【舊樓按揭】影響按揭成數因素有哪些?

舊香港一些買家喜歡買舊樓，入手舊樓其實也很多好處，尤其是在香港。如果您或是身邊的朋友是對舊樓很有興趣的，這篇文章我們28 Mortgage會跟您討論買舊樓的好處、需要注意的地方、舊樓按揭成數等細節供大家參考。

舊樓的定義

舊樓可以是唐樓，也可以是洋樓。唐樓是沒有電梯的；洋樓有電梯。更早在沒有電梯的時代，唐樓多數沒有設厠所，需要 “倒夜香” 、而洋樓是設有抽水馬桶；唐樓沒有太多隔間，都是住戶擠在一個空間、洋樓則是設有不同隔間如客廳，主人房，睡房，厨房等。文章裏提到舊樓是包挂唐樓及洋樓。

購買舊樓的好處

1.   樓價比較低 – 現時香港的一手樓的平均呎價大約HK$ 14,000 至HK$ 18,000，所以樓價也一直居高不下，一手樓的價格都在600萬港元到1200萬港元。這對一般家庭和剛出社會的年輕人來說是非常大的壓力。不過舊樓的價格就比較低。您可以在售盤網站上查看在太子、灣仔、西灣河、油麻地等地區的舊樓平均呎價大約是HK$ 6,500 至HK$ 9,000。數字上計算，一手物業和舊樓如果是同樣的面積，那麼售價是一手樓價的一半。這對於想上車可是財務方面沒那麼寬裕的買家就不會造成太大的壓力。
2.   單位的實用性高 -早期舊樓的設計沒有像現時新樓設有露台和工作台，牆身也沒那麼厚因此使用率會比新樓來的高。
3.   管理費較低 – 舊樓沒有新樓的設備來得多，如會所、泳池、健身房、有些甚至沒有升降機，所以管理費肯定比新樓低得多。香港有些舊樓的住戶是不需要繳付管理費的。
4.   地點好 – 香港最早的唐樓在1840年興建隨後一直到二次世界大戰後的嬰兒潮，市場大量興建樓宇以供港人居住。這些樓宇的地點位置都是聚集在市中心，交通方便、人潮多、商店多、所有跟生活中需要的設備都很齊全。

舊樓的按揭年期和按揭成數

舊樓，顧名思義就是有一定樓齡的樓宇，因此銀行在審批按揭方面會比較謹慎，需要考慮更多的因素，手續也會比承造一手樓複雜。

a)      舊樓按揭年期

一般上銀行批的按揭還款年期最長是30年。不過對於一些樓齡較高的物業尤其是舊樓，銀行會考慮樓齡、折舊率、物業狀況等所以有可能不會批足30年的還款年期。銀行通常是采用 「75減樓齡」來計算最長還款年期。假設舊樓的樓齡是55年，最長的按揭年期是20年 「75-55=20年」。當然由於競爭激烈，有些銀行也會放寬計算方式變成「80減樓齡」來決定還款年期，只是按揭利率就會比較高一些。

這裏補充一點，凡事還是有例外的。市場上一些大型的藍籌屋苑和傳統豪宅的按揭年期，雖然有一定的樓齡不過按揭年期審核會比一般舊樓來得寬鬆。銀行還是很大可能會批足最長30年的按揭年期。

除了樓齡，貸款人的年齡也是跟銀行計算按揭年期有直接的關係。人齡的按揭年期計算方式也是以「75減人齡」為基準。樓齡和人齡，銀行會取較短為準。打個比方，王生今年65歲想要購買一棟樓齡為50年的舊樓，他向銀行提出按揭申請。銀行方的計算方式如下：

-人齡 →「75減人齡」：最長按揭年期是 10年 （75-65歲）

-樓齡 →「75減樓齡」：最長按揭年期是 25年 （75-50樓齡）

在銀行的角度由於是以「以較短者為準」來審批按揭年期，王生最後獲批的最長還款年期是10年。這樣的情況王生可能可以找擔保人或是聯名申請。如果您和王生面對相似的情況，可是向我們28 Mortgage的按揭專員聯係，我們會盡全力協助您申請到最長按揭年期，成功上會。

b) 舊樓按揭成數

舊樓的按揭成數和私樓一樣，一般情況的貸款額請參考以下圖表：

如果買家是通過按揭保險向銀行申請按揭，請參考以下圖表：[《波叔Plan》適用於2022年2月23日至2023年7月7日之前]

注*

1. 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及
2. 所有申請人須為固定受薪人士

2023年7月7日年香港金管局宣佈放寬置業最高按揭成數，該政策適用於所有在2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約。

表2：香港最新按揭保險計劃- 2023年7月7日立即生效 (最新）

舊樓的潛在問題如樓齡、折舊率、物業素質等都會影響銀行最終批核的按揭成數。所以買家要有心理準備有可能不會做得到80%或90%的高成數按揭。舊樓的按揭成數通常在60%-70%左右，買家以這樣的預算準備首期更爲穩妥。買家請注意，有些舊樓有維修令如Order 26、Order 24，特別是非法劏房，按保公司是不會批准按揭保險申請的。如果樓宇結構實在是有問題，舊樓的情況不是很理想，銀行是有機會再扣減10%或是更多的按揭。

如果您買舊樓是打算用來出租、收租金，那最高按揭成數只能借到50%。若您已經正在收租，租金會被計算入壓力測試。如果租約打了釐印，則可將租金七成計入壓力測試，反之只能計算租金六成作壓力測試。

轉售舊樓需要注意的地方

如果您買入舊樓是作爲自住用途，您可以不用太擔心我們以下提醒的地方。但是如果是做投資用途，打算將來轉售的話，您一定一定要多留意以下情況。

i)               按揭年期 – 假設您購入的單位是一間為50年的舊樓，按揭年期為30年，當您在10年後出售時，新業主的按揭年期最長只能做20年按揭。變相來説就是新業主的月收入必須很高或是可以負擔較高的首期。這些因素會造成很多業主卻步。對比之下，繼2022年政府放款新按保的條件後，買家們在有得選擇和比較的情況下可能會更偏向于購買新的樓宇。

ii)             舊樓的成交率不算高，銀行可參考數據有限，加上有些舊樓的情況並不是維持得很好，很大可能會出現估價不足的現象。再來一點，樓齡一年一年增長，除非社區有重建計劃或新發展吸引政府購入，否則日後的樓價是不會有什麽大升值的希望。

iii)              購入舊樓需要準備一筆維修開銷。雖說裝修費用是因人而異，不過基本的生活需求如厠所、厨房和一些安全設施還是不可以省，該整修的錢還是要話的。除此之外，日後若想要再出售，勢必也要好好整修一番才可以賣得比較好的價格。所以在財務規劃方面也要留意一下。

關於舊樓按揭的常問問題：

1. 舊樓老化會如何影響按揭成數?

由於不少舊樓都會有老化問題，銀行有機會要求實地驗樓，以觀察有否以上問題及結構改動問題，如有改動，就可能影響批出按揭批核按揭，所以大家買入前，要查清有否涉及違規僭建。近年舊樓都有不少劏房出租，只有幾間中小型銀行肯接受申請，當一般出租物業批最多5成按揭。注意批核時間會較一般為長。

2. 舊樓按揭年期會批足30年嗎?

理論上銀行提供按揭，還款期不可超過30年，不過這也不等於所有按揭申請都可以批足30年之久，特別是一些樓齡較高的單位。當然，每間銀行內部做法不同，不過理論上，「75減樓齡」來計算最長還款年期。假設舊樓的樓齡是55年，最長的按揭年期是20年 「75-55=20年」。當然不一樣的銀行可能會有各自的計算方式，買家可以先向我們 28 Mortgage專員聯絡，我們替您向不同銀行接洽，替您爭取最高按揭年期，同時還提供全港最高現金回贈。

3. 想將舊樓出租，按揭成數如何計算?

買家如果想購入舊樓收租，最高按揭成數只有五成。例如該單位是500萬，首期就要250萬，當然，如您已正在收租，租金會被計算入壓力測試。如果租約打了釐印，則可將租金七成計入壓力測試，反之只能計算租金六成作壓力測試。