【實用面積】如何計算實用面積?與建築面積的分別在於哪?

Re香港寸土皆是黃金, 各位業主在看樓或是買樓時，一定很常聽到實用面積和建築面積。這兩個到底有什麽區別呢？還有一種情況，不知恁是否有過這樣的疑惑，明明單位標示300多呎，可是真正去看的時候，視覺效果上來説又不像300多呎的樣子。今天28 Mortgage來和大家聊一聊關於實用面積必須要知道的知識。

實用面積定義

在2013年1月1日起，地產代理監管局在《一手住宅物業銷售條例》明文規定香港的物業要用「實用面積」（Saleable Area）計算。條例裏清楚指出，所謂的實用面積包括單位裡面露台、陽台及工作平台的面積，但是單位以外的例如車位、花園、走廊、冷氣機房、公用樓梯、升降機、大堂、窗台、閣樓、前庭、庭院等都不計算為實用面積。

至於有些獨立屋的設計是有私人車房和電梯大堂，這些設備如果有白字黑字或是有在法律合約裏説明只給單位業主使用的話就可以計算為單位的實用面積。

實用面積計算方法 

一般上的計算方法是從圍封該物業的圍封牆的外部開始量度，這包括圍封牆厚度面積、內部間隔、柱的面積都在實用面積計算内。準業主在翻閲售樓說明書裏看到的露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及陽台 (Verrandah) 的面積也都是由圍封墻的外部做計算的。

説到計算方式。準業主就一定要曉得墻身是如何計算？墻身的計算方式是取決於墻身的作用。第一種情況是墻身是與其他單位共用 (相鄰單位共有), 那麽實用面積是取分隔牆的中間綫為計算方式。第二種情況是單位是單邊位，墻身沒有與其他單位相連，這類型的單位的實用面積計算是要連牆身厚度一起計算在内。隔音牆也也是如此。所以墻身越厚，內攏實用面積越少。

在《一手住宅物業銷售條例》中清楚列明亦發展商在出售物業時，不論是1手或是2手樓都要用實用面積計算每平方呎／每平方米售價。

建築面積

2013年以前還沒有《一手住宅物業銷售條例》時，發展商會在廣告中標示建築面積，不是行内人都不一定了解各中緣由。建築面積 （Gross Floor Area）指根據《建築物條例》來度量整個建築物業發展的地積比率。由於建築面積沒有一個明確的計算方法，發展商通常都會把建築物共用的走廊、停車場、大堂、垃圾房都計算在建築面積裡面，所以真正單位的實用率可能只有70%。

這裏為大家補充一點，只有用來當住宅的物業必須要用實用面積來計算平方尺出售，其他物業如商鋪、寫字樓、工廠大廈都不需要强制性跟著實用面積計算。不過還是提醒買家在置入其他物業時要仔細計算單位的實用率，不要單單參考建築面積。

一手樓與二手樓的實用面積

一手樓的計算方法就如我地以上討論是以單位以内的面積，不包括窗台，和墻身的作用來度量整個單位。 建議準業主在購入物業之前，先仔細參考一下單位的平面圖，看一看和對比不同戶型的單位。這裏也提醒準業主，平面圖尺寸不一定百分百是實際量度出來的，因為未反映到裝修及批盪物料。

準業主如果是想知道二手樓的實用面積可以在土地註冊處的綜合註冊資訊系統取得，或者請地產代理提供相關文件。一定要首份轉讓的買賣協議。除此之外，買家也可以通過物業估價署的物業資訊網瀏覽所有關於二手樓的實用面積、樓齡、地區劃分的售價、空置率、租金指數等。

坊間也很常會聽到大家會覺得二手樓比較實用？這是點解呢？早期在建築面積及實用面積上是沒有統一的定義和明確的指引加上以前建成的屋苑沒有露台及工作平台，所以樓齡較久的實用面積會更寬闊一些。這也解釋到，為何一手樓與二手樓的實用面積明明是一樣，不過真正可使用的空間有出入，以致讓人感覺二手樓比較實用。

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關於實用面積的常問問題：

1.實用面積的定義是什麽？

在2013年1月1日起地產代理監管局規定，按照《一手住宅物業銷售條例》，規定即使以下部分：樓面面積，包括露台、工作平台及陽台可以計算成單位的實用面積。其他空間如空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的面積均不計算在内。發展商只能以實用面積表達一手樓的面積、每平方呎售價。

2. 建築面積與實用面積的分別在於哪?

2013年之前，在建築面積上是沒有一個統一定義進而導致以前有不少發展商會連停車場、公共走廊都一并納入建築面積內。一直到《一手住宅物業銷售條例》裏明確指出除了露台、工作平台及陽台可以計算為實用面積，其他一概不計。

建築面積指根據《建築物條例》來度量整個建築物業發展的地積比率。由於建築面積沒有一個明確的計算方法，發展商通常都會把建築物共用的走廊、停車場、大堂、垃圾房都計算在建築面積裡面，所以真正單位的實用率可能只有70%。不過現時也只有住宅單位是以實用面積來計算，其他如商鋪、大廈、寫字樓一般上顯示的依然是建築面積所以買家自己要留意。

3.管理費計算與實用面積有什麼關係?

管理費是依照大廈公契計算，不同單位的的管理份數、不可分割份數都會在大廈公契有所規定，如果沒有規訂定管理份數，就會根據業主所佔的業權份數評定。這也是依照單樓宇樓面面積及單位的比例計算，即管理費會隨實用面積及份數愈大而變得愈高。

4.業主是否可以依照樓書中的平面圖所寫的尺寸來作為訂造傢俬的參考？

樓書的平面圖裏面的尺寸是依據一個「全空」的單位所顯示。所以業主看到平面圖裏面的尺寸是還沒把牆身批盪和裝修物料裝上的，始終還是與真正取樓時的真實空間有一些小出入所以建議在訂造和選購傢俬時，預留多一點空間。