【實用面積】如何計算實用面積?與建築面積的分別在於哪?

市面上有不少納米盤，雖然面積細小，但香港寸土皆是黃金，計算實用面積時要留意什麼? 為何有些單位標示300多呎，但視覺空間似不足300尺? 下文為你講解實用面積與建築面積的分別，了解哪些單位部分才納入實用面積範圍。

實用面積定義

可供單位獨立使用的樓面面積是為實用面積，不過當中還有其他詮釋，而不論是一手樓和二手樓都是用實用面積表達，不過村屋就是用建築面積表示。

政府就一手樓及二手樓的實用面積計算都有規定: 在2013年1月1日起地產代理監管局規定，地產代理處理二手住宅買賣或租貸時都要讓客戶知悉物業實用面積及按此面積計呎價。而按照《一手住宅物業銷售條例》，規定即使以下部分構成物業一部分的範圍: 樓面面積，包括露台、工作平台及陽台，惟空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的面積均不包括在內。發展商只能以實用面積表達一手樓的面積、每平方呎售價。

計算一手樓實用面積

除了上段提到一手樓實用面積所包括的範圍外，有一些獨立屋是設車房及電梯堂，這就要視法律文件有否寫明這只供單位業主攸用。

其實計算實用面積，是要從圍封該物業的圍封牆的外部開始量度，例如圍封牆厚度面積(牆面裝修物料除外)、內部間隔、柱的面積，即是說有些單位圖則近似，實用面積一樣，但有些是反映於內攏面積，住戶的可用空間就會變小。假如有些單位圍封牆身是與其他單位相連，例如用以分隔露台、工作平台，就伯由牆身中間量度起。

另一情況是，如果單位是單邊位，有牆身沒有相連鄰舍單位，即牆身厚度都要全部納入實用面積計算，隔音牆也如是，在一手樓售樓說明書、平面圖都會反映牆身厚度。綜合而言，愈厚牆身，就愈少內攏面積。

實用面積計算亦納入露台實用面積與工作平台，香港不少新盤都在客廳外連22呎露台、16呎工作露台，這些都屬實用面積範圍。

那一手樓買家在購入物業之前，就要仔細察看平面圖，比對一下相同戶型、相似間隔的單位，計算何者呎價真正用於可用空間。不過留意的是，平面圖尺寸不一定百分百是實際量度出來的，因為未反映到裝修及批盪物料。

計算二手樓實用面積

在二手樓方面，不少人都認為比較實用，究竟如何可獲得二手樓實用面積?

首先，市民可在土地註冊處的綜合註冊資訊系統查冊，找出單位實用面積，也可委託地產代理查閱。惟要是第一份轉讓的買賣協議。其次，就是經差餉物業估價署的物業資訊網查找二手樓實用面積等資料，買家都可參考一下以實用面積、樓齡、地區劃分的售價、空置率、租金指數等。

昔日在建築面積及實用面積上沒有統一的定義，所以以前有很多發展商表示的建築面積都包括公用面積，如公眾走廊、會所，舉個例，800尺建築面積的單位，可用實際空間可能只得5至6成 ; 而一些本來沒有提供實用面積的單位，隨政府就實用面積定義修訂，不少二手樓都要以實用面積表達，不過都是計大約而已，取其實用率來計算，通常計7成，例如標示建築面積是700尺，實用面積為接近500尺。加上以前很早落成的屋苑都是比現時的樓盤少露台及工作平台，所以比較起來，樓齡較大的二手樓所指的實用面積都比較接近真正可用面積。

這也解釋到，為何一手樓與二手樓的實用面積一樣，但真正可用的空間會有差距，以致讓人感覺二手樓比較實用。

FAQS:

1. 實用面積的定義是什麼?

政府就一手樓及二手樓的實用面積都有規定: 在2013年1月1日起地產代理監管局規定，地產代理處理二手住宅買賣或租貸時都要讓客戶知悉物業實用面積及按此面積計呎價。而按照《一手住宅物業銷售條例》，規定即使以下部分構成物業一部分的範圍: 樓面面積，包括露台、工作平台及陽台，惟空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的面積均不包括在內。發展商只能以實用面積表達一手樓的面積、每平方呎售價。

2. 建築面積與實用面積的分別在於哪?

過往無對建築面積有統一定義，以前有不少發展商會連停車場、公共走廊納入建築面積內，所以令實用率低，約是7成。

3. 管理費計算與實用面積有什麼關係?

管理費是依照大廈公契計算，不同單位的的管理份數、不可分割份數都會在大廈公契有所規定，如果沒有規訂定管理份數，就會根據業主所佔的業權份數評定。這也是依照單樓宇樓面面積及單位的比例計算，即管理費會隨實用面積及份數愈大而變得愈高。