「加按套現」這個詞相信大家都不陌生，不單單是常聽到而且很多銀行的網站上都一直會看到「加按套現」、物業套現、「最優惠加按計劃」等字眼。不過您對「加按套現」的了解有多深呢？今天我地 28 Mortgage就來跟大家好好討論「加按套現」的申請條件、手續程序、好處與風險讓你以後想要「加按套現」讓自己手頭上資金的流動性更靈活及好好計劃下個投資。
什麼是加按？
加按也是樓宇按揭的一種財務計劃。加按是指把原本已經抵押給銀行的物業再次抵押，申請額外的貸款額。在樓價上升時，由於物業的估價已經高過之前入手時的價格，當業主從新申請加按時，新批的加按按揭金額肯定比原本的按揭金額高。加按後的按揭金額可以用來抵消原本的按揭金額而剩餘的按揭金額將會以現金的方式發給業主。這就是俗稱加按套現。這個做法其實很常見，只要手頭上有物業的業主遇到資金周轉問題或是想要以較低的風險和低利率的方式來借貸都會考慮通過加按套現來獲得一筆資金。
爲什麽物業升值時是加按的好時機？
當物業升值時，新的估價會比原先的估價高，業主這個時候申請加按，新按揭的借貸額一定比原本的按揭金額高。業主就可以通過現金方式提取扣除原先按揭金額剩餘的新貸款額，業主就可以無需通過其他高利率貸款而得到一筆客觀的現金周轉或是拿去繼續投資。
以下直接用簡單的例子讓您馬上清楚加按套現運作方法：
王生在6年前置入一個當時價值600萬元的物業。王生跟銀行借60%按揭，按揭利率為2.5%，需要供滿30年，王生的貸款金額是360萬元 （600萬x 60%）。
假設6年後，王生當初買的物業已經升值成660萬元，剩下還有300萬的按揭還沒供完，王生向同一間銀行申請加按，同樣是60%按揭，新按揭金額是396萬 （660萬x 60%） 。
396萬 （加按金額）- 300 萬 （未供完按揭） = 96萬
通過加按，王生可以套現大約96萬，當然需要支付一些手續費用。申請加按的手續費用就像是一般申請按揭那樣收費。 有興趣想要為您的物業申請加按的業主歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200 我地28 Mortgage 嘅按揭專員協助您順利加按套現。
業主在申請加按套現的條件
業主不能隨意申請加按套現，必須符合以下列明的3個條件。
a) 業主在申請加按套現時必須先要知道自己擁有的樓宇的當時的價格是多少。
想要申請加按套現的業主需要留意的是如果本身使用的是按揭保險新制是不能做加按套現，不過如果是使用按揭保險舊制則可以通過「再融資按揭保險計劃」加按。根據以下表1顯示物業價格600萬港元可以通過「再融資按揭保險計劃」做到最高80%；物業價格600萬至834萬港元最高60%（（上限為500萬港元）；物業價格834萬至1000萬港元的上限為500萬港元；物業價格1000萬以上則可以最高做到50%。
表1：物業價格對比加按套現「再融資按揭保險計劃」可以做到的最高按揭成數
| 物業價格 | 加按套現「再融資按揭保險計劃」可以做到的最高按揭成數 |
| 600萬港元或以下 | 80% |
| 600萬至834萬港元 | 60% （上限500萬港元） |
| 834萬至1000萬港元 | 上限500萬港元 |
| 1000萬港元以上 | 50% |
2023年7月7日年香港金管局宣佈放寬置業最高按揭成數，該政策適用於所有在2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約。
表2：香港最新按揭保險計劃- 2023年7月7日立即生效 (最新）
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400萬港元或以下 | 90% |
| 400萬港元以上- 1,000萬港元 | 90% |
| 1,000萬港元或以上-1,125萬港元 | 80%-90%, 貸款上限為900萬港元 |
| 1,125萬港元或以上-1,500萬港元 | 80% |
| 1,500萬港元或以上-1,715萬港元 | 70%-80%, 貸款上限為1,200萬港元 |
| 1,715萬港元或以上-3,000萬港元 | 70% |
| 超過3,000萬港元 | 50% |
b) 業主的收入可以通過銀行壓力測試
銀行對於加按套現的要求一直再縮緊，如同每一份按揭申請，加按套現申請也必須要通過銀行的壓力測試才會批准。
c) 申請人的TU信貸評級
銀行在審核申請時除了看壓力測試還會審視申請人的TU信貸評級。申請人的TU信貸評級必須是H級或以上才會有比較大的機會獲批加按套現的申請。
加按和二按有什麽不同？
雖然兩者都是屬於物業按揭，不過其實兩者是完全不同的性質所以千萬不要混淆。
加按是在原本的按揭貸款上再進行抵押加按進而提高貸款額。加按由始至終只涉及一間銀行及一份按揭貸款。加按從頭到尾只能夠在原有的銀行才可以進行。
二按是指為物業進行第二次按揭。意思是在物業原有的按揭貸款之下，另外再申請多一次按揭。由於申請二按的風險比較高，銀行一般是不做二按，市場上的二按大多數是由財務公司提供的。總的來説就是一個物業有兩份貸款或兩個債權人。加按手續及程序
加按手續及程序
加按是按揭貸款的一種金融工具，所以申請手續及程序基本上跟申請物業按揭相似。業主需要向銀行提交準確的個人資料及收入證明等文件。銀行需要重新計算按揭供款壓力測試，信用評級等所以審批時間建議預留1-2的星期或更長。一切視乎文件是否完整。如果申請加按的物業還有涉及按揭保險「再融資按揭保險計劃」，那麽審批過程就更長，可能會需要3個星期或是1個月左右。
業主可以參考以下加按流程：
第一步驟：先聯係28 Mortgage爲您的物業進行估價，我們會提醒您需要準備的文件（我們保證為您計算出最高可套現金額）
第二步驟：向原先的批核貸款的銀行提交加按申請并且把事先準備好的文件一次過交給負責人員
第三步驟：預留一段時間（2-3個星期）讓銀行去審批。銀行批准加按申請後會向律師樓發放貸款金額。
第四步驟：律師樓代業主還清原先的貸款餘額，剩下的金額可以直接套現。
這裏補充一點，聯名物業如果要做加按是必須得到所有業主的同意，而且要一同申請。如果是未補地價居屋、夾屋或租置計劃的業主是不允許私下申請加按。業主必須先得到相關的政府部門批核才可以提交申請。
加按的好處：
-利用樓價升值的機會，業主無需賣樓，可以套現現金做其他用途
-有機會從新選擇較低的按揭利率進而減輕未來的還款負擔
-加按的申請批准後，業主又可以獲得銀行的現金回贈。只是如果銀行現金回贈超過貸款額1%，銀行將直接扣除貸款額，業主是不能取得這筆錢的。不過怎樣都是都是賺的，因為會減少按揭本金。
-業主可以將提取的加按資金存放在銀行給予的按揭存款挂鈎戶口（Mortgage Link）享有高息來抵消按揭利率開支。
加按一定要注意的地方:
1. 樓價升幅
樓價升幅直接影響加按套現多少，如果物業只是輕微增長、或是物業估值沒有跟上大市、或是銀行在評估了物業的樓齡和質素後的最終估價不如預期高，業主其實能夠套現的金額并不是很可觀。
2. 樓宇按揭利率提高
按揭利率有P按和H按，利率會跟著大市場浮動正如大家在2022年經歷了幾次美聯儲上調利率後香港銀行也緊隨其後做出上調的動作。如果申請加按時正值高息期，業主要小心加按後的按揭利率比加按前更高，借貸成本變貴，未來供樓的壓力也會相對提高。
3. 供款能力
做加按等同于為原有物業重新申請按揭、提高貸款額。業主必須非常清楚自己未來幾十年的財務規劃，審視自己有沒有這個必要做加按及看看自己有沒有能力準時供款，不要亂跟風和衝動行事。
4. 罰息期
銀行在批核物業按揭時設有罰息期，通常是2-3年，業主要記得留意。當銀行批准加按申請時，該物業的罰息期將重新計算。
5. 審批時間
上一段有提到業主要預留2-3星期的審批時間最爲保守。如果是真的遇到十萬火急的情況，加按未必能及時幫助到業主度過難關。
6. 開支
加按套現程序如同申請按揭需要簽署按揭契等縣管文件，業主要預留律師費的開銷。
關於加按常見問題：
1. 加按的年期怎樣計算？
加按相等於重新再進行一次按揭貸款，因此年期跟一般樓宇按揭相同，可以長達25至30年。
2. 什麼時候會考慮加按？
在樓市上升時，業主所擁有的物業價值上升，因此重新加按，銀行也能獲得更高的估價，從而現金周轉。另一種情況是當業主家中突然遇上經濟困難、家人生病 ，由於已經供一段時間的按揭貸款，餘下的本金較少，便能透過加按物業，套現一筆現金周轉。
3. 申請加按需要準備什麽文件？
文件方面跟申請按揭差不多，一般就是身份證明、收入證明等資料。建議先跟銀行查詢然後事先準備好，不然提交申請後才發現資料不齊，銀行會要求補齊資料才進行批核。一來一回就會浪費時間。
4.加按有什麽風險？
每件事都會有風險。業主需要留意樓價上升的幅度，上升不多或是下跌的時候是不適合做加按。再來留意按揭利率，以防止供貴息。然後就是要審視個人的財務計劃以確保不會有斷供的可能性。其他的小風險如預留審批時間、準備律師費和注意罰息期。如果您還是不放心，可以直接聯係28 Mortgage 按揭專員，我們提供專業的一站式按揭服務，無論您是要做加按或是按揭都會全力協助您拿到市場上最優惠的Plan。
