維港匯I、II、III期 價單+景觀+配套一覽

維港匯I、II、III期

由五大財團聯乘發展的西九龍GRAND VICTORIA維港匯,提供1,437個單位,分三期發展,其中第一期位於地盤較西側的位置,合共有524個單位,共由四座組成,分層最細為277呎開放式單位,另外,一房至四房單位也有提供,戶型多元,關鍵日期在2023年3月31日。本年9月中推出第3期價單,新價單內的39伙及連同舊價單尚未售出的單位,於中秋節翌日合共推出88伙發售,其中以價單方式發售82伙,另有6伙以招標方式銷售。

不少買家都關心雖然項目望昂船洲,但旁邊有垃圾轉運站,未知屆時散發臭味會否對樓盤構成影響,加上最近的南昌站仍有一段距離。究竟維港匯周邊配套完不完善?價單和景觀有否吸引之處?

項目背景

維港匯前身是長沙灣副食品批發市場第二期的一部份,昔日是用作工業及貨物裝卸用途,部份用地曾用作廣深港高鐵的臨時躉船轉運站。地皮佔地約9.5公頃,東面是長沙灣副食品批發市場、北面則公屋海達邨、西面為新世界第一渡輪船,後來就因應需求而改劃作住宅項目發展。

規劃署建議改劃為「住宅甲類」用地以發展2700個出租公屋、約900個居屋單位,容納人口11,500人,其後已發展今天的公屋海盈邨及居屋凱樂苑。

南面臨海用地靠東,將會由新地負責發展酒店項目,樓高25層高,提供975個酒店房間,最快在2024年落成;靠西面發展住宅,計劃沿海約350米長海岸興建20米闊的公眾海濱長廊供市民享用。

西面用地則被五大財團信和、會德豐、嘉華、爪哇及世茂房地產聯手以172.88億元投得,一度成為當時全港單一造價最貴的官地。這幅西九龍臨海地王,每呎地價計也高達17,501元,並發展為今天的維港匯。

未來增3647個單位

想用作投資的買家當然要考慮到未來區內供應,其實將來會由嘉里、新地及華潤持有的嘉里鴻基貨倉、於2018年獲批城規會准建3647個住宅單位,分兩個地盤發展,提供7座住宅單位,物業在3層平台之上興建不多於42-45層高住宅,會被視乎未來的市區供應熱點。這個項目會較近港鐵站,未必有海景。

生活配套一般

未來維港匯的居民要步行5-8分鐘才抵達南昌站,跟較近港鐵站的「匯璽」比下去。由南昌站前往維港匯可以選擇往西面的行人天橋,並且穿越西九龍公路,才能連接公屋海達邨及深旺道一帶。或由南昌站B出口,經東面進入凱樂苑範圍。若選擇揸車的住戶,屋苑一期共提供143個車位,車位比例未做到豪宅級數的一對一,維持在3.6戶單位分一個車位。

公共交通方面,維港匯跟海盈邨及凱樂苑隔著荔盈街,這裡設有一個巴士總站。乘701A巴士可直達旺角;新巴702B循環來往白田邨; 前往九龍灣、牛頭角、尚德一帶就可乘九巴296C。

其他生活配套則不算多,只有十間商舖,大部份均為一些兒童教育中心,少量食肆、中西藥房、麵包店、日本城、OK便利店。如需要購物買餸,最近也只能前往南昌站的V WALK,或者北河街街市。可能待日後新地酒店項目落成後,可為區內注入更多消閑元素。

項目座落深水埗40區校網,並非九龍城、或九龍塘的傳統名校網,另有大坑東宣道小學、聖公會聖安德烈小學、五邑工商總會學校等。

維港匯樓盤資料

樓盤名稱 維港匯一期 二期 三期
位置 荔盈街6號及8號
單位數目 524個 525個 388個
面積 256-2,189呎 278-3029呎 256-1611尺
戶型 開放式:277呎(22個)
一房: 308-320呎 (110個)
兩房: 448-597呎(222個)
三房: 793-966呎(112個)
四房: 1385呎(21個)
特色: 256-2189呎(37個)
開放式:278呎(23個)
一房: 318-328呎 (66個)
兩房: 490-605呎(154個)
三房: 741-826呎(180個)
四房: 1001-1536呎(66個)
特色: 256-3029呎(36個)
開放式、1房、2房、3房連套房、4房連套房及多用途房

(**最新加推為8個開放式單位、31個一房單位,面積介乎277至331方呎)

車位 143個 待定 待定
校網 40區校網
關鍵日期 2023年3月31日 2023年5月31日 2023年5月31日
綠色建築認證評級 暫定金級
發展商 信和、會德豐、嘉華、爪哇、世茂房地產

維港匯I 景觀

第1期分4座: 第1座、第2座、第3A座及第5座,T字型的樓盤南望奧運站至九龍站一帶的維港美景。不過第3B座景觀受其座落於後方影響,偏向西南,景觀包括垃圾轉運站、昂船洲污水處理廠、葵涌貨櫃碼頭及荃灣藍巴勒海峽方向,一覽昂船洲大橋景緻。如果想看海景的買家可以留意第1座。

雖然毗鄰新地發展的酒店項目,不過相比第三期「T7」及「T8」較正面望向新地酒店項目,第一期是較遠離該酒店項目,受酒店阻擋景觀影響較輕微。

注意的是樓盤兩側都會被「渠務專用範圍」所包圍,渠務署會定期進行檢查及清淤。工程期間不排除有噪音如起重機、機械設備、水泵等,甚或傳出氣味。

而西南方單位正望「昂船洲垃圾轉運站」。自從將軍澳停收家居垃圾後,部份都市固體垃圾需分流至這裡,處理後再轉往新界西堆填區。昂船洲對出海床多淤泥,更為區內產生臭味。

部份單位因西九龍公路的影響,會進行措施以降噪,例如樓盤的1座AC室、3A座D室、3B座A室等。另第1期少數單位會望向公屋,3A座D室的客房、以及5座D室的儲物室會望到公屋海盈邨,另第2座AC室、3A座A室、1座AC室的客房主要是望向項目3B座景觀。

另一關注的是垃圾房位置,如果比較重視氣味、害怕昆蟲者,就次選第一和第五座,皆因它們均設於電梯大堂,再推門進入,萬一有人懶關垃圾房門,家門口的觀感就會欠佳。相反,第二至三座的垃圾房要推開後樓梯門才可進入。另外留意樓層,因第三及五座的基座稍為墊高,所以樓盤會比起第一及二座的同層為高。例如三五座的17樓,實為第一二座的16樓。選擇低層單位的買家要特別留意,一二座的五樓單位,只到達三五座單位的平台樓層。

維港匯I期戶型分佈

戶型 單位 面積 數目
開放式 3B座H室 277呎 22個
1房 3B座B室
3B座C室
3B座E室
3B座F室
3B座G室
380-320呎 110個
2房(開放式廚房) 2座B室
3A座B室
3A座C室
3B座D室
5座B室
5座C室
448-493呎 134個
2房(梗廚) 3A座D室
5座A室
522-532呎 44個
2房連儲物室 3B座A室
5座D室
536-597呎 44個
3房1套連工人房及工人廁 2座A室
2座C室
3A座A室
793-835呎 70個
3房1套+儲物室+工人房及工人廁 1座B室
1座C室
948-966呎 42個
4房雙套+工人房及工人廁 1座A室 1,385呎 21個
特色單位 256-2,189呎 37個

以3B座H室開放式單位(面積277呎)為例,大門前已是開放式廚房,入屋即有小玄關位,如果不計廚廁,客飯廳面積約131呎,大約等於一個主人房般大小,這些單位都是入場價600多萬。

以下單位則集中位於3B座,屬一房單位: 3B座B室(308呎)、3B座C室(320呎)、3B座E室(319呎)、3B座F室(320呎)、3B座G室(319呎)。而其中3B座B比較細,缺乏入門口玄關位。

兩房單位之中,主打兩房開放式廚房,其他為兩房梗廚或兩房連儲物室。其中,兩房梗廚為3A座D室(532呎)及5座A室(522呎),兩者中間有斜牆身,變相內櫳空間未必實用,而3A座D室的睡房會向公路,或受噪音影響。5座A室屬黑廁。相比之下,2房開放式單位也會有玻璃間隔,較前2者單位優勝。

兩房開放式廚房

開放式廚房(設玻璃間牆) 開放式廚房(沒有玻璃間牆)
單位 2座B室(489呎)
3A座B室(489呎)
3A座C室(493呎)
3B座D室(448呎)
5座B室(448呎)
5座C室(448呎)
客飯廳+開放式廚房 183呎 (客飯廳: 142呎、廚房: 41呎) 160呎
客房 47-48呎 46呎
主人房 82呎 82呎
洗手間 37呎 37呎
露台及工作平台 38呎 38呎
走廊 21呎 23呎
玄關 17呎 7呎

留意的是,設計上一大特色就是開放式廚房會設玻璃門阻隔,與梗廚分別不大, 如果買家仍屬意沒有門阻隔的話,就可考慮3B座D室(448呎)、5座B室(448呎)及5座C室(448呎),內櫳面積相同,只是景觀角度不同。相反,如買家希望廚房屬梗廚,可考慮兩房開廚(設玻璃間牆)的單位,包括 2座B室(489呎)、3A座B室(489呎)、3A座C室(493呎),二座景觀角度較3A座遼闊一點。

示範單位參考第2座18樓B室搭建,屬兩房無改動間隔,實用面積489平方呎:

維港匯示範單位1
維港匯示範單位1

三房分細三房(三房一套連工人廁)、大三房(三房一套連儲物室、工人房及工人廁)。前者包括2座A室(794呎)、2座C室(793呎)及3A座A室(835呎)。3A座A室客廁非黑廁,而且整體面積較大,主要分別在於入門口的玄關及走廊位,其餘兩者只有工人洗手間非黑廁。大三房主要是1座B室(948呎)及1座C室(966呎)。前者屬黑廁,後者只有一個廁所非黑廁(工人房),所以買家要考慮通風問題。

示範單位參考第2座18樓C室搭建(無改動連裝修),買家可參考下3房1套(連多功能房及洗手間)的設計。實用面積784平方呎,不設玄關,樓層與樓層之間的最高高度為3.25米,如果設置收納吊櫃也不會有太大壓迫感。

維港匯示範單位2
維港匯示範單位2
維港匯示範單位3
維港匯示範單位3

至於四房雙套連工人房及工人廁的單位,可參考第1座A室,兩間套房設弧型落地玻璃窗,可望透整個昂船洲海景,不過介意黑廁的買家就最好避免此類,加上其中一間套房需經過長走廊才入房,雖有私隱度,但也浪費了地方。 另外有興趣想入標面積1385呎單位的買家,大可比較一下鄰近匯璽相約面積單位的租值,找出更大的租值回報選擇。

維港匯II

維港滙II 設6座,28至30層高,設525伙,間隔多元提供12種戶型,標準分層單位包括開放式至4房,皆享海景。當中開放式、1房及2房單位佔逾46%,近來備受市場追捧的3房及4房單位則佔47%。

維港匯平面圖1
維港匯平面圖1

標準單位分佈如下:

  1. 開放式單位: 23伙,實用面積278平方呎
  2. 1房(開放式廚房)單位: 66伙,實用面積由315至328平方呎
  3. 2房單位 : 154伙,2房(開放式廚房)及2房加儲物房,實用面積由490至605平方呎
  4. 3房單位: 180伙,3房1套加儲物房(開放式廚房)及3房1套加多功能房連洗手間,實用面積由741至826平方呎
  5. 4房單位: 66伙,4房1套加多功能房連洗手間及4房2套加多功能房連洗手間,實用面積由1,001至1,536平方呎。

特色單位方面,涵蓋平台特色戶、特色頂層天台戶、特色頂層平台戶及天際複式戶,實用面積由256平方呎至3,029平方呎不等。全盤亦只有1伙天際複式戶,也是最大實用面積單位。

2期景觀最佳

早前發展商於7月份公開示範單位,參考維港滙II第6座18樓C室搭建,單位實用面積790平方呎,屬三房一套間隔。單位不設玄關,客飯廳呈長方形,方便擺放家具,外連27平方呎露台。

主人房連接客廳,與客飯廳同向,望維港海景。房間面積寬闊,設凹位空間,可作預留位置擺放衣櫃之用。房間另一邊則連有16平方呎工作平台,增強室內探光發通風。主人房屬套房設計,房內廁所有浴缸,但不設窗。

客飯廳另一側,則有廚房發另外兩個睡房並列。廚房以長型開則,連嵌入式雪櫃及多款家電,設備一應俱全。此外,多功能房位於廚房內,連洗手間間隔,可作工人房之用。另外,兩間睡房以方形開則,空間實用,並設有落地玻璃窗,令空內空間感更廣闊。

此期所有單位均有海景,而示範單位所參考的第6座18樓C室還可享泳池景。二期位於一期和三期中間,如果論發展規模和景觀,第2期都較為優越,可望創新高成交價及呎價。

維港匯III期

維港滙III由會德豐地產發展,位於長沙灣荔盈街6號及荔盈街8號,設有2座,提供388個單位,實用面積由256至1611平方呎,間隔涵蓋開放式、1房、2房、3房連套房、4房連套房及多用途房。

早前突擊上載第3期的樓書,共提供388伙,標準戶面積277呎至1,001呎,特色戶面積256呎至1611呎,間隔涵蓋開放式至4房雙套,市場料有機會短期內開售。

9月中時發展商加推維港匯III期4號價單,涉及39伙,包括8個開放式單位、31個一房單位,面積介乎277至331方呎。價單定價由828.6萬至1170.5萬,呎價29913至37637元,扣除最高19%折扣後,折實售價約671.16萬至948.1萬,折實呎價24230至30486元,折實平均呎價約27079元。

維港滙III第1座細分1A座及1B座兩翼,標準樓層共9伙單位,全座有3部升降機。其中一翼1A座只有兩伙3房單位,最大賣點是此兩伙單位同樣設有私人升降機大堂,可共享同1部升降機,增加私隱度之餘,亦可與1B座住戶共享另外兩部升降機。

A至F室分別有以下特色:

A室 : 977平方呎,長廳(7.69米X 2.975米),廚房為長形,工作枱連接工作平台。包2睡房及主人套房,其中一間睡房向西北 ; 主人浴室設浴缸,有活窗,主人房採光度不俗。

B室: 1001平方呎,不設走廊,長廳(7.69米 X 2.975米),主人套房寬敞,可以設計做衣帽間;另一邊是兩間睡房,其中設曲尺窗,望東南或南方 ; 浴室均有活窗。

至於1B座A至G室分別有以下特色:

A室: 面積為524平方呎2房,浴室為活窗設計,門前方少許牆身遮掩,有助增加主人睡房私隱度,另一睡房有兩邊窗,增加採光。

B室、C室 : 1房設計,主要是浴室擺位有不同,不設走廊,間隔實用。

D室: 1房連套房間隔,廳區空間大,主人睡房內設浴室。

E及F室 : 開放式單位(277及278平方呎),玄關位已有小櫃及開放式廚房,廳的設計方正,外連露台。

G室 : 屬連套房間隔(331平方呎),長廳設計,不設走廊,也算實用,主人房內設浴室,值得留意的是主人房窗外旁有建築裝飾,或稍影響景觀。

維港匯3期1B座32樓平面圖
維港匯3期1B座32樓平面圖
維港匯3期1B座18樓F
維港匯3期1B座18樓F

維港滙III第1座2至30樓標準單位

維港匯3期1座2至30樓標準單位
維港匯3期1座2至30樓標準單位

維港滙III第2座標準樓層提供5伙單位,單位主要望西方或兼望東西方。

A室 : 門口設小玄關,正對浴室,右邊為廚房,左邊長廳長5.1米,另一邊為儲物室;睡房望東方,主人房長約4米,側邊位外連工作平台。

B室: 312平方呎連開放式廚房,廳區四正(4.7米X2.6米),連平台,不設走廊。

C室: 2房設計,廳長5.3米,闊2.65米,附開放式廚房,有小走廊連接2間睡房,主人房已預留空間以擺放衣櫃,房外連接工作平台。

D室: 311平方呎,設計似B室,只是佈局左右相反。

E室: 525平方呎,設有玄關位,大門不會正望有活窗浴室,浴室門前有不足0.8米牆身遮掩,增主人房私隱。背靠另一睡房(設L形曲尺窗及冷氣機平台氣窗)及廚房,睡房與廳區並排,連接工作平台。

維港滙III 2座18樓C室
維港滙III 2座18樓C室
維港匯2座
維港匯2座

付款辦法

5.5% A)180天付款計劃

簽臨約5% +簽臨約95%(180天內)或收入伙通知書14天內(以較早者為準)

3.5% B) 180天備用二按貸款付款計劃 *

簽臨約5% +簽臨約95%(180天內)或收入伙通知書14天內(以較早者為準)

4% C) 360天付款計劃

簽臨約5% +簽臨約5%(120天內) +簽臨約90%(360天內) 或收入伙通知書14天內(以較早者為準)

2% D)360天備用二按貸款付款計劃*

簽臨約5% +簽臨約5%(120天內) +簽臨約90%(360天內) 或收入伙通知書14天內(以較早者為準)

2% E)建築期付款計劃

簽臨約5% +收入伙通知書14天內95%

/ F)建築期備用二按貸款付款計劃*

簽臨約5% +簽臨約5% (60天內)+收入伙通知書14天內90%

其他折扣優惠
  1. 「印花稅津貼」優惠 7.5%
  2. 「置業有禮」優惠 1%
  3. 「維港臨海生活」優惠 3%
  4. 「Sino Club」會員優惠 1%
  5. 「Club Wheelock」會員優惠 1%

*第二按揭貸款金額最高為成交金額的25%,但第一按揭貸款及第二按揭貸款總金額不得超過成交金額的80%。第二按揭貸款年期最長為20年或第一按揭貸款之年期,以較短者為準。買方於本第二按揭貸款首兩年可享免息免供。第二按揭第三年之按揭利率為指定財務機構不時報價之最優惠利率(P)減2.5% (P-2.5%) (現時P=5%) 計算,其後之按揭利率為指定財務機構不時報價之最優惠利率(P),利率浮動。最終按揭利率以指定財務機構審批結果而定。

以最高19%折扣計算,採用A)180天付款計劃,購入2座23樓D室單位,面積311尺,售1102.8萬,尺價35460元,折實售價為893.26萬,折實尺價為28722元,造7成按揭,月供25403元,首期近270萬元,印花稅33.5萬元,代理連律師費要近10萬。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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