會把樓盤委托代理放賣，先鎖定分區再進入代理行，由代理進行轉介心儀樓盤，會方便快捷更多。
2. 簽署睇樓紙
在尋找心儀的物業過程中，代理可能會要求準買家填寫一份「睇樓紙」，這是一份具有法律效力的文件，會列明所參觀過的單位，以及成交之後所需支付的佣金，因此準買家也需要自行記錄曾參觀過的單位，以防時候被代理追溯佣金。
3. 睇樓
接下來便可以開始參觀物業，進入單位時需要留意單位坐向、景觀、裝修是否合自己心意，另外還要留意樓宇有沒有漏水，還有大廈單位的保養情況。除此之外，大廈附近的交通、配置、是否鄰近垃圾站，也是重要的考慮因素。另外睇樓通常不會只睇一次，一般建議晴天看一次，雨天看一次，白天和晚上也可以多看一次。
4. 查詢單位估價、查冊
想知心儀單位的價格是否合理，準買家可以在上車之前進行物業估價，現時有不少銀行網站可以進行免費物業估價，看看單位是否貼近市價。
當參觀單位後，如果準買家覺得單位合理，便可以讓代理進行洽談，協助準買家進行查冊，透過該步驟可以大約了解該單位買賣背景，是否凶宅等等。
6. 簽署臨時買賣合約
買賣雙方協議好價錢，便可以簽定臨時買賣協議，又稱為「細訂」，當中會大約列明成交價、成交日期、付款方式、訂金金額。而臨時訂金一般為樓價的3%至5%。另外要注意，如果在14天內反悔，需要賠出雙倍訂金，以及支付買賣雙方佣金。
7. 憑臨約申請按揭
當獲得臨時合約時，準買家便可以向銀行申請樓宇按揭，亦可以委托按揭中介人代為比較不同按揭計劃和辦理相關事宜。而不同銀行的按揭利率和優惠都有不同，要注意的是按揭利率、按揭回贈和罰息期。另外如果想借足八至九成按揭成數，便可能需要申請按揭保險。
而在申請按揭的時候，需要準備好相關文件，亦需要通過壓力測試，確保準買家有能力供款。
8. 委託律師行簽正式買賣合約
律師會為準業主準備正式的買賣合約和樓契，並進行查察冊。
一般正式合約會在臨時合約的14天後簽署，只是需要加付按金，又稱為「大訂」，一般為樓價的10%，
9. 正式合約 30 日內交印花稅
在簽署正式買賣合約之後，準業主需要於30天內繳付買樓的印花稅費用。
10. 成交日驗收單位
終於來到成交日前，在成交日前的一個半至兩個月之前，請業主可以有兩次機會入屋檢查，另外期間有部份銀行可能會視乎個別按揭，派人上門作實地考察和檢查，建議準業主在收樓前一天才上門驗收，縮短單位交接之間的空窗期。在正式成交日當天，買賣雙方律師核實樓契沒有問題，便會簽定轉讓契約，準業主也可以正式收鎖匙入屋。
11. 簽樓契、付樓價尾數
在驗收單位之後，意味着單位的業權正式移交，正式簽訂買賣合約計起的綠十字90天內，律師會草擬樓契條款和處理按揭契據，並將樓契送往土地註冊處登記。而買家唔需要付清樓價的尾數，還有代理佣金。
12. 買火險、家居保險
承造樓宇按揭的時候，如果購入的單位太舊，便可能需要另外購買火險。至於家居保險業主可以有權選擇是否購買，家居保險的保障內容為單位內的財物損失，還有人財傷亡的情況。
買賣二手樓費用
- 首期: 樓價10%
- 經紀佣金: 樓價1%
- 律師費: 5000-10000不等
- 印花稅: 100元至樓價4. 25%管理費、屋苑維修基金
- 律師查契費用
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有關買樓程序的常見問題：
1. 二手樓怎樣計算壓力測試？
壓力測試是金管局要求銀行對按揭申請人一種測試，確保申請人有能力支付供款的金額。在壓力測試之下，申請人的供款不可以超過入息的一半，另外假設現時樓價的水平加息後，供款金額不可以佔入息的6成，
2. 怎樣揀選銀行按揭產品?
申請樓宇按揭上，除了要比較不同銀行按揭息率、按揭年期之外，還可以多加留意銀行的優惠，例如現金回贈、保險優惠等等。
3. 二手樓入市有什麼雜費?
買樓除了要預期一筆首期費用，還有相關雜費支出，除了要預留一萬至二萬元作律師費，如果是經代理睇樓，要預留樓價1%作為買賣經紀佣金外，還有物業印花稅，當樓價愈低，印花稅愈低。
4. 購買新盤時要簽什麼文件？
在售樓處選擇好心儀單位之後，買家只需簽署發展商的合約文件，以任何第三方提供的文件，沒有必須要簽署。
5. 購買新盤時什麼時候要委託律師？
在簽署臨時買賣合約之後，便可以盡快委托律師，買家可以選擇發展商的律師樓，亦可以聯絡自己相熟的律師。
