按揭資訊

不少人結婚都會想聯名買樓，亦有些人為達至首置人士要求，不用繳交雙倍印花稅而選擇甩名。首先要了解聯名物業的方式、好處壞處、申請按揭注意事項等，才能決定究竟哪種聯名物業方式才是最適合自己。 聯名物業的方式 a) 聯權共有 俗稱長命契的聯權共有，共有人可優先繼承其他人死後權益，直到剩下最後一人。而物業的持有人是不能透過遺囑將物業予某指定受益人。 b) 分權共有 例如一對夫婦按比例共同持有物業，例如其中一方是70%，另一方是30%。與前者不同的是，如果屬長命契，一般是當各佔一半地擁有資產。而大家在分權共有上，都可各持獨立的物業佔用權利。 參考以下表格，一次性看懂這兩種物業聯名方式的不同   聯權共有 分權共有 物業擁有權 均等 可以不均等 物業使用前 都有 都有 可以成爲遺囑的一部分嗎？ 不可以 可以 *注意：不論是哪種聯名，買賣物業時皆需要所有業主共同簽署合約 聯名物業好處 銀行會以申請人的供款與入息比率去評估通過壓力測試與否，如一同聯名，即兩人入息總額都可以易點通過壓測。 而且，物業的放租或出售、轉讓，這些重大決定都要由2人簽署同意，在兩人都夾份付首期、一齊供樓的情況下，這樣都對大家有保障，即使感情生變都不需擔心自身利益受損。 另一方面就是可享有更高按揭成數，聯名買入物業後，都可轉按、加按，以近親轉讓方式，讓一人獨享所有業權，重做按揭。 剛才提到長命契的特質就是業權可因共有人死亡後自動轉予另一共有人，而最長命的那位可透過正常買賣、送贈方式轉讓其他人，最重要是有文件註明其餘業權持有人已有死亡證、如2006年前已過身，死者的遺產已納了遺產稅。如果已逝的業主，想生前權益轉由後 繼承，就要有一份瓜份業權的契據，通知其他共有人，註田土廳紀錄冊，這些都要交由律師處理。瓜分後，這些業權可以自由繼承，都可以自由買賣。 聯名物業壞處 雖然買賣活動要由2人同時簽署才有效，但也是弊處，因為在成交過程上有很多分歧的話，就要錯過買賣良機，如果有人去到關鍵時間不簽樓契，就不能成功買賣了。 其次，二人的入息都可增加壓測通過機會，但大家的信貸報告都有此記錄，例如貸款額是300萬，即大家的TU報告都會各自反映貸款額為300萬，不會分一半地顯示。萬一沒有準時還款，也是會影響大家的評級。 第三，大家都會失去首置身分，故買另一間物業，就要再付15%雙倍印花稅，按揭成數都沒有首置那麼高。通常做法是用近親轉讓，甩名令自己重拾首置身分，自然可享有較高按揭成數及免壓力測試。坊間較可取的方法是，一人做借款人，另一人做擔保人，日後做轉按時已可除名，手續比較簡單，擔保人收入又可計入壓力測試。 如果你想為物業做分權持有，或者對聯名物業有任何疑問，歡迎向我們28 Mortgage按揭專員查詢，為你解答疑難! 物業甩名後釐印費的計算方法? 物業甩名時要交一次釐印費，不過這筆釐印費又該如何計算呢？是先將物業價格計算一半價值，然後再計印花稅；還是以物業價格總價計印花稅，之後再除以二? 這裏舉例：一棟價值600萬物業，先將600萬除二，亦即按300萬計1.5%印花稅等於45,000港元。但如果按市值600萬徵收3%印花稅，之後再除二，業主就要交90,000元稅項。兩種計算方式相差45,000港元，一倍之多。 稅務局指出，一般都會以前者計算，除非準買家在簽署買賣合約，在未正式成交前，希望進行加名的動作，加入直系親屬名字，而該親屬本身又持有一層物業，稅局才用後者方式計稅。 物業甩名對銀行按揭有沒有影響? 當物業交易金額太低比如有業主在近親轉讓時一元也不收，藉以節省交易時的釐印費，這種行爲就有機會被視為「送契樓」。銀行在審批這類型的按揭會額外謹慎因為「送契樓」牽涉《破產條例》，若送契人士在五年內破產，破產管理局有機會認為是欺瞞財產來作轉讓，所以有機會收回該物業。 除了「送契樓」，若交易金額低於市場價格太多，稅局也有權追收跟市價計算的印花稅差價。而且由兩個名甩至一人名，銀行也有可能需要重新批核按揭及計算壓力測試。若成交金額訂得太低，銀行在審批按揭時有可能減低可借貸金額。 FAQS: 1. 聯名物業分為哪些方式? 主要有兩種，一種是俗稱長命契的聯權共有，共有人可優先繼承其他人死後權益，直到剩下最後一人。而物業的持有人是不能透過遺囑將物業予某指定受益人。第二種是分權共有，例如一對夫婦按比例共同持有物業，例如其中一方是70%，另一方是30%。與前者不同的是，如果屬長命契，一般是當各佔一半地擁有資產。而大家在分權共有上，都可各持獨立的物業佔用權利。 2. 居屋單位以聯名物業持有，轉名加名要怎樣做? 理論上轉名、除名、加名都不用事先補地價，但都要獲得房委會批准，即使是將長命契轉為分權共有方式持有物業，都不用先補地價。但如果單位未供滿，銀行就要衡量擔保人利益加以評估，所以可先向律師查詢。 3. 聯名物業會如何影響TU評級? 二人的入息都可增加壓測通過機會，但大家的信貸報告都有此記錄，例如貸款額是300萬，即大家的TU報告都會各自反映貸款額為300萬，不會分一半地顯示。萬一沒有準時還款，也是會影響大家的評級。 4.聯名物業兩夫妻甩名給其中一方還需要繳付印花稅嗎？ 如果雙方各持一半業權，夫妻關係屬於近親轉讓所以需要付物業價格一半的從價印花稅。

根據人力資源顧問機構ECA International今年公佈全球生活開銷最高的 10 個城市最新名單，香港在過去一年的物價上漲與港元持續強勢，使其連續3年成為全球生活費用最高昂的城市 （文章可以參考這裏– Hong Kong continues its reign as the most expensive location in the world)。Bloomberg 也在2022六月發表的一篇報道《Mercer’s Cost of Living Survey 2022》，香港是全世界打工人開銷最高的國家。這兩份研究報告裏面的開銷指是包括物業開銷、交通工具、飲食、基本家居必須品、娛樂等200項開銷對比的指標。 在這裏， 我們用一篇文章來充分來了解如何好好的通過【按揭成數】成功置業（香港各類型物業）和各式各樣入息的壓力測試完整攻略。小聲告訴你，很多時候只要學會利用 “槓桿”的原理 (Leveraging) –【按揭成數】是可以讓準業主成功上車！ 什麼是 【按揭成數】？ 【按揭成數】是是指準業主購買物業時，以物業作抵押向第三方（如香港按揭證券有限公司 （HKMC） 或銀行等)借貸的額度和抵押物業的的總額之間的比例。金管局會根據各個幾個審核條件比如市場利率、物業價格、物業情況、壓力測試、準業主的財務情況等去規定銀行可以為物業借出幾多錢。簡單來說就是買家支付部分首期后，餘額向HKMC或銀行申請按揭，這個餘額就是【按揭成數】。 【按揭成數】進化史 香港樓價與消費居高不下是鐵一般的事實，政府爲了幫助首置用家減輕首期壓力，近年來繼續放寬首置自住買家的按揭成數上限。我們來快速回顧香港政府和金管局在【按揭成數】這今年所做出的政策調整。(注意，閣下也可以直接跳去最後表5 參考香港現時最新的物業價格和最高按揭成數） 1.銀行按揭 根據2015年金管局的政策，早期銀行是必須完全依照金管局的規定來審批物業按揭。準業主在銀行可承造最高五至六成按揭成數，前提是必須是自住。請參考以下圖表： 表1 物業價格 按揭成數 700萬港元以下 60% 700萬港元或以上-1,000萬港元或以下 60%，上限為500萬港元 1,000萬港元以上 50% 資料來源點這裏 2. 按揭證券公司 (舊按揭保險計劃) 事實上，香港樓價高企，要準業主一次過拿出40%-50%的首期來購買物業還是有一定的難度的壓力。 香港按揭證券公司就為銀行提供了按揭保險計劃。由按揭保險公司來作擔保，讓銀行可以在無須承擔提供高成數的按揭貸款額外風險，為準業主提供更高成數的按揭貸款。換句話就是準業主可以用較低的首期，借到 80%-90%的按揭車。

香港樓價高企，抽中居屋是件非常幸運的事。不過，抽中只是第一步，被抽中的幸運兒們，除了要花時間和心思去選選心儀單位，更要瞭解的是居屋按揭。居屋按揭從文件準備、按揭成數上限、最長供款年期、息率、壓力測試、擔保期、未來加按和轉按等方面跟私樓按揭都有所出入，所以準買家可以參考我地 28Mortgage為閣下準備最齊全居屋按揭知識懶人包。 什麽是居屋？ 居屋全名為居者有其屋計劃（Home Ownership Scheme），是香港的資助出售公共房屋計劃，居屋計劃原意是為資金不足以購入私人屋苑的市民，提供另一個居住的選擇。另外也可以用較優惠的價錢，鼓勵收入相對較高的公屋租戶騰岀單位，加快公屋住戶的流動性。 居屋的買家類型 對於抽居屋的新手來說，首先要了解的當然是綠表和白表的分別： 1.綠表買家 符合綠表資格的人士包括： 房委會轄下公屋住戶 房協轄下出租屋邨的住戶 持有房屋署／市區重建局發出有效《綠表資格證明書-祇適用於出售居者有其屋計劃單位》的人士 持有由房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者 2. 白表買家 符合白表資格的人士包括： 私營房屋的住戶 房委會轄下公屋、房協出租屋邨或任何資助房屋計劃單位住戶的家庭成員 透過租置計劃與房委會簽訂轉讓契據日期起計10年內的單位業主及其認可家庭成員（不須受入息、資產及住宅物業擁有權限制，但必須以家庭整體形式申請） 香港居屋種類 1.一手居屋 一手居屋是指新落成的居屋屋苑或可理解成現時市場可供發售的居屋。不論您是綠表買家或白表買家，房委會在初次發售時都會提供一定的折扣額。物業價格一定比一般私樓價格便宜。 2.居屋第二市場：綠表/白居二 一般情況下，買家成功購入一手居屋或綠置居一定的年期后（通過禁售期後）可以把物業在「第二市場」中以免補價方式放售。這是因爲一開始業主在買入一手居屋是獲得了折扣額，物業價格是相對便宜的。政府容許買家在不需補地價(補回當初提供折扣)下轉售。 房委會于2013年及2015年推出臨時計劃，把居屋第二市場擴展至白表買家。如果白表人士成功獲得白居二的名額，同樣可以獲得綠表資格選購單位。這項計劃為「白表居屋第二市場計劃」（白居二）。 3.自由市場／公開市場 一手居屋或綠置居的業主也可以在通過禁售期後選擇補地價後出售，買賣的性質與私樓無異，買家毋須局限為綠表或白居二買家而是開發給市場上所有有能力購買的人士。 居屋計劃物業種類 1.居屋 香港房屋委員會（簡稱：房委會）興建房屋；房委會是香港政府法定組織而居屋是政府房屋的常設政策。房委會根據政府所制定計劃進行興建然後以低於市值的價格，扣除地價後售給市民。 2.房協樓 香港房屋協會（簡稱：房協）是一個獨立非政府及非牟利機構。房協的責任是協助政府興建部分公營房屋。政府會不定期批地予房協興建居屋，不過就並非如房委會一樣用成本價，房協須就取得之地皮繳納指定地價，一般上是低於市價的。 還有一種很常會聽到的「白居二」，全稱為白表居屋第二市場計劃。2013及2015年政府把居屋二手市場擴展至白表買家，自此之後，政府每年都會提供特定的白居二配額供合資格人士申請。主要目的是提供市民多一個置業選擇，可以擁有屬於自己的物業。 當獲得政府認可的白居二表格後，置業人士可免補地價購買二手居屋。可說是白表、綠表以外的第三類合資格購買居屋人士。但需注意，白居二資格是有一年時間為購買期限。 居屋按揭申請 居屋是政府的一種資助房屋，為那些未能購買到私樓的人士助力，除了在售價上提供折扣優惠外，在按揭方面亦為居屋買家提供優惠條件。在房委會擔保下，居屋買家申請按揭時，所獲得的條件會較申請私樓按揭為佳。接下來我地 28 Mortgage會好好解釋居屋按揭申請相關事項與條件。 居屋按揭申請資格 銀行會因應居屋申請者資格和申請者的入息上限，批出相應按揭計劃的貸款額，能免地價申請購買居屋的 3 種申請資格可以參考表一如下： 表1：居屋按揭申請資格與入息上限 白表 綠表 房協資助房屋按揭 白居二 居屋申請資格 年滿18歲香港永久居民 非公屋住戶 公屋住戶 持有有效《綠表資格證明書》住戶 持房屋署簽發有效保證書房屋署屋宇事務助理聯係人員

如果你是保險經紀、美容師等，花紅會是收入的一部分，不過由於花紅不是固定的，在申請按揭時要通過壓力測試，那應該如何計算花紅?若能了解以下花紅計算方法，有機會提升增加借貸金額，下文為你介紹年尾花紅計算要點! 什麼是壓力測試? 根據金管局指引，買家在申請按揭時，除了供款與入息比率不可超過50%之外，還要假設按息加3厘後，再計算申請人的入息，要達至供款與入息比率不可超過6成，確保申請人在加息環境下，仍有供款能力。而在2009年起政府推出措施，首置人士不是必須通過壓力測試，如果未可通過，則要支付按揭保險，幫助批出按揭。而非首置人士就仍要通過壓測。 什麼是「供款與入息比率」? 首先要了解一下什麼是供款與入息比率，一般首置人士如果購入住宅或工商物業是自用，收入來自香港，本身無按揭，月供與入息比率為不多於50%; 如本身有按揭，購入物業自用，800萬元或以下樓價，按7成或以下，壓測後的供款與入息比率為50% ; 如按多於7成，壓測後的供款與入息比率為45% ; 1000萬元或以下物業，按6成或以下，壓測後的供款與入息比率為50%，多於6成則為45%。1000萬元以上物業，任何按揭成數下，壓測後的供款與入息比率為50%。 另一方面，如是出租用途，不論本身有沒有按揭，壓測後的供款與入息比率均為50%。 花紅如何計算壓力測試入息? 不論從事保險、銀行等從業員都會有年尾花紅，究竟花紅是如何計入壓力測試呢? 如果你是承造少於8成的按揭，花紅都可計入在內，如果工作合約和糧單有清晰列明花紅，例如寫明有13個月糧等等，即使申請更高成數按揭，一般都會將花紅計入入息。跟佣金不同，佣金要有所折扣，才可納入壓力測試，而如果每季出佣金，只要糧單和合約上有顯示花紅字眼，直接將佣金視為花紅計，會較好，起碼不用打折。 其實坊間常見做法是將最近2年花紅，除24，得出結果。有個別銀行會將稅單的花紅就此除12計算，主要是計平均數。 假設申請人有固定收入每月2萬元，而工作合約寫明有14個月糧，即月入就是23333元。如果花紅是看業績而定，不是固定金額，一年10萬，另一年為14萬，假設固定收入每月2萬，即月入是將2萬元加上1萬元，即3萬為每月入息。 如果你在2年內轉職，要計花紅都是只能計目前工作的花紅，例如只在新公司做了一年，花紅紀錄不足2年都好，仍是照除去24個月計的。 另一個情況是，申請人每月收入為非固定，例如平均6個月收入為2萬5千，而花紅2年相加為24萬元，即先將24萬元除去24個月，再加上2萬5千元，即月入為3萬5千元。 當然，間間銀行做法不一，行業類型、每年派花紅還是指定期派花紅、花紅佔總收入的比例、次數等，都是考慮因素之一，如果申請人主要要靠花紅先可幫助通過壓測，有可能未必獲寬鬆處理，要留意的是，花紅不可高過固定收入的3倍，例如你固定收入為2萬元，花紅不宜佔6萬元，這樣對銀行而言，也是風險。最好先準備好所有入息紀錄，再向28 Mortgage按揭專員查詢，了解更多上車必備按揭資訊，幫你大大增加上車機會! FAQS: 1. 固定收入的花紅如何計算入息? 將最近2年花紅，除24，得出結果。有個別銀行會將稅單的花紅就此除12計算，主要是計平均數。假設申請人有固定收入每月2萬元，而工作合約寫明有14個月糧，即月入就是23333元。如果花紅是看業績而定，不是固定金額，一年10萬，另一年為14萬，假設固定收入每月2萬，即月入是將2萬元加上1萬元，即3萬為每月入息。 2. 非固定收入的花紅如何計算入息? 申請人每月收入為非固定，例如平均6個月收入為2萬5千，而花紅2年相加為24萬元，即先將24萬元除去24個月，再加上2萬5千元，即月入為3萬5千元。 3. 佣金可否當花紅計? 如果工作合約和糧單有清晰列明花紅，例如寫明有13個月糧等等，即使申請更高成數按揭，一般都會將花紅計入入息。跟佣金不同，佣金要有所折扣，才可納入壓力測試，而如果每季出佣金，只要糧單和合約上有顯示花紅字眼，直接將佣金視為花紅計會較好，起碼不用打折。

置業都要通過銀行壓力測試，不過隨林鄭plan放寬1000萬元物業按揭後，吸引不少人物色這類範圍的樓盤。有些靠父幹，即使父母已退休，無入息可計，都可以憑已供滿的單位造資產按揭，下文為你解答如何計算資產水平、資產按揭成數。 資產按揭計算方法 一般而言，月供佔入息比率都是常見評估借款人還款能力的方式，例如提供糧單、稅單等入息紀錄，而另外還有一種資產水平評估方式，審批要求比較高，最多批4成按揭，而如果是第2間物業或以上，則減1成按揭。 過去都有不少個案將父親已供完物業(現契)套現，讓子女有首期買樓。一般銀行都以資產淨值做審批基礎，即將持有資產總值減去負債的淨額。以下都可以納入資產: 現金、外幣和定期存款（以面值計算）、股票、債券、基金（以估值計算）、物業（以估值一半計算），舉個例，如果單位值600萬，而按揭餘額是100萬，即計算的資產值就是300萬再減100萬元，即200萬元。如果單位持有者有多於一位業主，就要計業權比例。即分權契就要所持的業權比例計資產值，已供完現契樓方面，有些銀行可批4成按揭，但有些銀行只借樓價的25%。從以上可見，有部分資產是要先打折扣才可計算，而股票一類，有個別銀行都會計100%做資產值，但始終每間銀行做法不同，監管機構對於計算資產的標準沒有統一。理論上，淨額要高過擬貸款額才可通過，銀行會要求提交證明，要顯示申請者已持有相關資產3個月。 如果你已無收入，但仍擁大量現金、債券、股票，都可批按揭，除非有個情況是，按揭餘額與估值相距甚遠，例如物業市值1000萬元，只欠銀行十幾萬元，否則如果想用一間未供完的物業承造資產按揭，就有難度。 海外資產如何計算? 不少港人都在海外國家置業，其實海外資產都可以計算在內，但要受條件限制: 首先海外物業要是大國家如加拿大、澳洲，而物業沒有按揭在身，提供當地房產證明。由於香港銀行不能對海外物業作估價，所以會將當年買入價50%去計資產值。如果是中資銀行，對於內地物業的估價相對容易點，可憑估價得出資產值，同時，未必每間銀行都肯接納海外資產。 有人會疑惑假如物業出租，可否將租金收入都計入淨資產值? 其實如果採用資產按揭，就不會因租金收入而提高對該資產的估值，海外資產仍是用買入價計。 資產按揭適合人士 如果申請人資產多，但未有收入，提供不到入息證明，就適合這些資產按揭。有個別銀行會提供較簡單的方式，假如有一個現契樓，還清按揭，銀行可以借出估值的25%，假如市值800萬，可200萬按揭貸款額，而申請人不可超過60歲。 資產按揭好處 通常已供滿單位的業主都退休，假如60歲，將75減去60人齡，即15年為最長供款年期，而如果計入息做壓力測試，入息要求就要比人齡較小的申請人高很多。 所以比較一下，用資產按揭會較適合，只需考慮申請人的資產淨值、物業市值去計貸款額。而且比起傳統入息計算，資產按揭的證明文件不算多，例如現契樓業主，本身沒有任何債務，只要提供身分證明文件、住址證明、主要銀行戶口來往紀錄，比傳統入息按揭需要較短審批時間，而由於免卻了將擔保物業按揭供款計算，又不用要其他人為其擔保，故沒有太多負擔。 FAQS: 1. 資產按揭包括哪些? 一般銀行都以資產淨值做審批基礎，即將持有資產總值減去負債的淨額。以下都可以納入資產: 現金、外幣和定期存款（以面值計算）、股票、債券、基金（以估值計算）、物業（以估值一半計算），舉個例，如果單位值600萬，而按揭餘額是100萬，即計算的資產值就是300萬再減100萬元，即200萬元。如果單位持有者有多於一位業主，就要計業權比例。 2. 如在內地有物業，這些可否計入資產按揭? 海外資產都可以計算在內，但要受條件限制: 首先海外物業要是大國家如加拿大、澳洲，而物業沒有按揭在身，提供當地房產證明。由於香港銀行不能對海外物業作估價，所以會將當年買入價50%去計資產值。如果是中資銀行，對於內地物業的估價相對容易點，可憑估價得出資產值，同時，未必每間銀行都肯接納海外資產。 3. 資產按揭適合哪些人士? 如果申請人資產多，但未有收入，提供不到入息證明，例如退休又上了年紀的人，就適合這些資產按揭。有個別銀行會提供較簡單的方式，假如有一個現契樓，還清按揭，銀行可以借出估值的25%，假如市值800萬，可200萬按揭貸款額，而申請人不可超過60歲。

一場疫情讓許多傳統的行業遭受嚴重打擊不過同時也讓很多行業迅速冒出頭，真的應驗那句 “危機就是轉機”。這一場疫情下來，相信大家對Youtuber 、KOL、 網絡創業、網上教課都不陌生了。這些行業收入都很高不過他們都算是 Freelancer，屬於非固定收入一族。除此之外，保險經紀、自僱的生意人、補習老師等也算是非固定收入人士。今天這篇文章我們28 Mortgage要跟大家一起探討非固定收入人士按揭相關的内容，如果您本身就是屬於非固定收入人士或是身邊有認識的都會對您以後申請按揭幫助很大。 非固定收入的定義 在銀行的角度來看，只要這個人的收入不是那種每個月定時穩定有收入、沒有穩定收入證明（如糧單）或是屬於自僱人士。自僱人士顧名思義就是非僱員，他們通過提供產品或服務來賺取收入或應得的佣金。還有一種是現金出糧的行業如菜檔檔主、地盤工人、的士司機等也屬於非固定收入族群。放眼望去，現在的確越來越多人都是非固定收入人士。 非固定收入人士按揭成數 先來説在貸款人在沒有申請任何按揭保險的情況下，根據金管局的指引，非固定收入及固定收入的申請人的情況是相同的。物業價格1,000萬港元或以下的最高按揭成數為60% （最高貸款額為500萬港元）；物業價格超過1000萬港元最高按揭成數為50%。 但是若貸款人有申請按揭保險，最新的按保放寬了借貸條件，物業價格1000萬港元或以下，固定收入人士可以借到最高按揭成數為90%；非固定收入人士最高按揭成數只能做到80%。 如果按揭申請人是非固定收入人士而且不來自本地（香港）、申請人已有按揭，就要在原定的按揭成數再減10%。假如非固定收入人士是打算購入物業為投資用途，最高可借貸的按揭成數為50%。  非固定收入人士如何申請高成數按揭？ 當銀行在審批按揭時，主要是看申請人提供的真實證明。因此非固定收入人士只要做好功課，把需要的文件準備好，仍然有機會申請到高按揭成數上會的。以下幾點是我們根據過去處理過的個案爲非固定收入人士整理出來的，一定有幫助。 a)   將現金收入固定的存進銀行以證明您是有收入的，銀行在審批按揭時可以查看之前的記錄 b)  最少6個月的收入證明。 銀行對於非固定收入人士的按揭申請一般上都會要求申請人提供最少6個月的收入證明。每個行業的收入證明確實不太一樣，以下的文件都可以用來作爲收入證明呈交給銀行： -强積金記錄 -公司出糧證明 –薪俸稅證明 -公司僱傭合約 -執業證書牌照、商業執照 -物業租約 -其他收入證明文件，可以先和我們的按揭專員咨詢 c) 公司糧單可以證明給銀行看您的入息記錄和公司的糧單的數目是可以對的上的。尤其做的行業是發現金工資的或是開檔口的小販們也是以「公司」的模式在經營生意，一般上是由糧單的。 d)  一定要交稅。想要申請高成數按揭的準業主，必須要呈交稅單證明一切的收入都有如實呈報并且交足稅。這也是一個信用很好的的證明。  如果您是非固定收入人士想要承造高成數按揭隨時歡迎WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員，我們過去協助過很多買家，一定可以幫您解決所有的問題，讓您無憂無慮成功上車。 非固定收入壓力測試 欲申請按揭就逃不過壓力測試，固定收入和非固定收入人士都一樣，都要符合當利率上升厘，每月供款不可以超過每月收入的60%。這裏跟大家分享一個小貼士，如果非固定收入申請人的不通過壓測的話，可找一個有穩定入息的人做按揭擔保人，這樣通過壓測機會就可以大大提升。另外一種做法是用自己資產（如手上的物業、股票、基金、债券等）計算方式借按揭，不過這種方法最高只能承造40%按揭成數。 歡迎WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員，我們過去協助過很多買家，一定可以幫您解決所有的問題，讓您無憂無慮成功上車。 非固定收入人士按揭利率 銀行為大家提供的按揭利率是相同的，貸款人可以自由選擇P按或H按或定息按揭。我們的建議是在低利率的環境選擇H按是最適合也是最划算的。  非固定收入人士千萬不要做的事 人們有時候會想要走捷徑或是試試踩一些灰色地帶，那就是虛報入息或報假數希望可以瞞天過海可以申請到高成數按揭上會。這是不對的，也是犯法的行爲。奉勸各位千萬不要挑戰法律。如果您想要借到高成數按揭，可以跟我們聯絡，我們會手把手的協助您。  關於非固定收入按揭常見問題 1.非固定收入最高可以借多少成按揭？ 根據金管局指引，非固定收入人士最高可以申請最高80%按揭，不過必須交足文件證明自己的收入來源。  2.非固定收入人士要提交什麼申請按揭文件? 申請人是要提交以下文件申請按揭: 身分證、住址證明文件、最近稅單、工作證明信、聘書、最近6個月的收入紀錄，而醫生律師等專業人士則要準備執業牌照。如果屬非固定收入人士，例如開公司的自僱人士除了交以上文件外，還要商業登記證、最近年度的審計報告。 3.非固定收入人士申請按揭需要做壓力測試嗎？

早於99年香港按揭證券有限公司推出按揭保險計劃，目前由香港按證保險有限公司負責經營，按揭保險是為銀行的貸款提供保障，那在新按保措施下，最高按揭成數是多少? 申請步驟是怎樣? 按揭保險是什麼? 根香港金融管理局指引，按揭保險會讓銀行提供高成數的按揭貸款，以減低風險。目前按金管局指引，自住物業的按揭貸款除了要遵守成數上限外，如借超過6成就要買按揭保險。如業主拖欠貸款，一般按保都會為高於6成按揭以上的貸款提供保障。而保費是根據貸款額計算，可一次性或分期支付。 只要個案在樓價上限、貸款額上限等條件符合要求，申請人可最多獲批8成按揭貸款，那首期開支就會細點。 按保下的按揭成數 在新按保措施下，900萬元以下的物業最高可以借9成(貸款額上限為720萬)，而1000萬元以下的物業就最高借8成。不過在個別情況下，例如600萬元物業，本身按揭擔保人已有按揭，那麼銀行最多批5成按揭，如果業主想借夠6成，就要申請按揭保費。 按揭保險計劃的最高按揭成數(物業價格1,000 萬港元或以下)如下： 物業價格400 萬港元以上至800 萬港元或以下，最高按揭成數為80%或90%。 物業價格800 萬港元以上至900 萬港元或以下，最高按揭成數為80%至 90% (貸款上限為720 萬港元) 物業價格900 萬港元或以上至1,000 萬港元80%(貸款上限為800 萬港元) 假如是首置人士，萬一未通過壓力測試，其實都可以照申請最高8成或9成按揭，不過條件是供款與入息比率不可高於5成，還要額外付15%按揭保險費。 如何申請按揭保險? 當簽完臨時合約後，申請銀行按揭時，如成數高於6成，則讓替你承造按揭的銀行申請按保，亦都有個別銀行會等待按保獲批後，才批出該6成按揭，至少準業主可預先知道自己是否合符資格。一般而言都是幾日至一星期左右批核按保結果，而且都是經銀行通知的，申請文件不能直接向按保公司提交。只要準備齊全文件，都有助加快審批時間。而按揭方面，因疫情關係，有些個案都要2個月才有結果，所以最好先協定好成交期，才簽臨時合約，以免各種手續時間太緊拙。 要準備的文件包括: 香港身份證副本、有關物業的臨時買賣合約副本、入息證明、稅單。留意的是臨時買賣合約及正式買賣合約並非可接納之文件。 如果想更了解你按揭成數、還款能力、現金回贈等等，立即找28 MORTGAGE的按揭專員幫你， 28 MORTGAGE保證全港最高現金回贈，讓你更安心置業！ 合資格申請按揭保險的物業 以下物業均可申請按保，包括香港住宅物業(現樓/樓花)、而村屋方面，樓花村屋、屬祖、堂的物業、有轉售限制的村屋都不符資格。本身物業樓齡一般都是沒有上限，惟按揭物業的原定或剩餘供款年期及樓齡之總和為最高75年。如果屬村屋，則最高為55年。 留意以下新按保措施下的按揭成數: 1.非首置人士最高8成 2.樓花選即供不能用按揭保險 3.村屋：最高8成半。 4.房協二手指定屋苑：不限樓價可做9成。 5.轉按(套現)：樓價600萬或以下最高8成 6.轉按甩發展商二按：最高8成。 7.聯名物業甩名：最高8成，但如聯名名轉單名，最高9成。 8.樓換樓先賣後買，如未完成出售舊物業前，最高8成。 而按揭保險計劃只限私人名義購入物業，不接受公司名義物業。 香港按證保險有限公司會為想申請按保計劃的物業估值，也會比較銀行對物業的估價、買賣價比較，來決定物業價值，這會以較低者為準。 對自己的物業申請資格有疑問? 不要猶豫，盡快找28 Mortgage的按揭專員為你解答! 供款比率如何計算? 在按保計劃中，如果申請人每月都有樓宇按揭供款或其他財務責任(例如私人貸款、銀行等機構供款等)均被視為財務責任，而這些債務供款都會計入供款比率中。不過，如是一些租金支出，就不被當作債務供款。 另一個情況是，如果申請人在香港有物業收租，租金收入的最高7成都可計入息，條件是要提供已簽的租約及入數記錄供審批，也有機會要進一步合理解釋所申請的物業是自住用。 年終花紅和佣金都可計入入息，不過最終年終花紅金額最多不超過月薪3倍，而後者，申請人要準備6個月糧單及出糧記錄審批，一般都會計最近6個月平均佣金收入。 如何支付按揭保費? 申請人可以一次性支付或每年續保，如是前者，銀行會先為貸款申請人一次性支付保費予按保公司，貸款人將按保費用分30年還款，如是後者，未必享有更多優惠，假如3年內退按保，也未必取回部分保費，所以前者較佳。 2023最新按揭保險計劃 表

早年曾有發展商推出屯門區新盤菁雋一個不足130平方呎的單位，被坊間稱之為龍床盤，更獲港姐麥明詩沽出獲利，究竟龍床盤的空間有多大? 入場費低的龍床盤又有幾多租金回報和投資潛力? 什麼是龍床盤? 在2019年屯門有一單幢新盤菁雋落成，相比134呎的標準私家車位，該單位僅有128平方呎，當時發展商更稱「皇帝都是睡張床」而已，引起坊間討論所謂的龍床盤。當時這個龍床盤入場費只是174萬，其後市區亦有些龍床物業單位，例如長沙灣AVA228，都是比前者多1平方呎。 龍床盤有什麼吸引? 早前港姐麥明詩入市菁雋龍床盤單位，其後換樓賬面賺約50萬元。如果說做投資、收租，可能吸引到單身人士或同居情侶租住單位，即使是純粹短租的話，都會有此需要。而如果手上資金不多，有意先上細樓再待機換大屋，也可買來自住，如果家中想放多少少雜物又或想組織家庭，就當然不是好選擇。如果龍床單位樓底高約3至3.5米，就要將金錢多花在裝修上，例如設置閣樓、吊櫃等等。 經典屯門龍床盤菁雋 以菁雋為例，開放式單位為實用128平方呎，這個龍床單位扣除明廁、開放式廚房，真正可用的地方僅得88平方呎，樓盤一層有29伙，密度很高，環境由於面向公路的關係，不算清靜。有指在樓市看淡下，最先受影響的會是這些納米盤，不過看看早前這類128平方呎的單位成交，實用呎價達18359元，業主以183.4萬元買入，帳面賺約3成。如果是大少少，實用170尺的菁雋高層細單位，售328萬，實用呎價為19294.7元。 雖然龍床盤細，但一樣也吸引到投資者收租，例如2021年11月菁雋高層單位，實用168平方尺，以每月8300元租出，實用呎價為49.4元。 上水尚宜 被指龍床盤再現 早前大鴻輝集團旗下的上水現樓尚宜被指是龍床盤再現，單幢式樓宇高6層，只有開放式和一房單位，最細是實用面積138平方尺的2樓E室，折實售242.88萬元，折實呎價為17600元，如果買家造9成按揭，即不用25萬已可上車，首置者要付3.6萬元印花稅。以上面積是僅次於屯門菁雋，成為本港第2細單位。 FAQS: 1. 龍床盤是指哪類單位? 在2019年屯門有一單幢新盤菁雋落成，相比134呎的標準私家車位，該單位僅有128平方呎，當時發展商更稱「皇帝都是睡張床」而已，引起坊間討論所謂的龍床盤。當時這個龍床盤入場費只是174萬，其後市區亦有些龍床物業單位，例如長沙灣AVA228，都是比前者多1平方呎。 2. 近年香港有哪些龍床盤? 以屯門菁雋為例，開放式單位為實用128平方呎，扣除明廁、開放式廚房，真正可用的地方僅得88平方呎，樓盤一層有29伙，密度很高，早前這類128平方呎的單位成交，實用呎價達18359元，業主以183.4萬元買入，帳面賺約3成。如果是大少少，實用170尺的菁雋高層細單位，售328萬，實用呎價為19294.7元。 另外，大鴻輝集團旗下的上水現樓尚宜被指是龍床盤再現，單幢式樓宇高6層，只有開放式和一房單位，最細是實用面積138平方尺的2樓E室，折實售242.88萬元。 3. 龍床盤有投資空間嗎? 如果說做投資、收租，可能吸引到單身人士或同居情侶租住單位，即使是純粹短租的話，都會有此需要。例如2021年11月菁雋高層單位，實用168平方尺，以每月8300元租出，實用呎價為49.4元。而如果手上資金不多，有意先上細樓再待機換大屋，也可買來自住，如果家中想放多少少雜物又或想組織家庭，就當然不是好選擇。

早於2018年6月，政府提出為空置一手樓私人住宅單位收額外差餉，不過2020年時政府鑑於當時最新經濟情況和社會意見，撤回此方案，但近日又有指不排除重提，究竟為何要推物業空置稅? 現時本港空置情況是怎樣? 什麼是一手樓空置稅? 政府建議修訂《差餉條例》就空置一手私人住宅單位徵收額外差餉。這種物業空置稅的原意，是針對一些已空置了一段時間的樓宇，以防因囤積，妨礙社會資源運用，現實中不少發展商都是分批推售，想待價而沽。 此修訂是要求在獲發入伙紙達12個月或以上的發展商，每年都要申報單位使用情況，如一年內有逾一半時間未出租或供自住用途，就被視作空置單位，向政府交額外相等於應課差餉租值兩倍的差餉。 而應課差餉租值就是該物業在指定期內空置出租時的年租估算，而該物業空置稅由差餉物業估價署每年徵收物業樓價約5%。 如果以2020年12月尾有關已獲入伙紙而未出售的一手樓為12300伙，距7年前升了3倍。 物業空置稅對樓價有何影響? 理論上設物業空置稅是想加快市場供應，惟空置稅僅對現樓起作用，對於空置二手物業、樓花可謂是無影響。如今樓價仍高企，發展商亦有幾種應對方法，例如將現樓改為以服務式住宅出租，或讓買家可提前入住、延遲申請入伙紙等。 有指空置稅只是碎料，對發展商而言，如果將貨尾囤積，隨時1至2年的升幅會抵消那稅項。如果看看一些貨尾單位數字，原來在2020年年尾的貨尾單位中，有近8000個單位是空置逾12個月，較顯住升幅的是431呎以下上車盤和家庭適用的753呎至1000尺左右的單位。 在目前未有物業空置稅下，本港樓價仍企硬，即使經歷了疫情、社會事件，根據中大樓價指數，單是2021年9月一手樓價指數已觸及2018年水平。 空置稅利弊 空置稅有何好處？理論上可避免發展商為提高樓價，賺盡獲利，而囤貨、製造房屋供應不足的現象，也可提高政府稅項收入。 不過上文提到收樓價約5%的物業空置稅其實力度不足，發展商未必受到影響，而加快供應單位。假如他們將成本轉予消費者，變相難上車。所以坊間亦有意見指應隨空置時間加重徵收物業空置稅的百分比，讓發展商用市民較易負擔的樓價推售。 其實目前政府有規定地產商要是4-6年內完成建屋、取得入伙紙，有政黨提出應在預售樓花同意書修訂，規定地產商要在6個月限期內推售所有單位 ; 又或者要將空置稅涵蓋至二手樓，確保公平。惟當中仍需投放不少資源監察單位情況，如何量度空置狀況? 又是否要靠業主自律申報? 其他地方的一手空置稅 香港未來究竟幾時實施空置稅仍有待確定，以下參考其他地方的一手空置稅措施: 澳洲(維多利亞省) 與溫哥華均規定物業如按年出租不逾6個月及非自住，都要在年初申報繳稅，由政府估價，稅項為物業估價1%。 台北則對對非自住的住宅物業額外徵稅，會監察單位的稅籍、水電用量，用累進制，戶數愈多，稅率愈高，例如兩戶或以下者，每戶收房屋課稅現值的2.4%。 FAQS: 1. 什麼是空置稅? 政府建議修訂《差餉條例》就空置一手私人住宅單位徵收額外差餉。這種物業空置稅的原意，是針對一些已空置了一段時間的樓宇，以防因囤積，妨礙社會資源運用，現實中不少發展商都是分批推售，想待價而沽。此修訂是要求在獲發入伙紙達12個月或以上的發展商，每年都要申報單位使用情況。 2. 空置稅如何計算? 如一年內有逾一半時間未出租或供自住用途，就被視作空置單位，向政府交額外相等於應課差餉租值兩倍的差餉。而應課差餉租值就是該物業在指定期內空置出租時的年租估算，而該物業空置稅由差餉物業估價署每年徵收物業樓價約5%。 3. 空置稅有何好處和壞處? 空置稅有何好處？理論上可避免發展商為提高樓價，賺盡獲利，而囤貨、製造房屋供應不足的現象，也可提高政府稅項收入。不過上收樓價約5%的物業空置稅其實力度不足，發展商未必受到影響，而加快供應單位。假如他們將成本轉予消費者，變相難上車。所以坊間亦有意見指應隨空置時間加重徵收物業空置稅的百分比，讓發展商用市民較易負擔的樓價推售。  

政府致力發展大灣區，支持青年返大灣區就業，如果資金不算很多，都可考慮購入大灣區物業做長線投資，而本地亦有銀行提供大灣區按揭計劃，究竟要準備什麼文件? 大灣區計劃又有什麼吸引? 大灣區是指哪幾個城市？ 包括香港、澳門、珠海、東莞、廣州、中山、惠州、深圳、江門、佛山、肇慶。本身香港的銀行都有承造內地一些一手及二手住宅、寫字樓等，很多都有涵蓋這些的一手及現樓。不過留意各銀行的覆蓋範圍或有不同，最好先查詢。 大灣區按揭 如果在內地申請按揭，利率都比在香港銀行申請大灣區按揭高，高達6%，相比香港銀行則提供P-2%至P-1.5%利率左右(假如P是5.375%)，即實際按息可低至3.375%。 一般1000萬以下的樓宇最多可造6成，而貸款額上限是500萬元。如超過1000萬元的樓宇則最多造5成按揭，還款年期最多30年。一般情況下會約2星期時間審批，大約要1至2個月完成按揭申請及放款。 大灣區按揭申請步驟及文件 首先如果想購入新樓，可以經銀行匯款交首期，將款項轉到內地賬戶，並準備香港居民身份證、回鄉證、最近三個月糧單(如是非固定收入者，要提供6個月結單證明)、最近三個月的出糧證明文件(如是非固定收入者，要提供6個月結單證明)，銀行月結單、工作證明文件、香港住址證明文件、一手住房銷售合同或不動產權證書（房產證）。 當獲批，則簽法律和貸款文件，並於銀行開設幣還款賬戶，通常審批按揭時都會直接換成港幣計，即可在隨後的年期以港幣還款予銀行，不用在每月還款時要承受匯價波動的風險，比較方便。之後就要回內地處理住房抵押登記手續，等待放款。 簡單而言，申請過程中人們只需回內地一次，其他大部分步驟都是在港完成，節省不少時間。 看看以下銀行提供的大灣區按揭計劃: 1. 中銀香港: 大灣區「置業易」 提供指定一手自用住宅物業按揭，最高貸款額為1000萬元港幣，還款期長達30年，最高可造6成按揭。法律文件會由銀行指定的香港及內地律師直接辦理及交收。當成功獲批，客戶可前往香港律師樓簽文件，完成登記抵押手續後，有關款項都可匯至內地的中銀，客戶屆時要前往指定分行辦貸款手續。 2. 中信銀行: 大灣區按揭計劃 計劃覆蓋位於深圳、中山及珠海的一手或現契住宅物業，申請資格須是年滿18歲或以上香港永久居民。不論是申請、估價、公証及放款安排(另須前往大灣區簽訂物業抵押合同及辦理抵押權登記或抵押權預告登記)都是香港進行。客戶可享免費口頭物業估價服務，貸款額最多是1000萬港元，或估值的6成，以較低者為準，最長還款期為30年。客戶可選擇每月或每2星期作按揭還款週期。 針對於內地大灣區新樓按揭，最高貸款額為樓價或估值的6成，以較低者為準，最長還款期為30年，單筆貸款金額最少是40萬港元，最多為1500萬港元(要留意這適用於深圳、廣州及珠海市的指定住宅項目，這些以外的大灣區城市的指定住宅項目最多貸款金額為1000萬港元，最長還款期為30年。客戶須準備有效身份證和回鄉證、有關物業之買賣證明文件、最近之薪俸證明、公司聘請證明書、薪金紀錄、最近三個月銀行結單、銀行月結單或水費電費單作地址證明。 針對於內地持證物業抵押貸款，最高貸款額為樓價或估值的6成，最長還款期為30年，單筆貸款金額最低是40萬港元，最高是1500萬港元（適用於深圳、廣州及珠海市），而其他大灣區城市最高貸款額為港幣1000萬港元。除了準備與內地大灣區新樓按揭所要求的文件外，還要求有關不動產權的證明文件。 FAQS: 1. 大灣區按揭覆蓋哪些城市? 大灣區指包括香港、澳門、珠海、東莞、廣州、中山、惠州、深圳、江門、佛山、肇慶。本身香港的銀行都有承造內地一些一手及二手住宅、寫字樓等，很多都有涵蓋這些的一手及現樓。不過留意各銀行的覆蓋範圍或有不同，最好先查詢。 2. 大灣區按揭利率和供款年期多少? 如果在內地申請按揭，利率都比在香港銀行申請大灣區按揭高，高達6%，相比香港銀行則提供P-2%至P-1.5%利率左右(假如P是5.375%)，即實際按息可低至3.375%。一般1000萬以下的樓宇最多可造6成，而貸款額上限是500萬元。如超過1000萬元的樓宇則最多造5成按揭，還款年期最多30年。一般情況下會約2星期時間審批，大約要1至2個月完成按揭申請及放款。 3. 客戶是否以人民幣供款? 不是，當獲批，客戶要簽法律和貸款文件，並於銀行開設幣還款賬戶，通常審批按揭時都會直接換成港幣計，即可在隨後的年期以港幣還款予銀行，不用在每月還款時要承受匯價波動的風險，比較方便。之後就要回內地處理住房抵押登記手續，等待放款。