按揭資訊

居屋申請及居屋按揭一向深受市民歡迎主題，全因居屋單位間隔實用，而且價格相對私樓合宜，是很多人心目中理想「上車」選擇！如果你有興趣購入居屋，便不能錯過以下的居屋按揭懶人包，一文盡覽了解白表、綠表和房協資助房屋和白居二申請者的按揭成數、按揭年期、以及按揭利率、壓力測試等常見注意事項！ 【居屋按揭2023】居屋是甚麼? 居屋全名為居者有其屋計劃（Home Ownership Scheme），是香港的資助出售公共房屋計劃，計劃原意是為資金不足以購入私人屋苑的市民，提供另一個居住的選擇。另外也可以用較優惠的價錢，鼓勵收入相對較高的公屋租戶騰岀單位，加快公屋住戶的流動性。 現時居屋分為兩類，第一類是由房委會興建房屋，並以低於市值的價格，扣除地價後售給市民。市面上還有第二類的居屋，是由私人發展商參與興建的居屋，再出售予房委會岀售予市民。這些樓宇雖無特定設計，但要按批地條款按設置兩房的固定間格，因此對比私人樓宇實用很多。 另外不時聽到邊「白居二」，是房委會容許一此擁有白表資格的準買家，能在未補地價的居屋第二市場購入房屋，希望市民多一個置業選擇。 在計算居屋按揭的時候，白表、綠表、白居二和房協資助房屋按揭的申請者的申請資格和入息上限各有不同： 白表 綠表 房協資助房屋按揭 白居二 申請資格 年滿 18 歲香港永久居民 非公屋住戶 公屋住戶 持有有效《綠表資格證明書》住戶 持房屋署簽發有效保證書房屋署屋宇事務助理職系人員 房委會「長者租金津貼計劃」受惠人士 參考2017年的房協的資助房屋申請資格，申請人會分為「綠表」及「白表」 年滿 18 歲的香港永久居民 非公屋住戶 申請者及家庭成員無接受房屋資助 申請者及表格上家庭成員不得擁有／共同擁有任何香港住宅物業 入息上限 1人：31,000元 2人或以上：62,000元 無需通過入息限額審查 1人：26,000元 2人或以上：52,000元 （以17年申請資格參考計算) 1人：33,000元 2人或以上：66,000元 【居屋2023】會推售的單位類型 1.房委會新居屋（新建居屋單位） 2.重售之前因買賣協議撤銷而收回的居屋單位 3.租者置其屋計劃（租置計劃）回收單位（只適用於綠表買家） [居屋2023]居屋地點、位置、詳細資料 居屋地點 單位數目 單位實用面積 售價 平均呎價  需要留意的日期 屯門兆翠苑 518伙 281呎-518呎 179萬-392萬 6,800元 2025年4月 觀塘安樺苑 […]

根據香港政府公佈2022年第二個季度的就業統計數據顯示，可以看到各大熱門行業的的每月入息中位在港元 18,000。這個數字跟跟政府統計處-收入及工時按年統計調查報告的數據都大同小異。當然，這是取一個平均值。在現時的社會，我們收入高低還是會跟著不同行業、市場所須或專業需求有直接的關係。 但是事實是香港樓價長期高企，按揭每月供款金額隨之上漲。努力打工賺錢存首期置業，可是依舊過不了「每月供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)及「壓力測試」，加上應付不了物業按揭時，因而需要加入另一個人入息作上會擔保，令借款人和擔保人的入息和負債可合併計算壓力測試，成功上車。 “擔保有風險，簽字須謹慎” 這篇文章會以問答方式直接為閣下解答所有您想得到和想不到的關於【按揭擔保人】的25個疑問。待清楚了解【按揭擔保人】的責任和風險再決定要不要簽字也不遲，不然真的出事真的就叫天都不應。 Q1: 什麽是 【按揭擔保人】？ 【按揭擔保人】， 就是當買家財力不足以應付物業按揭時、他或她無法靠自己一個人的入息通過「每月供款佔入息比率」(DSR) 及「壓力測試」而必須依靠另一位較具財政實力人士協助擔保上會。簡單來説就是合雙方（借款人和擔保人）的入息和負債能力通過銀行在審批按揭時所要求的「每月供款佔入息比率」(DSR)及「壓力測試」來置業。 身爲按揭擔保人須要注意的是，閣下的 “擔保人身份”不只是擔保借款人在上會未能承擔的貸款，而是整筆貸款數目。這是一個可能長達30年的擔保期限，它根據的是銀行所批核的按揭年期來計算。 Q2: 什麼是【按揭人】、【按揭借款人】和【按揭擔保人】？ 要怎麼區分這三種身份？ -【按揭人】是以物業業主的身份取得按揭貸款的人 例如，陳生與陳太打算購入新樓房，待結婚後兩人可以搬出來一起住。如果這份買賣合同只由陳生一個人簽署，那麼陳生就是【按揭人】。如果這份買賣合同是陳生與陳太一起簽署，那他們兩夫婦就是這個物業的聯名【按揭人】了。 -【按揭借款人】是須要履行責任並按照簽署的合同裡面所有的條約還按揭貸款的人。【按揭借款人】有時候並不是業主本人。   例如，一對退休的夫婦，王生和王太聯名持有一個房產。他們的兒子 – 王小明，在須要一些資金周轉生意，所以王生和王太就用這個兩人聯名的房產來套現資金。不過因為王生和王太已經退休，沒有入息證明，而現時只有王小明能夠證明有穩定收入。這種情況下所申請的貸款將會由王生和王太作為【按揭人】和兒子王小明作為【借款人】。【借款人】- 兒子王小明須負責每月的供款。 注：如果銀行沒有準時收到借貸供款，銀行會馬上跟【借款人】追數。 -【按揭擔保人】就如 Q1所解說，當【按揭人】或【按揭借款人】收入不夠計算「每月供款佔入息比率」(DSR) 及「壓力測試」，可以加多【按揭擔保人】的收入計算來協助擔保上會。 例如： 劉小姐打算買入一個價值600萬港元的物業。根據新按保計劃，作為首置人士， 劉小姐可以申請最高9成的按揭成數，劉小姐還需要支付60萬港元的首期，2.625%按揭利率，30年還款期，每月供款是 22,774港元以及按揭保險費每個月須供 1,081港元，劉小姐每月供款加上現時利率是29,152港元。 這個情況下，銀行計算劉小姐每月的入息要求（按月供比率計算）需要最少 45,547港元而每月的入息需要最少48,586港元才能通過按揭壓力測試。 如果劉小姐每月入息沒到48,586港元， 她就需要一個按揭擔保人（例如她哥哥 – 劉生）的收入證明通過壓力測試才能讓銀行批准貸款。 在這個情況下，劉小姐是【按揭人】亦是【按揭借款人】而哥哥劉生則為【按揭擔保人】。 注：當銀行向借款人追數失敗，接下倆就會向【擔保人】追討了。 Q3: 什麼情況下需要按揭擔保人？ 申請按揭時最常須要擔保人是以下2種情況： a.買家入息不足或是入息不穩定  – 只要借款人的入息不足或不穩定都不可能通過按揭申請的「每月供款佔入息比率」(DSR) 及「壓力測試」，銀行一定要求增加一個按揭擔保人來合併計算入息比例。 新按揭保險計劃放寬按揭申請條件，如果置業客是首置人士，可以透過按揭保險計劃借高成數按揭，也可以不用通過按揭壓力測試。但是只要銀行對買家的供款能力存疑，銀行還是有權利要求加按揭擔保人。尤其疫情過後，很多行業都受到打擊，銀行對借款人的還款能力審批更是嚴謹了許多。 b.買家的年紀大了 一般銀行都會對借款人的年紀和供款年期設有上限。如果買家年紀大，就很難批足 30 年供款期。所以當稍微年長的借款人同時又想要延長供款年期，銀行會要求增加一位較年輕並且收入穩定的擔保人。這樣的做法就比較合邏輯，大大提升銀行批准更長的還款年期的機會

一般香港人買樓時，都會選擇使用按揭保險來減少首期支出，但究竟按揭保險是怎樣計算？怎樣收費？申請程序又怎樣？在努力增加收入的同時，對於有打算上車置業的賣家，按揭保險是一定要了解也要充分利用的按揭工具。 按揭保險來源 按揭保險計劃早在1999年3月是由香港按揭證券有限公司推出，主要目的是協助香港市民在香港以可負擔的按揭成數實現買樓的夢想。按揭保險計劃在2018年轉移至香港按證保險有限公司並由其經營至今。 什麽是按揭保險？ 根據香港金管局的指引， 一般在香港置業，銀行最多借出5-6成的按揭成數。 按揭保險是透過銀行買保險形式，令銀行可承擔超過六成以上的按揭計劃，而買家可以申請最高高達九成的按揭計劃購入自己的第一個物業。按揭保險的出現是讓在香港想要置業的香港居民尤其是首置客減輕很大的首期經濟負擔。 申請按揭保險的資格 用按揭保險來申請高成數按揭，申請者必須符合以下條件： 首置人士， 申請時並未持有任何香港住宅物業 固定受薪人士 通過供款入息比率和壓力測試結果 最長還款年期：30年 原來/剩餘還款年期與樓齡之和的上限：75年 物業類別：香港現樓物業（村屋除外） 居住要求：自住 擔保人要求：直系親屬 （父母、小孩）或未婚夫婦 按揭保險申請所需文件 事先準備齊申請文件，可以節省很多時間同時不會因爲申請途中才發現文件有遺漏而導致買樓心情受到不必要的情緒壓力。 申請按揭文件清單 身份證副本 住址證明 僱傭合約 最近3個月的糧單及銀行出糧戶口月結單(如以支票方式支薪需提交支票副本) 最近一期稅單 (*環球經濟受疫情影響，風險增加，可能需要提供2年稅單紀錄作申請之用） 強積金紀錄 已有的債務資料 (包括已有的私人貸款、已成為擔保人的資料) 已有按揭貸款紀錄 (包括其他按揭的貸款信及最近3個月供款紀錄) 如申請人每月收入不穩定，需要提供6個月糧單和銀行出糧戶口月結單。 最新放寬按揭成數（2023年7月7日生效） 2023年7月7日年香港金管局宣佈放寬置業最高按揭成數，該政策適用於所有在2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約。 提供按揭保險的公司 香港按揭證券公司 （The Hong Kong Mortgage Corporation, Limited, HKMC) 昆士蘭保險 (QBE) 美亞保險 (AIG) 香港大部份銀行均用HKMC，只有個別銀行會用其餘兩間。 影響按揭保險的因素 提供按揭保險公司個別徵費 按揭金額 按揭年期 一次性繳付或逐年繳付

9成按揭是最近受到關注的議題，想買樓的朋友一定會想知道申請九成按揭的條件大家都會有興趣知道本港最初是如何推行銀行住宅按揭，依照金管局對按揭成數的規定，以1,000萬以下的物業才能夠接受六成按揭的成數，如果想申請更高成數按揭，需要透過銀行向香港按揭保險公司申請按揭保險。 9成按揭源起 政府在2022年3月放寬按揭保險成數，樓價400萬至1,000萬元以下的樓宇，可以做到9成按揭，$1000萬以上至$1125萬元以下，可以做到8至9成按揭，上限900萬，$1125萬元以上至1920萬元物業，便可以做到8成按揭，上限960萬。對於未存夠首期但有較高收者，也能夠有足夠借貸能力首次買房。不過申請九成按揭門檻會比一般成數按揭較高。 申請9成按揭的條件 想申請 9 成按揭不是每個人都有資格做的，買入物業前需要注意以下條件，確認是否符合9成按揭資格： 9成按揭條件一: 收入、薪資為固定 需要申請九成按揭的業主必須有固定收入才符合資格，雙糧有在僱傭合約中列出，即可計算在收入之中，佣金則不能計算在內，則花紅須依銀行而定。如果申請人薪酬主要是以佣金或現金形式發放，而底薪不足，最高只可借八成，如果本身為自僱人士，同樣最高只能申請八成按揭。 9成按揭條件二: 未持有任何香港住宅物業 申請按揭保險的業主，必須為「首置人士」，承造按揭物業需要為自住。此處之首置，不一定是第一次買樓，只要申請按揭時未持有任何本地的住宅物業，都可屬首置人士。 如果手上持有工商物業或車位，也不會影響申請九成按揭保險，另外換樓人士也能申請九成按揭保險。 9成按揭條件三: 現樓只接受600萬以上 香港物業有分為「現樓」及「樓花」，想要600萬以上的物業申請九成按揭，物業必須屬於現樓，則樓花並不符合資格。如果為樓價600萬以下物業申請按揭保險，現樓和樓花都可以接收，例如打算買入400萬樓花，業主可以透過申請九成按揭保險。 延伸閱讀: 【樓花期】買樓花的風險是什麼? 樓花按揭要注意什麼? 申請9成按揭條件四: 村屋不能接受九成 在選擇物業前，需要仔細留意物業類型，村屋按揭成數最高只能八成半，沒辦法九成按揭。 9成按揭的壓力測試 依據2022年3月按揭保險修訂，申請人只需要供款入息比率不超過50%，就能批出按揭，不需計算壓力測試（只有部分銀行能不計算壓力測試，詳情請與我們的按揭專員聯絡。如果首置人士未能符合壓力測試，需要額外增加保費條件申請高成數按揭。不過每間銀行會根據內部風險管理情況進行調節，個別銀行仍有機會要求首次置業人士進行壓力測試。 1000萬樓首期計算及壓力測試例子 (含波叔Plan比較) 按揭保險限額緊張 每間銀行的按揭保險名額有限，只要向一間銀行申請九成按揭保險，因對方有機會滿額不再接受申請。申請按揭保險前可先向按揭轉介公司查詢，按揭專員日常專注按揭工作，代表向適合的銀行提交申請，保障自己申請按揭順利。 9成按揭常見問題 9成按揭申請時所需的文件？ 香港身份證、物業買賣合約、最近3月個內發出的住址證明、工作及入息證明 9成按揭擔保人一定要直系親屬嗎？ 九成按揭擔保人一定要直系親戚，即父母、子女或配偶，如果是未婚夫婦亦都可以接受，並未婚配偶必須在本地定居 600 萬元以上之物業需要現樓嗎？ 九成按揭只適用於私人樓宇，當中價值600萬元或以下之物業可為樓花，而樓花期須為12個月內，價值600萬元以上的則必須為已落成住宅物業，亦即現樓。 9成按揭是否要做壓力測試？ 有首置免壓測的說法，事實上銀行仍然會為首置申請人進行壓力測試。則壓力測試的用處是來評估申請人是否付額外按揭保險費用，而非用來調整按揭成數。即使首置申請人未能符合壓測要求，只要供款不超過個人或家庭入息之50%，便依然合資格申請九成按揭。 我想買入住宅物業作放租之用，能否做九成按揭？ 不能，按保新例下的按揭成數放寬只限於自住物業，非自住物業的按揭成數不可超過五成。 公司的名義買入住宅物業，能否做 9 成按揭？ 不能，所有以公司名義持有的住宅物業，按揭成數不可超過五成。 按揭保險有助於置業人士以較低首期資金上車，只要帶備香港身份證、物業買賣合約、最近3月個內發出的住址證明、工作及入息證明，按揭專員將會協助處理申請。

村屋一般位於鄉郊地區，相較于城市的高樓與汽車擁堵，村屋的環境就更親近大自然和更綠化一些。 村屋的價格較平民，活動空間也大一點，交通也越來越方便，所以村屋慢慢開始吸引業主或投資客上車。只是大部分的村屋是由個別業主自行興建，所以坊間流傳要置入村屋就一定要懂的「村屋按揭7個注意事項」。 這篇文章我地 28 Mortgage 將帶您從頭到尾了解村屋按揭，弄清村屋按揭的所有迷思。 村屋種類 「村屋」只是一個籠統的稱呼，村屋其實可以為成幾類。 第一類村屋就要回顧香港政府在1905年批出「集體政府租契」的屋地，這是最早期也是人們理解傳統意義上的的村屋同時也被稱爲「舊屋地」。 第二類村屋則是「祖堂地」；「祖地」意思是由祖先擁有而後由子孫繼承；「堂地」則是由一個村的人共同擁有，多數是用作拜祭的地方。  第三類是現時最為常見也很常聽到的「丁屋」，在1972年，政府在小型屋宇(丁屋) 政策指明在新界的男性原居民一旦年滿18歲后可以享有一次性興建樓宇的資格，每橦丁屋必須遵守一定的的規格模式，最多興建三層，每層建築面積700尺，總高度不可以超過27尺，另外還能興建不深過一米的露台。 表1：不同村屋種類的特點與轉讓限制 村屋類型 村屋特點 村屋轉讓限制 舊屋地 1905年集體政府租契批出的土地 -沒有轉讓限制 -只需向民政局務署申請即可 祖堂地 由祖先留下給予後人繼承 -有轉讓限制 -須得到司理一致決定，及得到當區民政事務專員同意 新屋地（丁屋） -新界原居民已成年男丁所興建 -最多三層 -每層建築面積700尺 –總高度不可以超過27尺 -可以興建不深過一米的露台 -需補地價後轉讓 村屋按揭成數 在過去購買村屋，銀行最多批核50%至60%的按揭成數所以買家需要準備接近物業價格一半的首期。隨著2022年3月政府放寬了新按揭保險計劃，可以借貸的按揭成數提高許多，有想置入村屋的買家可以參考這個計劃上車。 表2：《波叔Plan》村屋按揭成數上限 村屋價格 按揭成數 400萬至1,000萬元以下 8成半按揭 1,000萬以上至1,125萬元以下 8至8成半按揭, 上限900萬 1,125萬元以上至1,920萬元 8成按揭，上限960萬 表2指的是最理想的村務情況與最高按揭成數。如開頭提到，村屋按揭成數有些比較挑戰的地方就是所謂的「村屋按揭7個注意事項」，我地稍後會一一討論。 村屋按揭保險 香港金管局2023年放寬按揭成數後來，凡是通過28 Mortgage 申請村屋按揭，我們有信心可以根據不同村屋價格做到的最高按揭成數如下： a) 有按揭保險 b) 沒有按揭保險 注意：村屋類型繁多，如果屬於「祖」、「堂」物業、有轉售限制及屬於樓花的村屋，並不符合申請按保資格。 村屋按揭年期 村屋的需求逐年增加，現時銀行批出的村屋按揭年期最長可以做到30年供款期。村屋按揭年期主要還是取決於買家的年齡和村屋的樓齡來做計算。