按揭資訊

根據以往來跟我們咨詢的經驗，超過90%首次置業的準業主都以爲買樓只需要存夠首期，其實不然。沒錯，首期的數目是比較大的，不過依然還有除了首期以外的開銷也是需要準備。今天的文章讓28Mortgage爲您逐一解釋買樓所需要的花費，這樣您在準備置業時可以有一個正確的慨念并且可以好好籌備金錢。  首期如何計算？ 首期是買樓最大的一筆開銷。不同的物業類型需要準備的首期也會有些許不同。 1.一手/二手物業首期計算 根據2022年公佈的最新按揭保險計劃，即是人稱 《波叔Plan》對首置人士來説是非常佔優勢的。您可以參考以下按揭保險計劃的最高按揭成數： 表1：香港最新按揭保險計劃的最高按揭成數  – 適用於2022年2月23日至2023年7月7日之前** 物業價格 最高按揭成數 400萬港元以上-1,000萬港元或以下 80% 或 90%* 1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 80% – 90%*， 上限為900萬港元 1,125萬港元或以上- 1,920萬港元 80%, 上限為960萬港元 資料來源： 香港按揭證券有限公司官網 注* 1.所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及 2.所有申請人須為固定受薪人士 在《波叔Plan》的幫助下，準業主的首期資金需要準備樓價的10%至20%準備上車。 2023年放寬按揭成數（最新）- 適用於所有在2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約 2023年政府進一步放寬按揭成數1000萬以下的物業，通過購買按揭保險可以做最高九成按揭成數；1000萬-1125萬，可借8至9成，但貸款額上限900萬元；1,125萬-1,500萬，可借8成；1,500萬-1,715萬，可借8成，貸款額上限1200萬元；1,715萬-3,000萬，可借7成，貸款額上限2100萬元；3,000萬-3,600萬，可借6成，貸款額上限1800萬元；超過3,600萬最多只可借五成。 參考以下圖表顯示不同的物業價格及最高按揭成數 (最新） 物業價格 最高按揭成數 首次置業 固定收入 1,000萬或以下 90% 需要 需要 1,000萬至1,125萬 80%-90%  上限900萬元 需要 需要 1,125萬-1,500萬 80% 不需要 不需要 1,500萬-1,715萬 70%-80%  […]

唔知大家有無聽過Mortgage Link (按揭高息戶口) 呢？供樓時想慳錢，一定要比較清楚各大銀行的按揭計劃，選擇按揭計劃時，除了考慮按揭利率和現金回贈等優惠，Mortgage Link 也是銀行另一個常見優惠，有效對沖供樓時利息的支出。但實際上Mortgage Link是什麼？有什麼分類呢？假如你是上車一族，對於Mortgage Link概念比較陌生，便一定要看這篇有關Mortgage Link的懶人包了！ Mortgage Link是什麼？   Mortgage Link 又被稱作作高息存款掛鈎戶口、按揭高息戶口，是一個儲蓄戶口。Mortgage Link 是按揭申請人在銀行申請樓宇按揭時，當中包括轉按和加按，銀行會提供一個高息存款戶口Mortgage Link給予客人，當中利息跟供樓是按揭利息完全相同，而申請人可以把日常儲蓄、資金，甚至是加按和轉按套現的現金放置在Mortgage Link戶口入面，從中賺取利息，從而對沖供樓的支出。另外，業主選擇用 Mortgage Link 戶口的存款來供樓，可享有特惠存款利率，與按揭貸款利率相同。 Mortgage Link的特點 Mortgage Link戶口有什麼特點？業主在申請樓宇按揭時，了解Mortgage Link戶口以下的特質嗎？ Mortgage Link的特點1.存款多以按揭額50%為上限 Mortgage Link戶口的存款額是有限制，多為申請人申請按揭金額的一半（50%)。假設按揭額為400萬，即代表Mortgage Link戶口存款上額為200萬。 另外，也有部分銀行容許Mortgage Link首年戶口存款上限可以做到按揭額6成。不過超出限額的金額，利息可能會以一般存款利息計算，亦有銀行對於Mortgage Link超出存款上限的金額，不提供任何利息，按揭申請人需要事先向銀行查詢清楚。 Mortgage Link的特點2. 存款與按揭利率相同 Mortgage Link戶口存款金額利息與樓宇按揭利息相同，假設供樓的利息支出為2.35%，即Mortgage Link的存款利息亦是2.35%。 Mortgage Link戶口派息方法 Mortgage Link作為按揭高息戶口，可以有效對沖利息支，但你又知道Mortgage Link高息戶口其實有不同的派息方法？ 第一種Mortgage Link戶口派息方法是存息以現金直接存入戶口，而每月供款額不變，從而可以增加流動資金，減輕業主供款壓力，不過就無法加快還款。 而第二種是以Mortgage Link當中的存息來扣減供樓時利息，而每月供款額不變 ，可以加快樓宇按揭的還款進度，不過缺點是Mortgage Link存息運用欠彈性，變相無辦法用盡扣稅額。 而最後一種Mortgage Link戶口派息方法是直接用存息扣減本金，讓業主每月還款額減少。不同的Mortgage Link戶口派息方法各有優缺點，建議申請人多比較不同銀行的Mortgage

每個人心裏都一定幻想過自己買樓、幻想過要怎樣的單位、要如何去裝修佈置、什麽色調、怎麽搭配不一樣的家具等。這篇文章我們就來聊一聊首次置業相關内容，讓每一個準業主都可以做好萬全準備喜提新樓，實現您的置業夢想。 首次置業的定義 香港政府對首次置業的港人開發很多優惠和折扣。首先來理解一下何爲「首次置業」？「首次置業」看字面意思就是第一次買樓。這樣理解是沒問題，只是更准確來説「首次置業」分成兩個類型： 買家從未在香港擁有過任何物業，而首次置業是作自住用途。 曾經擁有過物業但已成功放售 或 曾經與他人聯名共同擁有過物業但已經將物業轉賣或成功甩名而回復 「首置人士」的身份。 首置按揭成數 2022年3月，香港財政司司長陳茂波在《財政預算案》公布的放寬按揭保險計劃，此新修訂也即是人稱 《波叔Plan》或 《財爺Plan》。新按揭保險計劃對首置人士而言可以說是一大福音。您可以參考新按揭保險計劃的最高按揭成數如下： 表1：新按揭保險- 適用於2022年2月23日至2023年7月7日之前** 物業價格 最高按揭成數 400萬港元以上-1,000萬港元或以下 80% 或 90%* 1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 80% – 90%*， 上限為900萬港元 1,125萬港元或以上- 1,920萬港元 80%, 上限為960萬港元 資料來源： 香港按揭證券有限公司官網 注* 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業 （首次置業）及 所有申請人須為固定受薪人士 2023年7月7日年香港金管局宣佈放寬置業最高按揭成數，該政策適用於所有在2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約。 表2：香港最新按揭保險計劃- 2023年7月7日立即生效 (最新） 物業價格 最高按揭成數 400萬港元或以下 90% 400萬港元以上- 1,000萬港元 90% 1,000萬港元或以上-1,125萬港元 80%-90%, 貸款上限為900萬港元 1,125萬港元或以上-1,500萬港元 80% 1,500萬港元或以上-1,715萬港元 70%-80%, 貸款上限為1,200萬港元

面對高昂的樓價，對於很多市民而言，想「上車」購入心儀物業實在不容易，私樓價格太高有心無力，就算有呼吸PLAN都難以購買，申請公屋入息上限又嚴格，因此居屋白表成為夾心階層置業首選。居屋樓價低於市價，而且間隔實用，很受市民歡迎，如果有意抽居屋，一定要了解何謂白表、綠表！以下會為大家全方位介紹2023年居屋白表最新申請流程、居屋白表申請人入息上限、按揭成數、按揭利率。如果有意申請居屋白表，便接著看下去！ 居屋白表是什麼？ 居屋全名為居者有其屋計劃，屬於香港資助岀售的公共房屋計劃，原意是為了給市民提供另一個安居置業的選擇，特別是一些資金不足以購入私人房屋的市民，用優惠的價錢，購入心儀物業。除此之外，也鼓勵相對較高收入的公屋租戶，騰出單位，加快公屋住戶的流動性。 居屋主要分為白表跟綠表，綠表申請人主要為公屋租戶、獲資格輪候公屋申請的人士、公務員和房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。而至於居屋白表就是指一些符合資產及入息審查，但又未足以購入私樓的人士。 居屋白表的種類: 房委會VS房協 現時市場上提供居屋白表樓宇申請分為「房委會」及「房協」。 房委會所岀售的白表居屋，售價是會低於市值的價格，扣除地價後才售給市民，不過大多屬「清水樓」，內裏沒有設計裝修，因此買家需要預留一筆費用置業後裝修。而房委會的白表居屋好處是有房委會作為業主的按揭擔保人，業主一旦在供款期內斷供，也有房委會首先替業主向銀行作出還款。 至於房協所提供的居屋，是由私人發展商參與興建的居屋，因此內裡設施相對完善、精美，接近私人屋苑的水平，亦因如此，房協的居屋白表價錢相對較高 。另外，市民需要留意的是，房協不會為業主提供「按揭貸款擔保」，如果業主有高按揭成數的需求，需要經過銀行或者證券公司的審批。 居屋白表申請人定義 相對於居屋綠表買家，居屋白表買家申請的資格比較寛鬆，而每次均會在推售居屋之前，訂岀最新的資產限額和最高收入水平，而買家可以按不同的情況考慮以一人名義，還是以家庭組合申請。雖然居屋白表的申請資格寬鬆，但還是有一定要求，首先需求是香港永久居民，沒有透過綠表購買公屋的業主，而且並未在香港持有任何的物業，可以為私營房屋或公屋的住戶。 居屋白表申請資格 2023: 入息上限及資產限額 由於居屋白表是屬於政府資助房屋，因此對於居屋白表申請人的入息上限及資產限額是設有限制。在2023年，以一人申請人為計，每月入息限額為$33000，總資產淨值限額為85萬；2人或以上家庭，每月入息限額為$66000，而總資產為170萬，而入息限額的數字為扣除強積金後的數字。 居屋白表資格 以下類別人士符合「白表」申請人的資格： 私營房屋的住戶 公屋或任何資助房屋計劃單位住戶的家庭成員 「租者置其屋計劃」單位業主及其認可家庭成員 居屋申請資格 居屋分為綠表和白表申請人，各自有不同的申請資格：  綠表 白表 房委會及房協轄下之公屋住戶，但不包括「有條件租約」的住戶 《綠表資格證明書》的合資格人士 房屋署發出有效保證書的房屋署屋宇事務助理職系人員 「長者租金津貼計劃」的合資格人士 私營房屋住戶 房委會及房協轄下公屋、或其他資助房屋單位住戶的家庭成員 「租者置其屋計劃」簽訂轉讓契的單位業主及家庭成員 居屋白表按揭成數 一手居屋有政府作為擔保人，令到按揭風險減至最低，因此居屋按揭一般可以做到很高的按揭成數，以綠表申請人為計，最高可獲九成半的按揭，至於居屋白表申請人，則最高獲得9成的按揭。 居屋白表按揭年期 居屋白表的買家如果購入的是新買居屋，在現時香港居屋按揭政策下，最多可以做到25年的按揭年期，如果是二手居屋，便要視乎該單位政府的擔保期還有多久的時間，從而使按揭年期會有所不同。 至於房協的白表居屋，新樓最多可以借足30年，亦有機會不需要通過壓力測試，而二手市場的房協居屋，如果未補地價的話，最高可以做到六成按揭年期。 居屋白表按揭利率 香港現時在申請樓宇按揭時，有H按跟P按選擇。P按是以最優惠利率計算，會跟隨美國利率而變動，但是否調息，是銀行自行決定。至於H按稱為銀行同業拆息，是本港銀行體系借貸時所用到的利息率。不過現時所有居屋按揭只可以做P按，不設H按。 綠表白表比例是怎樣？何者較易中？ 在每次推出新居屋屋苑時，居屋綠表跟居屋白表都會按照特定的比例分配，例如是6:4、5:5，不過由於白表申請人的數量通常比較多，多於綠表申請人很多倍，以至到居屋白表申請人會較難中籤。另外，單身人士申請同樣很激烈，一般每次推出新居屋，只有約幾百個單人申請的單位，因此以家庭為單位會較容易中籤。 白表申請人 VS 綠表申請人 在申請居屋的時候，白表申請人跟綠表申請人常常被放在一起比較，兩者申請時又各自有什麼分別呢？ 白表申請人 綠表申請人 定義 私營房屋住戶 公屋住戶的家庭成員 「租者置其屋計劃」簽訂轉讓契單位的業主和家庭成員 公屋住戶，但不包括「有條件租約」的住戶 獲發有效《綠表資格證明書》人士 「長者租金津貼計劃」的受惠人士 居屋壓力測試

每位業主在跟銀行申請物業按揭時，在按揭利率的選擇上都會聽過【P按】和【H按】。28Mortgage 在幫助業主處理物業按揭也發現超過90%的香港買家並不完全了解按揭利率和如何做選擇。今天的文章28 Mortgage為準買家整理了HIBOR【H按】最新、最齊全的懶人包，保證你看完後一定可以了解更多有關HIBOR的資訊。 HIBOR是什麼？ HIBOR【H按】英文全名為 Hong Kong Interbank Offered Rate, 中文是銀行同業拆息利率。銀行同業拆息利率是本地銀行之間互相借錢的利率，亦是銀行放貸的成本。 【H按】的利息相對浮動，升跌完全是視乎本地銀行體系的資金多寡。當銀行體制的資金充足，利率會下跌；相反，當資金不足時，利率就會上升。打個比方，當市場有大型股票上市，市民們會趁這個熱潮大量借錢認購。這是最常見的現象因為大多數投資者在購買新股的心態是都希望自己可以像股神巴菲特在股票剛發行或低價時就入手“潛力股”。這一波的認購熱潮引發龐大集資活動會導致銀行大量資金凍結，結果令拆息上升。當熱潮一過，利率就恢復正常。 【H按】這個拆息利率是每天都會有波動，閣下可以點進香港銀行公會網站可以看到當日公佈的拆息利率，而每間銀行會就此定下相近的按揭利率。 【H按】的計算方式 以銀行同業拆息利率（HIBOR）計算的按揭計劃會以拆息利率(H)為基礎，然後銀行會再加上指定的百分點，您可以參考以下的公式： H + 銀行特定百分點 （x%） 假設銀行所用的拆息利率(H)是 0.18%, 銀行特定百分點為1.5%，那麼根據以上計算公式，買家需繳付的利率是： 0.18% + 1.5% = 1.68%。  這裡再給各位準買家提供一個更直接的方式去了解【H按】的計算公式。銀行同業拆息其實就是銀行的資金成本，銀行打開門做生意是不可能做蝕本買賣的。所以銀行在批核按揭貸款時，一定要在【H】之上加多一個百分比賺取利潤。如以上的例子， 0.18% 【H】+ 1.5% = 1.68%，那麼銀行就是賺取準業主1.5%的利息。 不同銀行的H按計劃也會有所不同，銀行之間的競爭壓力也很大，有些銀行為了得到更多的生意會提供更有吸引力的的利率和其他優惠等，可以幫業主節省供樓開支。不過查詢每間銀行的優惠利率需要大量的時間和精力，所以歡迎點擊右下角的WhatsApp按鈕與 28 Mortgage 專員聯絡， 我們幫你貨比三家讓您拿到最划算的利率。 HIBOR利率公佈流程 HIBOR香港銀行同業拆息利率，每天都有變化。閣下可以直接在香港銀行公會官網上看到當日最新的利率。這個利率是參考香港12至20家銀行所提供資料，剔除最高和最低的三個數值，之後再取一個平均值，而計算出來的平均港元結算利率。 HIBOR公佈時間大約是早上11.15。除了點擊香港銀行公會網站，您若想在第一時間得知香港前三大銀行的每日最新【H按】利率，一定要追踪我們 28Mortgage的Instagram。我們每週一到週五都會固定在Instagram 的限時動態 （Story）公佈最新的【H按】利率，我們一起與時並進。 【H按】採用『一個月銀行同業拆息』 銀行同業拆息在不同的拆息時間會衍生出不同的拆息利率，這也解釋了『利率』一直在變動的原因之一。市場上我們很常聽到各種利息如『隔夜息』、『1星期』、『2星期』、『1個月』、『2個月』、『3個月』、『六個月』、或『12個月』等。時間越長，利率的息口就越大。不過如果是針對按揭利率來說，大部分的銀行一致選擇『1個月』的銀行同業拆息作為計算標準。 【H按】採用『哪一天』的拆息來計算按揭利率 銀行公會是每天早上大約11.15分在官網公佈當日最新結算利率。除了較大型的銀行如匯豐銀行和恆生銀行是採用自己的拆息計算之外，大多數的銀行依舊是以銀行公會公佈的利率來計算出按揭利率的。 我們都知道香港大部分銀行是採用『一個月銀行同業拆息』作為計算標準，但是銀行資金流動性非常之高而且拆息也是每天都波動的，那麼各家銀行會採用『哪一天』的拆息來計算按揭利率？不同銀行有自己的一套做法。部分銀行會以買家承造按揭當天的利息來計算，例如，王生在5月2號供樓，銀行就會用4月2號的拆息來做計算。部分銀行是以每月第一天的利率作為計算參考準則。大致上是這兩種計算方式。 置業人士可以參考以下的鏈接查詢每日HIBOR利率： 匯豐Hibor: https://www.hsbc.com.hk/personal/mortgages/home-mortgage-loans/hibor-based-mortgage/rate.html 恆生Hibor: https://www.hangseng.com/zh-hk/rates/hibor/ 銀行公會Hibor:

隨著經濟慢慢復甦，新樓盤的市場也逐漸開始熱絡起來，根據多方面的統計顯示，2023年新住宅供應將會超過7萬個單位。 每個發展商一定會使出渾身解數讓自己興建的樓盤更有吸引力來提高銷售量。近年來很常聽到的「呼吸Plan」就是一個讓由發展商提供給每個買家都可以輕易上會的銷售計劃。這篇文章我們28 Mortgage 跟你一起從裡到外搞清楚「呼吸Plan」的利與弊。 什麼是呼吸plan？ 一般情況下置業的準買家都會向銀行申請按揭加上自己存的首期上會。香港所有的銀行都是受金管局監管，因此銀行在審批每個按揭貸款申請時會要求申請人提供入息證明計算「供款與入息比率」、審查申請人的財務狀況和信貸評級、而且必須要通過壓力測試才能成功承造按順利買到心儀的物業。除此之外，大部分的準業主亦都希望自己可以承造最高按揭成數以減少首期壓力。這樣的情況下，其實顯然要做銀行的按揭是有一定的難度尤其是像收入沒那麼穩定的港人、自僱人士、沒有底薪的打工人（做銷售相關的行業）或收入不高的年輕人（過不到壓力測試/存不到首期）等。 發展商看準了這個缺口於是就推出了「呼吸plan」來讓更多的港人可以上會和提高新盤單位的認購率。「呼吸plan」的意思是指只要有呼吸的人（任何人）申請都可以獲批的高成數按揭計劃。「呼吸plan」不受金管局的監管因此按揭申請的程序是非常寬鬆的。市場上大多數的「呼吸plan」是有發展商旗下的財務公司提供的，讓準買家可以在不需要通過壓力測試的情況下承造高成數按揭輕鬆上會。申請「呼吸plan」的買家只需要提供身份證、現時的住址證明、入息證明就可以在最快一天內獲批高成數按揭。有些財務公司甚至不須要買家提供入息證明，一切取決于財務公司的要求。  呼吸Plan種類 第1種：發展商的包按計劃 發展商的呼吸Plan 相信大家都很熟悉了。發展商通過旗下的財務公司提供買家「包按」的計劃。按揭貸款是由財務公司核批，完全無需經過銀行，所以就不用計算壓力測試就可以借到高成數的貸款順利變業主。 第2種： 綠置居按揭和綠表居屋按揭 另一種呼吸Plan就是綠置居按揭和綠表居屋按揭，因爲擁有綠表資格購買居屋的買家在政府做擔保人的情況下，同樣不需要通過壓力測試就可以承造高成數按揭置業。只是申請綠置居按揭和綠表居屋按揭的買家只能用P按。P按的靈活度不如H按。不過凡事都有兩面，尤其是這兩年美聯儲一直加息，H按也一直在調高。  況且之前一直有消息說未來綠置居按揭和綠表居屋按揭的申請人也有可能可以做H按，所以我們可以拭目以待。建議您Follow我地28 Mortgage的Instagram。我們每週一到週五都會固定在公佈最新的【H按】利率以及任何跟房地產、樓市相關的第一手消息，先掌握最新消息搶得頭香。  總結第1種和第2種呼吸Plan的種類，呼吸Plan的特點是： –  無需做壓力測試、無需看信貸評級 –  無需提供一大堆入息證明和文件 –  可以做高成數按揭 –  輕鬆上會擁有自己的物業 借呼吸Plan一定要小心的地方 呼吸Plan的確比銀行按揭寬鬆太多，不過魔鬼藏在細節裏，財物公司也是開門做生意的，借貸人一定要留意以下幾點，小心呼吸Plan變窒息Plan。 1.     注意「蜜月期」後按揭利息大升 借呼吸Plan的頭三年是相對輕鬆和沒有還款壓力因爲發展商都會提供優惠，業主只需要還息不還本。初期的利率大約在2-3厘，都算是低利率。業主們一定要注意一旦過了三年的「蜜月期」，按揭利率立刻大幅度調高（P + 2 至 3 厘），如果借貸人在前三年沒有好好規劃和做轉按，突然飃升的利率會讓業主措手不及而導致最後沒有能力供款，最後可能需要賣樓。文獻提醒各位有借呼吸Plan的業主們，三年時間很快就過，要快點計劃好申請轉按為上上之策。  2.     申請轉按有一定的難度 呼吸Plan如以上所討論只是還息不還本，因此一旦3年的蜜月期快到時，業主們需要將按揭轉向銀行以免未來的幾十年要承擔不合理的按揭利率。不過轉按也不是要轉就轉這麽簡單。當業主從發展商的呼吸Plan轉去做銀行按揭時，銀行需要進行相關審核。業主必須提供入息證明及做壓力測試。除此之外，按揭成數可能不如呼吸Plan批的那麽高，業主需要準備一筆資金來填補首期的差價。任何跟轉按或申請按揭的疑問都可以隨時WhatsApp+852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員會全程協助您，請您放心的交給我們。  3.     仔細規劃個人供款能力 呼吸Plan最大的優勢就是無需做壓力測試，有些甚至連入息證明都不需要呈交就可以輕鬆獲批按揭上會。前面三年又只是還息不還本所以不會照成業主的壓力。只是按揭貸款畢竟是要長遠來供，而且三年的時間一眨眼就過，我們真的强烈建議各位借呼吸Plan的業主們一定要好好的衡量個人的經濟開支和收入，加上現在的經濟不穩定，通脹、裁員、減人工、樓價和股市大跌等都有可能發生。所以在借呼吸Plan之前或是現時在供著呼吸Plan的業主一定要好好的計劃一下個人的財務也要仔細的去了解一下發展商的呼吸Plan的個中細節。有任何不確定就直接點右下角的按鈕跟我們進行免費咨詢，讓您少走冤枉路。 有關呼吸PLAN的常見問題： 1. 市面上有什麼呼吸PLAN的例子？ 2015年推岀的紅磡樓盤「環海．東岸」，便是發展商炮製的呼吸plan按揭計劃，當時買家無需入息證，只需用樓價5%的價錢做首期，而且不需要入息證明，每月供樓價0.35%直至入伙，還可以跟財務公司借到盡，最高分30年還款，不設罰息期。另外恒大地產推出掃管笏的新盤「恆大．珺瓏灣」，如果買家選用透過發展商的付款計劃買入樓宇，有7%折扣。 2.

根據人力資源顧問機構ECA International今年公佈全球生活開銷最高的 10 個城市最新名單，香港在過去一年的物價上漲與港元持續強勢，使其連續3年成為全球生活費用最高昂的城市 （文章可以參考這裏– Hong Kong continues its reign as the most expensive location in the world)。Bloomberg 也在2022六月發表的一篇報道《Mercer’s Cost of Living Survey 2022》，香港是全世界打工人開銷最高的國家。這兩份研究報告裏面的開銷指是包括物業開銷、交通工具、飲食、基本家居必須品、娛樂等200項開銷對比的指標。 在這裏， 我們用一篇文章來充分來了解如何好好的通過【按揭成數】成功置業（香港各類型物業）和各式各樣入息的壓力測試完整攻略。小聲告訴你，很多時候只要學會利用 “槓桿”的原理 (Leveraging) –【按揭成數】是可以讓準業主成功上車！ 什麼是 【按揭成數】？ 【按揭成數】是是指準業主購買物業時，以物業作抵押向第三方（如香港按揭證券有限公司 （HKMC） 或銀行等)借貸的額度和抵押物業的的總額之間的比例。金管局會根據各個幾個審核條件比如市場利率、物業價格、物業情況、壓力測試、準業主的財務情況等去規定銀行可以為物業借出幾多錢。簡單來說就是買家支付部分首期后，餘額向HKMC或銀行申請按揭，這個餘額就是【按揭成數】。  【按揭成數】進化史 香港樓價與消費居高不下是鐵一般的事實，政府爲了幫助首置用家減輕首期壓力，近年來繼續放寬首置自住買家的按揭成數上限。我們來快速回顧香港政府和金管局在【按揭成數】這今年所做出的政策調整。(注意，閣下也可以直接跳去最後表5 參考香港現時最新的物業價格和最高按揭成數） 銀行按揭 根據2015年金管局的政策，早期銀行是必須完全依照金管局的規定來審批物業按揭。準業主在銀行可承造最高五至六成按揭成數，前提是必須是自住。請參考以下圖表： 表1 物業價格 按揭成數 700萬港元以下 60% 700萬港元或以上-1,000萬港元或以下 60%，上限為500萬港元 1,000萬港元以上 50% 資料來源點這裏 按揭證券公司 (舊按揭保險計劃) 事實上，香港樓價高企，要準業主一次過拿出40%-50%的首期來購買物業還是有一定的難度的壓力。 香港按揭證券公司就為銀行提供了按揭保險計劃。由按揭保險公司來作擔保，讓銀行可以在無須承擔提供高成數的按揭貸款額外風險，為準業主提供更高成數的按揭貸款。換句話就是準業主可以用較低的首期，借到 80%-90%的按揭貸款。 表2舊按保

轉按能幫很多業主輕鬆套現和賺取銀行按揭現金回贈，看似好處多，但申請轉按時有什麼注意事項？另外，申請轉按有何風險？居屋按揭或村屋按揭都可做物業轉按嗎？剛剛「上車」的新手業主，千萬不要錯過本文！ 轉按意思是什麼？ 「轉按」是指業主在購入物業時，會選定一間銀行為物業做按揭貸款，銀行為保障自己利益，一般會設定罰息期，大約兩至三年。在這段時間內業主不能將物業轉按，不然銀行會收取手續費，業主可能需要支付賠償，甚至退回按揭現金回贈。不過隨後罰息期一過，買家可以自由選擇將物業按揭轉移到另一間銀行進行，即指「轉按」。 經28 Mortgage申請轉按有好處？ 經28 Mortgage申請轉按，不但能比較出最優惠轉按優惠及利率，更有額外現金回贈！ 直接銀行申請轉按申請轉按例子： 按揭額＋銀行現金回贈 經28 Mortgage申請轉按例子： 按揭額＋銀行現金回贈＋28 Mortgage贈送額外現金回贈 立即聯絡28 Mortgage 按揭專員賺取全港最高轉按回贈！ 轉按H按利率比較 轉按P按利率比較 以上資料僅供參考，貸款額門檻以銀行最終批核額計算，條款及細則以銀行最終批核為準。想知最update銀行按揭計劃，立即聯絡28 Mortgage 按揭專員賺取全港最高轉按回贈！ 轉按有什麼類別？ 轉按其實主要有兩種的類別： 1. 平手轉按 平手轉按是業主把餘下的貸款額轉移另一間銀行。 2. 轉按套現 轉按套現是業主請另一間銀行為物業重新沽價，借盡了按揭成數之後，餘額就能夠套現成現金，增加業主的流動資金。 居屋轉按 居屋屬於政府資助房屋，由政府作為擔保人，以低於市價的價錢出售給符合綠表及白表資格的人士。居屋按揭分為已補地價及未補地價，已補地價的居屋業主擁有完整的業權，因此可以在自由市場買賣；而未補地價的居屋，一部分的業權由政府持有，因此想做轉按，就有較多的限制。 未補地價的居屋，在轉按時只可以轉按揭餘額，不能加按和延長還款期，就算轉按，都只能在一些特定特定情況，例如醫療費、殮葬費及教育費，而且必需要向房署申請獲得同意書，至於個人財務問題，就不一定能獲批。而轉按與買入一樣只可以選擇做P按。 不過居屋轉按一樣做到現金回贈，銀行的現金回贈，加上轉介公司回贈，多數都可以獲得超過1%現金回贈，絕對有著數！ 村屋轉按 村屋又稱為「丁屋」，原來是政府批地予新界原居民的男丁可免補地價的樓宇。丁屋在興建後的5年內轉售，便需要補地價，如果未補地價，是不能進行村屋轉按，因此業主在轉按之前，需要確保村屋已經興建了五年，不然有機會需要罰款。 另外由於村屋買賣所涉及的文件，比一般樓宇多，例如地段編號、村屋的平面和滿意紙，加上村屋轉按、村屋按揭的個案比較少，因此銀行在審批新按揭時會比較謹慎，業主在轉按需要預計較多的時間處理相關法律手續。 轉按成數 現時轉按樓價600萬或以下的物業，最多借8到成；樓價在600萬至834萬之間，則最多能做到6成，而轉按上限為500萬。另外樓價在834萬至1000萬的物業，上限500萬。最後物業樓價是1000萬以上，最多只可以借到5成。 轉按壓力測試 在現時政策規定之下，轉按是需要進行壓力測試。如果轉按的物業屬於自住，而且沒有其他按揭在身，例如車位按揭，或者做了其他人按揭擔保人。這種情況下壓力測試會以50／60 計算，即每月供款於入息比例不能超過5成。 相反，轉按的物業是出租，或者業主有其他按揭在身，壓力測試就會以40／50計算。 不過，如果業主經按保做到高成數的按揭，就可以免於壓力測試，不過每月供款額不可以超過入息的5成。 申請轉按手續和轉按流程 業主在考慮轉按時，應該貨比三家，由於各大銀行所提供的按揭利率、現金回贈等優惠各有不同，業主應細心選擇出最適合的計劃。另外轉按過程需約1至3個月，當中涉及的流程如下： 轉按流程1: 遞交轉按申請 業主可以在罰息期快完結時遞交申請，需要準備住址證明、入息證明、原有按揭供款記錄、原有按揭的按揭通知書，如果欠缺了文件，會大大減慢轉按的申請速度。 轉按流程2: 聘用律師 在轉按過程中涉及很多法律文件，以及手續需要處理，因此當中最大的費用便是雇用律師。律師會為業主向原有銀行提取樓契、查冊。另外如果轉按個案複雜，律師亦可能會再另加收費。 轉按流程3: 簽署轉按文件 到達該步驟時，轉按已經基本完成。但視乎物業樓齡，銀行或者有機會需要驗樓，確認沒有問題才會批出按揭。在驗樓手續完成之後，業主簽署新的按揭條款就可以，其後銀行會將按揭貸款，以及套現的現金交給律師樓，之後轉交給業主，整個轉按的手續就會完成。 轉按有什麼好處？

自2020年疫情后，全球通貨膨脹持續高漲，美國聯儲局從2021年開始加息熱潮，港元與美元掛鉤因此各個香港銀行也受影響，利率也在上升的趨勢進而影響按揭利率。準業主在打算置業時，一定要了解按揭利率，畢竟每個貸款最少都要供20年，所以馬虎不得。除了按揭利率，不同銀行也有不同的按揭回贈，準業主可以貨比三家，選一個最優惠的按揭計劃開心上車。這邊文章我地28 Mortgage帶您直擊和比較香港銀行最優惠按揭利率與按揭回贈。 什麽是按揭利率？ P按 VS H按 在香港置業申請利率有分P按跟H按。現時除了居屋按揭只能選P按，其他物業類型按揭是可以自由選擇P按或H按。 P按 （Prime Rate）是以最優惠利率計算，一般跟隨美國利率而變動，但是否調息，是銀行自行決定。 H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用到的利息率。 以下簡單總結P按與H按之間的關係： 當HIBOR下跌至封頂位以下，H按的利率會比P按低 當HIBOR上升，H按的利率會跟封頂位即P按利率相同 一般上，H按的封頂位是與P按相同，不過最近因美聯儲升息，導致香港銀行也開始調高利率，所以，最近P按利率會比H按封頂位低。 注1：閣下可以參考以下新造按揭的按揭利率的圖表。這個圖表是不斷更新，裏面包含不同銀行的P按、H按、H按封頂位、銀行現金回贈、高息存款戶口及罰息期完整資料。 注2：閣下可以參考以下轉按按揭利率完整圖表。 定息按揭 除了P按跟H按，還有一種銀行也有提供另一個選項 – 定息按揭。定息按揭的主要功能是減低業主面對利率波動的風險。選擇定息按揭的買家在新造按揭的定息期內，鎖定一個不變的利息供款。不過供款期一完結，業主還是需要選定P按還是H按。 銀行按揭回贈 相信大家到每間銀行或是在申請按揭時都看過 「銀行現金回贈」或「銀行按揭回贈」等字眼。由於銀行之間的生意競爭激烈，各個銀行都在爭取多點客人和生意量所以不同的銀行通常都會設計出一些優惠來吸引準業主。銀行按揭回贈就是其中一個。我地28Mortgage除了免費幫助每個顧客提供專業的按揭申請咨詢服務同時當顧客成功上車時也會送額外現金回贈，28 Mortgage 保證全港最高按揭利率！任何有關按揭或是新樓盤相關疑問都歡迎WhatsApp +852 9683 2200我地按揭專員，讓您少走彎路，順利買到心儀的物業。 2023最新銀行按揭利率&按揭回贈 準業主在考慮各銀行按揭計劃時，除了最因為按揭利率，另外最筍現金回贈也不可以錯過！ 新造按揭的按揭利率 (年月日更新)： 轉按按揭利率 (年月日更新)： 申請按揭注意事項 1.罰息期 銀行也是打開門做生意的，爲了確保穩定的收入，每個批准的按揭都會有「罰息期」。顧名思義，罰息期是指貸款人不可以在規定的時間内一次過還清貸款或做轉按否則需要繳付手續費、額外費用或被要求退回現金回贈。罰息期一般是兩年，有些銀行則是3年。罰息數目約貸款額的0.5%-3%。 2.高息存款戶口（Mortgage Link Account) 銀行的服務和優惠日新月異。除了按揭利率和按揭回贈，還為貸款人提供高息存款戶(Mortgage Link Account). Mortgage Link是一種高息的活期存款, 銀行特地提供跟貸款計劃相同的利率，讓貸款人作爲供樓利息支出的對沖。Mortgage Link一般上設有存款上限，通常是按揭貸款剩餘本金的5成或最高6成。 3.銀行按揭回贈：過高要扣貸款額 人人都希望現金回贈越高越好，不過金管局有明文規定若銀行按揭現金回贈超過貸款額 1%，貸款人又是借足按揭成數上限，銀行放必須以扣減貸款額的方式提供回贈而不是直接給現金。 打給比方，王生的按揭貸款額上限是 600 萬港元，按揭回贈是1.5%，金額是9萬港元。在這個情況下，這9萬港元的按揭回扣是要從貸款額中扣除。所以王生最後的還款/貸款額 為591萬港元。看好的一面，雖然沒有直接拿到現金，不過供款的本金少了，利息也省下了。

按揭中介是現時買樓人士很多人都聽說過，買樓是人生大事，準買家在申請樓宇按揭的時候，選擇不同銀行的按揭計劃、優惠，應該都聽過「按揭中介」，無論是買樓、換樓、居屋按揭、村屋按揭、轉按，還是申請加按，按揭中介都可以幫手跟銀行溝通聯絡。另外，按揭中介還可以為準買家對比各大銀行按揭利率計劃，並找出最優惠的計劃。按揭中介看似好處多多，但在選擇的時候要考慮什麼？另外按揭中介轉介的流程是怎樣？如果是有置業計劃的人士，就接着看下去，以下的「按揭中介懶人包」絕對能夠解決你的出街疑問！ 按揭中介是什麼？ 按揭中介又稱為按揭顧問，即是銀行跟準買家之間第三方的中介人。準買家在申請樓宇按揭或加按轉按時，面對不同銀行的按揭貸款計劃、優惠回饋、申請條件和按揭利率，可能會眼花撩亂，不知如何入手。此時按揭中介便能夠提出專業意見，幫準業主了解自己的入息、信貸等財務狀況，並詳盡分析最易批、低息優惠的計劃，從而使準買家提高獲銀行審批貸款計劃的機會率。 按揭中介有什麼作用？ 按揭中介公司能為準買家提供協調申請按揭的服務，依照申請人的背景、入息收入和心儀物業，尋找適當的銀行，並提供合適的按揭建議，例如按揭保險、按揭擔保人、按揭成數或壓力測試，那使用按揭中介還有什麼好處和優點呢？ 按揭中介好處 1.費用全免 一般正當經營的按揭中介公司，是不會收取準買家的費用，按揭中介公司只會向銀行收取佣金，亦不會以任何理由扣起客戶所獲得的貸款。那麼按揭中介靠什麼賺錢？他們的收入不來自準買家，而是來自銀行，透過為準買家提供格價服務，賺取銀行的按揭中介的佣金。 按揭中介好處 2.提供回贈優惠 在準買家申請樓宇按揭時，除了銀行本身的優惠，按揭中介也會提供額外的現金回贈，以吸引客戶選擇自己。現時市面上的按揭中介回贈最高可以做到貸款額的0.16% – 0.4%。 按揭中介好處 3.分析比較銀行按揭計劃 並非所有人都熟悉樓市走向，能夠選擇適合自己的按揭計劃，而按揭中介清楚了解市場走向，可以幫忙比較各大銀行按揭計劃息率高低和回贈。另外不同銀行對申請人可能有不同要求，例如考慮申請人財務狀況，如果信貸評級不佳或者有欠債在身，此時一個可靠的按揭中介便很重要，能為申請人提出專業意見，讓申請人更容易獲得銀行批出按揭。 各大銀行按揭利率和回贈 (7月12號更新) 新造按揭 銀行 P按利率 H按利率 罰息期 銀行現金回贈 匯豐銀行 P(5.750%) – 2.250% = 3.500% H+1.3% 3.5%封頂 2年 高達2.60% + $17,000 恆生銀行 P(5.750%) – 2.250% = 3.500% H+1.3% 3.5%封頂 2年 高達2.9% 中國銀行 P(5.750%) – 2.250% = 3.500% H+1.3% 3.5%封頂 2年