【薈藍懶人包】薈藍平面圖、景觀、價單分析

薈藍懶人包

宏安地產旗下青衣薈藍,早前公布首張64伙價單,折實入場費388.8萬元,折實平均實呎達20,638元,成為青衣首批折實均呎首破2萬元的樓盤,更較佳明集團明翹匯2019年10月首批折實平均實呎14,813元高約四成外,亦比區內指標屋苑盈翠半島最新平均實呎高約13%。

薈藍位於青衣寮肚路8號,屬單幢式設計,樓高16層,共提供320伙單位,實用面積為203至257平方呎,設開放式及一房單位,主打是前者,總數共有252伙,佔全盤約八成,另有28伙一房單位,另設40伙特色戶。屋苑位處青衣半山,單位景觀開則會以向南、望海為主。

小巴直達青衣城

青衣本身是交通樞紐,早於199年已落成第二條青衣南橋,還有多條重要道路連接各區,例如汀九橋、青沙公路,昂船洲大橋。及後青嶼幹線成為連接大嶼山跟港九其他地區的重要路線。

寮肚路及鄰近亨美路設有多個巴士及小巴站,例如長宏巴士總站,設有四條接駁巴士線、兩條專線小巴,可以前往青衣站、荃灣等地方。而248M巴士約十二分鐘便能轉乘至青衣站。九巴N241經佐敦、旺角、尖沙咀、紅磡 ; 九巴42M全程27分鐘可抵荃灣。不過樓盤位於半山之上,大多路線要兜勻青衣才到尾站,來回需時。

薈藍毗鄰長亨商場,亦有小巴直達青衣城等大型商場,滿足住戶餐飲、日用品及家具等基本需求,而長亨商場內有7-11及百佳等應付民生所需的商店,有街市外、還有萬寧、大快活、麥當勞等消費熱點。附近設有康樂寮肚路遊樂場、青衣自然教育徑等,方便居民做運動。

薈藍屬66區校網,例如郭怡雅神父紀念學校、東華三院黃士心小學、東華三院周演森小學、青衣商會小學等。

薈藍樓盤資料

樓盤名稱 薈藍 (the met Azure)
位置 青衣寮肚路8號
單位數目 320個
面積 181呎-257呎
戶型 開放式: 203-215呎 (252個)
一房: 256-257呎(28個)
特色:181-257呎(40個)
車位 15個
校網 66校網
關鍵日期 2022年12月31日
發展商 宏安地產
示範單位地址 九龍旺角彌敦道575號Ladder DUNDAS 17樓

未來青衣增加房屋供應

「薈藍」前身是青衣近長宏邨的小巴站,地盤面積0.14公頃,政府早已把這幅地納入成為210幅改劃用地之一,計劃興建170個住宅單位,最高住宅樓層200米。政府在2018年3月推出招標,由宏安地產以8.673億元投得,地盤面積14,376呎,按最高可建樓面102,145呎計,每呎地價8,491元,成為青衣最高地價項目。

政府亦會把區內幾幅劃作GIC用地改為公營房屋發展。離薈藍最近的就是青衣近曉峰園的用地,其位於「青衣西路」,建築物高度不多於220米,初步建議興建3座合共3,800個單位,預計可容納人口10,300人,將來亦會建幼稚園、零售、公共運輸匯處等。

其中青衣路與青鴻路交界的用地,則成功改劃為住宅用地作綠置居青富苑。這幅地面積2.2公頃,共有兩座合共2,800單位,預計容納人口6,500人,房委會已於2019年的綠置居計劃推出。

其實青衣區的私樓供應不多,大部分都是二手市場為主,例如明翹匯、盈翠半島、灝景灣、藍澄灣,其中最大型指標屋苑為盈翠半島,其戶型比薈藍大。

薈藍分區計劃發展圖
薈藍分區計劃發展圖

薈藍首批價單

首批 64伙
折扣額 15%
平均呎價 24330元
折扣後售價 20638元
區內二手尺價 藍澄灣: 13527元/呎
曉峰園: 13586元/呎
灝景灣: 16872元/呎
盈翠半島: 17838元/呎
薈藍平面圖
薈藍平面圖

項目於8月27日推出最新7A號價單,最平為2樓B07室,實用193尺,售539.1萬元,尺價27933元,如以最高15%折扣計算,則售458.2萬元,尺價23743元。

項目設有Club Hygee會所,逾7,000平方呎,以健康生活作主題,設有室外草地露營區,可放置帳篷及各式各樣營具,另設室內健身區、戶外燒烤區、閱讀區、電競室及多功能室等設施,一應俱全。

項目圍繞健康、環保等核心概念設計,大廈以高科技實踐目標,包括於會所及公共空間引進多款環保節能產品,如自動感應開關智能燈具、太陽能蓄電照明系統和自動灑水系統,令住戶享受舒適便捷的家居生活,節省能源。

據發展商資料顯示,薈藍為1座單幢式項目,樓高16層,不設4、13及14樓,各配置3部升降機,每層20伙,合共320伙。項目僅設開放式及1房間隔,實用面積介乎181至257平方呎。

標準戶型涵蓋252伙開放式及28伙1房戶,1房戶分佈於每層兩邊的A01及A17室,實用面積分別為257及256方呎。其餘開放式單位之中,面積最細單位分佈於2樓A03、A05至A12、A15、B02及B06,面積同樣為181平方呎。

樓向北望藍巴勒海峽 南望公屋景

項目於三至十九樓設二十個單位,分前後兩排排開,A1至A16室均向北面,前方望山景和青衣北岸公路,可俯瞰整個藍巴勒海峽。

樓盤以東是聖公會何澤芸小學,東北方有一幅屬政府、機構及社區的用地,望遠山景和長安邨,例如A17室睡房,如日後小巴站重置後,這邊單位會望到小巴站。

望向南方是公共交通交匯處,正望24至25個樓層的宏文樓、宏毅樓,基本上不論低、中、高層都望公屋景,留意低層多噪音或空氣問題,例如 B1至B7室。根據樓書,日後小巴站會重置至近A17室的位置。

戶型佈局

開放式單位樓底高 可自設閣樓

薈藍的特色單位位於2樓和20樓,而開放式單位共有252個,分布於全盤的十八柱,面積分203呎、207呎、208呎及215呎。直入大門即是客飯廳,面積約116呎,設計方正,右側設儲物空間,設有吊櫃及鞋櫃,亦有吊鈎及充電空間。室內3.5米高樓底可自設閣樓。以上4種開放式單位間隔相近,只是面積較大的單位主要近後樓梯或電梯。買家宜自行考慮實際需要,例如多留意方位景觀問題,B07和B01室為南向,但景觀一般,又會面對噪音問題。以上單位的冷氣機散熱器置於露台頂部,日後維修或會不便。如以面積和景觀計,可考慮203尺的A12室,向北兼望藍巴勒海峽。

是次開放的示範單位共有兩個,皆以18樓A09室為藍本搭建,其中一個為無改動(交樓標準)示範單位,另一個則連裝修。

下圖為18樓A09室連裝修:

薈藍示範單位1
薈藍示範單位1
薈藍示範單位2
薈藍示範單位2
薈藍示範單位3
薈藍示範單位3

下圖為18樓A09室無裝修:

薈藍示範單位4
薈藍示範單位4
薈藍示範單位5
薈藍示範單位5
薈藍示範單位6
薈藍示範單位6

一房A01室近垃圾房

薈藍只得兩柱為一房單位,設於兩邊走廊盡頭的A01室(257呎)及A17室(256呎),而A07室向東,較近日後重置的小巴站,其中低層2、3-6樓的睡房一側窗戶需作固定窗戶,只能在維修時開啟;而A01室則較近垃圾房。

買方須自費維修斜坡 交樓時繳清理廢料費用

據薈藍樓書引述批地文件指,發展項目住宅物業擁有人須自費維修斜坡。買方在樓書所示的「綠色間黑斜線範圍」進行及完成土力勘探工程和斜坡處理、山泥傾瀉預防、減緩及補救工程,並須在項目50年內,自費以「署長」滿意的方式維修「綠色間黑斜線範圍」,以保持其修繕妥當及狀況良好,包括在該處執行所有土地、斜坡處理工程、護土結構、排水及其他工程,且每名發展項目物業擁有人均須分擔維修工程的費用。據樓書圖示,「綠色間黑斜線範圍」的斜坡面積,幾乎與整個薈藍佔地面積一樣大。

據樓書所示,發展商向買方交樓時,買方須負責向擁有人補還水、電力及氣體的按金;不過由於項目並無氣體供應,買方因此無須向擁有人補還氣體的按金。

根據公契,發展商交樓時,買方須向項目的管理人(而非擁有人)支付清理廢料的費用。但如擁有人已支付清理廢料的費用,買方則須在交付時向擁有人補還清理廢料的費用。過往其他新盤項目一般在交樓時,買方均無須向擁有人支付清理廢料的費用。

按買賣合約的規定,薈藍及其裝置、裝修物料或設備欠妥之處的保養責任期,為物業成交日期起計的6個月期限内。與其他本港發展商做法不同,普遍提供半年至1年的保養期,新鴻基就提供長達3年的保養期。

薈藍付款辦法

11% 120天現金付款計劃

簽臨約5% +簽臨約60天內5% +簽臨約120天內90%或收入伙通知書14日內付90% (以較早者為準)

8% 建築期付款計劃

簽臨約5% +簽臨約180天內5%+入伙通知書14日內付90%

4% 其他會員折扣:

1.「宏地薈」會員折扣

2.「空間增值」優惠。

3. 早鳥優惠 (凡於 2021 年 9 月 30 日或之前簽臨約)

4. 「藍巴勒海峽生活」優惠

發展商還提供傢俬現金津貼折扣(只適用於選購 2 樓 A15 單位、2 樓 A16 單位、2 樓 B06 單位或 2 樓 B07 單位之買方,如買方於簽署臨時合約時選擇傢俬現金津貼優惠,買方可獲港幣28000元售價折扣優惠 ; 如買方於簽署臨時合約時不選擇傢俬現金津貼折扣,則買方可享傢俬禮券優惠。不過,購買每個住宅物業,買方只可享有傢俬現金津貼折扣或傢俬禮券優惠的其中一項。

另提供員工置業折扣,如買方屬或包括任何合資格員工(*賣方有絕對權利決定是否合資格員工),在買方沒有委任地產代理代表其行事之情況下,該買方可獲相等於有關物業在價單中所列售價的 3%之折扣優惠。這指下列其中一個集團/公司附屬公司之員工及該員工之近親 (即配偶、父母、子女、兄弟姊妹、(外)祖父母或 (外)孫) /宏安地產有限公司/位元堂藥業控股有限公司/易易壹金融集團有限公司/中國農產品交易有限公司 。

以17樓A17室為例,面積為256尺連22尺露台,尺價30730元,售786.7萬。如以最高15%折扣計,折實尺價為26120元,折實售668.2萬,造9成按揭,還按揭年期30年,首期近67萬,印花稅為24.2萬元,代理連律師費76820元,月供24950元。如以同一個單位,選建築期付款計劃,享8%折扣,折實售723.7萬元,尺價28271元,如造8成按揭,按揭年期30年,首期近150萬,印花稅為27.2萬元,代理連律師費82370元,月供23441元。

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作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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