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同其他國家相比，香港是一個繁榮昌盛的經濟體。香港的經濟與和各個方面的發展在未來的空間是非常有潛力的。當香港人越賺越多錢、生活水平越來越高時，所以換樓也是情理之中。對人生有追求，才會對生活抱有希望；換一個更大、更喜歡的物業也是一個獎勵自己的好方法。今天的文章28Mortgage要跟大家聊一聊樓換樓的策略、流程和需要注意的細節。 換樓程序 市場上有三種換樓程序：1）先賣後買 、 2）先買後賣 及 3）先租後買 1.先賣後買 業主先將手上的物業賣掉，通過出售舊物業套現，在等待新買家簽約和處理相關手續時再置入新單位。先賣後買的最大好處就是可以在出售現有物業，恢復“首置人士“的身份，再充分利用這中間縫隙的“首置人士“的優勢購入新物業。在2022年3月政府進一步放寬住宅物業的按揭成數後，首置人士可以通過新按揭保險，做到最高90%按揭成數置入1000萬以下的物業。表1顯示不同物業價格可以通過最新按揭保險計劃借到的最高按揭成數。 表1：香港按揭保險計劃的最高按揭成數 – 適用於2022年2月23日至2023年7月7日之前** 物業價格 最高按揭成數 400萬港元以上-1,000萬港元或以下 80% 或 90%* 1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 80% – 90%*， 上限為900萬港元 1,125萬港元或以上- 1,920萬港元 80%, 上限為960萬港元 資料來源： 香港按揭證券有限公司官網 注* 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及 所有申請人須為固定受薪人士 2023年7月7日年香港金管局宣佈放寬置業最高按揭成數，該政策適用於所有在2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約。 表1.1：香港最新按揭保險計劃- 2023年7月7日立即生效 (最新） 物業價格 最高按揭成數 400萬港元或以下 90% 400萬港元以上- 1,000萬港元 90% 1,000萬港元或以上-1,125萬港元 80%-90%, 貸款上限為900萬港元 1,125萬港元或以上-1,500萬港元 80% 1,500萬港元或以上-1,715萬港元 70%-80%, 貸款上限為1,200萬港元 1,715萬港元或以上-3,000萬港元 70% 超過3,000萬港元 […]

如果大家想上車置業但資金又不算很多的話，銀主盤可能是你的選擇。但不少人都對銀主盤按揭成數、銀主盤缺點和銀主盤拍賣流程都不太理解，快點睇清下文銀主盤懶人包，做足功課，了解細節吧！ 什麼是銀主盤? 很多業主都要透過按揭經銀行借款買樓，但萬一有業主出現財政困難，例如經濟轉差導致失業或減薪，無法繼續還款而斷供。另一方面，假如業主未能就供款問題與銀行達成協議，銀行有權沒收物業出售。若樓市轉弱，物業淪為負資產，業主看淡樓市而主動放棄供樓，也是被稱為「銀主盤」。 買銀主盤3大步驟 究竟如何物色銀主盤? 買家有沒有可能以較低價格購入銀主盤? 立即睇睇以下銀主盤拍賣流程！ 1. 先了解拍賣時間地點 買家可於各大報章、銀主盤拍賣行網站等看到廣告，留意最近銀主盤數目，查詢好拍賣日期、時間和地點，再經代理洽購。 2. 約睇銀主盤 大家偶爾會聽到新聞指某銀主盤低市價10%至20%，但記住所謂市價只是參考近期成交的相近物業價格，買家最好先睇樓，留意其樓層、坐向、景觀等都會影響價值。 買家可先透過地產代理預約睇樓時間，留意部分銀主盤可能仍被租用 (連租約出售)能否成功睇樓要視乎情況。有時會遇到一些單位並非交吉出售，這是由於舊業主沒有清空單位，銀行也不會代為清空。 3. 入標 當業主斷供按揭2至3期後，銀行或財務公司可申請收回物業，再做估價，再將物業拍賣，以貼近市價出售。留意的是，銀行不會只以業主餘下借款將物業出售。 銀主盤拍賣可分為「公開放售」和「公開拍賣」兩種： 如果是「公開出售」，銀行大多會委托地產代理處理有關手續，售價會參考市價為基準。買家可以先找地產代理幫忙向銀行入標(暗標形式)，提出心水價格。例如銀主盤開價$650萬，最高入標價為$570萬，若銀行願意接受以$570萬成交，那麼買家便可以低於市價買入銀主盤，但萬一銀行不接受，那就未必可以低於市價購入單位了。 如果屬「公開拍賣」，拍賣行會開出低價(明標形式)，建議各位買家先帶定臨時訂金(大約是樓價的3-5%)到場，如果買家每次叫價是全場最高，又獲銀主接受的話，拍賣行通常會與買家簽正式必買必賣合約，買家再交大訂金。 銀主盤按揭一定難批? 即睇以下4大要點！ 其實銀主盤按揭最長可以做到30年期。但大家要留意成交期是由銀行決定，一般是45日成交，有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。買家如果想為銀主盤申請高成數按揭，就最好及早準備定文件，預留審批時間。 銀行會根據銀主盤估值和買家還款能力等因素評估，得出按揭成數。大家記住以下三個銀主盤缺點有可能影響銀主盤按揭唔批或者降低按揭成數的因素： 未能清楚顯示物業的真正業主 有潛建 樓契缺失 有些銀主盤被視為「半契樓」，賣方一般無法提供完整樓契，每名業權持有人各自擁有物業一部分的權益，並與他人擁有的權益分開。原因有很多，例如其中一位業主將自己的業權份額抵押比財務公司以獲取貸款，最後因拖欠貸款而被財務公司拍賣業權份額，也會令銀主盤淪為「半契樓」。 當買家簽了臨時買賣合約後，即表示已接受物業的所有現況，假如之後發現有業權問題，買家亦不能再向向銀行提出爭議。 連租約出售 買家買入該單位後會被視為非自用住宅物業申請按揭，如果本身沒有按揭負擔者，按揭成數只有五成 ; 相反，按揭成數只有四成。 注意銀主盤買入風險 做好查冊 究竟買入銀主盤風險是什麼？ 不少買家都會擔心會購入凶宅，最好先向地產代理查詢該銀主盤是否凶宅。 有些銀主盤不是交吉出售，單位略為陳舊，建議買家預留裝修開支。加上管理費和水電費也可能欠交多日，買家最好先到土地註冊處了解單位所列明的欠款，以便預算金錢，另一方面，不必擔心會承擔了舊業主的個人債務。 檢查未清拆的僭建物也很重要，買家在查冊過程中，可了解到單位圖則，比較一下現時單位有沒有非法改動、有沒有未解除的法令、參考上手業主買入價等等。 買家應留意合約上的條款，例如銀主不會負擔物業的負債，如管理費欠款、利息及法律費用等，也不負責還原單位內的非法改建等等。記得睇清楚保障自己。 銀主盤常見問題 1. 銀主盤是否一定平過其他賣盤? 假如買家最高出價仍低於銀行底價，那銀行便改為將單位留待下次重新拍賣。所以坊間認為銀主盤一定平賣的說法未必正確。 2. 銀主盤的成交期與一般二手樓有何不同? 這是由銀行決定，一般是45日成交，有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。買家如果想為銀主盤申請高成數按揭，就最好及早準備定文件，預留審批時間。 3. 銀主盤拍賣可分哪兩種? 銀主盤拍賣可分「公開放售」和「公開拍賣」兩種。「公開出售」： 銀行大多會委托地產代理處理有關手續，售價會參考市價為基準。「公開拍賣」：拍賣行會開出低價(明標形式)，如果買家每次叫價是全場最高，又獲銀主接受的話，拍賣行通常會與買家簽正式必買必賣合約，買家再交大訂金。

房屋委員會(房委會)早於1998年首推租者置其屋計劃，讓公屋租戶可憑優惠價買公屋。現時有39個被納入計劃的屋邨，例如位於青衣的長發邨、將軍澳的翠林邨等等。如何以折扣價輕鬆做業主? 買公屋程序要準備哪些文件？又要小心哪些公屋按揭唔批的問題？即刻睇下文解說！ 租者置其屋計劃是什麼? 當初房委會於1998年推出這計劃，讓公屋租戶以折扣價購買所居住的單位。隨後為了配合政府於2002年重新制訂的房屋政策，房委會於2005年推出第六期乙租置計劃後，便宣告不再推出更多的租置單位。不過現居於被納入租置屋邨計劃內的租戶，仍可購買其租住的單位，轉租為買。 哪類單位可供購買? 現居於計劃選定屋邨內獨立單位的租戶，只要沒有違反現行租約的規定，均可以購買現居單位。理論上，以下類別的單位都不能出售： 根據長者住屋計劃租給長者居住的單位及小單位大廈 供福利用途的單位 與其他單位共用設施 (例如：廁所、廚房、大門出入口) 的單位 計劃選定的屋邨不需要抽籤攪珠，定價約為市價一至兩折，租約期三年內更可享有折上折： 轉租為買的5大條件 在買公屋資格方面，買家在家庭入息、成員人數及自置物業狀況均無限制，但須符合下列條件︰ 買家及其家庭成員必須是房委會轄下出租屋邨的認可住客(不論戶主或其獲認可的住客都可購買單位) 必須年滿18歲 購買人及其租約上的認可住客並沒有違反現居公屋租約上的任何條款 購買人及其租約上的認可住客均應填報在同一份認購申請書內 認購申請書必須經由現居屋邨的屋邨辦事處核證 以下人士小心不合買公屋資格! 如購買人或其家庭成員已被房署扣分，又收到房委會發出的遷出通知書，要求終止租約，就不合購買資格了。即使租戶就此上訴，該租住單位的認購書也不會獲得接納。購買人可獲全數退還意向金，但不計任何利息。 買公屋程序、費用、文件 合資格的買家只要提交$2500意向金及準備好有關文件，跟足以下買公屋程序，便可上車做業主！ 意向金 $2500 (須於遞交認購申請書時同時繳付，只接受銀行本票 ; 意向金會在樓價扣除 ; 認購申請表及附表各一式兩份，連同銀行本票和現居單位租約正本、申請表上所有人的身份證副本，遞交至所屬屋邨辦事處。)； 經房委員審核認購申請書後便會書面通知購買人是否合資格； 獲確認後，合資格購買人便可安排按揭委託律師和上律師樓辦理買樓手續，包括註冊樓契及按揭契，並繳付律師費、樓契費、印花稅等費用。 享有高達十成公屋按揭 獲房署保障 以港島南區公屋王利東邨為例，不少單位都得天獨厚，坐擁海景，鄰近港鐵利東站，加上有房委會作擔保申請十成按揭，可謂是不少基層的自置公屋上車之選！ 房委會已與多間銀行及財務機構簽訂「按揭保證契據」，為買家提供高達該單位買價餘額100% (即買價減去已付的意向金)的按揭貸款，公屋按揭年期更可長達25年，買家更毋須通過壓力測試及提供擔保人。 以年月最新按揭利率計算，公屋首置按揭的利率為2.5%，找我們的按揭專員可獲額外0.1%現金回贈！ 受惠於維修基金 減輕維修開支 在維修方面，業主也不用擔心將來要負擔高昂開支，因為房委會會為各租置屋邨注入維修基金(每個住宅單位約14,000元)，在租置計劃單位出售前，又會為其進行修葺工程，提供7年的樓宇結構安全保證。不過業主每月亦要繳付管理費，作為屋邨的管理及維修費用。 留意3年轉售限制 如果業主有意轉售租置單位，就要留意由買日起計兩年內，業主必須首先按轉讓契據內指明定價把單位售回房委會，但須把購樓時所獲得的「特別折扣優惠」的實際金額（如有的話）於回售時退還給房委會。 到第3至5年，業主才能以房委會評定的回購價（以單位提出回售申請時的評定市值扣除購買該單位時獲得的折扣計算）把單位售回房委會。若房委會拒絕業主的回售申請，業主可在公開市場出售單位，但須先向房委會繳付補價，金額相等於原來折扣的現值。 業主也可有另一選擇，就是先補地價給房委會(金額相等於原來折扣的現值)，然後把單位在公開市場出售予合資格綠表人士、出租或以其他方式轉讓。 注意的是，根據現行政策，房委會不會接納已屆滿由首次售出日起計五年讓限制期單位的回售申請。 公屋按揭常見問題： 1. 租者置其屋計劃可以容許申請人一邊租住一邊申請認購嗎? 不可以。要留意的是，如果購買人家庭本身已獲分配租住2個單位，在正常情況下不能認購A單位，同時仍租用另一B單位。只能選擇同時認購或繼續租住A和B單位(前者的購買人須為同一人，並分別提交兩份認購申請書)。 2. 如果業主購入單位後，遭逢巨變，單位會被政府收回嗎? 假如業主於單位首次售出日期起計五年內，家庭出現突變，並經社署和房署批准，則可申請在單位售回予房委會後回復租戶身份。若因經濟原因而要被按揭銀行接管其單位，業主可向社署申請體恤安置到另一公屋單位居住，回復租戶身份。 3. 房委會提供的7年樓宇結構安全保證，包括什麼?

早前綠置居攪珠結果出爐，根據房委會資料顯示，未來數年仍有逾1萬伙資助房屋單位可供出售。究竟綠表和白表買家在購買居屋時，按揭成數有幾多? 綠置居按揭年期和白居二按揭年期又有幾長? 新手買家要留意下文，做好功課! 居屋按揭年期高達25年 綠表、白表買家如果購入的是新居屋，最長可以做到的按揭年期為25年，白表買家最高可獲9成按揭，留意其中只有 2002年後首次發售的白表居屋，才能兼享25年還款期及9成按揭成數，買家毋需進行壓力測試及資產審查。 由於居屋有房委會作擔保，因此居屋按揭申請人即使申請超過6成以上按揭亦無須購買按揭保險。注意政府的擔保期是以首次出售日計算，故新居屋擔保期高達30年。 綠置居按揭成數達9成半 綠表人士可申請購買定價比居屋便宜的綠置居，除了折扣較居屋多，而且只接受綠表買家申請，是比居屋更易成功的「上車」之選。未來數年，政府仍會供應逾1萬伙的綠置居單位，分別位於鑽石山的啟翔苑、北角渣華道、將軍澳坑口一帶等地區。綠表人士購買資助房屋，可受惠於更高的按揭成數，如2001－2002年後首次出售者，按揭成數一般可達9成半，綠置居供樓年期達25年，首期更低至數萬元就可「上車」。 白居二按揭年期要視乎首次出售日期 雖然新居屋和白居二同樣是未補地價的資助房屋，享有樓價折扣，但在按揭配套上卻各有不同。 白表買家原則上不論購買新居屋或白居二的居屋單位，同樣可向銀行申請9成按揭成數，按揭年期長達25年；但注意的是，白居二市場之居屋可造按揭成數，受制於單位首次出售日期。假設首次出售日是5年前，政府餘下擔保期便為25年(30年-5年)，故實質的按揭成數和年期仍視乎個別屋苑而定。假設居屋單位由首次賣出日期計，已達23年，那對銀行來說，擔保期僅餘7年，換言之，每月供款額大幅增加，買家要認真考慮好自身的供款能力。 如果已過擔保期，銀行在審批上會要求買家通過供款壓力測試，但按揭年期仍以25年為上限，並非如私樓般可長達30年。 村屋按揭可以做到多少按揭年期？ 一般村屋主要分為3種: 舊屋地(沒有轉讓限制)、祖堂地(由祖先留予後人) 、 新屋地(由原居民男丁興建，需補地價後轉讓)，現時村屋按揭年期一般最長可達30年，但買家的年齡和樓齡是影響因素。大多數銀行都會以65年減掉上限為30年的村屋樓齡，計算出村屋按揭年期，而樓齡較高的村屋，銀行亦有機會再調整年期。如果經按揭保險申請按揭，最高按揭年期會以「55年減樓齡計算（最長30年）」計算。 按揭年期常見問題： 1. 如果村屋有潛建，會否被拒批按揭？ 銀行需為村屋驗樓，如發現潛建物，例如天台變成玻璃屋、花園設有泳池、3房打通變為開放式等，估價行會計算重置費用。如果經按保公司申請高成數按揭，在計算按揭成數時，會把樓價扣減重置費才計算貸款額。 2. 村屋估價易做嗎? 由於村屋買賣個案相對少，即使是同一區內或同一村內，村屋的買賣價也難直接比較。銀行和估價行在這類物業估值上持保守態度，一般情況下，準買家大概可獲樓價5成至6成的按揭額，如果是價錢600萬元以下的物業，連同按揭保險，最高按揭額有機會只有樓價8成半。 3. 白居二按揭年期一般多長? 白居二的按揭年期最長可達到25年，不過如果單位樓齡偏高，實際銀行的按揭就未必能夠做到25年。 4. 綠置居按揭年期與私樓相差幾多? 屬於未補地價的資助房屋，按揭成數上限和未補地價的居屋一樣，最高可借 95%。綠置居按揭最長還供年期為 25 年，較私樓按揭年期短 5 年。

一手樓分成現樓和樓花。發展商在興建新樓或是開始新的項目時就開始以預售方式發售，這種預售的物業也就是我們日常所理解的「樓花」。現時樓花的需求量也一直在提升。這篇文章我地 28 Mortgage會講解入手樓花的程序、樓花按揭申請、樓花最高按揭成數、樓花按揭需要注意事項等等。 樓花的定義 一般上興建一座新樓直到完成需要2-5年不等，時間長短要看發展商的進度。樓花是未落成的樓盤，發展商在樓宇還沒完全落成就開始售賣，這樣一來發展商可以先鎖定樓盤的銷售量及讓資金可以周轉。 當準業主購入樓花時，物業項目是還沒完成興建，所以業主是無法立刻入住。從簽屬臨時買賣合約直到正式入住的這段時間稱爲「樓花期」。 購入樓花的好處 當準業主購入樓花時，沒得看實體單位，還需要等待樓花期過了才能正式入住新屋。話雖如此，樓花在市場上的需求依然很高。這一切都因爲香港樓市的需求量一直都很穩定性的增加，港人個個都想擁有自己的物業。除了香港本地的買家，其他地方如大陸或國外的買家更是紛紛往香港發展和置入物業。 發展商在預售樓花時通常都會提供很讓人心動的優惠如折扣優惠或超低首期承造發展商按揭計劃來吸引準買家以最快的速度支付物業價格。如果您對樓花新的項目有興趣 歡迎WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員，我們可以幫您提供您適合的樓花物業，讓您搶先別的顧客一步選擇自己鍾意的單位。 樓花按揭 樓花按揭分成兩種:  i)即供樓花  意思是在單位還未落成、還未開始入住，業主便已經承造按揭上會，并且開始供款。發展商預售樓花主要也是希望在興建新樓期間有資金可以回籠及周轉所以發展商會提供更多的業主更多折扣優惠，成交期越短、折扣越多，最高還可以折扣20%樓價，變相來説，業主是賺到了。 凡事都有兩面，選擇即供樓花的業主需要在簽訂買賣合同時繳付5%的訂金，之後簽署臨時買賣合約後再繳付剩餘的訂金并且需要馬上向銀行提交按揭申請，整個過程就像跟時間賽跑。銀行的按揭貸款需要在正式的買賣成交日前批核，隨後貸款人將貸款和首期交給發展商後開始每月供款。這裏補充一點，如果業主不是首次置業，銀行的按揭申請方面壓力測試計算會比較嚴格。 ii) 建期樓花 建期樓花或建築期付款計劃意思是準業主在發展商開始預售樓花時（樓花期）先落訂繳付一小部分的物業價格，直到物業興建完畢，發展商通知可以入住後，再跟銀行提交按揭申請，之後開始每月供款。簡單來説，業主在整個樓花期是無需繳付任何貸款，相對來説就有更多的時間存首期和入住時的一些費用。 由於建築期付款是在單位落成後才開始供款所以准業主所得到的優惠或折扣一定會比即供樓花來的少。建築期付款其實跟購入現樓申請的按揭計劃滿相似的。選擇建築期付款的買家也有一些潛在風險，因爲從下訂直到樓宇落成有一段時間、時間長短要看發展商的速度。這段時間若不幸樓價下跌導致要正式上會時估價不足，買家需要再準備多一些資金、業主收入受影響（比如失業或周轉不靈）或樓市有變數等等。畢竟天有不測風雲，等待的期間會發生什麽我地沒有人可以預料。 無論是即供樓花或建築期付款，根據我地以往的經驗，隨著這幾年經濟的動蕩加上恆大財務事件過後，銀行在審批樓花按揭申請有變得比較嚴謹。因此，我們的專業建議依然是先向按揭專員咨詢關於樓花按揭，讓專業人士爲您分析市場最新動向再進一步提交按揭申請。若您或您身邊的人有任何關於樓花按揭的疑問，我們 28 Mortgage 的按揭專員一定可以提供最新、最全面和市場上最划算的按揭申請服務，您可以直接點這裏跟我們聯絡。 樓花按揭成數 樓花按揭分成即供樓花及建期樓花，兩種按揭成數有一些不同。 i) 即供樓花 – 如果準業主是選擇即供樓花，在申請400萬以下的按揭可以通過按揭保險借到最高90%按揭；400萬以上至600萬以下的按揭同樣可以通過按揭保險借到最高80%按揭；600萬以上的樓花則不可透過即供計劃申請按揭保險計劃。 ii) 建期樓花 建期樓花是在物業落成後才向銀行提交按揭申請所以建期樓花的按揭成數與一般現樓相同。2022年3月，政府放寬按揭保險成數，所以選擇建期樓花的業主可以參考以下表2為不同物業價格可申請的最高按揭成數指南。 表1：新按揭保險（2022波叔Plan） 物業價格 最高按揭成數 400萬港元以上-1,000萬港元或以下 80% 或 90%* 1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 80% – 90%*， 上限為900萬港元 1,125萬港元或以上- 1,920萬港元 80%, 上限為960萬港元 資料來源： 香港按揭證券有限公司官網

樓宇按揭貸款應怎選擇？作為準備上車置業的準業主，相信在申請銀行樓宇按揭貸款時，一定遇到很多問題。例如，銀行樓宇按揭貸款有甚麼種類？甚麼是按揭貸款成數？壓力測試又是甚麼？以上問題，本文將為各位一一解答。 買賣成交銀行按揭利率計劃 原額轉按 / 轉按+套現 / 轉甩發展商銀行按揭利率計劃 *以上按揭資料僅供參考，貸款額門檻以銀行最終批核額計算，條款及細則以銀行最終批核為準* 樓宇按揭申請人5大類別 樓宇按揭種類多，而且根據不同身分，均有不同申請要求或限制，當中涉及5大類： 樓宇按揭申請人類型1. 首置按揭貸款 首置按揭貸款是指首置人士所申請的樓宇按揭計劃。於香港，從沒持有任何物業，即首次置業（買樓）之人士均視作首置人士。按現時樓宇政策，首置人士均需進行樓宇按揭壓力測試。幸而，個別銀行在符合以下兩種條件，即可令首次買樓的準業主免卻壓力測試，包括： 承造6至9成的物業按揭； 每月供款額不超過銀行按揭計劃申請人的每月入息50％。 樓宇按揭申請人類型2. 非首置按揭貸款 非首置人士指已擁有樓宇物業，並再次購買物業單位之人士。非首置人士申請銀行樓宇按揭貸款時，必須通過樓宇按揭壓力測試。以加3厘的「假定利率」計算，按揭申請人的每月供款額，不可多於其每月入息的60％。 樓宇按揭申請人類型3. 樓換樓按揭貸款 在銀行審批樓宇按揭貸款時，倘若申請屬於「樓換樓」按揭類型，銀行便需對貸款申請人進行信貸紀錄調查，以了解貸款申請者舊有物業的信貸紀錄，是否仍存於「環聯信貸紀錄」中。 樓宇按揭申請人類型4. 公務員按揭貸款 香港公務員置業時，可按職級申請供樓津貼，並納入薪金中，變相令每月收入提升，更易通過申請物業按揭貸款時的壓力測試。 樓宇按揭申請人類型5. 自僱人士按揭貸款 至於沒有固定收入的買樓人士，他們向銀行申請樓宇按揭貸款時，還是會以首次置業或非首次置業人士來劃分。不過，因為他們的職業沒有固定收入，對銀行來說風險較高，故處理這類人士的按揭貸款申請時，銀行較為謹慎，申請人亦難獲批出9成的高成數按揭貸款。 比較樓宇按揭類型、按揭成數、按揭年期及按揭利率 1. 居屋按揭 以綠表及白表購買新居屋 若以綠表購買一手居屋，最高可承造9成半的銀行樓宇按揭貸款，最長供款期25年。白表申請人則可承造9成按揭，最長供款期亦為25年。 壓力測試方面，因應政府會作為居屋買家的貸款擔保人，為期30年，故一手居屋準業主均不需進行壓力測試。 另外，以綠表及白表購買新居屋，亦不需購買按揭保險。至於可申請的按揭種類，則為P按。 以綠表及白表購買二手未補地價居屋 若以綠表購買二手沒有補地價居屋，最高可承造9成半銀行樓宇按揭貸款，最長供款期25年。白表申請人則可承造9成按揭，最長供款期亦為25年。 壓力測試方面，情況較為特別！雖然政府會作為居屋買家的貸款擔保人，為期30年，令居屋準業主不需進行壓力測試，但這只適用於樓齡30年以下的居屋及沒有補地價居屋。 倘若買家所購買的二手未補地價居屋樓齡已超過30年，哪在向銀行申請樓宇貸款時，便需進行壓力測試，且最多只可承造6成按揭。 另外，以綠表及白表購買新居屋，亦不需購買按揭保險，至於可申請的按揭種類為P按。 以綠表及白表購買二手已補地價居屋 當二手居屋已補地價，便與私人樓宇市場的二手物業無異，白表或綠表的價錢優惠亦已失效。 在購買二手已補地價居屋並申請銀行樓宇按揭貸款時，買家均需進行壓力測試。同時，當銀行樓宇按揭貸款達6成以上時，亦需購買按揭保險。 息率方案選擇上，買家可選用P按，亦可以選擇H按（Hibor Rate）。以目前來說，因應H按息率較低，大部分按揭貸款申請人均會選擇H按。 2. 二手樓按揭 在購買二手物業時，銀行提供的二手樓按揭貸款利率，均較地產發展商出售一手樓時所提供的利率低。惟需注意，準買家在購入二手樓單位時，須通過壓力測試，才可獲得銀行貸款。 3. 村屋按揭 村屋單位的按揭計劃與私樓一樣，均有H按（Hibor Rate） 、 P按或定息按揭供借貸人選擇。因應村屋或涉及複雜的路權業權問題，加上結構參差，故銀行處理這類鄉村物業按揭貸款申請時，往往取態審慎，準買家多只獲批最高50%至60%的按揭成數。 4. 公屋按揭

無論是不是第一次置業，準業主都需要準備一筆資金做爲首期、律師費、印花稅等開銷。關於詳細買樓的開支您可以直接點擊這裏，依據裏面的所列明的開銷來整合您的財務就可以萬無一失、開心上會。代理的佣金也是買樓開銷裏面的一個不可避免的花費。相信大家時常聽聞代理會提供回佣作爲優惠吸引顧客，今天這一篇文章我們來談一談回佣和一些需要注意的地方。 佣金的定義 這裏的佣金指的是地產代理佣金。有打算置業的買家除了自己慢慢研究，一般上都是通過地產代理經紀幫忙。地產代理佣金就是地產代理業務人員提供服務後得到的回酬。 買賣樓宇需要支付多少佣金？ 這方面其實是沒有明文規定是多少。不過在樓宇買賣市場上的有市場的運作規律通常買賣雙方各自支付成交1%，總合2%給地產代理。香港有幾家信譽良好的大型地產代理通常在代理大業主的新樓盤時也是會多支付佣金給旗下的代理經紀做為獎勵。還有一種情況是業主購買的是樓花或是發展商預售未落成的新樓盤，代理佣金一般都是由發展商支付，買家無需付代理佣金。 什麼是回佣？ 發展商興建新樓盤時都希望銷量反應好，因此發展商會給出優惠，買家除了無需支付代理佣金，還可以獲得不錯的回贈。發展商一般會提供地產代理公司不低於成交價2%的佣金回贈，當買家通過地產代理購買新樓盤時，可以獲得回贈。這些都是「回佣」。 如果預訂的銷量不如發展商所預測或是發展商發現新樓盤的銷量不熱烈，發展商不會直接公開調低樓盤價格而是通過調高地產代理的佣金，讓買家可以取得更多的回贈。這類型的「回佣」也是發展商常用的銷售方法。 除此之外，市場上還有一種做法就是地產代理自己把賺到佣金的一部分回贈給買家。原因主要是代理之間的競爭實在激烈，不排除有些代理爲了生意會主動將部分佣金回贈予買家。不過這類型的「回佣」是代理自己私底下跟買家的交易，所以要如何計算回佣也是雙方商量決定。 關於回佣您一定要知道的三件事： 1） 回佣的金額計算 首先，站在中立的角度跟大家分享，回佣不是一個必然的事情。代理佣金是地產代理們在提供專業的服務後收取的酬勞。不是每一個業主都有時間去處理置業相關的程序，有時候交給專業的代理去處理反而是最聰明的做法。代理通過努力和提供專業的服務後賺取應得金錢，他們才會持續提供更有價值的服務。  由於地產界競爭非常激烈，代理爲了留住客戶，也希望以後會有更多的轉介紹所以會想盡辦法提供跟其他代理不一樣的服務。回佣的金額沒有一個確定的計算方式畢竟是代理跟買家私下商議的。通常要看發展商提供的佣金是多少。發展商提供代理的佣金一般在成交價的2%至4%左右，代理的回佣可能是五五分、六四分不定。這些都是舉例供讀者參考。 2）記得簽回佣紙 如果買家是透過代理置業，代理口頭上也有承諾會給回佣，當雙方（買家和代理）談妥回佣的金額後，建議簽署「回佣紙」。簽署「回佣紙」的目的是有書面證明有關回贈的詳情及細節，這樣才可以保障買家的利益。若買家想更保險一些還可以自費請一名律師做見證人以免代理事後不認賬。 不過與其這麽大費周章，擔心代理不可靠，買家可以直接點擊右下角的WhatsApp按鈕與我們28 Mortgage的專員對話，我們除了提供一站式按揭中介服務同時也提供香港樓盤的最新資訊，想要買樓買得安心，找我們絕對可以放100個心。 3）經代理買樓才有回佣 每當發展商有新樓盤開賣時就會開始發放佣金給成功成交買家的地產代理，地產代理便會從收到的佣金取出部分做爲回佣給準業主。不過若是準業主未經代理直接向發展商購買物業則沒有回佣可取。 關於回佣的常問問題 1. 一般市場上新盤回佣有多少? 大多為樓價2%-3%，而如果是熱賣一手盤一般會有2%的回佣。回佣多少仍取決於地產代理和買家的商議結果而定。 2.新盤回佣是否違法？ 對於新盤佣金回贈，地產代理監管局有向地產代理發出回贈的指引，因此準買家向代理要求提供新盤回贈佣金，是安全而且合法。 3. 雙方簽了回佣紙，地產代理仍會反口改變優惠嗎？ 還是有可能發生。過往曾經有不良地產中介會以極高的回贈吸引顧客，然後着簽單後尋找不同理由取消回贈，因此建議準買家需要尋找值得信任的中介代理人或請律師做見證，以保障自己。  

近年樓市未見回落，愈升愈有，不時聽見有人說「加按套現投資」、「加按套現」買樓，到底什麼是加按？對於已有物業在手的市民而言，加按對市民來說有什麼價值呢？如果你是業主，有意想透過加按來增加流動資金，但對加按套現不太認識，便要看看以下這篇文章了，「加按套現」具體程序、注意事項、還款年期、以及利息支出又點計算？接著看下去吧。 什麼是加按？ 「加按」是屬於樓宇按揭的一種，意思是為已承造按揭的物業，向原本已抵押物業的銀行，在進行多一次按揭貸款的安排，以圖增加按揭貸款的金額，透過這個「加按」的貸款安排，套現一筆現金資金，這個程序又稱為「加按套現」。 加按比較常見於當物業升價的時候，因為物業的估價已經高過買入時的價格，當重新申請按揭時，新批的按揭便可以提高，而業主便可以透過加按，套現新的按揭貸款部份，成為現金周轉。 加按vs物業二按有什麼分別？ 有些業主會將加按跟物業二按兩者混淆，其實是完全不同。 加按由始至終只涉及一間銀行，及一份按揭貸款。加按是在原有正在還款的按揭貸款上，在進行抵押加按，增加貸款額，因此加按只能夠在原有貸款的銀行才可以進行。 至於二按是指第二次按揭，即是在原有的按揭貸款之下，另外再申請多一次按揭，由於一般銀行不會接受二按，因此承造二按的往往是財務公司、地產商。 由於二按的風險較大，因此利息和按揭成數亦較高，但大多不需要收入證明，手續簡單。 加按手續及程序 當業主決定申請「加按」時，等於申請多一次按揭貸款，因此所涉及的手續和程序，跟之前申請物業貸款是一樣，需要跟銀行提交個人資料、入息證明，同時也需要通過金管局之下的按揭供款壓力測驗的要求，因此審批時間較長。 至於聯名物業，在申請加按時便需要得到所有業主的同意，而且要一同申請。而未補地價居屋、夾屋或租置計劃的業主，便需要得到相關政府部門的批核，才可以進行加按。 加按的注意事項 如業主有意申請加按，便可注意以下的數點： 1.樓價升幅 如果物業只是輕微增長，銀行會根據物業現時的樓齡、質素估價，最終可能價值維持不變或稍為提升，而套現的金額未必像想像中多。 2.利率上升 現時市場上絕大部份人選用P按或H按，即按揭利率跑銀行最優惠利率(P)、同業拆息利率(H)掛勾，利息會浮動的。如果正值高息期，要小心加按的按揭利率有機會超過原有的按揭利率，讓整個借貸的成本提高。業主需要考慮清楚是否能夠承擔高利息的套現。 3.供款能力 銀行在處理加按申請時，會為申請人再做壓力測試，而且會查閱申請人的供款紀錄，因此業主需要注意自己有沒有準時償還供樓的款項，不然加按申請未必獲得批核。 4.罰息期及有關費用 按揭物業的罰息期一般為2至3年，轉按後的罰息期將會重新計算。若業主在罰息期內將按揭物業轉按，業主需向前按揭貸款機構繳付罰息費用。同時業主亦應注意轉按有機會涉及相關費用，如律師費。 對加按一知半解又想套現現金周轉？想要怎樣才可以順利申請加按？如有任何疑難，28MORTGAGE一定幫到手！現時還有免費諮詢服務，即時開始查詢！ 有關加按的常見問題： 1. 業主是否可以透過加按提高現有按揭成數上限？ 不可以的。雖然2019 年尾政府推出按揭保險計劃新例，購買 800 萬元或以下的物業，首置人士最高可申請 9 成按揭，非首置人士最高 8 成，但按揭保險計劃不接受加按的申請。 2. 加按有風險嗎？ 申請人需要了解加按的審批時間較私人貸款長，而且貸款的利息會浮動，讓每月的還款額不同，難以預算，在樓市急跌時，會有一定風險。除此之外，加按需要找律師來進行處理，因此要預留一筆額外律師費支出。 3. 加按的年期怎樣計算？ 「加按」相等於在進行一次按揭貸款，因此年期跟一般樓宇按揭相同，可以長達25至30年。 4. 什麼時候會加按？ 在樓市上升時，業主所擁有的物業價值上升，因此重新加按，銀行也能獲得更高的估價，從而現金周轉。另一種情況是當業主家中突然遇上經濟困難、家人生病 ，由於已經供一段時間的按揭貸款，餘下的本金較少，便能透過加按物業，套現一筆現金周轉。

上車置業是人生大事，每一個步驟都非常重要，因此在購入心儀物業前，先了解買樓程序是不可缺少，絕對可以省卻很多不必要的麻煩，這樣就算是買樓初哥也可以輕鬆上車！以下會詳談有關新盤和二手樓的購買程序，不要錯過了！ 新盤買樓程序 每次香港推出新盤，都吸引很多市民爭相抽籤購買，這是因為很多市民都鍾情一手樓，而一手樓的買樓程序如下： 1. 研究售樓說明書 在新盤公開發售前最少的七個工作天，發展商會公布收樓說明書，內文會詳細列明價錢以外的細節，例如平面圖、會所設施、單位間隔和坐向圖。準買家應該仔細研究數樓說明書，研究心儀單位。 2. 參觀示範單位 雖然現時《一手條例》並沒有一定要求提供示範單位，但現時大多新盤也會有示範單位公開給市民參觀。因此準買家可以到場參觀，比較不同單位的間隔。 3. 了解項目銷售安排 發展商會再公開銷售最少三個工作，詳細列明銷售的場地、時間、可購入的單位、抽籤程序和簽約安排。準買家有意購入物業，便需要密切了解新盤銷售項目的安排。 4. 入票 如果有意購入新盤，申請人需要親自向發展商登記，除了身分證副本，還有一張10萬元的銀行本票。如果準買家成功購買該新盤，該本票便會成為細訂的一部份，反之便會退回給申請人。另外成功入票後，申請人會獲發一份「購樓意向登記」，作為收據。 5. 抽籤 部份發展商在抽出中簽人士時，還會排出揀樓優先次序，買家只需要按照售樓時間表開售當天出現便可以。 6. 揀樓、簽訂臨時買賣合約 準買家此時可以買樓意向書、支票簿和身分證，在選定單位後，便可以簽定臨時買賣合約，以及支付細訂，以金額為樓價的5%。 7. 支付大訂 在簽署臨時買賣合約後五個工作天，便可以跟發展商正式簽署買賣合約，同時支付大訂，即樓價的10%。 8. 收樓、驗樓 最後是正式收樓的大日子，在收匙後正式成為業主，可安排驗樓師驗樓，也可以自行驗樓，要注意新房的間隔裝修，還有是否有漏水的問題。 二手樓買樓程序 二手樓一般落成日期比較久遠，沒有發展商作為擔保，另外物業也可能是無契，不過勝在很多間隔實用四正，因此也有追捧的買家，如果打算購入二手樓，便要注意以下12個步驟！ 1. 於搵樓平台或代理行搜尋樓盤 現時網絡發達，想搵心水樓盤，可以利用網上搵樓平台，輸入相關搜尋的條件，便能夠比較到該區適合自己的樓盤。除此之外，準買家也可以親自到該區附近的地產代理店舖查詢，因為很多有意放盤的業主，多會會把樓盤委托代理放賣，先鎖定分區再進入代理行，由代理進行轉介心儀樓盤，會方便快捷更多。 2. 簽署睇樓紙 在尋找心儀的物業過程中，代理可能會要求準買家填寫一份「睇樓紙」，這是一份具有法律效力的文件，會列明所參觀過的單位，以及成交之後所需支付的佣金，因此準買家也需要自行記錄曾參觀過的單位，以防時候被代理追溯佣金。 3. 睇樓 接下來便可以開始參觀物業，進入單位時需要留意單位坐向、景觀、裝修是否合自己心意，另外還要留意樓宇有沒有漏水，還有大廈單位的保養情況。除此之外，大廈附近的交通、配置、是否鄰近垃圾站，也是重要的考慮因素。另外睇樓通常不會只睇一次，一般建議晴天看一次，雨天看一次，白天和晚上也可以多看一次。 4. 查詢單位估價、查冊 想知心儀單位的價格是否合理，準買家可以在上車之前進行物業估價，現時有不少銀行網站可以進行免費物業估價，看看單位是否貼近市價。 當參觀單位後，如果準買家覺得單位合理，便可以讓代理進行洽談，協助準買家進行查冊，透過該步驟可以大約了解該單位買賣背景，是否凶宅等等。 6. 簽署臨時買賣合約 買賣雙方協議好價錢，便可以簽定臨時買賣協議，又稱為「細訂」，當中會大約列明成交價、成交日期、付款方式、訂金金額。而臨時訂金一般為樓價的3%至5%。另外要注意，如果在14天內反悔，需要賠出雙倍訂金，以及支付買賣雙方佣金。 7. 憑臨約申請按揭 當獲得臨時合約時，準買家便可以向銀行申請樓宇按揭，亦可以委托按揭中介人代為比較不同按揭計劃和辦理相關事宜。而不同銀行的按揭利率和優惠都有不同，要注意的是按揭利率、按揭回贈和罰息期。另外如果想借足八至九成按揭成數，便可能需要申請按揭保險。 而在申請按揭的時候，需要準備好相關文件，亦需要通過壓力測試，確保準買家有能力供款。 8. 委託律師行簽正式買賣合約 律師會為準業主準備正式的買賣合約和樓契，並進行查察冊。 一般正式合約會在臨時合約的14天後簽署，只是需要加付按金，又稱為「大訂」，一般為樓價的10%， 9. 正式合約

綠表持有人要留意！簡稱為「綠置居」的綠表置居計劃2021將於5月28日開始接受申請，並於7-8月進行攪珠，在9-10進行揀樓。而當中最吸引的新項目便是位於鑽石山的啟鑽苑，地理位置優越，共提供2,112伙單位，更以市價5折發售，入場費只需$118萬，連同柴灣蝶翠苑、青衣青富苑一同發售。究竟要怎樣申請綠置居？什麼人士才有合資格申請？以下還會告訴大家有關綠置居2021的重要日期，想「上車」的市民便不要錯過，接著看下去！ 綠置居2022攪珠結果 最新消息！申請了綠置居的人士注意！新一期綠置居計劃攪珠結果已出爐！房委會日前舉行攪珠儀式，決定申請者的揀樓次序，而頭10個可以簡樓的號碼：54、23、20、49、60、21、57、68、25、70。 新一期綠置居計劃預計10月起揀樓。當中最吸引的新項目便是位於鑽石山的啟鑽苑，地理位置優越，共提供2,112伙單位，更以市價5折發售，入場費只需$118萬，連同柴灣蝶翠苑、青衣青富苑一同發售。另外，房委會亦推出約800個租置計劃回收單位給中籤者選擇。 以下還會告訴大家有關綠置居2021的其他重要日期，巿民在揀樓前不要錯過，接著看下去！ 甚麼是「綠置居」？ 綠置居全名是「綠表置居計劃」，原意是以先導計劃形式出售給擁有綠表申請者資格的人士置業，從而加快公屋流轉速度，騰空公屋給其他輪候公屋人士。綠置居的公屋項目，售價會較傳統的居屋低，以協助合資格市民在居屋以外的選擇下自置居所。 自2016年開始，房委會選取位於新蒲崗的公屋發展項目景泰苑，接下來還有長沙灣麗翠苑，銷情大致理想。而早年曾滯銷的蝶翠苑及青富苑貨尾單位，將會連同今次最新項目啟鑽苑，還有約800個租置計劃屋邨回收單位一同岀售。 綠置居2022項目介紹 房委會將以市價5折發售鑽石山啟鑽苑、柴灣蝶翠苑及青衣青富苑單位，樓價由約100萬元至約385萬元不等，平均呎價為7390元。至於約800個租置計劃的回收單位，定價介乎約14萬元至126萬元，惟最終售價要取決於銷售計劃所推岀的單位。以下是綠置居2021項目介紹內容： 綠置居2022重要日期 有意申請是次綠置居的人士，便要注意以下數個重要日期： 綠置居2022申請方法 最新綠置居的申請方式可以分為網上申請、郵寄或親身遞交。 申請方法1. 網上申請 綠置居申請開放時間：2021年5月28日上午8時 至6月10日下午7時正 綠置居申請網址：https://ssfs.housingauthority.gov.hk/ssfs/html/step0_tc.html 綠置居申請費：250元 申請方法2. 郵寄或親身遞交 綠置居申請時間：2021年5月28日至6月10日下午7時正 申請表索取地址：九龍觀塘開源道 33號建生廣場一樓(綠置居銷售小組)、房委會客務中心(九龍橫頭磡南道3號第一層平台)、房委會轄下各屋邨辦事處及租約事務管理處、房協轄下各出租屋邨辦事處、民政事務總署轄下各民政諮詢中心、深水埗房屋事務詢問處 (九龍元州邨元州商場平台) 申請表網址：https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/gsh2020-21/common/pdf/GSH2020-21_Form_(C).pdf 親身遞交：交到九龍觀塘開源道 33號建生廣場一樓，綠置居銷售小組 郵寄方式：九龍觀塘開源道 33號建生廣場一樓，綠置居銷售小組 (信封面註明：綠置居申請) 所需文件：填妥的申請表正本、申請費250元的劃線支票或銀行本票。而支票或本票抬頭需註明支付「香港房屋委員會」，並在背面寫上申請者身份證號碼及聯絡電話，還有已簽署的《綠表資格證明書》(如適用) 綠置居2022申請資格 綠置居的申請人必須為綠表合資格持有人，而綠表持有人的定義如下： 公屋的住戶 房協甲類出租屋邨的住戶 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者 符合入住公屋資格的公屋申請者 離婚/分戶，並獲核實符合資格入住公屋的公屋住戶 受政府清拆計劃影響，符合資格入住公屋的人士 獲核實符合「公務員公共房屋配額」或「一次過公共房屋特別編配」申請資格的初級公務員 綠置居2022揀樓次序 對於綠置居的揀樓次序，屋委會早前已公布參加「家有長者優先選樓計劃」配額比例最高， 有800個，而一人申請者配額為300個。而綠置居2021揀樓次序如下： 已公布公屋清拆計劃的家庭申請者，白田邨第9、10、11、13座家庭 參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者 其他的家庭申請者 受公屋清拆計劃的一人申請人士 一人申請者 綠置居2022：申請程序 市民如果有意申請綠置居，便要注意申請的程序，以免錯過任何的步驟，令到申請失敗。 1.填寫申請表遞交 綠置居接受以網上、親身或郵寄形式遞交申請，而費用為 $250。