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很多港人都希望抽中居屋，市場上很多文章關於居屋申請、居屋資格、居屋按揭等。如果您對這些資訊有興趣，您可以點擊這裏閲讀更多。今天這篇文章，我地28 Mortgage將跟大家來討論居屋聯名業主身故相關内容。我們會用現實中我們遇到的個案跟大家分享。 個案：聯名買居屋，不過其中一名業主在收樓前去世了。之前已經簽署的手續會有什麽變故嗎？ 28 Mortgage：這要看準業主們是停留在哪一個階段。 i) 如果業主是已經完成選樓也簽完文件，付了定金，一般來説即使這位聯名業主不幸過世，房屋署是會繼續讓這個物業繼續成交。根據房屋署的指引，聯名購買居屋的每個業主必須是以長命契的形式去購買。當任何一位業主身故，業權會直接轉讓給另一個聯名業主，不需要經過遺囑或是任何遺產指令的。這裏要注意的是，當其中一名聯名業主身故時，其他的業主要立刻通知房屋署，提交死亡證明，更改戶籍資料。 同時其他聯名業主需要通知銀行，因爲原先申請按揭的人有變動。銀行方面也會要求死亡證明和房屋更新戶籍相關文件再審查按揭。不過業主們也無需太擔心，一般上是銀行還是會讓這個按揭生效的。  ii) 如果業主是用聯名的方式申請，已經中籤但是還沒完成選樓的階段就過世就會比較複雜一些。切記，任何關於聯名業主的變動都需要立刻通知房屋署。如果該家庭是通過長者名額去參加「家有長者優先選樓計劃」而這麽不幸長者在還沒到選樓階段過世，這個情況下，房屋署會將這個申請從「家有長者優先選樓計劃」剔除，然後這個家庭會從「家有長者優先選樓計劃」的優先次序變成其他家庭類別。有些特殊的案例如果聯名業主是在接近選樓期間身故，房屋署由於來不及更新資料，那麽有可能直接刪除這家人的名額，不能參加這一輪的選樓，下一次再申請。 總結是看選樓階段是至關重要，選樓之前若聯名業主突然逝世，一切都有可能被取消；反之若選樓之後，其他業主需要向房屋署提交文件，變動基本上不大。 個案：另一種情況就是不是聯名業主，可是突然居屋申請者突然過世怎麽辦？ 28 Mortgage： 這裏要注意兩個地方：第一，這位業主有沒有立遺囑；第二，看已故業主有沒有選樓及簽好文件等收樓。 如果已經有遺囑，那麽遺囑執行人把死亡證明交給房屋署，繼承人可以直接跟著購買居屋的程序繼續做。如果沒有遺囑，那麽就麻煩一些，因爲需要經過法院還有一些法律流程要一步一步跟著做然後再依據律法分配遺產。 跟上面情況一樣就是，也是要看抽中居屋的業主現在是到哪一個階段。如果已經完成選樓及簽約大致上不會有什麽大影響，只是遺囑繼承人要提交死亡證明給房屋署更改戶籍，同時跟銀行按揭方面需要換貸款人。不過銀行是有權利要求新的貸款人所需要的入息文件。如果只是中簽，可是還沒有選樓，就會有很多不確定因素。房屋署有機會拒絕或是要求提交文件證明。 如果您也對居屋聯名業主身故相關資訊有興趣想要了解更多歡迎隨時聯絡我們28 Mortgage 按揭專員。我們是一站式按揭轉介公司同時也保證每個經我們申請成功的按揭還會額外獲得我們獨家的現金回贈。

銀行對物業出租和自住的按揭標準有一些不太相同的地方，若您對買樓收租有興趣請繼續閲讀這篇文章。 買樓出租最高可以做多少成按揭？ 在香港，首次置業的準業主可以做到最高90%按揭。一般普通的情況，在申請按揭時，若買家想要做高成數按揭（70%至90%），按揭保險契約會列明樓宇必須用於自住。如果準業主買樓是打算做出租用途的，申請銀行按揭最多只能做到50%。如果準業主打算置入的物業價格超過1000萬港元，銀行很大可能只會批40%按揭貸款。 業主以高成數按揭上會的物業可以出租嗎？ 業主要做到高成數按揭必須有加按揭保險，而所有高成數按揭的物業都一定要是作爲自住。每一個以高成數按揭上會的單位是不可以放租的。按揭保險公司也會不定時查詢，若被發現業主將高成數按揭物業放租就會被要求還清按揭貸款，也就是常聽到的 call loan.  物業原先是高成數按揭，後來打算出租需要怎麽做？ 如果原先買入樓宇時，借貸人是做高按揭成數，單位買了是作爲自住的用途。如果半途中業主決定要將單位出租則需要先甩按揭保險，業主可以直接到審批按揭貸款的銀行處理即可。只要把按揭成數降低至物業價格的50%或更低就可以放租。補充一點，如果置入物業的時間少於3年，業主甩按保時可以取回約15%的保險費用，每間銀行的制度或許有些出入，不過大致上程序都差不多。另一種情況是若樓價水漲船高，當業主準備將物業放租時，按揭餘額已經是樓價的50%或以下，業主可以直接到銀行申請甩按保。 物業在出租前，有什麽手續需要跟進？ 業主在將自住的物業放租後需要向批按揭貸款的銀行討要出租同意書、繳付相關手續費。每家銀行的手續費會有點出入。銀行隨後要在田土廳做rental assignment，業主也需要支付相關律師費用。   物業出租後想要改回自住可以嗎？ 物業由自住改成出租比較多程序需要完成，相反業主想將物業出租後想要改回自住就簡單多了。業主只需要向銀行提出自住證明，或是呈交退租文件給銀行或許還有機會申請轉按，借到高成數按揭。若您有興趣歡迎詢問我們28 Mortgage的按揭專員。 準業主剛置入新物業，原本打算出租，申請按揭時需要報自住還是出租？ 按理說是需要如實申報新物業是用於出租。不過這會導致準業主借不到高成數按揭貸款。如果準業主是有足夠的首期資金就沒有問題。但是如果首期不夠，業主可以先報自住，直到決定放租然後通知銀行降低按揭成數，補回差價。 物業放租收到的租金可以當成是收入計算嗎？ 可以。業主在申請按揭貸款時，銀行需要計算業主的入息是否可以通過壓力測試。只要有租約，業主可以把租金加入收入來計算壓力測試。只不過，銀行可能會以租金的6-7折計算，這些要看不同銀行的計算方式。 一個單位分自住和放租也算出租物業嗎？ 在銀行的角度來看，無論哪種形式的放租都是歸類于出租物業。因此銀行在按揭成數審批方面會以出租物業看待。  

跟大家分享一個很有意思的數據，根據代理統計，香港每月會有超過1000宗二手物業成交當中有約3成為近親轉讓。近親轉讓或別稱物業直系親屬轉讓指内部轉讓物業，業主在近親之間做業權轉讓。今天這篇文章我們就來聊一聊物業直系親屬轉讓。 直系親屬定義 直系親屬或近親一般指和自己有直接血緣關係或婚姻關係如夫妻、父母子女及兄弟姐妹。 物業直系親屬轉讓 根據代理分享，業主們做直系親屬業權轉讓主要就是讓其中一位業主回復首置身份。在香港置業，首置人士可以享有很多首次置業優惠如高成數按揭及少繳印花稅，因此業主們通常都會想盡辦法以首置人士身份上車。 i）「轉讓契」Assignment 市場上最常見的物業轉讓的做法是通過「轉讓契」將物業轉讓給直系親屬。這種類型的轉讓方式是内部轉讓，業主簽署「轉讓契」，形式上是以買賣物業進行，實際上卻是完全沒有涉及任何資金轉移，可以直接由律師辦理手續將業主的業權轉讓給近親。   ii）「送讓契」Deed of gift 另一種物業直系親屬轉讓是通過「送讓契」的方式轉讓個近親，送契樓可以是無償方式，換句話是以HK$ 0或是低於市場價轉讓業權。不過，現時業主想通過這個做法節省稅務開支是很難的。只要銀行發現該樓宇事不經任何地產代理而且成交價格低於市場價格太多，一概被視爲「送契樓」處理。 這裏補充一點是「送契樓」的實際條規限制重重、業權問題很常會影響按揭申請、送贈法律程序需要最少3年才可以完成、所以買家通常對「送契樓」都興致缺缺。 物業直系親屬轉讓印花稅 物業直系親屬轉讓和置業一樣需要繳付印花稅。印花稅要繳多少是根據物業的售價而定。不過如果是物業直系親屬轉讓，稅務局則會視爲資產處理，業主們可以享有一些優惠： –物業直系親屬轉的情況下，即使該物業未超過三年的SSD額外印花稅轉售期，業主無需繳付SSD稅。不過，物業轉名後，受贈者3年內賣樓就必須支付SSD稅。 –物業直系親屬轉的情況下，即使受贈者本身已有物業，印花稅依然以首置的稅率計算，而非15％。 以下圖表為最新從價印花稅稅率 物業價格 從價印花稅 HK$ 0 – HK$ 3,000,000 HK$ 100 HK$ 3,000,001 – HK$ 3,528,240 HK$ 100 + 超出HK$ 3,000,000 的款額的10% HK$ 3,528,241 – HK$ 4,500,000 1.5% HK$ 4,500,001 – HK$ 4,935,480 HK$ 67,500 + 超出 HK$ 4,500,000

按揭貸款一供就是最少20年，有時候不排除當供款的業主手上有一筆閑錢時會想要提前還清按揭貸款。一方面想要解除貸款壓力，另一方面或許也想要節省部分按揭利息花費。今天這篇文章就來討論一下關於按揭提早還款需要注意的地方。  按揭提早還款不可以不知道的細節     按揭提早還款金額 – 提早還款分爲 「全數還款」及「部份還款」，因此借貸人需要決定要選哪一種還款方案及要還多少金額再向銀行提交申請。如果是選擇要「全數還款」就是一次過清還所有的按揭金額；如果是部分還款則是看借貸要預先一部分的按揭。這些資訊都需要清楚的填入表格裏。     剩餘的貸款 – 當貸款人選擇先償還部分按揭貸款，餘下的按揭是照著原先的貸款計劃繼續或是跟銀行洽談一個新的還款機制也可以。     銀行會詢問原因 – 如果貸款人是選擇「全數還款」清還按揭貸款的話，銀行方一定會詢問是什麽原因。一般上業主可能手頭上有一大筆閑錢、或是變賣物業、或是轉按到其他銀行等。貸款人只需要如實相告即可。     罰息期 – 每間港銀都設有罰息期，通常都是兩年。如果貸款人在罰息期内提前還款就需要支付銀行額外的開支。無論是「全數還款」或「部份還款」，每間銀行都有各自的計算方式。如果您想要了解更多歡迎點擊「罰息期」閲讀更多或是您可以直接WhatsApp+852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員查詢。     贖契 – 只要業主還沒完全供完按揭貸款，樓契都會存放在銀行。當業主付清按揭貸款後就可以贖回樓契，業主需要在填表格時説明樓契會存放在哪裏，一般上都是存放在律師樓、負責人及聯絡方式。樓契是非常重要的文件，一定要謹慎保管。     火險 – 業主在銀行申請按揭貸款時是連同火險一起處理。當業主決定要還清貸款時，銀行會詢問是否取消火險的保障還是將保單轉至業主名下。     政府資助的房屋計劃 – 如果業主的物業是屬於政府資助的房屋計劃，業主若打算要「全數還款」或「部份還款」按揭貸款則需要通知房委會并且得到同意後才可以進行下一步。  什麼是罰息期？ 有計劃提早還款的業主們一定要清楚計算罰息期。當借貸人跟銀行申請按揭時，借出貸款的銀行亦需要有風險保障，故銀行會訂立罰息期以避免借貸人提早還清貸款或提早把物業按揭轉去別間銀行而遭受利息的損失。按揭罰息通常是按照貸款額的某個百分比計算罰款。每間銀行都有各自罰息期的細則條件，如有些銀行除了要求借貸人支付利息，還要收回批核按揭時發出的現金回贈以及手續費等。一般上銀行的罰息期是2年，部分銀行是3年，罰款的金額是逐年減少，這些資料都會在貸款信件上清楚列明的。 除此之外，香港大多數銀行是以借貸人原有的貸款金額計算罰息，比如王生向銀行借貸500萬港元的按揭，如果王生在罰息期內還清貸款，王生要需要額外支付罰息，罰息將以500萬港元為基數計算，看銀行是要徵收貸款額多少的百分比。只有小部分的銀行是以剩餘的按揭貸款額作為罰息計算基準。 香港20間銀行罰息細則 以下表1顯示的是香港間銀行罰息細則，需注意的是銀行時不時都會更新按揭貸款條例和罰息，因此表1只是一個參考，最新的資訊還是參考銀行官網或先向我們28 Mortgage按揭專員詢問更準確。 表1：香港20間銀行罰息細則 銀行 罰息期 第1年罰款 第2年罰款 第3年罰款 匯豐銀行 2年

有報道指出，隨著樓價走勢向上，平價銀主盤在2023年首4個月的的成交量較去年同期爆升一倍。今天我地 28 Mortgage同大家討論關於銀主盤資訊，主要是讓大家在購買銀主盤時要注意的地方或銀主盤缺點。 銀主盤的定義 銀主盤的定義是當然物業的業主無力再償還銀行按揭貸款，銀行作爲債權人走法律測序申請收回該物業後在自由市場放售找到新的買家以抵債。 「銀主」就是借貸款給業主的人，如果跟銀行借按揭貸款，銀行就是銀主；若是跟財務公司貸款，財務公司就是銀主，市場上可能你會聽過「財仔盤」，意思是一樣的。 不論是銀行還是財務公司收樓時，都會請測量師將物業重新估價後再放售或是拍賣。大多數情況銀主盤的售價會非常貼近市場價格，很多時候還可以平過市場價格。 銀主盤的缺點 與其說是缺點，或許應該說是我們在購買銀主盤需要注意的地方。首先我們先來了解爲什麽會有銀主盤。銀主盤超過9成都是在經濟差的時候大量增加，最常見的原因是因爲經濟不好，業主失去經濟能力，沒有收入供貸款，由於市場低迷，物業價格也大跌，賣樓也不一定凑夠錢還貸款，只能無奈等著銀主收樓。有些時候，業主不止經濟收入減少，如果本身又有一推外債，最後也只是等著物業被收回的結果。 購買銀主盤需要注意單位整體的狀況，尤其是價格賣到低於市場價格很多的單位一定要額外留意。銀主盤可能日久失修、業主根本沒有用心或是沒有錢保養導致單位裏裏外外都殘破不堪，佈滿垃圾、衛生情況糟糕都是有可能發生。買家一定要小心不要中伏，不然日後的裝修費用真的是一筆開銷。 另外一個需要注意就是購買銀主盤要留意物業欠款。 銀主盤的買家需留意物業欠款而不是業主欠款。購買銀主盤最常見的地方就是原業主無力償還或是故意拖欠物業水費、電費、大廈管理費及維修費等等。這些費用日夜纍積也可能變成一筆大數目。任何與物業相關的費用都是由新業主在接受物業時需要償還的。 至於業主欠款，就有舊業主自己承擔，跟新業主無關。打個比方，舊業主欠銀行（銀主）530萬，在舊業主賣了物業後，所得金額為500萬，還差30萬，仍不夠償還舊業主的債務）。這30萬是舊業主需要負責，跟新業主一點關係都沒有。 下一個購買銀主盤要注意的就是半邊業權的問題。準業主請一定要收集資料及做足功課，確保足夠了解要入手的銀主盤。有些物業是聯名擁有，當其中一方無法償還債務而被迫變賣手上的業權來抵債時，若新業主因爲一時貪小便宜買了這類型的銀主盤，極大可能要跟另一個不認識的人同住，不止如此，擁有業權的人都有使用單位的權利，日後很多地方就會變得很不方便。 銀主盤是奉行“必買比賣”，意思是指只要簽署買賣合約後，雙方都一定要完成交易即使後來才發現業權問題也於事無補。一概被視爲違約需要做出賠償。安全起見，新買家可以在事前就先委托律師向第一法定押記人借契查閲和業權的評價。如果第一法定押記人是銀行，那就可以放100個心了。良好的業權評價要借到銀行貸款就很容易了。 最後，銀主盤新買家要跟銀行申請按揭貸款時要注意單位是否存在改裝、僭建、結構上的違法問題或是業權上不清不楚等問題。銀行是絕對不會批按揭給業權混亂的物業。至於改裝和僭建的部分，只需拆除後，銀行就會依照程序處理按揭申請了。還有一點非常重要就是樓契是否還在或是完整。樓契是物業的身份證，如果不見需要先辦理遺失樓契宣誓補領，待補領後才有機會可以承造按揭。 銀主盤購買程序 現時若您有興趣購買銀主盤可以通過這兩種方式： 1） 代理行 – 銀行會把最新的銀主盤資料給各大代理行，由代理行去聯絡有興趣的買家。每個有興趣的買家都可以按照代理行的程序入標提出自己的心裏價，置入心儀的銀主盤。 2）買家可以直接前往各大物業拍賣行然後自行出價競投相中的銀主盤。 如果您對其他物業相關話題有興趣歡迎追蹤我們 28 Mortgage的 Facebook 及 Instagram. 我們28 Mortgage 提供按揭全方位的咨詢服務而且經由我們處理成功申請按揭上會的業主還可以獲得我們28Mortgage獨家全港最高的現金回贈。    

近年來，香港政府爲了讓更多的港人有瓦遮頭，在陸續增加新居屋項目。一手居屋是未補低價的房屋，由政府資助興建，因此一手居屋的按揭成數、按揭供款年期和按揭審核都會比一般私樓的要求來的寬鬆。畢竟是由政府做擔保人，不怕供款人拖欠貸款。這篇文章我們28Mortgage會用簡單易懂的方式跟大家分享關於一手居屋買賣流程。 申請居屋資格 相信大家在市場上很常聽到綠表、白表及白居二買家，您可以參考以下表格以便瀏覽各種類別居屋申請資格及入息要求：  各種類別居屋申請資格及入息要求 居屋類型 申請資格 入息上限 綠表 -公屋住戶 -持有效綠表資格證明書住戶 -持房屋署簽發有效保證書房屋署屋宇事務助理職系人員 -房委會長者租金津貼計劃受惠人士 無需通過入息限額審查 白表 -年滿18歲香港永久居民 -非公屋住戶 – 1人申請: 31000港元 -2人或以上申請: 62000港元 房協資助 房屋 – 綠表、白表人士（條件如上）均可申請 參考2017年的入息上限： -1人申請: 26000港元 -2人或以上申請: 52000港元 白居二 – 年滿18歲的香港永久居民  – 非公屋住戶  – 申請者及家庭成員無接受房屋資助 – 申請者及表格上家庭成員不得擁有/共同擁有任何香港住宅物業 – 1人申請: 33000港元 -2人或以上申請: 66000港元 一手居屋買賣流程 步驟1：遞交綠表或白表申請 每個符合以上資格的申請人可以通過以下幾種方式遞交一手居屋申請： 1)     網上申請 – 申請人可以點擊房委會官網提交申請，然後直接在網站上用信用卡付款（Visa, Mastercard, JCB

在香港，財務公司或俗稱「財仔」其實也是一種金融機構。這裏指的是合法及正規的財務公司而不是我們在電視上看到那些違法的「大耳窿」。香港保守估計至少有超過1000家是政府發牌的合法財務公司。合法的財務公司主要是提供財務服務 – 借貸給有需要的人。他們通過借出去的貸款收取利息來運作。銀行其中一個收入來源也是通過借貸收取利息來運營的。財務公司和銀行賺錢的原理是一樣，只是個中當然有一些細節和借貸人一定一定要注意的事項。這篇文章我地28 Mortgage 會從頭到尾用最客觀和中立的立場帶您了解財務公司的運作、與銀行的對比、提供的財務服務類型、借貸的利與弊等等大家需要知道的資訊。 財務公司的定義 在香港，財務公司也是金融體系裏重要的環節之一所以才會有超過1000間合法的財務公司存在。正規的財務公司需要跟公司註冊處領取牌照同時也要得到香港警務處的許可，不過卻不受金管局監管。不同規模的財務公司提供不同規模的借貸服務從私人貸款到物業按揭都有。早期的一些規模大的財務公司可以把生意做到敲鐘上市，當然現時競爭激烈加上財務公司要上市也不如從前容易了。 香港的財務公司主要分成兩大類，那就是銀行營運和獨資營運。 i)   銀行營運的財務公司是由銀行為背景，這類型的財務公司必須遵守銀行審批貸款的規定如需要計算借貸人的收入與供款能力、通過壓力測試等要求，所以審批程序會更嚴謹一些。 ii) 獨資營運的財務公司，顧名思義就是持有放債人牌照獨立運作的借貸機構。對於借貸人的要求和審批借貸的過程會寬鬆許多。 雖然這兩種類型的財務公司都有各自的特點，不過一般上若是跟財務公司申請貸款，借貸人需要留意的是貸款利息，畢竟貸款不像上菜市場買菜，數目越大的貸款需要長時間供款。這個部分我們稍後也會跟大家做更深入的討論。 財務公司的貸款服務/產品 1.  私人貸款 不論規模大小的財務公司都一定會提供私人貸款，這也是最普遍的產品。財務公司的私人貸款的批核過程和要求比銀行寬鬆的多，不過借貸利率就會比較高一點。財務公司批核的首要條件是看私人貸款的金額。金額越大，批核的速度和所需文件就比較多一點，畢竟財務公司也是做生意的，他們也要確保借款人可以提供相關資料要確保有足夠的還款能力與準時還款。 2.  物業按揭貸款 與銀行一樣，財務公司也提供物業按揭服務甚至可以說比銀行更全面、範圍更廣。各種物業類型如私樓、唐樓、寫字樓、地皮等等都可以做抵押向財務公司申請按揭貸款。準業主在準備購入心儀的物業時除了可以向銀行申請按揭貸款，同時也可以嘗試跟規模比較大的財務公司遞交按揭申請來做個比較。這也是市場最傳統的一按。物業做過一按之後，若業主依然可以向財務公司申請二按、三按，簡單來説財務公司可以做重按。  看到這裏，您心裏會不會想説爲什麽業主不是向銀行申請而是選擇財務公司？畢竟二胺、三按、重按的利息這麽高。其實主要的原因有3個： a)     借款人不能符合銀行的審批條件。銀行是受到金管局的監管所以對於借款人的條件比較嚴苛如，入薪證明、強積金記錄、信貸評級、入息和供款比例、一定要通過壓力測試等等。相反財務公司對於申請人的這些條件都不似銀行版嚴厲所以當銀行不批准，借貸人又很需要按揭貸款的情況下，財務公司是很好的備選，雖然利率會比較高也甘願。 b)     同一個物業，銀行一般上是不會批核業主的二按、三按、重按的申請。這也是銀行在按揭貸款比較欠缺的部分。市道艱難，就像2020年的疫情是我們始料未及的，還有現在股市大崩盤，不幸的業主們或許深陷財務危機，急需資金周轉。財務公司的各樣化的按揭貸款計劃無疑給了這些業主一條出路。 c)     銀行方面由於必須遵守金管局的規範，所以除了審批條件嚴苛、按揭服務不完善、審批的時間也是比財務公司來的長。從提出申請到批准需要3至4個星期甚至很常因爲文件不足或是其他問題導致拖慢整個流程。不是每個業主都有耐心和能力去等待，畢竟急著用錢的時候是很焦慮的。業主也會擔心等到最後依然是不批出貸款。 至於按揭利率方面，香港所有的銀行都是采用H按和P按利率： –P按 （Prime Rate）是以最優惠利率計算，一般跟隨美國利率而變動，但是否調息，是銀行自行決定 -H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用到的利息率。  以下簡單總結P按與H按之間的關係： 當HIBOR下跌至封頂位以下，H按的利率會比P按低 當HIBOR上升，H按的利率會跟封頂位即P按利率相同 一般上，H按的封頂位是與P按相同，不過最近因美聯儲升息，導致香港銀行也開始調高利率，所以，最近P按利率會比H按封頂位低。 財務公司的按揭利率是公司内部而定，影響利率的主要因素是申請人的背景和有沒有抵押品。按揭利率是財務公司主要收入來源，所以利率一定比銀行的P按及H按利率來得高。一按的利率一般介於6%至15%；二按利率大約15%至24%，不過一切也都要看財務公司最終審批的利率爲準。 討論了這麽多，您可以參考以下我們 28 Mortgage 為大家整理的圖表方便您比較財務公司按揭與銀行按揭相關資訊如： 表1：財務公司按揭與銀行按揭的對比 表2：申請財務公司與銀行按揭按揭所需文件 表3：香港的財務公司的按揭利率 （這只是一部分的財務公司名單，若您想了解更多關於財務公司的利率，歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200我地

香港物業值錢也是衆所周知的事實。只有手上有物業，即使遇到財務困境都可以好好利用手上的物業借貸來度過難關。不知您是否聽過「業主貸款」？我地28 Mortgage 除了提供一站式的按揭服務，同時也提供所有關於物業借貸相關知識。這篇文章我們來討論關於「業主貸款」的資訊和需要額外注意的地方供有需要的人士參考。 業主貸款是什麽？ 「業主貸款」是由銀行和財務公司提供的財務計劃，專為擁有物業（無論是已經供完或還未供完貸款都可以）的業主而設計的無抵押貸款。意思是業主無需抵押物業、無需交出樓契、可借貸金額通常比私人貸款更高。 業主貸款的特點： 1） 貸款額上限高– 申請業主貸款不需要抵押物業，銀行和財務公司的立場是認爲如果業主最後物理償還貸款就收樓抵債。因此業主貸款的可借貸金額都比較高，比私人貸款高很多，約2,000,000港元。 2） 還款期很長 – 如以上所描述，業主因爲名下有物業，而香港的物業價值只有升、沒有跌，所以銀行和財務公司可以批核特別長的還款期，上限為180個月（15年）。 3） 申請手續簡單 – 申請業主貸款的程序如一般私人貸款無異，申請不需要經過律師樓（故無需繳付律師費），過程簡單又快速。批核時間最快1天就可以搞定。 4） 息口比分期貸款高 – 利息是固定的，一般在4%以上。息口比一般私人分期貸款高。 5) 或可免TU信貸評級 – 一般上只要是跟銀行申請貸款，銀行都會在批核申請先查閲申請人的信貸報告。市場上，部分財務公司提供的業主貸款是免TU信貸評級就可以批准借貸申請的。 業主貸款和加按套現的分別 名下有物業的業主遇到需要一筆資金周轉時，通常也會考慮通過加按套現來籌錢，這也是最常市面上最普遍的做法。加按套現是業主向原本承造的銀行提交加借貸款申請。銀行最終借貸的金額取決於樓價是否升值、升值幅度和審視業主還欠銀行多少按揭貸款而定。這裏補充一點，當然業主申請加按時，銀行需要審批業主的供款與入息比率及計算壓測要求，所以用時較長。 表1：業主貸款VS加按套現 業主貸款 加按套現 壓力測試 不需要 需要  供款與入息比率 不需要 需要 樓契抵押 不需要 需要 律師費 不需要（會有一點手續費） 需要 貸款額度 2,000,000港元 看樓價和銀行的可借貸上限 貸款利息 固定（會比銀行高） 不固定 批核時間 比較快（最快1天） 比較慢（3個星期-1個月左右） 還款年期 180個月 25-30年 各位業主若對借貸有興趣歡迎WhatsApp

釘契樓其實很常見，如果你唔小心睇中釘契樓，可能影響釘契樓按揭審批。唔想中伏，就要知道釘契樓有咩特點、點樣查出單位正在被釘契? 如果隱瞞釘契樓進行樓宇買賣交易，又會有咩後果? 什麼是釘契? 通常釘契的特點如下: 1. 業權問題 2. 建築僭建問題 不論業主破產、欠債等，都在土地註冊署紀錄，買家可以查冊獲悉以上資訊。釘契係要確保釘契人的權益，如果破產、出售物業，都可以根據權益類別、登記次序去決定分錢先後。新業主要小心風險，因為以上問題如未解決，都可以連帶樓契由新業主負擔起來。 避開釘契樓 宜先查冊 透過代表律師查冊，可得知單位有沒有因違反大廈公契、建築條例而被起訴。也可向屋宇署索取物業圖則，自行了解左先，例如有無違反建築物條例的地方，新買家最好同賣家有商有量，合約上更要註明業主要清還債務、解除土地註冊處釘契紀錄，才正式交易，勿盡信賣家一面之詞，解決以上問題後，在物業的紀錄冊上仍有相關登記，不是完全刪除的，同時，也會在土地註冊顯示已解除釘契。 常見3大釘契原因 1. 業權訴訟 如果在查冊上見到「Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief」字眼，就反映到單位涉及離婚業權分配問題，這些情況下，要獲得雙方同意，才可申請將釘契樓轉按加按、出售、出租。不單只離婚，一些拖欠大廈管理費、違反公契等，只要涉及業權訴訟，都可以使單位釘契，等裁決結果。 2.債務問題 當業主欠債、被入稟追討，為防出售、甩名轉讓，都會將單位釘契。例如在破產情況下，將業權轉成受託人或債權人，業主即使有居住權，都唔可以賣出物業。 3. 僭建法令 新買家要特別注意呢一點，如果前業主被頒清拆令，或危險建築物維修令、渠務設施維修令、危險斜坡維修令等，都會以「Order under Section 24 of the Building Ordinance」、「Order under Section 26 of the Building Ordinance」、「Order under Section 28 of the Building

香港樓價不是人人都咁易負擔，對於儲蓄未算很多的後生仔來說，靠父幹買樓可能係唯一上車的途徑，雖然有父母幫手出首期，但供樓及申請按揭時會遇到咩困難? 即睇下文了解下靠父幹買樓要注意什麼吧! 1.收入比子女高 按揭年期可以人齡或樓齡計算，一般銀行都是以樓齡跟人齡比較，以較低者為準，按揭年期不多於30年。要靠父幹買樓的子女，經濟能力當然沒有廿四孝父母高，由於借按揭時，是以父母做擔保或借款人，在計算按揭年期時，銀行多以父母收入及人齡計按揭年期。假如55歲父母為子女購入新樓單位，以75減去人齡計，即按揭年期縮至20年，月供變相增加了，各位廿四孝父母就要留意，子女將來是否有足夠的財政能力負擔供樓。 28 Mortgage是一間持地產代理執照，為客戶提供免費按揭解決方案、銀行轉介服務，這個按揭中介平台更會聯同香港多間銀行和其他財務機構合作，提供免費銀行估價服務，客戶更可以一次過經28 Mortgage按揭平台向多間銀行申請按揭服務，同時掌握到本地多間銀行和財務機構的最新按揭優惠資訊，提高效率，以免錯過置業良機! 2.高成數按揭 如果子女只是大學生，做下兼職，未必有理想又固定的入息水平，加上強積金和稅單文件未必齊備，那按揭保險公司就難以證明子女有一定的還款能力，加上，如果父母做擔保人，物業則是子女名下，物業究竟是自住性質還是放租性質? 這就是靠父幹買樓時申請高成數按揭的問題。 亦因如此，認購新盤單位的人龍之中，往往不乏廿四孝父母，讓子女靠父幹買樓，考慮因素之一當然是一手樓按揭不會那麼嚴謹，容易些申請按揭成數。 如果你對按揭資訊、高成數按揭有疑問，記得搵28 Mortgage由專業按揭中介團隊為你跟進個案，了解最優惠按揭計劃、轉按、套現按揭計劃! 3.加按扣按揭成數 另一種常見的現象，就是父母將已供近一半，甚至已供完的物業再借按揭，做加按套現，不過由於父母是擔保人身分，按揭成數和壓力測試都會下調10%。如果本身父母加按套現的單位已屬高成數按揭，按揭保險公司可能質疑子女的入息未必負擔到月供，甚至當是擔保身分的父母持2間物業，也是影響到最終批出的按揭成數。 如何借盡按揭上限? 如果子女本身有固定收入，父母以加按套現增加上車資金，用父母收入幫子女過壓力測試及首期之用，特別是當首期部分出多一些，讓子女可利用自身收入申請低一些的按揭成數，減輕月供負擔。 早年有調查顯示，本港廿四孝父母平均資助子女上車金額為90萬至1000萬元，如果沒法靠父幹買樓，大可先揀一些納米盤、樓價較低的二手樓，將來趁機細屋換大屋。 28 Mortgage 8月最新最抵的銀行按揭利率為: 樓宇買賣: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈 物業轉按或套現: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈 ; 甩發展商按揭: 按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位 ; 高達2.05% + 9,888元總現金回贈! 28 Mortgage的按揭專員會全程跟進每一個客戶的整個按揭審批過程，直至批核完成。我們團隊會先主動了解客戶的按揭需求，然後提供最詳細和專業的財務分析，評估客戶的財務狀況，是否可以通過模擬壓力測試結果和不同銀行的貸款風險管理等種種要求 ，助客戶可以選擇合適自己的最優惠按揭方案。立即搵28 Mortgage為你一對一緊貼跟進按揭啦! FAQS: 1.