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居屋按揭懶人包

【居屋按揭2021】一文睇盡綠白表最新按揭成數、年期、利率+轉按加按程序!

居屋申請及居屋按揭一向深受市民歡迎主題,全因居屋單位間隔實用,而且價格相對私樓合宜,是很多人心目中理想「上車」選擇!如果你有興趣購入居屋,便不能錯過以下的居屋按揭懶人包,一文盡覽了解白表、綠表和房協資助房屋和白居二申請者的按揭成數、按揭年期、以及按揭利率、壓力測試等常見注意事項!

居屋是甚麼?

居屋是甚麼

居屋全名為居者有其屋計劃(Home Ownership Scheme),是香港的資助出售公共房屋計劃,計劃原意是為資金不足以購入私人屋苑的市民,提供另一個居住的選擇。另外也可以用較優惠的價錢,鼓勵收入相對較高的公屋租戶騰岀單位,加快公屋住戶的流動性。

現時居屋分為兩類,第一類是由房委會興建房屋,並以低於市值的價格,扣除地價後售給市民。市面上還有第二類的居屋,是由私人發展商參與興建的居屋,再出售予房委會岀售予市民。這些樓宇雖無特定設計,但要按批地條款按設置兩房的固定間格,因此對比私人樓宇實用很多。

另外不時聽到邊「白居二」,是房委會容許一此擁有白表資格的準買家,能在未補地價的居屋第二市場購入房屋,希望市民多一個置業選擇。

在計算居屋按揭的時候,白表、綠表、白居二和房協資助房屋按揭的申請者的申請資格和入息上限各有不同:

白表綠表房協資助房屋按揭白居二
申請資格
  • 年滿 18 歲香港永久居民
  • 非公屋住戶
  • 公屋住戶
  • 持有有效《綠表資格證明書》住戶
  • 持房屋署簽發有效保證書房屋署屋宇事務助理職系人員
  • 房委會「長者租金津貼計劃」受惠人士
參考2017年的房協的資助房屋申請資格,申請人會分為「綠表」及「白表」
  • 年滿 18 歲的香港永久居民
  • 非公屋住戶
  • 申請者及家庭成員無接受房屋資助
  • 申請者及表格上家庭成員不得擁有/共同擁有任何香港住宅物業
入息上限1人:33,000元

2人或以上:66,000元

1人:33,000元

2人或以上:66,000元

1人:26,000元

2人或以上:52,000元

(以17年申請資格參考計算)

1人:33,000元

2人或以上:66,000元

居屋按揭

居屋按揭成數

居屋以首次出售日期開始計算,能獲得政府擔保30年。在擔保的期間,如果業主因任何情況無力供款,政府便需要為業主代為還款給予銀行。綠表買家,不論購入的是新居屋,還是二手居屋,都能獲得最高95%按揭成數。至於白表買家,最高則可獲得最高90%按揭。除此之外白表和綠表買家均需要購入按揭保險。

另外要注意白居二是透過免補地價方式,在第二市場購買舊居屋屋苑,由於樓齡一般較高,批出的按揭年期未必做到25年,或者未能做到90%按揭。

居屋按揭年期

綠表、白表買家如果購入的是新居屋,最長可以做到的按揭年期為25年。但如果是二手居屋,便要視乎政府的擔保期還剩下多久,按揭年期會因此而有不同。

至於房協資助房屋,一手樓最多可以借30年,亦未必需要通過壓力測試,而二手房協資助房屋,如未補地價的話按揭成數最高可以做6成。

而白居二的按揭年期最長可達到25年,不過如果單位樓齡偏高,實際銀行的按揭就未必能夠做到25年。

居屋按揭壓力測試

新推出的居屋一手居屋,由政府作為擔保人,因此買家不需要進行壓力測試,銀行審批居屋按揭時也會較寬鬆,每月供款額不超過家庭總入息的一半便可,也不需要擔保人。但如果所購入的居屋已過了政府的擔保期,便需要壓力測試和入息證明,另外一些銀行會考慮買家的信貸評級,如果買家的信貸評級為最差的「H級」,銀行未必會通過居屋按揭。如果買家的供款能力或家庭入息水平不切合銀行要求,銀行有機會需「咨詢人」作為擔保人。每間銀行有不同的批核標準,買家應該注意「貨比三家」,選擇最優惠利率、最快批的銀行。

居屋按揭按揭利率

現時居屋按揭只可以做P按,即最優惠利率按揭的方案,不設H按,即銀行同業拆息按揭。P按會跟隨美國的利率而隨之變動,不過會否加按息則由銀行自行決定。現時居屋按揭P各銀行息率統一,普遍為P-2.5厘,實際按息是2.5厘。

居屋按揭擔保人

擔保人的意思是買家在個人財力不足以應付居屋按揭時,由另一位財力較佳的人作為供款的擔保,擔保人的入息和負債會合併計算壓力測試,從而協助買家獲得銀行通過按揭審批。

若果買家出現無法供款的情況下,擔保人需承擔買家全數還款的責任。一般而言銀行只會接受近親關係,如父母、兄弟姊妹、子女作為擔保人。另外如果需透過擔保人購入物業,銀行審批居屋按揭時會更謹慎,按揭成數會下調一成。

居屋按揭擔保人有風險?

擔保人責任重大,一不小心買家斷供,便有機會負上沉重的債務,還有機會面對以下的風險:

  • 影響信貸評級評分
  • 置業時按揭成數會減一成
  • 未來置業需付更高的按揭保費
  • 甩保要跟借款人協商

居屋轉按加按

居屋由政府作為擔保人,因此市價比私人市場的房屋化算,未補地價的居屋限制比較多,不能隨意加按轉按,

未補地價居屋限制較多,但未補地價居屋亦能夠做轉按。房署只在特定意外的情況下,才會接受申請,例如家人醫療費、殮葬費、教育費等等。至於因個人原因如欠債,信用卡欠款申請轉按或加按套現現金,這些情況多數不獲批核。另外未補地價居屋轉按與買入時相同,只有P按可以選擇,而未補地價的居屋屬於房署資助房屋,不論轉按或者加按,都需要跟房署的申請並得到同意先可以進行。

有關居屋按揭的常見問題:

1.甚麼是擔保期?如何計算?

所有居屋以首次出售日期開始計算,能獲得政府擔保30年。在擔保的期間,如果業主因任何情況無力供款,政府便需要為業主代為還款給予銀行。另外,如果購入二手居屋,同樣能獲得政府的擔保期,例如購買二手居屋的樓齡為3年,即擔保期為27年。

2.如果已過了擔保期,按揭成數和年期如何計算?

如果居屋的擔保期已過,未補地價居屋最多只可借6成,而按揭年期只能做到25年,另外已過擔保期的居屋需要通過壓力測試和提供入息證明。

3.如果破過產或TU評級很低,能不能批按揭?

很多人以為破過產後便不能申請居屋按揭,但其實並不是。只要破產令已經解除7年,是可以申請居屋按揭,但當然不能信貸評級太差,在G級以上,事實上不少銀行都願意為曾破產人士做按揭的。

4.居屋按揭現金回贈有幾多?有沒有高息存款掛勾戶口?

各銀行就新居屋的按揭息率統一,申請人在選擇按揭時可以比較不同銀行提供的優惠,特別是現金回贈,現時銀行提供的居屋現金回贈,普遍為為貸款額的0.5%。而除了銀行的回贈,按揭中介也有回贈給客人,一般為貸款額0.1%-0.35%。 申請人可以選擇向按揭中介索取「按揭轉介表」,再給予銀行,便能取得中介的按揭額外回贈

5.甚麼是補地價?

政府在出售居屋時會以低於當時市價的優惠價格售予市民,從而幫助市民置業,然而當市民在自由市場出售居屋,便需要向政府補回當購入的地價,從而補償政府的損失。

6.居屋可以套現嗎?

居屋作為政府資助出售的房屋,會以低於市價的價錢出售,因而業主在未補地價之前,理論上不能進行加按套現。然而如果業主遇上突發情況,需要一筆現金周轉,是可以向房委會進行申請,特別批出重新按揭(加按)計劃,業主便可以透過重新按揭去解決燃眉之急。不過業主能獲得多少的套現金額,便需要視乎申請人的實際需要,一些個人財務問題,例如信用卡欠款,便有機會不獲批核成功。而較為常見申請加按按批核的理由是籌措醫藥費、教育費用和殮葬費。

 

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