【居屋按揭2023】綠白表居屋最新按揭成數、年期、利率+壓測+轉按加按懶人包

綠白表居屋最新按揭成數、年期、利率

居屋申請及居屋按揭一向深受市民歡迎主題,全因居屋單位間隔實用,而且價格相對私樓合宜,是很多人心目中理想「上車」選擇!如果你有興趣購入居屋,便不能錯過以下的居屋按揭懶人包,一文盡覽了解白表、綠表和房協資助房屋和白居二申請者的按揭成數、按揭年期、以及按揭利率、壓力測試等常見注意事項!

【居屋按揭2023】居屋是甚麼?

居屋是甚麼

居屋全名為居者有其屋計劃(Home Ownership Scheme),是香港的資助出售公共房屋計劃,計劃原意是為資金不足以購入私人屋苑的市民,提供另一個居住的選擇。另外也可以用較優惠的價錢,鼓勵收入相對較高的公屋租戶騰岀單位,加快公屋住戶的流動性。

現時居屋分為兩類,第一類是由房委會興建房屋,並以低於市值的價格,扣除地價後售給市民。市面上還有第二類的居屋,是由私人發展商參與興建的居屋,再出售予房委會岀售予市民。這些樓宇雖無特定設計,但要按批地條款按設置兩房的固定間格,因此對比私人樓宇實用很多。

另外不時聽到邊「白居二」,是房委會容許一此擁有白表資格的準買家,能在未補地價的居屋第二市場購入房屋,希望市民多一個置業選擇。

在計算居屋按揭的時候,白表、綠表、白居二和房協資助房屋按揭的申請者的申請資格和入息上限各有不同:

白表 綠表 房協資助房屋按揭 白居二
申請資格
  • 年滿 18 歲香港永久居民
  • 非公屋住戶
  • 公屋住戶
  • 持有有效《綠表資格證明書》住戶
  • 持房屋署簽發有效保證書房屋署屋宇事務助理職系人員
  • 房委會「長者租金津貼計劃」受惠人士
參考2017年的房協的資助房屋申請資格,申請人會分為「綠表」及「白表」
  • 年滿 18 歲的香港永久居民
  • 非公屋住戶
  • 申請者及家庭成員無接受房屋資助
  • 申請者及表格上家庭成員不得擁有/共同擁有任何香港住宅物業
入息上限 1人:31,000元

2人或以上:62,000元

無需通過入息限額審查 1人:26,000元

2人或以上:52,000元

(以17年申請資格參考計算)

1人:33,000元

2人或以上:66,000元

居屋按揭

【居屋2023】會推售的單位類型

1.房委會新居屋(新建居屋單位)

2.重售之前因買賣協議撤銷而收回的居屋單位

3.租者置其屋計劃(租置計劃)回收單位(只適用於綠表買家)

[居屋2023]居屋地點、位置、詳細資料

居屋地點 單位數目 單位實用面積 售價 平均呎價  需要留意的日期
屯門兆翠苑 518伙 281呎-518呎 179萬-392萬 6,800元 2025年4月
觀塘安樺苑 990伙 296呎-495呎 181萬-377萬 7,030元 2025年8月
觀塘安楹苑 1,140伙 282呎-478呎 171萬-394萬 7,370元 2025年7月
觀塘安麗苑 1,380伙 278呎-497呎 169萬-376萬 7,260元 2025年8月
啟德啟悅苑 2,046伙 278呎-475呎 223萬-494萬 9,390元 2025年10月
元朗朗天苑 3,080伙 278呎-497呎 149萬-318萬 6,280元 2026年3月

【居屋2023】預計售價-以樓價計算

房委會建議居屋2023以市場價格的六二折發售,因此以市面總樓價計算:

-最便宜的單位是元朗朗天苑,入場費為149萬港元;

-市區盤入場費最低的屋苑則為觀塘安麗苑,入場費為169萬港元;

-最貴為啟德啟悅苑的大單位,售價為494萬港元。

最新居屋的平均呎價,最便宜為屯門兆翠苑,平均呎價只需$6,800;而啟德啟悅苑的平均呎價最貴價格為 $9,390。

【居屋按揭2023】居屋按揭計劃-按揭成數

居屋以首次出售日期開始計算,能獲得政府擔保30年。在擔保的期間,如果業主因任何情況無力供款,政府便需要為業主代為還款給予銀行。綠表買家,不論購入的是新居屋,還是二手居屋,都能獲得最高95%按揭成數。至於白表買家,最高則可獲得最高90%按揭。除此之外白表和綠表買家均需要購入按揭保險。

另外要注意白居二是透過免補地價方式,在第二市場購買舊居屋屋苑,由於樓齡一般較高,批出的按揭年期未必做到25年,或者未能做到90%按揭。

【居屋按揭2023】居屋按揭年期

綠表、白表居屋買家如果購入的是新居屋,最長可以做到的按揭年期為25年。但如果是二手居屋,便要視乎政府的擔保期還剩下多久,按揭年期會因此而有不同。

至於房協資助房屋,一手樓最多可以借30年,亦未必需要通過壓力測試,而二手房協資助房屋,如未補地價的話按揭成數最高可以做6成。

而白居二的按揭年期最長可達到25年,不過如果單位樓齡偏高,實際銀行的按揭就未必能夠做到25年。

【居屋按揭2023】居屋按揭壓力測試

新推出的居屋一手居屋,由政府作為擔保人,因此買家不需要進行壓力測試,銀行審批居屋按揭時也會較寬鬆,每月供款額不超過家庭總入息的一半便可,也不需要擔保人。但如果所購入的居屋已過了政府的擔保期,便需要壓力測試和入息證明,另外一些銀行會考慮買家的信貸評級,如果買家的信貸評級為最差的「H級」,銀行未必會通過居屋按揭。如果買家的供款能力或家庭入息水平不切合銀行要求,銀行有機會需「咨詢人」作為擔保人。每間銀行有不同的批核標準,買家應該注意「貨比三家」,選擇最優惠利率、最快批的銀行。

【居屋按揭2023】居屋按揭按揭利率

現時居屋按揭只可以做P按,即最優惠利率按揭的方案,不設H按,即銀行同業拆息按揭。P按會跟隨美國的利率而隨之變動,不過會否加按息則由銀行自行決定。現時居屋按揭P各銀行息率統一,普遍為P-2.5厘,實際按息是2.5厘。

【居屋按揭2023】居屋按揭擔保人

擔保人的意思是買家在個人財力不足以應付居屋按揭時,由另一位財力較佳的人作為供款的擔保,擔保人的入息和負債會合併計算壓力測試,從而協助買家獲得銀行通過按揭審批。

若果買家出現無法供款的情況下,擔保人需承擔買家全數還款的責任。一般而言銀行只會接受近親關係,如父母、兄弟姊妹、子女作為擔保人。另外如果需透過擔保人購入物業,銀行審批居屋按揭時會更謹慎,按揭成數會下調一成。

【居屋按揭2023】居屋按揭擔保人有風險?

擔保人責任重大,一不小心買家斷供,便有機會負上沉重的債務,還有機會面對以下的風險:

  • 影響信貸評級評分
  • 置業時按揭成數會減一成
  • 未來置業需付更高的按揭保費
  • 甩保要跟借款人協商

【居屋按揭2023】居屋轉按加按

居屋由政府作為擔保人,因此市價比私人市場的房屋化算,未補地價的居屋限制比較多,不能隨意加按轉按,

未補地價居屋(綠表居屋、白表居屋、綠表二手、白居二)限制較多,但未補地價居屋亦能夠做轉按。香港房屋委員會只在特定意外的情況下,才會接受申請,例如家人醫療費、殮葬費、教育費等等。至於因個人原因如欠債,信用卡欠款申請轉按或加按套現現金,這些情況多數不獲批核。另外未補地價居屋轉按與買入時相同,只有P按可以選擇,而未補地價的居屋屬於房署資助房屋,不論轉按或者加按,都需要跟房署的申請並得到同意先可以進行。

居屋2024 最新更新(加長最長保證期及最長還款期)

居屋2024年起將迎來變動,政府放寬第一市場及第二市場的最長保證期(最高保證金)及最長還款期。詳細資訊可以參考以下圖表。 

現時的安排 新安排
最長保證期*

(最高保證金額)

最長

還款期

最長保證期*

(最高保證金)

最長

還款期

一手市場 由2024年1月1日起
居屋/綠置居 30年

(綠表:95%:

白表:90%)

25年 30年

(綠表:95%:

白表:90%)

30年
租置計劃 25年

(綠表:95%)

25年 30年

(綠表:95%)

30年
第二市場 由2024年3月1日起
居屋/綠置居 30年

(綠表:95%:

白表:90%)

25年 首40年

(綠表:95%:

白表:90%)

第40年以後至第50年

(綠表:80%:

白表:80%)

30年
租置計劃 25年

(綠表:95%:

白表:90%)

25年

*最長保證期由個別單位首次轉讓日期起計算

有關居屋按揭的常見問題:

1.甚麼是擔保期?如何計算?

所有居屋以首次出售日期開始計算,能獲得政府擔保30年。在擔保的期間,如果業主因任何情況無力供款,政府便需要為業主代為還款給予銀行。另外,如果購入二手居屋,同樣能獲得政府的擔保期,例如購買二手居屋的樓齡為3年,即擔保期為27年。

2.如果已過了擔保期,按揭成數和年期如何計算?

如果居屋的擔保期已過,未補地價居屋最多只可借6成,而按揭年期只能做到25年,另外已過擔保期的居屋需要通過壓力測試和提供入息證明。

3.如果破過產或TU評級很低,能不能批按揭?

很多人以為破過產後便不能申請居屋按揭,但其實並不是。只要破產令已經解除7年,是可以申請居屋按揭,但當然不能信貸評級太差,在G級以上,事實上不少銀行都願意為曾破產人士做按揭的。

4.居屋按揭現金回贈有幾多?有沒有高息存款掛勾戶口?

各銀行就新居屋的按揭息率統一,申請人在選擇按揭時可以比較不同銀行提供的優惠,特別是現金回贈,現時銀行提供的居屋現金回贈,普遍為為貸款額的0.5%。而除了銀行的回贈,按揭中介也有回贈給客人,一般為貸款額0.1%-0.35%。 申請人可以選擇向按揭中介索取「按揭轉介表」,再給予銀行,便能取得中介的按揭額外回贈

5.甚麼是補地價?

政府在出售居屋時會以低於當時市價的優惠價格售予市民,從而幫助市民置業,然而當市民在自由市場出售居屋,便需要向政府補回當購入的地價,從而補償政府的損失。

6.居屋可以套現嗎?

居屋作為政府資助出售的房屋,會以低於市價的價錢出售,因而業主在未補地價之前,理論上不能進行加按套現。然而如果業主遇上突發情況,需要一筆現金周轉,是可以向房委會進行申請,特別批出重新按揭(加按)計劃,業主便可以透過重新按揭去解決燃眉之急。不過業主能獲得多少的套現金額,便需要視乎申請人的實際需要,一些個人財務問題,例如信用卡欠款,便有機會不獲批核成功。而較為常見申請加按按批核的理由是籌措醫藥費、教育費用和殮葬費。

7. 如何計算居屋的按揭貸款及按揭利率?居屋按揭是否可以像私樓按揭般選擇H按?

居屋按揭利率是以最優惠的利率計算,P按目前最佳利率為 p-2.25%。其實自2022年11月開始,居屋按揭申請已經可以申請H按,市場目前最佳利率為 H+1.3%,由於現時Hibor處於高位,H按已經供緊封頂位,即年利率同為 3.5%。關於P按及H按,我們的28 Mortgage的Instagram 每日都持續更新當日最新利率,歡迎追蹤。

 

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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