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買樓程序

【買樓程序2021】上車必看!最詳盡新盤、二手樓買樓程序分析+注意事項!

上車置業是人生大事,每一個步驟都非常重要,因此在購入心儀物業前,先了解買樓程序是不可缺少,絕對可以省卻很多不必要的麻煩,這樣就算是買樓初哥也可以輕鬆上車!以下會詳談有關新盤和二手樓的購買程序,不要錯過了!

新盤買樓程序

每次香港推出新盤,都吸引很多市民爭相抽籤購買,這是因為很多市民都鍾情一手樓,而一手樓的買樓程序如下:

1. 研究售樓說明書

在新盤公開發售前最少的七個工作天,發展商會公布收樓說明書,內文會詳細列明價錢以外的細節,例如平面圖、會所設施、單位間隔和坐向圖。準買家應該仔細研究數樓說明書,研究心儀單位。

2. 參觀示範單位

雖然現時《一手條例》並沒有一定要求提供示範單位,但現時大多新盤也會有示範單位公開給市民參觀。因此準買家可以到場參觀,比較不同單位的間隔。

3. 了解項目銷售安排

發展商會再公開銷售最少三個工作,詳細列明銷售的場地、時間、可購入的單位、抽籤程序和簽約安排。準買家有意購入物業,便需要密切了解新盤銷售項目的安排。

4. 入票

如果有意購入新盤,申請人需要親自向發展商登記,除了身分證副本,還有一張10萬元的銀行本票。如果準買家成功購買該新盤,該本票便會成為細訂的一部份,反之便會退回給申請人。另外成功入票後,申請人會獲發一份「購樓意向登記」,作為收據。

5. 抽籤

部份發展商在抽出中簽人士時,還會排出揀樓優先次序,買家只需要按照售樓時間表開售當天出現便可以。

6. 揀樓、簽訂臨時買賣合約

準買家此時可以買樓意向書、支票簿和身分證,在選定單位後,便可以簽定臨時買賣合約,以及支付細訂,以金額為樓價的5%。

7. 支付大訂

在簽署臨時買賣合約後五個工作天,便可以跟發展商正式簽署買賣合約,同時支付大訂,即樓價的10%。

8. 收樓、驗樓

最後是正式收樓的大日子,在收匙後正式成為業主,可安排驗樓師驗樓,也可以自行驗樓,要注意新房的間隔裝修,還有是否有漏水的問題。

二手樓買樓程序

二手樓一般落成日期比較久遠,沒有發展商作為擔保,另外物業也可能是無契,不過勝在很多間隔實用四正,因此也有追捧的買家,如果打算購入二手樓,便要注意以下12個步驟!

1. 於搵樓平台或代理行搜尋樓盤

現時網絡發達,想搵心水樓盤,可以利用網上搵樓平台,輸入相關搜尋的條件,便能夠比較到該區適合自己的樓盤。除此之外,準買家也可以親自到該區附近的地產代理店舖查詢,因為很多有意放盤的業主,多會會把樓盤委托代理放賣,先鎖定分區再進入代理行,由代理進行轉介心儀樓盤,會方便快捷更多。

2. 簽署睇樓紙

在尋找心儀的物業過程中,代理可能會要求準買家填寫一份「睇樓紙」,這是一份具有法律效力的文件,會列明所參觀過的單位,以及成交之後所需支付的佣金,因此準買家也需要自行記錄曾參觀過的單位,以防時候被代理追溯佣金。

3. 睇樓

接下來便可以開始參觀物業,進入單位時需要留意單位坐向、景觀、裝修是否合自己心意,另外還要留意樓宇有沒有漏水,還有大廈單位的保養情況。除此之外,大廈附近的交通、配置、是否鄰近垃圾站,也是重要的考慮因素。另外睇樓通常不會只睇一次,一般建議晴天看一次,雨天看一次,白天和晚上也可以多看一次。

4. 查詢單位估價、查冊

想知心儀單位的價格是否合理,準買家可以在上車之前進行物業估價,現時有不少銀行網站可以進行免費物業估價,看看單位是否貼近市價。

當參觀單位後,如果準買家覺得單位合理,便可以讓代理進行洽談,協助準買家進行查冊,透過該步驟可以大約了解該單位買賣背景,是否凶宅等等。

6. 簽署臨時買賣合約

買賣雙方協議好價錢,便可以簽定臨時買賣協議,又稱為「細訂」,當中會大約列明成交價、成交日期、付款方式、訂金金額。而臨時訂金一般為樓價的3%至5%。另外要注意,如果在14天內反悔,需要賠出雙倍訂金,以及支付買賣雙方佣金。

7. 憑臨約申請按揭

當獲得臨時合約時,準買家便可以向銀行申請樓宇按揭,亦可以委托按揭中介人代為比較不同按揭計劃和辦理相關事宜。而不同銀行的按揭利率和優惠都有不同,要注意的是按揭利率、按揭回贈和罰息期。另外如果想借足八至九成按揭成數,便可能需要申請按揭保險。

而在申請按揭的時候,需要準備好相關文件,亦需要通過壓力測試,確保準買家有能力供款。

8. 委託律師行簽正式買賣合約

律師會為準業主準備正式的買賣合約和樓契,並進行查察冊。

一般正式合約會在臨時合約的14天後簽署,只是需要加付按金,又稱為「大訂」,一般為樓價的10%,

9. 正式合約 30 日內交印花稅

在簽署正式買賣合約之後,準業主需要於30天內繳付買樓的印花稅費用。

10. 成交日驗收單位

終於來到成交日前,在成交日前的一個半至兩個月之前,請業主可以有兩次機會入屋檢查,另外期間有部份銀行可能會視乎個別按揭,派人上門作實地考察和檢查,建議準業主在收樓前一天才上門驗收,縮短單位交接之間的空窗期。在正式成交日當天,買賣雙方律師核實樓契沒有問題,便會簽定轉讓契約,準業主也可以正式收鎖匙入屋。

11. 簽樓契、付樓價尾數

在驗收單位之後,意味着單位的業權正式移交,正式簽訂買賣合約計起的綠十字90天內,律師會草擬樓契條款和處理按揭契據,並將樓契送往土地註冊處登記。而買家唔需要付清樓價的尾數,還有代理佣金。

12. 買火險、家居保險

承造樓宇按揭的時候,如果購入的單位太舊,便可能需要另外購買火險。至於家居保險業主可以有權選擇是否購買,家居保險的保障內容為單位內的財物損失,還有人財傷亡的情況。

買賣二手樓費用

  1. 首期: 樓價10%
  2. 經紀佣金: 樓價1%
  3. 律師費: 5000-10000不等
  4. 印花稅: 100元至樓價4. 25%管理費、屋苑維修基金
  5. 律師查契費用

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有關買樓程序的常見問題:

1. 二手樓怎樣計算壓力測試?

壓力測試是金管局要求銀行對按揭申請人一種測試,確保申請人有能力支付供款的金額。在壓力測試之下,申請人的供款不可以超過入息的一半,另外假設現時樓價的水平加息後,供款金額不可以佔入息的6成,

2. 怎樣揀選銀行按揭產品?

申請樓宇按揭上,除了要比較不同銀行按揭息率、按揭年期之外,還可以多加留意銀行的優惠,例如現金回贈、保險優惠等等。

3. 二手樓入市有什麼雜費?

買樓除了要預期一筆首期費用,還有相關雜費支出,除了要預留一萬至二萬元作律師費,如果是經代理睇樓,要預留樓價1%作為買賣經紀佣金外,還有物業印花稅,當樓價愈低,印花稅愈低。

4. 購買新盤時要簽什麼文件?

在售樓處選擇好心儀單位之後,買家只需簽署發展商的合約文件,以任何第三方提供的文件,沒有必須要簽署。

5. 購買新盤時什麼時候要委託律師?

在簽署臨時買賣合約之後,便可以盡快委托律師,買家可以選擇發展商的律師樓,亦可以聯絡自己相熟的律師。

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