按揭資訊

滙豐銀行是香港歷史最悠久也是現時規模最大的銀行之一。滙豐銀行源起於1864年，據説“滙豐‘二字是當時清朝外交官毅勇侯曾纪泽所題名，取其「滙款豐裕」的好意頭。 準業主通常在申請按揭時也會優先考慮滙豐銀行這個老招牌因爲大家都想穩當的上車，安心做業主。這篇文章 28Mortgage會跟您一起進一步了解滙豐銀行的按揭業務種類如各種按揭計劃、按揭利率、按揭申請程序等。 滙豐銀行按揭計劃 根據最新的香港銀行按揭登記記錄，滙豐銀行的按揭登記記錄佔全港接近30%，所以在按揭業務的領域是一直保持在前3名。基本上，滙豐銀行提高非常完善的按揭計劃如新造按揭計劃(業主可選擇P按或H按)、轉按(一樣業主可選擇P按或H按)、智富按揭、高成數按揭、定息按揭計劃等。滙豐銀行也有提供存款掛鈎按揭戶口(申請人可同時開立滙豐理財戶口)，讓業主在供款同時享有存款利息回報。 滙豐銀行不同物業按揭計劃 表1是目前滙豐銀行根據不同物業所提供的按揭計劃，準業主可以做一個參考。 表1：滙豐銀行不同物業按揭計劃 物業種類 按揭計劃 樓花 -400萬-1000萬：最高90% -1,000萬港元或以上-1,125萬港元: 80%-90%, 貸款上限為900萬港元 -1,125萬港元或以上-1,500萬港元: 最高80% –1,500萬港元或以上-1,715萬港元: 70%-80%, 貸款上限為900萬港元 –1,715萬港元或以上-3,000萬港元: 最高70% –超過3,000萬港元: 最高50% 一手現樓 -400萬-1000萬：最高90% -1,000萬港元或以上-1,125萬港元: 80%-90%, 貸款上限為900萬港元 -1,125萬港元或以上-1,500萬港元: 最高80% –1,500萬港元或以上-1,715萬港元: 70%-80%, 貸款上限為900萬港元 –1,715萬港元或以上-3,000萬港元: 最高70% –超過3,000萬港元: 最高50% 二手私人樓宇 -400萬-1000萬：最高90% -1,000萬港元或以上-1,125萬港元: 80%-90%, 貸款上限為900萬港元 -1,125萬港元或以上-1,500萬港元: 最高80% –1,500萬港元或以上-1,715萬港元: 70%-80%, 貸款上限為900萬港元 –1,715萬港元或以上-3,000萬港元: 最高70% –超過3,000萬港元: 最高50% 村屋 -400萬-1000萬：最高85% -1000萬-1125萬 […]

大家出去租樓時都要繳付釐印費，即租約印花稅，在指定時間內業主和租客訂立租約後都要分擔此項費用，假如業主想減租，那還要再打釐印嗎? 下文將講解租約打釐印程序、釐印費計算方法，避免罰款。 租約打釐印程序 其實打釐印可讓租約具法律效力，成為日後糾紛的基礎，也是對租客和業主有一份保障，相反如果租約未打釐印，則不具法律認可，未必構成有效呈堂證據，所以為免遇到租霸或壞業主，大家記得看看以下租約打釐印程序。 在簽租約30天內要將租約交上稅務局的印花稅署加蓋印花，也可委託地產經紀網上打釐印，完成後，雙方都會有一份證明書。 如果業主沒有委託地產放租，那大家都可用政府的稅務易戶口，以網上方式打釐印，坊間一般都是由業主負責做。為了保險，最好大家各持租約正本，並為自己持有效印花證明書。 以下是3種提交釐印費方式: 網上繳交 : 經政府一站通，登入電子印花服務，申請加蓋印花，附上租約並列印花證明書。 郵寄:將加蓋印花申請表(RSD111 ( C ) ) 及支票郵寄，政府收款後於5個工作天內寄出印花證明書。 親身: 到印花稅署櫃位交租約，辦理打釐印手續。 如何計算租約印花稅? 租約印花稅費用是租務年期計算，一般是業主和租客各佔一半，當然還要看看彼此協議而定。 釐印費計算是隨年期愈長而上升，如是不固定的租期或不超過1年，租約印花稅稅率為年租或平均年租的0.25% ; 如多於一年但不超過3年，租約印花稅稅率為年租或平均年租的0.5% ; 如多於3年，租約印花稅稅率為年租或平均年租的1%。 假設租期是2021年1月1日，終止為2021年12月31日，這就是不超過1年的租期，如月租15000元，釐印費為15000元 X 12 X 0.25% ，即450元。 又例如租期是2021年1月1日，終止日為2022年12月31日，這是多於一年但不超過3年的租期，如月租15000元，釐印費為15000元 X 12 X 0.5%，即900元。如果由業主及租客兩人共同分擔，即每人450元。 留意，一般租約都是分生約及死約，印花稅是計算固定期(死約)，即如果死約為2年，雖然租客可向業主續約，但釐印費都是只計該2年年期。如果對釐印費有疑問，可向印花稅署就個案查詢。 通常業主都會提供免租期，那就要留意免租期是幾時。如果租約正式於1月15日生效，而1月1日至1月14日為免租期，即釐印費是由1月15日開始計算，但如果免租期是在租期內，即該月租金會減少的話，就要除1個月日數，再乘免租日數。例如月租15000元，免租5日，即2419元 ; 那年租為15000元乘12個月再減2419元，即177600元(零數會當100元計)。簽1年的話，就將此數乘0.25%，即釐印費約444元。 釐印費罰款 如果逾時1個月或以內打釐印，會罰款原有稅項的2倍 ; 逾時1個月而於2個月以內，會罰款原有稅項的4倍 ; 其他情況則是罰款原有稅項的10倍。 業主或租客如有合理原因，可連同證據向印花稅署申請減免罰款，如不是蓄意逾期打釐印，有機會照以下方法扣減罰款 (最少是500元罰款) 應繳印花稅乘以14%乘以逾時日數除去365日，得出減免後的罰款。 FAQS: 1. 如業主不肯打釐印，可以怎樣做? 根據法例，業主要為租金繳付個人入息稅或物業稅，有些業主會逃稅，不打釐印，而如果有些單位是非法出租，例如是公屋暗盤、未補地價居屋，都有機會不予加蓋印花。租客可網上打釐印，過程不用獲得業主同意。 2. 免租期是否需要交印花稅？

Re香港寸土皆是黃金, 各位業主在看樓或是買樓時，一定很常聽到實用面積和建築面積。這兩個到底有什麽區別呢？還有一種情況，不知恁是否有過這樣的疑惑，明明單位標示300多呎，可是真正去看的時候，視覺效果上來説又不像300多呎的樣子。今天28 Mortgage來和大家聊一聊關於實用面積必須要知道的知識。 實用面積定義 在2013年1月1日起，地產代理監管局在《一手住宅物業銷售條例》明文規定香港的物業要用「實用面積」（Saleable Area）計算。條例裏清楚指出，所謂的實用面積包括單位裡面露台、陽台及工作平台的面積，但是單位以外的例如車位、花園、走廊、冷氣機房、公用樓梯、升降機、大堂、窗台、閣樓、前庭、庭院等都不計算為實用面積。 至於有些獨立屋的設計是有私人車房和電梯大堂，這些設備如果有白字黑字或是有在法律合約裏説明只給單位業主使用的話就可以計算為單位的實用面積。 實用面積計算方法  一般上的計算方法是從圍封該物業的圍封牆的外部開始量度，這包括圍封牆厚度面積、內部間隔、柱的面積都在實用面積計算内。準業主在翻閲售樓說明書裏看到的露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及陽台 (Verrandah) 的面積也都是由圍封墻的外部做計算的。 説到計算方式。準業主就一定要曉得墻身是如何計算？墻身的計算方式是取決於墻身的作用。第一種情況是墻身是與其他單位共用 (相鄰單位共有), 那麽實用面積是取分隔牆的中間綫為計算方式。第二種情況是單位是單邊位，墻身沒有與其他單位相連，這類型的單位的實用面積計算是要連牆身厚度一起計算在内。隔音牆也也是如此。所以墻身越厚，內攏實用面積越少。 在《一手住宅物業銷售條例》中清楚列明亦發展商在出售物業時，不論是1手或是2手樓都要用實用面積計算每平方呎／每平方米售價。 建築面積 2013年以前還沒有《一手住宅物業銷售條例》時，發展商會在廣告中標示建築面積，不是行内人都不一定了解各中緣由。建築面積 （Gross Floor Area）指根據《建築物條例》來度量整個建築物業發展的地積比率。由於建築面積沒有一個明確的計算方法，發展商通常都會把建築物共用的走廊、停車場、大堂、垃圾房都計算在建築面積裡面，所以真正單位的實用率可能只有70%。 這裏為大家補充一點，只有用來當住宅的物業必須要用實用面積來計算平方尺出售，其他物業如商鋪、寫字樓、工廠大廈都不需要强制性跟著實用面積計算。不過還是提醒買家在置入其他物業時要仔細計算單位的實用率，不要單單參考建築面積。 一手樓與二手樓的實用面積 一手樓的計算方法就如我地以上討論是以單位以内的面積，不包括窗台，和墻身的作用來度量整個單位。 建議準業主在購入物業之前，先仔細參考一下單位的平面圖，看一看和對比不同戶型的單位。這裏也提醒準業主，平面圖尺寸不一定百分百是實際量度出來的，因為未反映到裝修及批盪物料。 準業主如果是想知道二手樓的實用面積可以在土地註冊處的綜合註冊資訊系統取得，或者請地產代理提供相關文件。一定要首份轉讓的買賣協議。除此之外，買家也可以通過物業估價署的物業資訊網瀏覽所有關於二手樓的實用面積、樓齡、地區劃分的售價、空置率、租金指數等。 坊間也很常會聽到大家會覺得二手樓比較實用？這是點解呢？早期在建築面積及實用面積上是沒有統一的定義和明確的指引加上以前建成的屋苑沒有露台及工作平台，所以樓齡較久的實用面積會更寬闊一些。這也解釋到，為何一手樓與二手樓的實用面積明明是一樣，不過真正可使用的空間有出入，以致讓人感覺二手樓比較實用。 準業主若對一手樓或二手樓有興趣都歡迎先跟我地 28 Mortgage按揭專員咨詢，我地不但可以提供您現時市場上的樓盤選擇同時給您最專業的按揭服務。您可以直接點擊右下角的WhatsApp按鈕就可以了。 關於實用面積的常問問題： 1.實用面積的定義是什麽？ 在2013年1月1日起地產代理監管局規定，按照《一手住宅物業銷售條例》，規定即使以下部分：樓面面積，包括露台、工作平台及陽台可以計算成單位的實用面積。其他空間如空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的面積均不計算在内。發展商只能以實用面積表達一手樓的面積、每平方呎售價。 2. 建築面積與實用面積的分別在於哪? 2013年之前，在建築面積上是沒有一個統一定義進而導致以前有不少發展商會連停車場、公共走廊都一并納入建築面積內。一直到《一手住宅物業銷售條例》裏明確指出除了露台、工作平台及陽台可以計算為實用面積，其他一概不計。 建築面積指根據《建築物條例》來度量整個建築物業發展的地積比率。由於建築面積沒有一個明確的計算方法，發展商通常都會把建築物共用的走廊、停車場、大堂、垃圾房都計算在建築面積裡面，所以真正單位的實用率可能只有70%。不過現時也只有住宅單位是以實用面積來計算，其他如商鋪、大廈、寫字樓一般上顯示的依然是建築面積所以買家自己要留意。 3.管理費計算與實用面積有什麼關係? 管理費是依照大廈公契計算，不同單位的的管理份數、不可分割份數都會在大廈公契有所規定，如果沒有規訂定管理份數，就會根據業主所佔的業權份數評定。這也是依照單樓宇樓面面積及單位的比例計算，即管理費會隨實用面積及份數愈大而變得愈高。 4.業主是否可以依照樓書中的平面圖所寫的尺寸來作為訂造傢俬的參考？ 樓書的平面圖裏面的尺寸是依據一個「全空」的單位所顯示。所以業主看到平面圖裏面的尺寸是還沒把牆身批盪和裝修物料裝上的，始終還是與真正取樓時的真實空間有一些小出入所以建議在訂造和選購傢俬時，預留多一點空間。                

當業主找到心水物業，議好價後就要簽臨時買賣合約，在買賣過程中，這又與正式買賣合約有何分別?如果臨時買賣合約取消會有何後果?想上車做業主，首先要理解合約條款，保障雙方，以免日後爭拗。 臨時買賣合約是什麼? 當你物色到心儀單位，又曾實地視察環境後，就會與賣家議價，當在買賣雙方達成共識後，就會簽訂具法律約束力的臨時買賣合約，以確立兩者在是次交易的意向及細則，例如買賣雙方名字及地址、身份證號碼、物業地址及詳細描述包含的範圍，例如車位或天台等等、樓價、支付樓價方式（細訂、大訂及餘款繳付方式）、買賣雙方律師樓名稱、列明是否現有租約及家具、物業產權、律師費和印花稅由誰負責、違約責任等。 臨時買賣合約並沒有標準格式，建議瀏覽香港律師公會網站看看臨時買賣合約樣本。 如果有任何一方簽約後違反條款，就要向另一方賠償。通常如果找地產經紀處理買賣，都會有他們編制的臨時買賣合約樣本，到簽正式買賣合約時再找律師處理。 跟買保險一樣，簽臨時買賣合約都有冷靜期，如果買方簽完臨約後5個工作天內取消交易，即放棄已支付樓價的訂金，除非超過5個工作天，否則賣方有權向對方索償。 唔簽正式買賣合約後果 當簽完臨時買賣合約，就要同時付樓價3-5%做細訂，而在簽臨時買賣合約後2至3星期後就要簽正式買賣合約兼付大訂，有些情況會向律師付全數訂金（連大訂及細訂，一般為樓價10%），還有付政府樓宇買賣印花稅，當按揭批核後， 律師將安排簽署樓契及按揭契，期間可委託測量師驗樓，確保單位質素。在取得按揭貸款後，銀行就會將貸款經賣方律師轉交賣方，當取匙接收物業就完成全個賣樓程序。 如雙方簽完臨時買賣合約後，唔簽正式買賣合約，放棄交易，就要按條款賠償予另一方。其實根據本港法例，法庭是不會受理一些未有透過書面訂立合約的土地買賣相關而引起的訴訟，惟臨時買賣合約仍有法律約束力，故違約者就要向另一方索償。 如果業主簽完臨時買賣合約後，放棄交易，就要退訂、賠訂予買家、支付雙方佣金。視乎條款，在簽完正式買賣合約後取消交易的話，就有機會賠對方的差價及律師費等雜費。 通常撻訂的原因可能是買家收入大減、未達到銀行按揭條件要求、不看好後市，認為樓市會轉跌。 臨時買賣合約注意事項 其一，一般雙方簽完臨時買賣合約14日內簽正式買賣合約，彼此都會找律師；準備樓契文件等，如果可在限期內簽正式買賣合約，就不用為臨時買賣合約打釐印，相反，就要將臨約打釐印(100元)。 如果買方之後想加名、轉名，就要為這筆交易再付從價印花稅、3年內轉售的額外印花稅，除非買方是近親加名、轉名，例如父母、子女、配偶等，那就可減免印花稅。這就要有沒有打了釐印無關。其實無規定額外印花稅由誰付，只是坊間一般是業主付。在臨時買賣合約中，最好寫清楚稅項由哪方支付，避免準買家要為業主付額外印花稅。 其二，剛才提到，如放棄交易，是要賠代理佣金，地產經紀是為雙方提供服務，至於佣金金額、支付方式都是取決於大家的事前協議，如果有其中一方的地產經紀要求減佣，應將佣金金額列清在臨時買賣合約上。 其三，在細訂(即臨時訂金)一項，物業售價是由大家協訂，如果買家想交易成功，多個保障，可以付大額的細訂，減低業主想賠訂另售予他方的可能性，相反，買家付較細額的訂金，即使自己撻訂，都不會損失太多。 其四，如果是連租約出售，就要主動了解租約條款、按金、租客情況等，畢竟如果租約期少於3年，是未必要是註冊處登記。如果有需要，可另擬書面文件，聲明將業主所持的按金轉交予新業主。 FAQS: 1. 臨時買賣合約是什麼? 當你物色到心儀單位，又曾實地視察環境後，就會與賣家議價，當在買賣雙方達成共識後，就會簽訂具法律約束力的臨時買賣合約，以確立兩者在是次交易的意向及細則，例如買賣雙方名字及地址、身份證號碼、物業地址及詳細描述包含的範圍，例如車位或天台等等、樓價、支付樓價方式（細訂、大訂及餘款繳付方式）、買賣雙方律師樓名稱、列明是否現有租約及家具、物業產權、律師費和印花稅由誰負責、違約責任等。臨時買賣合約並沒有標準格式，建議瀏覽香港律師公會網站看看臨時買賣合約樣本。 如果有任何一方簽約後違反條款，就要向另一方賠償。通常如果找地產經紀處理買賣，都會有他們編制的臨時買賣合約樣本，到簽正式買賣合約時再找律師處理。 跟買保險一樣，簽臨時買賣合約都有冷靜期，如果買方簽完臨約後5個工作天內取消交易，即放棄已支付樓價的訂金，除非超過5個工作天，否則賣方有權向對方索償。 2. 什麼情況下要賠雙倍訂? 在臨時買賣合約中會列明任何一方未依時完成合約的後果，例如業主有權沒收臨時訂金。不過通常都是訂明是必買必賣，不是只撻訂。業主違反合約就要退回臨時訂金，也要賠相等金額予對方，這是雙倍訂。除此之外，違反一方也要付雙方代理佣金。 3. 臨時買賣合約有什麼特別條款? 不同物業都會因應個別情況而訂特別條款，最常見是要訂明是否連家具出售(要列出電器牌子種類及數量)、誰支付大廈維修費、可否在完成交易前做好裝修等。

當初買入公屋和居屋的買家都是以未補地價的價錢購入，如想在日後二手市場出售居屋、公屋，都要為其補地價，惟補地價及未補地價居屋的市價都有一定差距，究竟如何計算居屋補地價? 未補地價公屋及居屋出售 為了減輕本地人置業負擔，政府在出售居屋、租者置其屋計劃單位(即讓公屋租戶可免補地價購入現時單位)等都可免地價，又會參考市價定價，不過有一定限制，例如居屋及綠置居等資助出售房屋限5年內不能轉讓，直到向房委會補地價，才可在市場轉讓、出租或出售。理論上如果將未補地價公營房屋出售或出租都是犯法，嚴重者可最高被罰款50萬元及監禁1年，而將單位轉讓予綠表人士、白居二配額持有人等房委會認可之合資格人士就例外。 房署有既定的補地價程序和計算方式，讓業主以當時物業市值的某百分比，補回政府。 補地價程序 如果該單位已過轉讓限制期，就要連同HD1065C評估補價申請書、樓契副本、申請費用6230元交到房署，如能在限期內補回地價，這筆申請費可從中扣除。相反，如單位仍在轉讓期內，業主就要交HD1066C表格，提交回售、補價的申請，房委會會拒批回售申請，其後再辦補地價申請文件。 之後就會有房署職員實地觀察，為未補地價居屋估價，通常1個月後就會收到評估補價通知書，業主就要在2個月內補地價(這由評估補價通知書發出日起計算)，如未能限期內補回地價則要重新交文件兼不能退回申請費用。 房署收妥業主補回的地價之後，就會發出收據及解除轉讓限制證明書，要正式除去轉讓限制，就要主動帶解除轉讓限制證明書前往土地註冊處辦理手續。 補地價計算方法 究竟居屋、公屋補地價幾錢? 補地價的基礎是按照買家購入單位時未支付的十足巿值差額，再按比例計，簡單點說，就是將當初的樓價的折扣變成現值去補地價。 假設當初單位的市價是50萬元，有業主以昔日市價的7成買入單位，即享有30%折扣，而業主要補地價就要按現時單位市價的30%計算，假如已升值至600萬元，即要付180萬元地價。當然每個單位的實際補地價折扣率都不可以一概而論，都要看看當時正式買賣合約所訂明的購入價、當時市值等條款計算，而且每期推售的居屋折扣都不一樣，個別單位的折扣率都要由房委會委託公證行進行未補地價居屋估價去評定。 如何知道要補多少地價? 首先，新業主宜了解當初房委會或房協提供予第1手業主的折扣價範圍，向原先業主和地產代理查詢，當然最好是上官網查閱，例如查找當年單位首次出售時，單位轉讓契約上的折扣價除昔日市價。可前往以下網站，瀏覽每個屋苑或屋邨的折扣範圍，畢竟每個單位的折扣率和補地價金額不一，只能以此範圍參考，大概對補地價計算金額有初步概念。 https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/available-hos-courts/index.html 以柴灣區為例，富怡花園、富景花園首次出售的折扣率範圍是46至50%不等: 另外，新業主都可以前往土地註冊處網站，訂閱有關文件(須以信用卡網上付款)，了解單位折扣率。 什麼時候要補地價? 如果公屋或居屋業主想在公開市場轉讓、出售、出租單位，都要補好地價才可解除轉讓限制，而定價、議價都是由業主自主，除非是原先業主去世或有其他特別情況，就要向房委會申請，將單位在未補地價情況下轉讓予家屬自住。當然，不一定只能在公開市場轉讓單位，如果轉讓予政府認可合資格的綠表人士及白居二配額人士(即取得購買資格證明書者)都不需補地價，惟針無兩頭利，在定價方面就不能自決。 另一方面，樓市情況都是衡量是否補地價的合適時機，市價是影響到補地價金額，如果市況差樓價低時補地價，所需金額都會較少，那麼日後待時機出售，自然可獲更大利潤。 未補價居屋公屋加按 為了想套現資金，很多業主都會加按，不過如果公屋或居屋未補地價，都不可以加按，但可以轉按。例如有些業主會平手轉按，將餘下貸款額轉去另一銀行，想借機將資金幫補地價，而房署大多都批出。所以想加按的單位都要是已補地價居屋。 除非是個人突發情況，例如有親屬離世、緊急醫療費用、無力償還債務等，如房委會認為有此需要，都會批准加按申請，惟金額只能取得該情況實際需要的金額，而且其按揭利率都會考慮到申請人的TU信貸評級、入息證明等，大多情況下實際年利率逾5%。 FAQS: 1. 將未補地價公屋出售會有何後果? 居屋及綠置居等資助出售房屋限5年內不能轉讓，直到向房委會補地價，才可在市場轉讓、出租或出售。理論上如果將未補地價公營房屋出售或出租都是犯法，嚴重者可最高被罰款50萬元及監禁1年，而將單位轉讓予綠表人士、白居二配額持有人等房委會認可之合資格人士就例外。房署有既定的補地價程序和計算方式，讓業主以當時物業市值的某百分比，補回政府。 2. 如何知道要補幾多地價? 可向原先業主和地產代理查詢，當然最好是上官網查閱，例如查找當年單位首次出售時，單位轉讓契約上的折扣價除昔日市價。可前往以下網站，瀏覽每個屋苑或屋邨的折扣範圍，畢竟每個單位的折扣率和補地價金額不一，只能以此範圍參考，大概對補地價計算金額有初步概念。https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/available-hos-courts/index.html 3. 如何計算地價? 簡單點說，就是將當初的樓價的折扣變成現值去補地價。假設當初單位的市價是50萬元，有業主以昔日市價的7成買入單位，即享有30%折扣，而業主要補地價就要按現時單位市價的30%計算，假如已升值至600萬元，即要付180萬元地價。當然每個單位的實際補地價折扣率都不可以一概而論，都要看看當時正式買賣合約所訂明的購入價、當時市值等條款計算，估價方面則不能以銀行估價作準，這是由政府評定的。

釘契樓涉及到業主個人和物業問題，如果想取消釘契樓交易，買家又要怎樣做?業主將釘契出租可行嗎? 下文為你為你剖析釘契各種成因、處理釘契樓按揭方法，避免買賣陷阱。 什麼是釘契? 釘契是指物業的業權或建築有問題，例如業主欠債被凍結財產、僭建等，於土地註冊署均會一一紀錄，買家都可從查冊得知，如果問題未解決，出售物業時，新業主都會連同樓契接收，隨時影響日後交易。釘契是想確保釘契人的權益，如果破產、出售物業，都可以根據權益類別、登記次序去決定分錢先後。 釘契的原因 通常物業被釘契，其一是由於業主欠債，例如欠了銀行等機構的錢不還，被入稟追討，將其物業釘契，以免出售、甩名轉讓，或者充公物業。如果業主申請破產，業權改為轉至受託人或債權人的話，自然業主沒有該物業的業權的，所以就算當時業主仍有居住於有關單位內，亦無法出售單位。 其二是業主拖欠大廈管理費多時，違反公契或聯名購入物業後，有人就分配業權問題提出訴訟，為免在判決前出售物業，都會將單位釘契，以待裁決。例如有些夫婦就因離婚衍生業權分配問題，就會在查冊上以「Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief」顯示，要獲得雙方同意，才可申請轉按加按、出售、出租等，否則一般情況下都不能將釘契出租 其三是物業僭建，被頒清拆令，要求在限期內拆除僭建物，又或有危險建築物 維修令、渠務設施維修令、危險斜坡維修令等，都會以「Order under Section 24 of the Building Ordinance」、「Order under Section 26 of the Building Ordinance」 、「Order under Section 28 of the Building Ordinance」、「Order under Section 27A of the Building Ordinance」顯示於查冊上。 如上一手業主不好好解決，新業主都要負擔以上問題，所以釘契有效期就要視業主個人或物業法令問題何時完結，而假如買家未了解單位釘契情況，卻又簽完臨時合約，繼而想放棄交易，就會面臨撻訂後果，原本所支付訂金就會被業主沒收，還要賠雙方的經紀佣金。 如何知道物業被釘契? 當買家購買物業前，都可以透過代表律師查冊，看看有沒有因違反大廈公契、建築條例而被起訴，如有，可先與賣家商討要求先解決問題，例如清拆僭建物等，又可在買賣合約註明業主要清還債務、解除土地註冊處釘契紀錄，才正式交易。雖然解決以上問題後，在物業的紀錄冊上仍有相關登記，不是完全刪除的，同時，也會在土地註冊顯示已釘契解除，所以不能盡信業主口頭所指已沒有釘契事項發生。

年輕一代的在考慮買樓時，超過一半都比較鍾情于購買全新的物業。發展商也開始迎合年輕一代人的市場需求如新穎的理念、設有會所、健身房等。除此之外，發展商在一開始準備興建新的樓宇計劃時就已經大打廣告及提供很多早鳥優惠以吸引有興趣置業的買家儘快下訂。我們之前有在這篇文章討論過關於樓花相關事項，建議大家可以先點開看看然後再繼續我們這一篇要分享的《樓花期》話題。這一篇我們28 Mortgage會更準確的跟大家分享各大銀行的樓花按揭成數、壓力測試、樓花期間的注意事項等内容。 什麽是樓花？ 一手新樓分為樓花和現樓。一般上興建一座新樓直到完成需要2-5年不等，時間長短要看發展商的速度當然也會有一些其他的環境因素。樓花指的是未落成的樓盤。發展商爲了早早鎖定樓盤銷量及儘快讓資金回籠以便周轉會在樓宇還沒完全落成就開始售賣。發展商爲了鼓勵顧客購買樓花都會推出很多吸引人的優惠和折扣。 什麽是樓花期？ 當準業主購入樓花時，物業項目是還沒完成興建，所以業主是無法立刻入住。從簽屬臨時買賣合約直到正式入住的這段時間稱爲「樓花期」，最長可達30個月。發展商爲了保留足夠的建築時間都會把預計完工的日期定在2-3年後。 買樓花流程 以下圖表顯示樓花的整套流程，準業主從挑選選樓花到最後真正入伙的程序。有興趣的買家可以參考最重要是讓買家可以選到自己喜歡的物業及順利承造按揭上會。 表1：購入樓花流程 步驟 流程 1 查詢線上售樓書，了解新樓範單位、VR看樓 2 參觀發展商安排的示範單位，預備好心儀單位的名單 **注：香港揀樓氣氛蠻熱烈，建議買家先預備自己揀樓名單，準備好 Plan B。如果同時有其他買家也競爭同一個單位，最好有個後備補上。 3 買家入票 （金額約為10萬，支票抬頭是發展商指定的律師樓） 4 樓盤開售後填申請表 5 發展商會就申請人進行抽籤，中籤者便可以進行揀樓程序 **注：有大筆資金的投資家會獲優先揀樓資格 6 簽臨時買賣合約，同時申請按揭 **注：建議通過專業的按揭中介申請，可以WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員，免費提供咨詢同時享有全港最高現金回贈 7 樓宇落成後，發展商正式交樓時會向業主發出收樓信 8 買家可以預約收樓，並在收樓當日安排驗收單位 **注：業主可以自行或委託測量師驗樓 如果您想知道更多新的發展項目或是想要知道更多香港新建的樓花，可以點擊這裏，我們28 Mortgage 的專員會爲您提供關於樓花項目完整的資料，一定有您相中的。 樓花按揭 樓花按揭分2種：即供樓花或建期樓花 表2：即供樓花VS建期樓花 即供樓花 建期樓花 定義 單位還未落成、還未開始入住，業主便已經承造按揭上會，并且開始供款 在住宅落成後才正式供款的樓花 按揭成數 2019年新按保條例下，按保公司不接受即供樓花造高於60%的按揭，換言之，不適用90%按揭 屬已落成物業，按保公司可接受較高成數按揭申請，首期會少點 優惠/折扣 比較多 比較少

在承造按揭前，銀行都會查閱申請人的信貸評級，不少人都會擔心自己信貸評級太低影響按揭批核。為了順利置業，大家都要準備良好信貸評級報告，究竟如何改善信貸評級? 如何可以提高評級，以獲得更高貸款額? 什麼是信貸評級? 一份信貸報告(TU)會反映申請人的借貸、貸款機構、還款情況等資料，例如香港評級機構環聯，就是自1982年成立，也是本地唯一向金融機構、個人提供信貸資料的機構。通常TU是每個月定期更新，例如銀行、財務公司都會向環聯提供申請人的信貸資料，例如有沒有拖欠債務?有沒有破產? 貸款額多少? 還有該人士的住址、電話、出生日期、全名、一些公眾紀錄例如民事訴訟、追討債務、清盤訴訟、過去2年的財務機構查閱紀錄、評級及分數。 當個人申請了信用卡、私人貸款，就會產生評級，例如有些人想申請多幾張信用卡、造物業按揭等，信貸機構就會提供資料，讓有關機構查閱資料，作為其中一個因素決定會否批出按揭、貸款等。 評分級別如下: 評級 級別 分數 信貸評級a 優良 3526-4000 信貸評級b 良好 3417-3525 信貸評級c 良好 3240-3416 信貸評級d 一般 3214-3239 信貸評級e 一般 3143-3213 信貸評級f 一般 3088-3142 信貸評級g 欠佳 2990-3087 信貸評級h 欠佳 2868-2989 信貸評級i 欠佳/瀕臨破產 1820-2867 信貸評級j 欠佳/瀕臨破產 1000-1819 如何查閱信貸報告? 各位可以透過網上或親身訂購環聯信貸報告領取副本(信貸報告收費280元)，如網上申請，付款後便可即時取得資料 ; 親身就要帶身份證明文件正本、3個月內住址證明正本，例如水電費單，或授權將文件轉寄予他人，當個人申請信貸或有任何機構會提供信貸時，都可向環聯查閱有關個人信貸紀錄。另一情況是，萬一有機構曾查閱你的TU報告，但拒絕了你的申請，你都可以在1個月內免費check信貸報告。 信貸報告的作用、對按揭有何影響? 信貸報告是讓銀行等機構作為付參考，看看這位申請人對財務的責任、可靠程度，一般申請按揭時，銀行只能獲得部分資料，例如只看到你有幾多筆債務，假設該報告顯示顯示到申請人有10萬卡數未清還，申請人最好準備有關月結單讓銀行核對各債項，節省來來回回補交文件的時間，以免拖慢批核按揭時間。 另一個情況是，如果TU報告顯示申請人已有按揭在身，一般要求提供最近3個月還款紀錄和按揭貸款文件做證明，加上供款紀錄有數可對，就會易點批核按揭。如果一些人平日遲供樓，都會影響到TU評級，就為時已晚。銀行及其他財務機構有機會提高按揭、借貸利率，甚至拒批按揭貸款。 首置人士每月供款與入息比率不可超過5成，即月供不可多過收入一半，供款當然包括物業、信用卡、貸款等。例如銀行會將環聯信貸報告內的卡數欠款乘某個百分比(各銀行計法不同)，作為供款與入息比率計算基礎，即當欠款有5萬元，乘3%，即月供會多1500元，同時看看最近3個月有沒有只還最低付款額、準時還數等，有些銀行處理嚴謹，就未必批出較高按揭。至於私人貸款方面，就要看期數，例如有些銀行見私人貸款只有最後3期未還，都會豁免納入月供，但剩下期數較多，或供款與入息比率多於5成，就要找清貸款才可批足按揭，這視乎銀行對個別申請人的要求做法。另外，小心私人貸款申請時間不宜距離申請樓宇按揭時間太接近，否則銀行有機會懷疑這些貸款是否用作支付首期，要求申請人先還清。 而如果有按揭在身，那其每月供款都會納入作計算基礎，若是擔保人身分，有個別銀行都會酌情免去部分供款。 所以不論在造按揭前，最好提早半年至1年時間預先查閱個人信貸紀錄，計劃好還款。 如何維持信貸評級? 衡量自己還款能力，留意以免入不敷支或過度借貸。 每個月準時還款，不宜留下被追討紀錄。 取消多餘的信用卡，定時查閱信用卡有沒有可疑交易。

近年來一直聽到的能源危機讓東、西方國家都開始正視；電動汽車銷量一直創新高；2015年德國某大型汽車製造厰被揭發在廢氣排放系統測試中作弊導致股價大跌；同樣2015年一家跨國大藥廠被指出壟斷急救藥物的市場導致民憤而讓其公司股價狂跌；2011年的日本福島核災難使該公司和日本經濟嚴重受損等等的真實發生的例子都在明確的顯示出環境、社會及管治（Environmental, Social, and Governance (ESG)的理念已經是全球趨勢。香港經濟一直走在世界前端，各個企業很早就已經開始把ESG因素融入在運營裏，這也包括金融市場。 什麼是綠色按揭? 綠色在人們的理解裏已經和環保主題挂鈎。綠色按揭指的是無紙化審批按揭。綠色按揭的宗旨是要通過節省紙張使進而從這個小細節減少碳排放量。顧客在申請按揭時所有的程序（如提交申請和相關文件、銀行與顧客一來一往的交流、每月賬單等）通過區塊鏈技術、一切數碼化，全部在網上完成。根據調查每一個綠色按揭生命周期都可減少900張紙，即約減碳0.02噸。不要小看這個數目字，試想想銀行每天需要審查無數件按揭申請及處理顧客財務手續所用掉的紙張，每次減碳0.02噸，日夜積纍也是對環保做出大貢獻。 許多本地銀行爲了吸引客戶參與綠色按揭也會提供比一般按揭計劃更多的優惠、額外現金回贈、各式各樣的禮品及理財獎賞。銀行的回贈和獎賞每間都不同，市場上最高的現金回贈可以是額外 16,888港元。 綠色按揭計劃申請資格 準業主若有興趣申請綠色按揭計劃，首要的條件就是您所購入的物業是獲得綠色按揭計劃的認可物業。這些物業必須獲得香港建築議會所發出的「綠建環評」鉑金級或金級認證。物業類型沒有特別限制，可以是一手物業、二手物業或資助房屋。買家也可以直接點擊綠建環評住宅名冊查看物業是否符合該計劃的條件。不過，每間銀行對綠色按揭計劃的物業要求或許有一些出入，所以建議買可以先向銀行詢問或是歡迎WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員幫您解決所有綠色按揭相關疑問。 甚麼是綠建環評？ 根據官方網站香港綠色建築議會的資料顯示，「綠建環評」是唯一被認可的工具和指標。官方指出綠建環評主要評估的是 「建築物在從一開始的規劃、設計、施工、調試、裝修、管理、運作及維修中各範疇的可持續性，訂立了一套全面的表現準則，評核結果受香港綠色建築議會認可並發出認證。」 從字面上理解的綠建環評是注重一個建築物的可持續發展，包括環境、經濟及社會，例如看看樓宇的節能效果、污染控制、減少碳排放、設計的包容性、耐用性和韌性、生命週期成本等等。「綠色環評」認證分為金或鉑金級。只有獲得鉑金級或金級認證才符合申請綠色按揭的資格。 這裏也爲買家們整理出已經取得由香港綠色建築議會發出的「綠建環評」或認證的一手住宅項目供您參考： THE HENLEY系列 MONACO 系列 維港滙系列 藝里坊•2號 KOKO HILLS KOKO RESERVE 凱滙第1期&第2期 晉環 ONE SOHO Silversands 如何申請綠色按揭計劃？ 綠色按揭申請很簡單直接甚至可以節省很多跑銀行的時間。只要您看上的物業符合綠建環評的條件就可以向銀行提出綠色按揭計劃申請。申請過程是100%數碼化，意思是 業主申請與批核都是在銀行網站上完成，因爲綠色按揭所要傳遞的理念就是綠色環保、一張紙都不需要。 綠色轉按所需文件 綠色按揭與一般按揭申請所需要的文件是大同小異的，只是綠色按揭是把所有需要的文件上傳到指定的網站上，然後所有的通知和交流也在網上（通過email) 或是通過WhatsApp與負責按揭的銀行專員聯係。申請綠色轉按所需文件如下： 貸款人身份證副本 住址證明 3個月銀行出糧戶口月結單 稅單或6個月MPF供款單 其他按揭的最新一期供款單及貸款信 提供綠色按揭計劃的銀行 現時有提供綠色按揭計劃的銀行如下： 中國銀行 渣打銀行 集友銀行 東亞銀行 工商銀行 滙豐銀行 恆生銀行

「加按套現」這個詞相信大家都不陌生，不單單是常聽到而且很多銀行的網站上都一直會看到「加按套現」、物業套現、「最優惠加按計劃」等字眼。不過您對「加按套現」的了解有多深呢？今天我地 28 Mortgage就來跟大家好好討論「加按套現」的申請條件、手續程序、好處與風險讓你以後想要「加按套現」讓自己手頭上資金的流動性更靈活及好好計劃下個投資。 什麼是加按？ 加按也是樓宇按揭的一種財務計劃。加按是指把原本已經抵押給銀行的物業再次抵押，申請額外的貸款額。在樓價上升時，由於物業的估價已經高過之前入手時的價格，當業主從新申請加按時，新批的加按按揭金額肯定比原本的按揭金額高。加按後的按揭金額可以用來抵消原本的按揭金額而剩餘的按揭金額將會以現金的方式發給業主。這就是俗稱加按套現。這個做法其實很常見，只要手頭上有物業的業主遇到資金周轉問題或是想要以較低的風險和低利率的方式來借貸都會考慮通過加按套現來獲得一筆資金。 爲什麽物業升值時是加按的好時機？ 當物業升值時，新的估價會比原先的估價高，業主這個時候申請加按，新按揭的借貸額一定比原本的按揭金額高。業主就可以通過現金方式提取扣除原先按揭金額剩餘的新貸款額，業主就可以無需通過其他高利率貸款而得到一筆客觀的現金周轉或是拿去繼續投資。 以下直接用簡單的例子讓您馬上清楚加按套現運作方法： 王生在6年前置入一個當時價值600萬元的物業。王生跟銀行借60%按揭，按揭利率為2.5%，需要供滿30年，王生的貸款金額是360萬元 （600萬x 60%）。 假設6年後，王生當初買的物業已經升值成660萬元，剩下還有300萬的按揭還沒供完，王生向同一間銀行申請加按，同樣是60%按揭，新按揭金額是396萬 （660萬x 60%） 。 396萬 （加按金額）- 300 萬 （未供完按揭） = 96萬 通過加按，王生可以套現大約96萬，當然需要支付一些手續費用。申請加按的手續費用就像是一般申請按揭那樣收費。 有興趣想要為您的物業申請加按的業主歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200 我地28 Mortgage 嘅按揭專員協助您順利加按套現。 業主在申請加按套現的條件 業主不能隨意申請加按套現，必須符合以下列明的3個條件。 a) 業主在申請加按套現時必須先要知道自己擁有的樓宇的當時的價格是多少。 想要申請加按套現的業主需要留意的是如果本身使用的是按揭保險新制是不能做加按套現，不過如果是使用按揭保險舊制則可以通過「再融資按揭保險計劃」加按。根據以下表1顯示物業價格600萬港元可以通過「再融資按揭保險計劃」做到最高80%；物業價格600萬至834萬港元最高60%（（上限為500萬港元）；物業價格834萬至1000萬港元的上限為500萬港元；物業價格1000萬以上則可以最高做到50%。 表1：物業價格對比加按套現「再融資按揭保險計劃」可以做到的最高按揭成數 物業價格 加按套現「再融資按揭保險計劃」可以做到的最高按揭成數 600萬港元或以下 80% 600萬至834萬港元 60% （上限500萬港元） 834萬至1000萬港元 上限500萬港元 1000萬港元以上 50% 2023年7月7日年香港金管局宣佈放寬置業最高按揭成數，該政策適用於所有在2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約。 表2：香港最新按揭保險計劃- 2023年7月7日立即生效 (最新） 物業價格 最高按揭成數 400萬港元或以下 90%