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香港房屋委員會每年例行出售綠表置居計劃。據最新官方消息，房屋委員會為符合「家有長者優先選樓計劃」資格的家庭申請者提供了1,400個綠置居單位的額度。同時，也為一人申請者預先保留了500個綠置居單位。 綠置居一人申請 綠置居的選樓規則與次序受到「家有長者優先選樓計劃」的影響，優先權明確歸屬於符合該計劃資格的家庭申請者。當「家有長者優先選樓計劃」所設定的配額（1400個單位）被選滿後，才會邀請「其他家庭」類別的申請者參與選樓。即使某些原本參與「家有長者優先選樓計劃」的家庭在第一輪未獲得綠置居單位配額，仍然有機會在「其他家庭」類別下參與後續的選樓計劃。還有另一種情況是，如果所有參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭獲得選樓機會後，但1,400個綠置居單位配額尚未用盡，則剩餘的單位將開放給「其他家庭」類別的申請者。 至於為「一人申請者」預留的500個綠置居單位，若該申請類別的名額用盡後仍有剩餘的單位，房屋委員會將這些餘額回撥給「其他家庭」類別的申請者。需特別注意，如果一人申請者已成功購買單位並簽署買賣協議，即使未來因任何原因解除協議而釋放出該類別的綠置居單位，這些單位將不再分配給一人申請者，而是開放給「其他家庭」類別的申請者。 爲什麽港人會喜歡綠置居？ 綠置居的最大優勢之一是擁有全新的單位，而香港的第一批綠置居單位是在2016年首次推出。相對於市場上一些已有30年以上樓齡的租置屋邨，綠置居的全新特性使其免受長時間使用和磨損的影響。考慮到市場上一些飯店式住宅的樓齡，可以預見未來可能需要進行大規模維修，而某些屋苑的設施可能已經長時間未維護而出現損耗。 在升值潛力方面，比較重要的不僅是綠置居與租置計劃之間的競爭，更關鍵的是該屋苑或屋邨所在地區的配套和發展情況。近年來政府推出的綠置居項目多位於市區，擁有便捷的鐵路交通優勢，加上周邊地區可能有一些核心發展，這些配套和升值潛力不言而喻。 接下來當然就是因爲有政府做擔保，2024年開始擔保期還會加長，這將減輕很多居屋買家在供按揭貸款的壓力 綠置居的申請資格 房屋委員會的綠表置居計劃僅開放給符合特定資格的綠表申請者購買綠置居銷售計劃的單位。以下是綠置居的申請資格： 持有綠表資格： 申請者必須是擁有合資格的綠表，即通過相應的資格審查，符合房屋委員會所設定的資格標準。 年齡要求： 申請者通常需要達到一定的年齡要求，這可能與年滿18歲或其他特定標準有關。 香港永久性居民： 申請者需要是香港的永久性居民 房委會轄下的公屋住戶 / 定期暫准居住證持證人 房協轄下的出租單位的住戶 / 暫准居住證的使用人 獲房屋署 / 市建局發給《綠表資格證明書》人士 持有房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員 「長者租金津貼計劃」的受益人群 綠置居入息及資產限制 綠置居計劃的申請並不設有入息及資產限制，只要是合資格的綠表人士均可提交申請。然而，若申請人同時是公屋住戶，則需留意公屋申請人的入息及資產限額，並需按照規定定期進行入息及資產的申報。以下為2023年4月1日最新的公屋住戶入息及資產限額，具體數據如下： 公屋申請的入息和資產限額（更新於2023年4月1日） 家庭人數 每月入息限額（HK$) 資產净值限額（HK$) 1人 12,940 278,000 2人 19,550 376,000 3人 24,410 490,000 4人 30,950 573,000 5人 37,180 636,000 6人 42,730 688,000 7人 47,500 735,000 8人 […]

放寬按揭後，1500萬以下物業可做7成按揭 金管局總裁余偉文在7月7月公佈自2009年首次引入的樓市逆周期宏觀審慎措施(即俗稱樓市辣招)，措施會首度放寬3大措施： 1）放寬按揭後按揭成數比例 自用住宅物業價格 按揭成數上限 1500萬元以下 70% （舊：50%或60%） 1500萬元至3000萬元或以下 60% （舊：50%） 3000萬元以上 50% （舊：50%） 2）調整非住用按揭成數 非住宅物業如寫字樓及商業店鋪等最高按揭成數由50%上調至60% 3）放寬以資產淨值為批核基礎的按揭成數 放寬以資產淨值為批核基礎的按揭成數上限，由40%上調至50%。這條新措施適用於住宅和非住宅物業。 金管局余偉文也在記者會宣佈即日生效。 【放寬按揭】按揭保險計劃變動 此外，至於按證公司將會同步調整按保計劃，以協助首置人士承造按揭，您可以參考以下表格。 物業價格 400萬以上-1000萬 1000萬以上 – 1125萬以下 1125萬至1200萬 即日變成 1125萬至 1500萬 1200萬以上至1920萬 即日變成 1500萬至1715萬 即日新增 1715萬以上至3000萬 最高按揭成數 90% 80%-90%  （貸款上限為900萬） 80% 50%至80% （貸款上限為960萬） 即日變成 70%-80% （貸款上限為1200萬） 70% 物業類別 只限於已落成住宅物業 首次置業 需要 不需要 固定收入 需要 不需要 供款比率上限

這篇文章主要跟有興趣買居屋上車的港人分享2023居屋的資訊。居屋2022剛於不久前2月27日完成揀樓程序，一般上房委會安排抽居屋申請都是在每年約2月至3月進行，而攬珠的日期則是年中，通常定於6月。因此預計居屋2023也同樣會在6月會公佈下一期的居屋資料及樓盤地點。 居屋項目 居屋2023-2025 預計將落成的地點和單位數目供大家參考 地點 單位數目 黃大仙區鑽石山第三期 940 沙田區馬鞍山路 2,079 沙田區安睦街第一期 500 港島北角渣華道 200 九龍紅磡高山道 500 九龍城區啟德2B2號地盤 1,800 西貢區安達臣道石礦場R2-1號地盤 3,000 西貢區將軍澳昭信路 600 九龍城區啟德2B6地盤 2,000 西貢區安達臣道石礦場R2-5號地盤 1,100 西貢區安達臣道石礦場R2-8號地盤 1,400 屯門區恒富街 518 元朗區朗邊第一期 2,800 居屋2023攬珠結果 居屋2023於10月5日早上10:30進行攬珠，居屋2023一共收到17萬份申請，反應非常熱烈。今期居屋推出六個屋苑，包括啟德啟悅苑、觀塘安楹苑、觀塘安樺苑、觀塘安麗苑、屯門兆翠苑、元朗朗天苑。 以下為這次攬珠結果： 居屋2023首10個號碼依次序分別為：92, 31, 59, 78, 01, 36, 20, 68, 69, 48。 「白居二2023」首10個號碼依次序分別為：31, 08, 27, 38, 83, 71, 20, 80, 95, 58。

居屋市場一直以來都是港人的心頭好。這篇文章我們來聊聊白居二2023申請時間和一些組要注意的地方，如果您還沒看這篇 【居屋2023申請時間】，歡迎點擊看看讓你在申請居屋時萬無一失。  白居二2023 | 白居二的定義 白居二，全稱白表居屋第二市場計劃，是房委會在2013年首次推出的臨時計劃把居屋第二市場開放給白表買家。2018年起，房委會允許持「白居二」以白表資格及免補地價購買二手居屋。政府主要是想要幫助中低收入家庭在房委會的擔保下可以買入比較便宜的免補地價二手居屋。 白居二2023 | 申請資格 白居二的申請資格如下：   可以為一人申請者或家庭申請者。   申請者須在申請截止日已年滿18歲及必須成為所購買單位的業主 ，並須在香港居住滿七年，申請者及名列申請表上的家庭成員在香港的居留，則不受附帶逗留條件所限制。未獲香港入境權人士則不能包括在申請表內。   由申請截止日期之前的24個月起計，直至簽訂臨時買賣合約當日，申請者及申請表上的家庭成員不得擁有，或與他人共同擁有任何香港住宅樓宇。   申請者及所有家庭成員均無接受任何房屋資助。 白居二2023 | 入資和資產限額 申請人數 月入限額 資產限額 1人申請 31,000 港元  735,000 港元  2人以上或家庭申請者 62,000 港元  1,470000 港元  白居二2023 | 配額維持4,500個 今年白居二配額維持於4,500個，家庭與一人申請者的配額比例維持在9:1。 白居二2023 |可供購買居屋屋苑名單 房委會官網中有詳細列明各區可供購買的居屋屋苑名單，準業主只需在房委會的網站上選擇所屬區份，就可以找到可供購買的居屋屋苑名單，以及相關屋苑資料。 網站連結：https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/available-hos-courts/index.html 白居二2023 | 最新出爐攪珠結果 房委會剛公布白居二2023攪珠結果，首十個號碼依次序為31、08、27、38、83、71、20、80、95、58。 白居二2023 | 白居二申請時間 白居二2023的申請時間還沒正式公佈，但是市場預計應該和去年不會相差太遠。2022年白居二的申請時間是和居屋程序同時進行，意思是指申請人可以同時申請兩邊- 居屋和白居二。只要白居二2023的申請時間公佈，我地28 Mortgage會馬上通知大家，歡迎追蹤我們的 Facebook 和

抽居屋的確是很多港人的夢想，居屋的價格比私樓親民很多而且在政府的擔保下按揭借貸更是優越很多，也無需經過壓力測試等。不過凡是都有兩面的，居屋的轉售條款也相對的嚴格很多。這篇文章我地 28 Mortgage將跟大家討論居屋轉名給子女相關資訊。 私樓VS居屋轉讓限制 私樓轉讓比較簡單直接，只要業主在通過罰息期后（一般是兩年）可以做轉名或是用轉按來甩名恢復首置人士的身份。這種做法其實是很常見的因爲在香港置業，首置人士是很佔優勢，同時也可以省很多印花稅。您可以點擊這裏閲讀更多私樓轉讓的細節。 居屋買家因爲是以未補地價的方式入手，因此價格比私樓低。主要的目的是要幫助港人可以擁有屬於自己的單位。房委會明文規定居屋業主必須在補低價后才可以轉讓。再補充説明一點，房委會在2022年又加了一項指引，從2022年開始，新的居屋持有人必須要等滿15年后，補完地價才可以在自由市場出售和轉名。 居屋難道真的沒有機會轉讓？ 居屋的由來是政府給港人的福利，因此轉讓條件比較苛刻也是爲了保障真正需要這個福利的一群人，同時也不想被有心人士濫用這個優惠。不過凡事都有商量。如果居屋業主是面臨一些很緊急的個別狀況如下列所示，房委會依然會酌情處理： -夫妻離婚/分開 -結婚搬離居屋 -業主移民或定居海外（工作或是其他私人原因） -破產 -業主年紀超過65歲 -業主性命垂危 -業主離世 -配偶加名 -家庭成員合資供樓 以上的形式提出居屋轉讓，房委會是可以通融允許轉名。這裏有幾點一定要跟大家補充説明： a)      居屋轉讓是不涉及金錢的和必須要是家庭成員 房委會在批准業主轉讓申請是有設有一定的要求，那就是不可以涉及任何金錢等值交換或是新居屋業主必須要是白字黑字登記成爲正式家庭成員。 b)     往生的居屋業主的子女是無條件繼承居屋業權 這一點跟以上有點相似，那就是子女如果還未登記成爲居屋業主，可是不幸業主父親或母親往生，業主的子女們可以在無需通過入息審查直接繼承該居屋業權。 c)      有出錢供樓的都擁有居屋業權 2012年11月開始，房委會規定只要有出錢購買和供樓的家庭成員都是該居屋的業主。 d)     破產個案 雖然居屋轉讓有提到不涉及金錢和著重在繼承，不過如果居屋業主是破產的話，無法繼續供貸款，那麽他還是需要變賣資產還債的。 居屋轉名申請程序 第一步驟：填寫業權轉讓申請書HD7并且要如實申報申請原因和提供相關文件。例如，前居屋業主已經逝世，那麽子女們在申請業權轉讓時必須附上死亡證明等相關文件。 第二步驟：繳付相關手續費用。申請轉讓的手續費用為2,850港元。如果申請不被批准，這筆費用是不會退款的。 第三步驟：遞交至租約事務管理處。這個是看您的居屋的所屬地區而定。 第四步驟：等待房署審批結果。如果文件都有交齊，一般房署會在6個星期内就會通知申請結果。 第五步驟：獲批后處理業權轉讓相關法律文件及繳付相關費用如律師費、房委會批核費、釐印費、簽契費、轉按同意書手續費等。 切記，轉讓同意書的有效期限只有一年，所以不要拖延，儘快處理，不然所有的流程都要再進行一次。  居屋轉名申請獲批後 當居屋轉名申請獲得房委會批准後，房委會將會發出同意書，業主最後需要做的是處理居屋業權轉讓相關法律文件以及其他費用如：律師費、房委會批核費、釐印費、簽契費和一些手續費。各個費用的實際金額將由律師及房委會最終決定爲準。 每一份居屋轉讓同意是的有效期限為一年，在此提醒居屋業主注意，過期后需要重新申請。 關於居屋轉名給子女常見問題： 1.未補地價居屋可否轉名或送贈？ 倘若未補地價居屋打算轉名給其他家庭成員，必須要得到房委會的同意。 房署同意的原因通常有數個比如：因離婚或分居，將業權轉給配偶；因結婚或取得房屋福利，家庭成員要搬走；移民或赴海外工作、因家庭成員付首期或供樓而申請更改業權；業主病危、去世或年紀老邁 (年齡超過65歲)、破產等等。 如要以上理由申請居屋轉名，必須要提供相關證明。當房署批准之後，雙方須簽一份轉讓臨約，並把臨約及房署批准信交給律師樓，然後新擁有人便可以到銀行申請按揭。 未補地價居屋轉名則以送贈形式進行。居屋業主不似私樓，雖然私樓如果是送契交易，五年內申請按揭會有困難。但是因爲未補地價居屋背後有政府擔保，即使是送契樓仍可申請按揭。

2022年9月發佈最新的《房屋委員會公共租住房屋人口及住戶報告》裏面指出香港住在公屋和中轉房屋的港人有大約210萬人。房委會提供公屋是爲了讓無法負擔租住私樓的低收入家庭有瓦遮頭。一個單位通常一住就是幾十年，公屋也是如此。不過申請到公屋後是否可以一直長住？今天我地28 Mortgage就要跟大家一起探討這一方面的話題。 公屋的申請資格 首先，我們先來快速了解公屋租戶的申請資格： -必須年滿 18 歲 -申請者及家庭成員必須定居香港，申請表內填寫的成員至少一半必須在香港居住滿 7 年 -申請者及其家庭成員在港並無持有任何物業 -住戶的總月收入和總資產淨值不可以超過現行限額 公屋申請的入息和資產限額（更新於2023年4月1日） 家庭人數 每月入息限額（HK$) 資產净值限額（HK$) 1人 12,940 278,000 2人 19,550 376,000 3人 24,410 490,000 4人 30,950 573,000 5人 37,180 636,000 6人 42,730 688,000 7人 47,500 735,000 8人 53,130 769,000 9人 58,630 851,000 10人 63,990 917,000 資料來源：房屋署官網【公屋入息&資產限額】 注意： 1）強積金或公積金計劃下的法定供款可於申報入息時得扣除 2）若全部家庭成員均為年滿 60 歲或以上的長者，其資產淨值限額為上表所示限額的兩倍 公屋是否可以一直長住？ 答案是可以，但是有嚴格限制。每個公屋的租戶必須要符合「富戶政策」，房委會會看緊租戶的「入息」及「資產」這兩項標準來把關。2017年房委會收緊「富戶政策」，只要租戶擁有以下的特質就必須在1年期限内辦理遷離公屋： – 

生老病死，沒人躲得過。家中有人親人離世是很難過的，不過如果親人在離世時沒有處理好遺產相關事宜，那麽還在世的親人接下來都會面臨一些遺產轉讓的問題。今天這篇文章28 Mortgage將跟讀者們探討這個關於遺產執行人及遺產轉讓相關咨詢。  遺產繼承程序 家裏有親人往生後，遺產繼承方面主要是看往生者還在世時有沒有設立遺囑。因此在遺產繼承程序有分【有遺囑】及【沒有遺囑】的情況處理。 死者有立遺囑 死者生前訂立遺囑，只要是符合遺囑規格如遺囑透過書寫清楚列明遺產分配；訂立遺囑人士必須有在文件上簽署，或在訂立遺囑的人身在現場，但由其他人代簽；而在簽署遺囑時，也必須要由兩位見證人同時在現場見證。 一份有效的遺囑，視乎死者在訂立遺囑時的精神狀態是否完全清醒以及是否在具備認知能力下所訂立。當一份「遺囑」確立後，家屬可向遺產承辦處申請「遺囑認證」，並按照遺囑上意願作繼承。凡是有訂立遺囑，事情處理方面就比較簡單直接，一切依照遺囑所寫去執行即可。 死者沒有立遺囑 若死者生前沒有訂立遺囑那麽情況就比較複雜，事實是的確大多數人對遺囑的意識還不高，在世的時候都沒有把遺囑先訂立。在沒有立遺囑的情況下離世或是遺囑內沒訂明「遺囑執行人」，則需委託「遺產管理人」按照「遺產管理書」的日期管理遺產，及對資產根據法例規定進行優先次序分配。您可以參考以下圖表參考無遺囑分配遺產次序。 次序 無遺囑分配遺產 第一 配偶 第二 子女 第三 死者父母 第四 死者兄弟姐妹或兄弟姐妹後裔 遺產物業還需要付按揭貸款應該如何處理？ 按照規定，遺產繼承人是需要承接所有遺產的債務。 在把遺產分發遺產受益人之前，「遺囑執行人」或「遺產管理人」需先安排支付死者債項，包括死者在生前信用卡債項、物業管理費等，均需要在遺產中扣除後才發放。另外，死者葬禮費、法律費用、以及其他未繳付的稅項等，也需要先清還。 遺產執行人職責 一個人逝世後多少都會留下一些遺產如現金、銀行存款、之前的投資、物業等。在法律層面，遺產執行人（Executor）被指定替往生者執行、管理和做好遺產分配。以下我地為大家更詳細的列出遺產執行人的主要職責： 確認死者的遺囑，并且盡可能根據遺囑裏面的指示也就是死者的遺願去進行財產分配給指定受益人。 另一種情況是若死者沒有留下人任何遺囑或是來不及立遺囑，遺產執行人需要遵從香港在遺囑分配的法律規定進行遺產分配 遺產執行人需確保死者的所有資產都得到適當的保管，也要確保後續的評估、轉移和出售是在前提是保障受益人的權利下進行 繳納死者所有相關的稅款和債務，并且清償任何未付的債務和賠償金 負責處理所有遺產相關文件和程序包括法院文件、稅務申報和後續的資產轉移等 遺產執行人的責任很重大，而且建議是受過一定的教育因爲需要跟不同的政府部門處理很多文件。所以我們在指定遺產執行人時還是好好的考慮。這裏補充一點，不是老人才需要立遺囑，只有有財產或資產的人都建議提早進行，因爲我們算不到意外的發生。 遺產執行人賣樓 遺產執行人只要跟著法律程序，依然是有權利轉售死者的物業。只是在出售物業時，遺產執行人需要注意以下幾點： 確定資產和負債 – 遺產執行人在賣樓前，需要確定樓宇的產權狀況和財務狀況。他們需要查看樓宇產權文件，如業主大會紀錄、樓宇註冊冊頭、土地註冊冊頭等，以確定產權是否清晰。此外，遺產執行人需要確認樓宇的財務狀況，包括是否有任何未付債務、稅款或服務費等。尤其是負債和稅款以避免將來的潛在法律問題，手尾長。 物業的市場價值 – 在出售樓宇之前，遺產執行人需要評估樓宇的價值。這可以通過委託房地產估價師進行評估來進行。估價師將會考慮樓宇的地理位置、建造年份、設施、面積等因素，並給出一個合理的估值。 遵守法律程序 – 遺產執行人在賣樓時，一定要遵守香港相關法律程序，這包括請法院許可和繳納相關的稅款。例如，如果樓宇的產權權益需要進行轉移，遺產執行人需要申請法院許可，並且向稅務局繳納相關的印花稅。 處理任何爭議 – 遺產執行人賣樓是一個充滿爭議的行爲。如果可以順利進行那是最理想的。不然關係到遺產和賣樓通常都會鬧到很大。所以遺產執行人必須謹慎處理出售事宜。 遺產受益人不同意賣樓怎麽辦？ 如果遺產受益人不同意遺產執行人賣樓，他們有權利向法院提出申請要求法院撤銷遺產執行人出售樓宇的決定。法院會斟酌所有的條件和因素因爲每個個案情況都不一樣，再做出最終的決定。  關於遺產執行人賣樓及遺產業權常見問題： 1.如果死者沒有遺囑，遺產將如何分配？ 如死者沒有訂立遺囑，將根據無遺囑法（香港法例第73章）優先分配次序，其最近親通常被稱為「遺產管理人」，優先次序為死者配偶，死者子女或於死者在生時已去世的子女後裔，死者的父親或母親，最後是死者的兄弟姊妹和死者的兄弟姊妹後裔。 2. 如果死者有訂立遺囑，什麽情況下會被撤銷其效力？ 如死者有另簽新的遺囑或將現有遺囑撕毀；或在訂立遺囑時是不在清醒/神志不清的情況下；或當立遺囑人在訂立遺囑後才結婚，該遺囑便可能無效。 3.香港有沒有遺產稅？ 遺產稅於2006年2月11日被取消，申請人毋須繳付遺產稅。 4.繼承遺產物業需要繳付印花稅嗎？

根據香港破產管理署最新的資料，2022年12月提交個人申請破產有496人，强制公司清盤申請有32單。平均每個月都超過200人申請破產。在這股破產潮，18-40歲年齡層就占了接近40。這篇文章我地28 Mortgage要跟大家聊一聊破產人士申請按揭相關資訊。 破產按揭申請步驟 破產人士在破產令生效期間，破產期間不能購買物業。不過如果真的想要申請按揭置業也不是完全夢想幻滅。這裏我地跟大家分享幾個重要的步驟，只要跟著做，申請按揭上會依然有希望。 第一步驟 申請「破產解除證明書」- 首次破產人士的破產令爲期4年，期限一到，破產令照理說是會自動解除。破產令解除后，破產人士就可以向法庭申請「破產解除證明書」。 第二步驟 向TU環聯提交證明書 – 收到法庭的「破產解除證明書」可以馬上提交給TU環聯要求重新更新個人記錄，證明自己已經脫離破產人士的記錄。這個步驟至關重要，因爲沒有環聯信貸報告的優良評級，在香港是不會有任何一家銀行願意提供按揭貸款。 第三步驟 向銀行或其他的金融機構申請信用卡 – 當TU的記錄重新啓動后，建議馬上向沒有未償還借款的銀行申請信用卡。您可以先從中小型銀行試試看，借貸金額也無需特別大。這麽做的原因是想要您在每個月使用信用卡后準時付信用卡賬單。這個行爲建議維持一年獲以上，可以提升信貸評級，準時還款，把自己的信貸提升到越高越好對將來要申請按揭是大大加分。 第四步驟 穩定的入息 – 在經營良好的信貸評級的同時，曾經破產的人士一定要重新建立一個穩定的收入。銀行在審批按揭時一定會要求申請人的提供入息證明、稅單、糧單、强積金等記錄。因此建議重整自己的收入何開銷，然後打造一個良好的入息記錄再申請按揭。 第五步驟 申請按揭的tips – 只要您有好好的的照著前面4個步驟執行，一年後您可以開始向銀行提交按揭申請了。這裏的小貼士是直接向您沒有欠債的銀行申請。直接向該銀行顯示您的良好信貸評級和穩定入息證明就可以大大提升成功借貸的機率。不過這裏補充一點是，曾經有過破產記錄的人士的按揭成數會比較低一些。 無論如何，世事無絕對。如果您需要專業的按揭申請服務，歡迎跟我們的按揭專員聯絡。我們一定可以協助您成功上車。  

按揭未完賣樓也是常見的現象。不論是什麽原因賣樓，因爲每個人會做這個決定一定有自己的計劃。今日這篇文章跟關於按揭未完賣樓相關資訊。 按揭未完賣樓 業主在還沒還清貸款可以賣樓因爲買賣本來就是個人的自由。不過這裏我們爲大家整理了一些需要注意的地方供大家參考： 銀行需要同意 – 當業主還有按揭在身卻準備賣樓時是需要先向貸款銀行申請出售物業，説明原因並獲得銀行的同意。銀行可能會要求貸款人在出售物業後償還剩餘的按揭貸款或是將剩餘的貸款轉移至新的房屋貸款。 罰息期 – 每間銀行都設有罰息期，每間銀行都不一樣。貸款人如果在罰息期内出售物業就要付一筆費用。關於罰息期更詳細的内容可以點擊這裏。每間銀行的制度不同，有些銀行有機會會要貸款人支付提早還款費用。這方面業主需要跟貸款銀行了解更多。 財務風險規劃 – 若業主是是因爲資金周轉而被迫在按揭未完賣樓，那麽建議業主要好好規劃因爲業主需要確保將物業出售後仍有足夠的資金支付為償還的貸款。如果無法支付剩餘的貸款會影響借貸人的TU信貸記錄或銀行有權利起訴貸款人追討未還清的貸款餘額。 低售價 – 如果業主是因爲債務問題而需要在未供完按揭時就要賣樓，往往會面臨到低售價的問題。當貸款人很迫切要賣樓，只要被買家察覺就有可能要求更低的售價，為自己爭取更大的利益。 市場風險 – 近來的樓市因爲很多因素造成比較沒那麽穩定。房地產市場波動也會直接影響物業價值及出售價格。 按揭未完賣樓期限 當業主決定在在按揭未完出售樓宇時，銀行方面會出信件通知然後整個收樓程序一般需要6個月至9個月。也有一些個案會拖至1年。賣樓的業主需要等相關文件注冊及終止交易的條款生效才可以將物業出售。一般在買賣協議都會注明有效期限可以讓買家在特定的日子完成付款和交易。這樣白字黑字寫好再簽約也是爲了確保雙方沒有撻訂的機會，保障雙方利益。 印花稅 業主要非常注意賣樓換樓的期限因爲這會影響印花稅。如果業主是選擇用「先賣後買」的形式就不需要繳付10%從價印花稅，因爲業主是在賣出自住的單位後再買進新物業（簽署臨約的日期可以證明），業主只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。 另一種情況是業主在還沒完全出售現有物業前已經購入另一個新樓宇，那麽他就需要教輔新物業10%從價印花稅的差額。業主可以在出售舊物業完成後再向稅局申請退回稅務差額。不過要提醒的是這期間是存在「被買方撻訂」的風險。因此還是要確保合約裏面有注明撻訂需要承擔的後果。 以下圖表為最新從價印花稅稅率 (2023年2月22日生效） 物業價格 從價印花稅 HK$ 0 – HK$ 3,000,000 HK$ 100 HK$ 3,000,001 – HK$ 3,528,240 HK$ 100 + 超出HK$ 3,000,000 的款額的10% HK$ 3,528,241 – HK$ 4,500,000 1.5% HK$ 4,500,001 – HK$

香港政府於1954年推出第一個公屋項目主要是幫助低收入和經濟苦難的家庭可負擔的居住空間。公屋的租金較四場租金低廉，并設有多種不同大小的單位以滿足不同家庭的需要。公屋申請資格主要是以申請人的收入、資產及家庭成員數目等標準進行審核。想要知道更多關於公屋的資訊可以點擊這裏。今天這篇文章我們來討論公屋除名後果相關話題。 公屋除名後果 近日房屋署開始著手審查并向首批約1000多戶已經住滿公屋10年的住戶發出入息資產申報表。房屋署捉緊公屋政策分批審查公屋住戶戶籍，調查是否有被除名的家庭成員依舊繼續居住或是否有富戶轉移資產。這個舉動導致很多公屋富戶早早行動，火速申請除名入息超過限額的子女及家庭成員。根據房屋署的數據顯示，單單今年的第一季就有超過1萬宗申請除名公屋戶籍的申請而且節節攀升。這個數字是過去3年來首季最高。 公屋除名後果 -「富戶政策」 「富戶政策」是指除豁免人士外，凡是在公屋住超過10年的租戶，每隔兩年需要向房屋署申報一次家庭入息及資產，以及是不是擁有香港物業產權。 這麽做是因爲需要租戶是否需要在未來繳交額外租金或遷出公屋單位。 其後「富戶政策」再次修改，修改内容如下： 修改前「雙軌制」 修改後「單軌制」 入息超出限額3倍 入息超出限額5倍 資產超出限額84倍 資產超出限額100倍 凡是被查到超出限額的租戶，需要在一年内搬遷。更詳細内容可以查看這份文件，或是跟我們28 Mortgage的專員聯絡。 公屋除名後果-擁有物業的定義 在香港，已擁有物業人士是不允許申請公屋。擁有物業是指個人擁有或是與他人共同擁有香港私樓或類似物業的權益、或已經簽署任何買賣物業的協議、或者是通過附屬公司買入物業都算是【擁有物業】。這些資料都是可以查得到，所以大家還是遵守這個法律，把公屋的福利留給更有需要的港人。如果房屋署收到任何舉報然後證實租戶在香港擁有住宅物業，該租戶會被要求遷離公屋單位并且有可能遭受刑責。 公屋除名後果 私樓及公屋市場需求增加 當房屋署開始審查公屋租戶們是否違反《房屋條例》時，很多富戶就會自動要求刪除戶籍。這一波風向直接造成被除名的家庭成員需要馬上進入組樓市場尋找居住的地方或者是重返公屋輪候冊。公屋除名最直接的後果就是市場的私樓及公屋需求會明顯的上升。 「寬敞戶」 公屋租戶的名額和單位面積是金國房委會編排配置的。承租單位期間，若家庭成員遷出單位、、離世、結婚、移民等原因而刪除戶籍造成餘下的家庭成員享有的居住面積超逾既定的編配標準就定義爲「寬敞戶」。根據房委會的指引，若變成寬敞戶，該單位租戶須遷往房委會為租戶們重新安排的單位，也就是居住面積符合家庭人數的單位。補充一點，若居住單位面積再大於一定標準，租戶將被定義為「優先處理寛敞戶」，也會獲房委會編配最多三次位於原邨或所屬區議會分區內其他屋邨的單位。 倘該公屋租戶不合理地拒絕接受所有三次編配是會被終止公屋租約的。 公屋除名後就再無法加名嗎？公屋除名後繼續住？ 在網路上有一宗個案我們可以討論一下。一名女子在網路上寫道她之前一直與父母和妹妹同住公屋，多年前因輪候公屋而與妹妹除名。最近因父母年事已高，未婚妹妹有意搬回父母單位同住，但對除名後能否再加回名字感疑惑。 根據房委會的文件，任何公屋的家庭成員自願除名公屋戶籍時可以通過書面提交申請。房委會核對後，一切屬實就會辦理除名手續同時在單位的租約上做一些更改。一般上，已經除名的人士是不可以恢復戶籍的。不過，法律不外乎人情，房委會是允許「有條件暫住」。以下4類人士可以通過「有條件暫住」的條例向房委會申請入住以便照顧家裏的老人： 1.負責照顧戶主的成年子／女（若未能通過「一個家系」的條件、「全面經濟狀況審查」或「住宅物業權審查」的規定） 2.負責照顧戶主的兄／弟／姊／妹（只限一名）及其家人 3.須依靠戶主的18歲以下內孫／外孫； 4.須依靠戶主的受供養親屬 公屋除名手續 根據公屋租約規定，每個公屋單位只可以由公屋戶主及列明在公屋租約上的家庭成員所居住，不過如果原有家庭成員離世、移民、結婚遷出單位、新生嬰兒、或其他原因而導致現有的公屋住戶狀況出現轉變時，戶主則需要盡快通知所屬的屋邨辦事處，或分區租約事務管理處，讓政府按現行政策處理，即在租約進行「加名」或「除名」。 除了親身到屋邨辦事處或分區租約事務管理處辦理除名手續外，想要申請除名的公屋戶主也可以通過書面提出删除戶籍要求。如果其遷出證明屬實後，該公屋戶主便會獲邀辦理删除戶籍，即除名手續，及須出示他所持的租約，政府將作出針對性的更改。 公屋除名所需文件  申請公屋除名的租戶可通過填寫HD10-2C的表格，相關標準表格可於房委會╱房屋署網站下載，亦可到房屋署申請分組索取，將填妥之表格寄回房屋署申請分組（郵寄地址：九龍城郵政局郵箱89192號）。 房屋署會在收到以上更改資料的要求後，按照申請人除名的原因及個別情況，通知申請者遞交相關的申請表格及聲明書，以及提供補充資料或證明文件副本。聲明書可於房委會或房屋署網站下載，或直接到房屋署申請分組索取，非常方便。 補充説明，更改租約上的家庭成員名單須取得公屋戶主的同意。若戶主不合作，房委會便不會改動租約，只會更新內部記錄以執行删除戶籍。房委會會發信通知戶主已採取的行動，並提醒戶主須及早完成删除戶籍的手續。當房委會收到相關戶主刪除戶籍申請並確認相關證明文件正確無誤後，約一個月內便會更新租約。 如果您對於公屋除名後果有任何疑問可以直接詢問房委會，或是留言讓我們知道，我們可以討論。28 Mortgage是一家提供專業按揭轉介服務的公司，我們協助了超過3000個案，同時成功通過我們申請按揭的客戶還會獲得全港最高額外的現金回贈。