按揭資訊

不論企業還是私人都有需要資金周轉的時候，例如分期貸款、中小企貸款等，云云眾多低息貸款可供選擇，究竟哪間好?下文為你分析比較各銀行低息貸款，各位有意申請私人貸款的話，可注意各間財務公司及銀行的借貸款利率，挑選最適合自己的貸款。 私人貸款分哪幾種? 一般香港借貸分循環貸款、中小企貸款、汽車貸款﹑稅務貸款﹑銀行貸款、財務公司貸款等等，申請人需衡量自身財政能力及需要，而去選擇所屬類型，例如一些固定支薪的上班族可借稅務貸款、想擴充業務的中小企僱主就可考慮借貸周轉。 目前很多機構都設特快私人貸款，不用申請人花時間親身搞手續，節省時間，不受地域所限，不論是申請到批核、交文件、轉賬等都是網上處理。對於一些急需現金周轉的人士，確實是及時雨，非常方便。 私人貸款要提交哪些文件? 一般情況下，申請人需要提交正面及背面的香港身分證副本、最近1個月的糧單、銀行月結單、一些用以證明住址的水電費單。而如果非固定受薪例如是自僱人士，最好準備利得稅稅單。部分財務公司的申請文件較簡易，對於一些沒有稅單及糧單的人士，可提供身分證及銀行提款卡申請一些免卻文件的貸款類型。 私人貸款可以借幾多? 雖然有個別機構會以借貸無上限規定、即時批核過數作招徠，不過現實是仍要考量申請人的信貸紀錄、財政狀況等，如能改善信貸評分，或不提高每月最低還款額，可增加獲批機會。而一般都是最多借申請人月薪的6倍至18倍。再者，即時批核其實都是相對而言，例如有些銀行要至少2個工作天才可批出貸款，有些公司至少要1小時。理論上，還款期及每月還款額愈低，貸款利息也相應提高。 申請低息私人貸款計劃要注意什麼? 究竟私人貸款是否只要低息貸款就等於著數? 答案是未必。因為還要看看實際年利率(APR，即綜合利息及其他費用後的參考利率)、貸款額(如果你有固定收入，存款金額達到要求，保持信貸評級不會太低，自然可增加批出機會)、還款期。例如下表所示低息貸款利息比較: 低息私人貸款 實際年利率 低息貸款特點 DBS 定額私人貸款 1.56% 月平息低至0.01%，適合短期貸款 安信 定額私人貸款 2.38%申請免入息證明(適用於貸款額5萬以下) 安信 公務員及專業人士貸 2.38% 延遲還款期 : 14日 WeLend 私人貸款 2.79% 多項回贈，快速批核 渣打分期貸款 1.75% 「免息免供」期: 最長2個月 除此之外，也要在簽約前留意清楚優惠的附帶條件，例如是否只是新客戶才可享用、貸款金額是否有限制等，而一些額外費用如提早還款費、手續費等，都要計算入成本之中，計好數才可確切了解自己是否有能力償還。 其三，要注意私人貸款有別於有擔保性質的貸款，不會要求抵押財產，利率自然較高，多數要在1年至5件內還款。批核與否都要看申請人的還款能力，不宜充大頭，借錢不宜借到最盡，始終要考慮自身還款能力。 私人貸款比較 比較一下私人貸款邊間好，即睇下圖各公司的私人貸款利息: 私人貸款 實際年利率低至 貸款賣點 UA「NO SHOW」私人貸款 6.18% 申請無須證明文件 Citi 特快現金 1.78% 貸款額高達每月底薪12倍或HKD200萬 WeLend 私人貸款 2.79% A.I.即時自動審核文件 安信 […]

有幸被抽中新居屋真的是像中了頭彩，不過沒被抽中也不要太難過因為沒有被抽中新居屋的公屋住戶可以考慮用綠表身份申請未補地價的二手居屋。二手居屋的價格雖然不像新居屋那麼低，但還是會比一般私樓更容易負擔加上地區選擇性也蠻多的。在香港可以有一個真正屬於自己的房地產都算是一件值得慶幸的好事。28Mortgage在這裡整理了關於綠表人士購買二手居屋的所有相關資訊供您參考。  『二手居屋』的定義 首先，先來了解接下來文章裡會一直提到的『二手居屋』的定義。市場上的二手居屋可以分為兩種： 1.居屋第二市場 – 凡是在居屋第二市場出售的居屋都是未補地價單位，所以銀行在批核這類型物業的按揭申請、物業轉讓或轉名時有一定的限制。在2013年以前，房委會規定購買居屋第二市場的物業必須是綠表人士所以居屋第二市場也可被稱為『綠表市場』。 2.自由市場 – 在自由市場出售都是已補地價的物業，所以銀行在審批這類型物業的所有按揭相關申請和審批程序基本上跟私樓相同。  綠表購買二手居屋資格 綠表人士如果要購買二手居屋可以參考以下的購買資格： 必須年滿18歲的香港公民 房委會轄下公屋住戶或預計1年內可獲配公屋者 房協轄下出租屋邨的住戶 持有房屋署／市區重建局發出有效《綠表資格證明書-祇適用於出售居者有其屋計劃單位》的人士  持有由房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者 綠表買二手居屋按揭 綠表買二手居屋需要更注意的是首次發售日期，那樓齡跟按揭申請又有什麼關係？繼續看下去，我們為您個別詳細講解綠表買二手居屋按揭成數、供款年期、按揭利率及壓力測試如下： i) 綠表買二手居屋按揭成數 不論是一手居屋或第二市場未補地價之居屋，綠表人士可以借最高95%按揭。這裡要提醒一下準業主，銀行不是根據樓齡而是居屋首次發售日期去計算按揭成數。計算和批核按揭方式是從居屋首次發售日起計20年內的單位通常都可以借盡95%；若單位已超過20年，就要計數。基於政府30年擔保期後剩餘按揭本金必須為成交金額6成或以下。 ii) 綠表買二手居屋供款年期 綠表人士買二手居屋最長貸款年期為25年。如以上所講述，二手居屋的是以單位首次發售日期來計算最長貸款年期：20年以內的居屋很高的機會是可以借足25年；超過20年就很難說了。 政府提供的居屋擔保期會直接影響銀行審批二手居屋按揭年期。居屋擔保期也是以屋苑首次推售日期去計算的。業主們要留意的是2010年前出售的居屋擔保期是25年；2010年10月以後的延長至30年。 一些樓齡已經很高的二手居屋，打個比方，超過19年的單位，政府的按揭擔保期也快完了，銀行一般上是不會借超過90%按揭同時也可能還會縮短按揭年數。不過疫情過後，由於太多行業受到很大的衝擊，銀行之間的競爭關係也很白熱化。不排除有些銀行為了生意，可以把樓齡延長到20年為上限。任何二手居屋貸款只要不超過20年，銀行依然會批准貸款人最長25年的供款年期。除非擔保期已過，銀行就會跟著審批私樓的程序，那就是以75歲減去申請人的年齡決定供款期：例如申請人是60歲，即供款期為20年。 雖然銀行在審批綠表人士買二手居屋按揭的申請不像審批私樓按揭那麼嚴謹，畢竟是有政府在後面做最大的擔保，不過這也不能保證一定每個業主會借到最高按揭成數和最長還款年期。個別銀行還是會根據買家的財務狀況和信貸評級再做最後決定。 有打算買二手居屋的業主們若在最高按揭成數和供款年期有任何疑問，歡迎點擊右下角的WhatsApp圖像隨時可以聯繫我們 28Mortgage專員交流及詢問更多關於個別銀行的最佳優惠資訊。 iii) 綠表買二手居屋按揭利率 凡是購買新居屋及未補地價的二手居屋，買家申請按揭時只可選用P按（最優惠利率按揭）；購買已補地價的二手居屋，買家可選用H按或P按。 隨著美聯儲持續加息，香港拆息亦急速上升。大家可以追踪我們 28Mortgage 的 Instagram, 我們每週一到週五都會準時在限時動態 （Story）公佈最新的【H按】利率。除此之外， 我們也會時常在我們的 Instagram 發布 28Mortgage的最優惠按揭計劃，其中包括各大銀行的按揭利率、銀行現金回贈和28Mortgage獨家現金回贈。 iv) 綠表買二手居屋壓力測試 跟據金管局指引，銀行在審批每個按揭申請時都必須做壓力測試。申請人的每月供款不可以超過每月收入的50%；如果申請人本身無其他按揭在身，則+2%壓測下，每月供款不可以超過每月收入的60%。 在房委會擔保下，綠表人士可以免壓力測試。2010年10月以後，政府提供未補地價居屋30年的擔保期，還在擔保期內的居屋，所有的按揭申請都不須要做壓力測試和資產審查。不過申請人需提供全體家庭成員總收入，以證明有能力負擔每月貸款即可。 對於超過20年樓齡的二手未補地價居屋，銀行會要求申請人必須做壓力測試。買家在申請貸款時需要清楚如果樓齡太高，銀行是不可能同時核批最高按揭成數及最長貸款期，一般上都是拉長補短，除非買家願意支付高額的首付，那就另當別論。 居屋2024 最新更新（加長最長保證期及最長還款期） 居屋2024年起將迎來變動，政府放寬第一市場及第二市場的最長保證期（最高保證金）及最長還款期。詳細資訊可以參考以下圖表。  現時的安排 新安排 最長保證期* （最高保證金額）

計劃置業的人士除了準備好首期，也要考慮能否通過壓力測試，這亦是承造按揭時的必經步驟，究竟壓力測試計算方法是什麼? 首置人士免去壓測的條件有什麼? 下文講解壓力測試必知事項。 什麼是壓力測試? 由於向銀行借按揭買樓的金額甚大，為了要確保申請人有一定經濟能力每月供款，銀行壓力測試點計? 有以下計算方法，其一根據目前的按揭息率，計算供款與入息比率有否超過上限，其二，假設在按揭息率再加3%，計算供款與入息比率有否超過上限。在第2個壓力測試計算方法中，就是想確保即使加息，申請人供款與入息比率都不超過每月收入的6成，那就有能力還款。舉個簡單例子說，目前低息環境下，不少人都選用H按，就計H+1.5%，封頂位就是2.5%，銀行就會將3%加2.5%，共5.5%作壓力測試 (以封頂息率計壓力測試)。 一般而言，供款與入息比率當中的按揭供款，都是以申請人的借貸額來計，而首置人士除了免壓測，經按保買樓的話，銀行多會以6成按揭作依據。理論上按揭保險就是為想借高成數按揭的人作保障，假如首置申請人借9成，銀行可以以6成按揭貸款額計月供，或以9成按揭貸款額計月供，惟各銀行就按揭壓力測試做法或有差異，故要先查詢清楚。 壓力測試及供款與入息比率的關係 剛才提到的供款與入息比率(DTI)，即是月供與月入的比例，以600萬元單位做例子，假設承造8成按揭，2.5%利率，還款30年，加3%壓測利率共5.5%，月供本為18965元，而壓測後月供就是27253元，收入每月至少要54506元才可達到壓測要求。 壓測前後都有2種DTI上限情況，萬一申請人的DTI超過上限，有機會拒批或只批低貸款額。在一些情況下，銀行會調整上限。例如當物業是出租，而非自住用途，那該物業的供款與入息比率就會降1成(即變成壓測前DTI是40%，壓測後DTI是50%) 。舉個例，物業為1400萬元，出租用途下，最多按5成按揭，假設還30年，年利率2.375%，即月供要27206元，壓測後，月供增至39198元。相反，如該單位是自住用，就要壓測前的供款與入息比率不多於5成，壓測後供款與入息比率不多於6成。如果申請人月入不夠65330元，自然也通過不到。所以有些人為了增加通過壓測的機會，就會利用租金收入加月入，再付一半首期。如果想放租而未有正式租客入住，可向銀行提出「擬租金收入」，估算租值，例如2萬元，將這筆數轉為入息，即1.2萬元。當然間間銀行估算有異，很難一概而論。如租約已打釐印，又一直出租，有租金收入記錄做證明，銀行就打7折作入息。 另一個情況是如果有按揭在身，可能是其他住宅、車位按揭、做擔保人，或收入來源不是來自本地，DTI上限會減5%至10%，供款與入息比率及壓測會以40/50比例計。 如果物業是自住，正如上文提到，有沒有按揭在身都會影響壓力測試前後的DTI上限，下表列出銀行按揭壓力測試要求: 情況一: 有自住物業仍有未供完的按揭 : 樓價 按揭 壓測前DTI上限 VS 壓測後DTI下限 少於800萬元 少於70% 40% VS 50% 少於800萬元 多於70%(最多80%) 35% VS 45% 多於800萬元至1000萬元 少於60% 40% VS 50% 多於800萬元至1000萬元 多於60%(最多70%) 35% VS 45% 多於1000萬元 最多40% 40% VS 50% 情況二: 自住物業，沒有未供完的按揭 : 樓價 按揭 壓測前DTI上限 VS 壓測後DTI下限

樓市交投旺，有些人為及早上車置業絕對不怕住凶宅，一些位於凶宅旁邊的單位會以低於市價一至兩成成交，不過如想入市凶宅，造凶宅按揭時就要多加留神，隨時申請被拒，下文為你講解香港凶宅定義和凶宅估價重點。 香港凶宅定義 香港凶宅定義是什麼? 其實法律上無明文定義何謂凶宅，一般來說，如單位有非自然死亡事故: 謀殺、自殺(上吊、燒炭、跳樓等)、嚴重意外等，都被視為凶宅。換言之，如年老而死、病死都不算凶宅。那如何查到這是凶宅? 除了直接問業主，也可向鄰居、管理處問問，也可上土地註冊處查冊有無相關紀錄，而更常見的做法是靠坊間凶宅網查找、直接向地產代理問單位狀況，他們根據守則是有責任告知買家該單位是否凶宅。 凶宅按揭及凶宅同層估價 一般而言，不少銀行都會嚴謹地處理凶宅物業，甚至考慮到發生凶案的時間、當時社會各界反應、昔日有無成功轉售等，而去決定批凶宅按揭，特別在華人社會，都被視為不吉利，又基於心理問題，不太願意購入單位，所以有些銀行會不估價，或大大少於近期成交價、拒批凶宅按揭。 不過近年都漸趨開放態度，而且愈來愈多人怕愈遲就愈趕不上樓價上車，畢竟有時見到凶宅成交價可觀，獲利不少。在正式批出按揭之前，各銀行內部都會有凶宅及有關審批的紀錄，如果某單位被列為凶宅而未明原因，可能未必反映到轉售能力而不批按揭。銀行估價還要看看單位位置、升值潛力等，再予以折讓。相反，理論上如凶宅已轉售多次，自然獲批按揭機會大點。 那凶宅上下層、凶宅同層按揭又如何呢? 銀行會看看這些單位與事故嚴重性，有些事隔逾20年都未必批同層單位按揭。比較轟動全港的是98年德福花園5屍案，就有銀行不批凶宅同層按揭，亦有銀行同層8個單位不獲估價。如果不是事發單位，當然審批準則會寬鬆一點。又例如88年太古康怡花園烹夫案、2013年尖沙咀豪宅君臨天下3座發生雙屍命案，涉及凶宅同層、上下層都零估值，後者更不獲批按揭。相反，如果事故不算很嚴重，單位會批較低成按揭、增加息率，換言之，準備凶宅首期金額也要預鬆點，才可穩陣上車。 若想買凶宅同層，又要留意什麼呢?剛才提到，如果嚴重的事故單位、同層單位有出現全層單位無法估價的情況，當然不一定只向一間估價行做凶宅估價，畢竟每間做法不同。不過就算成功獲估價，都不一定可以成功批出按揭，視個別銀行而定，有些銀行態度保守，就算肯批，都會有凶宅估價折讓。所以買家最好先向多間估價行查詢或找專業的按揭中介幫忙。 總括而言，涉及意外、家庭糾紛等性質、死亡人數、距離現今的時間等都是影響凶宅估值的因素。 FAQS: 1. 什麼是凶宅? 法律上無明文定義何謂凶宅，一般來說，如單位有非自然死亡事故: 謀殺、自殺(上吊、燒炭、跳樓等)、嚴重意外等，都被視為凶宅。換言之，如年老而死、病死都不算凶宅。 2. 凶宅首期要多少? 正式批出按揭之前，各銀行內部都會有凶宅及有關審批的紀錄，如果某單位被列為凶宅而未明原因，可能未必反映到轉售能力而不批按揭。銀行估價還要看看單位位置、升值潛力等，再予以折讓。如批出低按揭，例如5至6成，就要預4至5成首期上車。 3. 凶宅同層單位如何影響按揭? 銀行會看看這些單位與事故嚴重性，例如98年德福花園5屍案，就有銀行不批凶宅同層按揭，如果不是事發單位，當然審批準則會寬鬆一點。又例如88年太古康怡花園烹夫案，涉及凶宅同層、上下層都零估值。一些做法就會批出低按揭，同時提高按揭利率。

自政府推出放寬按保規例以來，不少首期資金差少許的買家都可藉這個「林鄭Plan」造8成至9成按揭置業。在按揭保險新例下， 800至900萬的物業最高可造8成至9成按揭，900至1000萬的物業可最高造8成按揭。如果有意造8成按揭，在將物業出租、壓力測試、保費方面有何要注意? 8成按揭是怎樣的? 目前物業價值屬800萬以上至900萬港元，最高按揭成數達8成按揭至9成按揭，而最高貸款額是720萬，非首置者最高可造8成按揭。而物業價值屬900萬以上至1000萬港元，最高按揭成數達8成按揭，而最高貸款額是800萬，非首置者最高可造8成按揭。要留意的是，如要享以上最高按揭成數，申請人在申請按保時未持有任何香港住宅物業，而且是固定受薪人士，如申請時本身有按揭(例如擔保予多於1個未還清按揭的物業)或本身已有物業者，有關供款與入息比率上限會下調。例如位於東涌海堤灣畔，實用562平方呎，售900萬元，造8成按揭，首期為180萬，月供29251元。 八成按揭放租 如果想做1000萬以下物業造8成至9成按揭，就要在申請文件上聲明自住用途，而本身如想出租，按揭成數最高只是50%，有些人會將物業造高成數按揭再私下將物業放租，但按揭公司會定期抽樣(有些銀行抽樣機率高出8成)要求申請人交出水費單、電費單等證明自住的文件，如被發現無按時交出證明，就會被視為非自住用途，有機會call loan，甚至要再交額外保費，觸犯法律。 如果想減低風險，就要先處理甩按保手續，將按揭成數減低到最高5成，如樓齡不高，例如少於3年，甩按保可退15%保費。另一方面，如物業已升值，待按揭餘額降低，都可以直接做甩按保。 八成按揭壓力測試 剛才提到如你不是首置人士，在新按保條例下，物業價值800萬以上至900萬者、900萬以上至1000萬者，最高只能造8成按揭。假設買800萬住宅，當借盡8成按揭，那首期就要160萬，不過還要留意壓力測試。基本上，供款與入息比率上限是50%，而壓測下，假如按揭利率增加3%，那供款與入息比率最高是60%。假設買800萬元單位，造8成按揭，借640萬元，月供26508元，壓測的供款與入息比率下，月入最少要有61120元。首置者免壓測，就算加3%後壓測不能通過，只要供款與入息比率仍有50%，都可造最高8成甚至9成按揭。現時不少銀行都有指引，例如壓測前供款與入息比率少於50%，但壓測後供款與入息比率高於65%，都會再視個別情況去審批。如申請人已有物業，或作為擔保人有其他物業按揭在身，壓測的要求會更高，例如800萬以下物業，造最高8成按揭，壓測前的供款與入息比率為35%，壓測後的供款與入息比率為45%。 另，如果首期約160萬，購800萬元單位，造8成按揭，在壓測下，申請人要至少6.2萬元才可以通過，即使有160萬首期，都要通過到月入要求，才可造8成按揭。如果想申請再高一點的按揭成數，就要額外交保費，以符合供款與入息比率的要求。 剛才提到，首置兼固定受薪人士買800萬元的物業最高可借9成按揭，換言之，準備80萬首期就可上車，但如果買家手頭資金夠，有多於1成首期，那是否照舊借9成? 如果借足9成，令人考慮的是每月利息開支會比8成按揭的多，但如果將本身多出的資金改為用Mortgage link做對沖，就不會有額外利息，同時保持一定的現金流。 八成按揭條件 哪些類型的人士可最高借8成按揭? 首先是非首置人士，按保公司的定義是，如你正有其他非住宅物業按揭在身，例如車位等，都叫非首置人士。其次，如你是自僱人士，例如的士司機、補習老師、freelancer、教琴老師等，或一些非固定受薪的人士，例如是底薪加佣金的行業: 地產經紀、保險經紀等，就算符合首置定義，也是最多造8成按揭。第三，如物業不是自己居住的，而是讓直系親屬如父母、配偶、子女，而該親屬無持有任何物業，那申請人也是最高借8成。 八成按揭保險 如一些買家想為樓宇再申請更高成數按揭，就會以按揭保險協助上車，令首期開支減少。不論是首置與否，1000萬以下的物業都可造最高8成按揭，視乎按揭年期、按揭成數，保費水平約是貸款額的1.32至5%。 另一考慮的是，既然要額外徵收保費才可承造更高按揭，即要繳交額外15% 保費（以原本保費計算），例如原先保費是貸款額1.5%，那額外保費是1.5 %X 15% 即0.225%。那由原本8成按揭提高到9成按揭，是否銀行現金回贈都可增加? 理論上銀行現金回贈都是計樓價6成，不會因為增加按揭成數而提高回贈額。 另外，對比一下按揭成數不同的保費差額，例如700萬物業，造8成按揭保險，還款期30年，保費是貸款額2.47%，即138320元。如果借9成按揭保費就是貸款額5%，即315000元。買家要考慮會否為多一成按揭而增加保費開支。 8成按揭又可否加按? 不可以，留意的是8成按揭不能做加按，以增加貸款額。 但可做8成按揭轉按，如果物業已有按揭，業主想轉按，不外乎2種做法，將未供的貸款額轉去另一銀行(600萬以上物業)，或套現，用新做按揭贖原先按揭。例如600萬元或以下物業，原先是8成按揭，可做轉按套現，但如果原先按揭是有期末整付、延期供本等情況，都不可行。 FAQS: 1. 哪類人士可造最多八成按揭? 非首置人士，按保公司的定義是，如你正有其他非住宅物業按揭在身，例如車位等，都叫非首置人士。如你是自僱人士，例如的士司機、補習老師、freelancer、教琴老師等，或一些非固定受薪的人士，例如是底薪加佣金的行業: 地產經紀、保險經紀等，就算符合首置定義，也是最多造8成按揭。如物業不是自己居住的，而是讓直系親屬如父母、配偶、子女，而該親屬無持有任何物業，那申請人也是最高借8成。 2. 八成按揭保險要多少? 不論是首置與否，1000萬以下的物業都可造最高8成按揭，視乎按揭年期、按揭成數，保費水平約是貸款額的1.32至5%。例如700萬物業，造8成按揭保險，還款期30年，保費是貸款額2.47%，即138320元。如果借9成按揭保費就是貸款額5%，即315000元。買家要考慮會否為多一成按揭而增加保費開支。 3. 將8成按揭物業放租會有什麼風險? 如果想做1000萬以下物業造8成至9成按揭，就要在申請文件上聲明自住用途，而本身如想出租，按揭成數最高只是50%，有些人會將物業造高成數按揭再私下將物業放租，但按揭公司會定期抽樣(有些銀行抽樣機率高出8成)要求申請人交出水費單、電費單等證明自住的文件，如被發現無按時交出證明，就會被視為非自住用途，有機會call loan，甚至要再交額外保費，觸犯法律。

自從政府宣布提高按揭保險計劃的樓價上限(俗稱林鄭plan)後，不少年輕人都比以前更易上車做業主，減輕部分首期開支，刺激去年600萬至1000萬的二手物業交投，究竟林鄭plan條件是什麼? 放寬按揭成數詳情又是怎樣? 林鄭plan二手樓是否適用?下文為你解答。 首次置業定義 林鄭plan條件之一，就是如果要申請造最高9成按揭的人士，須是固定受薪的首置人士，何謂首次置業? 林鄭plan幾時開始? 根據按揭證券公司，政府於2019年10月16日公布新按保計劃，放寬按揭成數，而首次置業定義是指，抵押人在申請時未持有任何香港住宅物業，如果你已甩名，例如以前曾與其他人聯名持有、賣了樓、未試過置業，都合乎此定義。 根據金管局指引，如果造6成或以上的按揭，都要買按揭保險，申請者如果有海外收入或海外工作，就要提交有效證明文件，證明自己受聘於本地僱主，顯示與香港有緊密聯繫，或提供書面聲明，其有父母、配偶、子女這些直系親屬目前在香港定居，否則不被接納個案。在林鄭plan下，只適用於已落成住宅物業，物業屬800萬元或以下，可申請最高9成按揭(須固定受薪的首置人士) ; 物業屬800萬元以上至900萬元以下(貸款額最高有720萬元)，可申請8至9成按揭(須固定收入的首置人士) ; 林鄭plan 1000萬以下(900萬以上) 物業，可申請最高8成按揭。 林鄭plan條件 注意以下: 此新按保計劃適用於已落成樓宇，如果想替樓花申請按保，只要樓價600萬以下都可申請。而如果想申請林鄭plan 8成或以上按揭，除了要符合剛才提到的首次置業定義外，也要是固定受薪人士，如果僱員是日薪，也可視為固定受薪的。而一些例如底薪連佣金出糧者，就要看看能否通過供款與入息比率指定要求了。 除此之外，買家買新樓的話，就要選建築期付款plan，不能選即供plan，目前很多發展商都為建築期付款plan提供優惠，例如簽臨約時交付樓價5%，到入伙時才交付95%，所以正好適合短期內首期資金不夠，又想用林鄭plan的買家。買家宜計算一下發展商提供的印花稅、會員及早鳥優惠，衡量是否適合選用有關計劃。其次，根據新按保規定，物業必須自用，所以打算借林鄭plan出租，做投資之用的話，就不適用了，因為根據金管局指引，這類用途物業最多按5成按揭。另，由於林鄭plan適用於已落成物業，所以買二手樓都適用。 第三，須支付林鄭plan按揭保費，理論上利率會隨供款年期而增加，如果長至30年，保費或達貸款額5%水平。擔保人方面，須為直系親屬(父母、配偶、子女)、未婚夫婦。 第四，大多情況下都會在建築期付款入伙前6個月申請按揭，估價已與當初購入時已有不同，會因應屆時樓市、同區物業成交而變，銀行亦會視申請人當時入息審批申請，買家小心風險。 第五，在買入單位後，該單位須申報是自住用，當申請按揭保險時，或提取貸款及還款，都簽自住聲明，所以不能用林鄭plan出租物業。 林鄭plan 壓力測試、入息及利率 一般而言，首置的供款與收入比率不但不能超過50%，當加息3%，都不能多於6成。而林鄭plan壓力測試就放寬了，就算首置申請人不可通過壓力測試和供款與收入比率規定，都有機會批出按揭，但須支付額外按揭保費。在林鄭plan壓力測試方面，新按保申請人供款與收入比率不可超過一半。如果你收入不固定，最多只能做林鄭plan8成按揭。 假設張小姐是固定受薪人士，每月薪金6萬元，買800萬單位，造8成半按揭，那借貸額就是680萬元，利率為2.5%，30年供款期，假設壓力測試(2.5%)下，月供26868元，即供款與入息比率為45%。如加息3%，月供38610元，即供款與入息比率為64%。換言之在林鄭plan下，壓測前供款與入息比率為50%，就有大點機會申請8成半按揭。銀行會因應個別供款情況而調整保費。 林鄭plan轉按 有些買家會選用呼吸plan，發展商想促銷，就會包辦按揭計劃，推出呼吸plan，讓買家輕易點借8至9成按揭上會，但短期低息蜜月期後，買家就要承受較高的利息開支。故不少人會趁機做林鄭plan轉按，但要留詫不是必然成功，最重要是銀行再為物業估價時，價格不可多過1000萬元或以上，否則最多只能批50%按揭。轉按時要再提交有效入息證明、連二按一同計壓測(以二按較高息部分，再+3%計)，而要借高成數，就要支付按保費用，最少是貸款額2.5%。如不想付按保，有些人會選擇在升值後，令按揭成數減少，才做轉按，只是要小心屆時樓市轉差以致估價不足的風險。 FAQS: 1. 最首要的林鄭plan條件是什麼? 林鄭plan條件之一，就是如果要申請造最高9成按揭的人士，須是固定受薪的首置人士，何謂首次置業? 林鄭plan幾時開始? 根據按揭證券公司，政府於2019年10月16日公布新按保計劃，放寬按揭成數，而首次置業定義是指，抵押人在申請時未持有任何香港住宅物業，如果你已甩名，例如以前曾與其他人聯名持有、賣了樓、未試過置業，都合乎此定義。如果僱員是日薪，也可視為固定受薪的。而一些例如底薪連佣金出糧者，就要看看能否通過供款與入息比率指定要求了。 2. 如何造林鄭plan 9成按揭? 在林鄭plan下，只適用於已落成住宅物業，物業屬800萬元或以下，可申請最高9成按揭(須固定受薪的首置人士) ; 物業屬800萬元以上至900萬元以下(貸款額最高有720萬元)，可申請8至9成按揭(須固定收入的首置人士) ; 林鄭plan 1000萬以下(900萬以上) 物業，可申請最高8成按揭。 3. 如果物業用即供方式支付樓價，可以申請林鄭plan嗎? 買家買新樓的話，就要選建築期付款plan，不能選即供plan，目前很多發展商都為建築期付款plan提供優惠，例如簽臨約時交付樓價5%，到入伙時才交付95%，所以正好適合短期內首期資金不夠，又想用林鄭plan的買家。買家宜計算一下發展商提供的印花稅、會員及早鳥優惠，衡量是否適合選用有關計劃。其次，根據新按保規定，物業必須自用，所以打算借林鄭plan出租，做投資之用的話，就不適用了，因為根據金管局指引，這類用途物業最多按5成按揭。

與一般固定受薪人士不同，自僱人士一向買樓申請按揭時都有難度，就算收入高，都未必申請到高達9成的按揭，究竟自僱人士定義是什麼?要準備什麼證明文件做入息證明? 自僱人士壓力測試怎樣計算? 申請自僱人士按揭要注意什麼? 自僱人士定義及入息證明文件 如果你是開補習社、開網店、醫生開診所、的士司機、Uber司機、Freelancer、教琴等，都是自僱人士，就算收入高，最高只能按8成。如經按保申請按揭一般需要以下證明文件: 最近一年利得稅稅單、最少6個月公司及個人主要銀行往來帳紀錄，當中要顯示到公司至少8成的生意額記錄、最近一至兩年已核數的財務報表，這些都有助證明公司有沒有足夠的營運能力。除此之外，不少自僱人士無商業登記，但是無論你是freelancer、Slasher都好，只要你有經營業務，賺取收入，根據香港稅務條例，都需要申請商業登記證（BR），費用每年只是250元。在置業前，銀行批核自僱人士按揭時還要查閱有效商業登記證、假如是開診所的醫生，就要有效執業證書。 自僱人士按揭成數和壓力測試 雖然去年政府公佈按保新措施「林鄭Plan」，買家如購入800萬以下的物業，可享高達9成按揭，雖然如此放寬按揭成數，但林鄭plan自僱人士只能只能造最高8成按揭。有些自僱人士以為自己定期支薪予自己，就可以有入息證明，但記著銀行有權了解公司主要股東是否申請人，就算公司大股東只是直系親屬，例如父母，聘請申請人打工，都是叫做自僱人士。而且銀行要看看公司有沒有足夠的營運、賺利潤的能力，其中交利得稅、薪俸稅是證明之一，如果公司虧損，未能交利得稅，即使自己公司支薪予自己，也不能計入息。 對於沒有固定受薪的人士而言，在目前按保制度下只能造最多8成按揭，加上有些銀行會將自僱人士入息打八折計算，假設平均入息為2萬元，那折後就得1.6萬元，故首期支出都要比一般固定受薪人士預多1至2成。除非以固定受薪的另一半名義購入物業，否則銀行有權要求自僱人士再提交多一年的平均入息證明，若供款佔入息比率仍很高，可能要找其他固定受薪的直系親屬如父母、配偶擔保。 有些行業會計算佣金做入息，例如地產經紀、保險經紀等，通常看過去半年平均佣金計算。如果這些人士底薪高，例如年尾花紅、雙糧，只要每月供款不多於入息一半，都可以試試申請9成按揭。 剛才提到的Uber司機，本身行業性質帶有法律灰色地帶，當然難造較高成數按揭，可能只有6成，如果想有更好的置業預算，還是先向銀行申請做按揭預批。 那一些如找換店、麻雀館、賭場公司的員工都是一些較高風險的行業，難造高成數按揭了。如果是裝修、地盤工人就要準備2年稅單、強積金紀錄等，增加獲批8成按揭的機會。 留意的是如果開公司，但公司不是全權屬個人擁有，例如A朋友與B朋友合夥開公司，各佔一半股權，那就要按比例將公司盈利計入入息。有些人會疑問，如果公司借貸，會不會影響到申請人的壓測呢?其實只要公司貸款不是以個人身分做擔保，而個人TU報告又未反映到貸款，就不用計入壓測。但如申請人正是公司董事，並以董事身份借貸，就要計入壓測中。 FAQS: 1.如果由受薪轉創業，應該幾時申請按揭好? 如果想穩當地享有高成數按揭，當然最好在仍受薪的情況下置業，否則要註冊公司後至少2年才能提交到足夠的入息證明、稅單、審計報告等文件以助申請按揭。 2.自僱人士用現金出糧會如何影響按揭批核? 有些freelancer或者的士司機，或會以現金出糧形式獲得薪金，這樣就不能夠提供到有效的入息證明以及清晰的月結單紀錄以反映申請人的平均收入，不是間間銀行都肯接受這類申請，所以有心置業者最好多問一至兩間銀行，或就個人狀況向按揭專員查詢。 3. 自僱人士為公司報多幾項開支，會如何影響按揭批核? 不少公司老闆為交少點稅，都會盡量用公司數報多幾項開支，從而令利潤減少，但是這些自僱人士的收入正是與公司盈利息息相關，如果公司盈利太少，當然很難過到供款與入息比率和壓力測試要求。如果董事兼申請人為公司借貸，這筆款額又會計入每月供款，隨時令月供大於入息50%，這些情況都為自僱人士按揭增加難度。

近日長沙灣凱樂苑有業主持貨2年，扣除稅項仍賺180萬元。白居二可供抽居屋人士同時參與，究竟白居二有何申請資格? 入息上限和審查又要留意什麼?下文為你介紹白居二的背景和申請程序! 白居二是什麼 房委會在2017年通過，將居屋臨時計劃恆常化，令白居二(又名白表居屋第二市場計劃)正式在2018年實施，加強居屋流轉。目前白表人士需要先補地價才可買二手居屋，綠表人士則不用。而當業主在二手市場轉讓居屋單位不用向房委會交地價，但買方日後想在公開市場出售、出租、轉讓前就要補地價。簡單些說，白表買家可以免補地價買二手居屋，不過同時也推高了二手居屋價格。 白居二申請資格 白居二2020申請日期為2020年9月10日至2020年10月7日。2020年的配額為4500個，當中包括4050個家庭申請者配額及450個一人申請者配額，所以坊間一直認為單身白居二買家要中簽是難上加難。據政府資料，白居二的申請者可以是1人或家庭申請，須年滿18歲及必須成為所購買單位的業主，另外還包括但不限於以下條件： 業主須在香港居住滿七年(屬香港永久居民身分)，申請者及名列申請表上的家庭成員在香港的居留，則不受附帶逗留條件所限制(未獲香港入境權人士則不能包括在申請表內) 由申請截止日期之前的24個月起計，直至簽訂臨約當日，申請者及申請表上的家庭成員不得擁有，或與他人共同擁有任何香港住宅樓宇。 申請者及所有家庭成員均無接受任何房屋資助（不論個人或聯名） 除此之外，也要留意如果業主過去曾成功透過資助房屋計劃置業，就算單位已出售或清還貸款，業主及其配偶都不能再申請白居二計劃(分開申請也不能)。為避免房委會取消相關申請，寫表時，已婚申請人及其配偶須列於同一份申請表。如同時申請人正申請其他資助房屋計劃，又同時入選，就只能選其一，而取消其他申請。 白居二入息上限 既然有政府資助，究竟白居二入息要多少? 白居二申請者的每月家庭總入息及總資產限額與居屋一樣。1人每月家庭總入息上限為3萬3元，總資產限額為85萬元 ; 2人或以上每月家庭總入息上限為 6萬6元，總資產限額為170萬元。(上述限額為已扣除強積金)有意申請者可以看看以下途徑: 網上申請：填妥網上表格，於網上以信用卡繳付申請費160港元。 郵寄/親身遞交申請表：申請者要提交申請表正本、申請表內所有人士的身份證或出生世紙（未滿11歲家庭成員）副本、繳付申請費（160港元）的劃線支票/銀行本票。申請網址：www.housingauthority.gov.hk 白居二攪珠 當遞交好申請費及表格後，就要等待房委會進行電腦攪珠，隨機攪出分組號碼，再經抽籤，按次序優先審核分組申請。中簽者會收到書面通知，屆時會再做關於資格和入息資產限額審查。以去年白居二攪珠頭10個為18、79、07、11、51、08、17、02、97、00。如果通過了審查，就會再收到批准信附2封確認書，以購買未補地價二手居屋。那申請人就要在6星期內申領購買資格證明書(有效期一年) ，要在有效期內購買一個單位。不論是來自房委還是房協的資格證明書，只能最終用其中一份買樓簽約，同時，另一份就會無效。當揀樓又簽好臨時合約後，買方代表律師就要從政府取得提名信，獲確認雙方合資格購買或出售二手居屋後才可簽正式買賣合約。 想了解各區截至2021年10月26日白居二樓盤，可瀏覽以下政府網站: https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/available-hos-courts/index.html 白居二首期 與一般白表申請不同，白居二的買家因為樓齡因素，會影響到只能獲批較短的按揭年期，前者是最高25年、9成按揭，但白居二計劃下，通常最長按揭年期是30年減去樓齡，不保證可有高成數按揭，所以白居二首期上最好預多1至2成。例如一些19或以下的二手居屋，大多銀行都會批到9成按揭，還款期為最長25年。20年至29年的二手居屋的貸款風險大了，當擔保期結束，按揭餘額就要少於該單位樓價60%。而政府的擔保期有30年，但有些2手居屋已過了擔保期，那未補地價的話，就只能造較低成數按揭，交出入息證明，通過壓測，這時候白居二買家就要在首期預算上多做準備功夫了。 綠表與白表有何分別? 不少資助房屋都是比市價平，大約以六至七折定價，根據房委會，對綠表和白表申請人都有以下定義: 1.綠表申請人 以下均可合綠表資格購買居者有其屋計劃單位 (a) 香港房屋委員會（「房委會」）或香港房屋協會（「房協」）轄下公共租住房屋（「公屋」）的住戶（「有條件租約」住戶除外）公屋租戶； (b) 下列持有房屋署／市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士： (i) 經核實符合資格獲編配單位的公屋申請者； (ii) 獲核實符合「公務員公共房屋配額」申請資格的初級公務員； (iii) 受政府清拆計劃或天災影響，並獲核實符合資格入住公屋的人士； (iv) 受市區重建計劃影響，並獲核實符合資格入住公屋的人士； (v) 離婚／分戶，並獲核實符合資格入住公屋的公屋住戶；及 (vi) 持有房屋署簽發有效《保證書》並獲核實符合資格入住公屋的前公屋住戶 (c) 持有由房屋署簽發有效保證書的房屋署屋宇事務助理職系人員；及 (d) 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。 2.白表申請人 以下均可合白表資格購買居者有其屋計劃單位: (a) 私營房屋的住戶 (b) 香港房屋委員會（「房委會」）及香港房屋協會(「房協」)轄下公共租住房屋（「公屋」）或任何資助房屋計劃單位住戶的家庭成員

恒基地產旗下位於尖沙咀德成街的「本木」Arbour成市區曯目新盤，靜中帶旺，還盡享尖沙咀至佐敦一帶的配套優勢，主打日系設計的本木入場費574.8萬起，下文為你介紹本木的地理優勢、價單、平面圖! 項目背景 本木前身是樓齡近60年的百祥大廈，屬住宅用途，隨後被恆地收購申請強拍。發展商為項目的命名頗具心思，本木是源自德成街的老樟樹，猶如見證附近地區的時間變遷，而「Arbour」本指長滿藤蔓的樹亭，有供人庇蔭之意，延續氣度熟成的特點。 交通及配套 項目離港鐵佐敦站E出口只是5分鐘左右路程，來往金鐘中環或往九龍都方便，還有多條路經港九一帶的巴士及小巴路線可供選擇。另外附近設高鐵西九站、機場快線九龍站，只是10至20分鐘方便貫穿粵港兩地。 綠化空間不少，項目鄰近九龍公園，提供13公頃綠化地帶，政府計劃研究九龍公園地下空間，參考日本名古屋OASIS 21，提供5層逾60萬平方呎用地，集室內公共空間、零售餐飲等。又鄰近西九文化區、尖沙咀星光大道，超過10間國際級酒店、美麗華、K11 Musea 、THE ONE 等商場，消閒娛樂一應俱全，加上甲級商廈匯聚，配合西九400億元戰略商業區，頗有升值潛力。 校網夠多，小學31校網包括佐敦道官立小學、德信學校等，中學更有名校如拔萃男、女書院、協恩中學、真光女書院等等。 項目注入東京人氣地帶「六本木」之時尚感，於1樓設有面積約3009平方呎住客會所「本木。館 Club Roppon」，提供健身室、滑雪機、閱讀室等設施，部分活動設施會設不同收費，而項目本身商住用途，故會在地下、1樓設逾1萬平方呎商店，最吸引的是日系cafe「Hare 晴舍」，住戶可行經專屬通道前往，享受悠閒生活。 雖說靜中帶旺，由於處於內街，故位於中低層單位會以望舊樓景為主。 本木樓盤資料 項目名稱 本木 Abour 樓盤地址 九龍佐敦德成街2號 發展商 恒基兆業地產有限公司 座數 1 單位數目 172伙: 開放式233-256平方呎(實用) 共26伙 1房335-378平方呎(實用)共86伙 2房511平方呎(實用)共26伙 3房721-752平方呎(實用)共16伙 特色戶 (連天台/平台)233-752平方呎(實用)共18伙 實用面積 233-752呎 樓高 2.7至2.975米 校網 小學31 ;中學：油尖旺區 管理公司 尊家管業有限公司 綠色建築認證 不予評級 關鍵日期 2021-4-30 項目戶型涵蓋開放式至3房，各戶均設開放式廚房，戶型多樣化，2房2廳、3房2廳等，不設庇護層，2樓至23樓屬住宅，一層有8或10伙。1房單位客廳長形設計，浴室和廚房引入名牌家電設備，前者採用玻璃配木質材身設計，簡潔又不失時尚感，不過洗滌盤比較狹長，用家或會感不便。開放式廚房收納櫃多，同樣配以鏡面材質，洗碗盤一樣狹小。各單位都會配以時尚高身衣櫃，內置照明裝置，設計時尚，間隔靈活，不論放行林箱、手袋。   下圖為本木的樓層平面圖: 本木最新價單 本木的首張價單涉50伙，由實用256平方尺至752平方尺不等，折扣相比近期新盤不多，只有1%，折實後入場價是574.8萬起，折實呎價是21755元起，最貴是2139.8萬元，折實最高呎價為28456元。首批推出的單位以一房為主，佔28伙，其次為2房單位，佔12伙，開放式單位佔6伙，三房戶佔4伙。 早前7月份發展商再推5C價單，在價錢上沒有改動，單位面積由233至752平方呎不等，單以最貴呎價計，為22樓B1室，實用233呎，呎價為32116元。如以最貴售價計，為22樓B2室，實用721呎，售2177.6萬元，呎價30202元。

在申請按揭時，除了比較各銀行提供的按揭息率外，當然少不得按揭回贈，不論買一手樓或是轉按，都要看清楚按揭優惠和轉按優惠。最近有銀行更推出綠色按揭計劃，為客戶提供近7千元的額外現金回贈獎糞。下文為你介紹按揭回贈，以便獲取最抵的按揭優惠。 什麼是按揭現金回贈? 根據金管局資料顯示，這是指當給予借款人一筆過款項或分期支付的款項；免息或免供期優惠，都有以下限制: 1. 現金回贈超過住宅按揭貸款額1% : 在計算按揭成數時，其貸款額要包括全數回贈（銀行和中介回贈）需要扣減在按揭總額。例如100萬按揭金額，2%現金回贈，實際到手會有100萬貸款，而剩餘供款會變成98萬。 2. 現金回贈不超過住宅按揭貸款額的1% : 該回贈不用包括在貸款額內，但認可機構要在物業買賣完成後，才可給予借款人現金回贈。例如100萬按揭金額，1%現金回贈，實際到手會有101萬貸款，而剩餘供款會是100萬。 3. 地產發展商為住宅按揭計劃提供現金回贈補貼: 在計算按揭成數時，應以物業的折扣價或估值兩者中的較低者為基礎。借款人要獲認可機構披露足夠資料。 一般銀行按揭回贈金額都是以百分比計，例如貸款額是400萬，現金回贈0.8%，就獲得共3.2萬元。當取得貸款額後14日就會過戶，隨著按揭貸款額增加，回贈優惠都愈多。 我們看看以下的情況，理論上按揭成數多少不影響實際的回贈金額，例如物業樓價是830萬元，造6成按揭，按揭現金回贈為1%，那貸款額是490萬，現金回贈金額為4.9萬元。 如果申請按保，銀行會以6成借款額作基礎，計算現金回贈，假設800萬樓宇借9成，現金回贈就是480萬 (800萬的6成)的1%，即4.8萬元。 又假如現金回贈超過貸款額1%，例如800萬樓宇，基本按揭成數最多60%，如最終想申請50%按揭，即400萬元。就算銀行批出現金回贈為貸款額的2% (即8萬元)，兩者相加就不超過6成按揭限制。 現金回贈應考慮什麼? 前段提到，金管局在按揭優惠上有一定的限制，那就要視手頭上準備了的資金，畢竟首期置業開支甚大，所以如果選擇適當的優惠計劃是可以省了部分金額。如果資金不算充裕，可以考慮用1%的回贈計劃。而資金充裕者，可以考慮用更高的按揭優惠計劃，剩餘貸款額少一點，長遠供樓負擔也會少一點。例如為720萬樓宇借6成按揭，如果使用1%按揭現金回贈，就獲得43200元，相反如使用1.2%按揭現金回贈，就獲得51840元。 按揭息率 無論買新樓造按揭，或是想造轉按，都可以參考以下綜合各銀行得出的H按及P按現金回贈優惠。如果按揭或轉按貸款額愈小，現金回贈當然亦相對減少。 1. 私人住宅樓宇(一手及二手) 貸款額門檻為100萬 ; 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5% 回贈最高: 新樓(1.2%) ; 轉按 (1.2%) 貸款額門檻為300萬 ; 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5% 回贈最高: 新樓(1.75%) ; 轉按 (1.4%) 貸款額門檻為400萬 ; 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5% 回贈最高: