2022年11月更新
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轉按手續有什麼要注意?  有哪些好處? 

轉按

轉按意思是什麼?

轉按」是指業主在購入物業時,會選定一間銀行為物業做按揭貸款,如業主將一個本來抵押予A銀行的物業,轉而向B銀行承造按揭,將物業從A銀行贖回,轉而抵押予新銀行。通常有見銀行因市場變化而推出不同按揭優惠,特別是當息率平,又有現金回贈時,就會吸引業主轉會,例如借貸100萬元,就有大約一萬元回贈。不過銀行為保障自己利益,一般會設定罰息期,大約兩至三年。在這段時間內業主不能將物業轉按,不然銀行會收取手續費,業主可能需要支付賠償,甚至退回按揭現金回贈。不過隨後罰息期一過,買家可以自由選擇將物業按揭轉移到另一間銀行進行。

轉按有什麼類別?

轉按其實主要有兩種的類別:

1. 平手轉按

平手轉按是業主把餘下的貸款額轉移另一間銀行,貸款額不變,例如一開始斥資700萬元購入單位,餘下400萬元未供,就可將這筆貸款選向另一銀行借貸。

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2. 轉按套現

轉按套現是業主請另一間銀行為物業重新沽價,借盡了按揭成數之後,餘額就能夠套現成現金,增加業主的流動資金。例如當時物業樓宇價值是750萬元,業主將這物業轉去另一銀行承造按揭。如果最終目的是想增加現金流,估價最好愈高愈有利,不過有些情況是估價上升也不一定帶來幫助。舉例說,當初以820萬買入物業,承造6成按揭,貸款額為492萬元,如果物業估價升至980萬,貸款額最盡都是500萬。因為根據現時金管局指引,1000萬以下物業最多按6成,貸款額上限是500萬元。所以在以上特定的範圍下,不一定升了值就可增加套現金額。

居屋轉按

居屋屬於政府資助房屋,由政府作為擔保人,以低於市價的價錢出售給符合綠表及白表資格的人士。居屋按揭分為已補地價及未補地價,已補地價的居屋業主擁有完整的業權,因此可以在自由市場買賣;而未補地價的居屋,一部分的業權由政府持有,因此想做轉按,就有較多的限制。

如果將未補地價居屋套現,就會再沒有政府擔保,在申請按揭審批時都會有難度,例如按揭成數最多是樓價6成,有別於一開始的高成數按揭 ; 還款期最多25年,視人齡、樓齡而定 ; 要提交有效入息證明,但萬一不能通過壓測,也不能加擔保人,利息又昂貴,一般都是超過4厘。難上加難的是,不少業主都是已退休人士,難以再交入息證明,種種限制下,變相貸款額有限,未必足夠清還現時貸款。就算將來清還了套現的貸款都不能夠再回復政府擔保人的身分。

未補地價的居屋,在轉按時只可以轉按揭餘額,不能加按和延長還款期,就算轉按,都只能在一些特定特定情況,例如醫療費、殮葬費、子女出國讀書的學費、而且必需要向房署申請獲得同意書,至於個人財務問題,就不一定能獲批。而轉按與買入一樣只可以選擇做P按。

不過居屋轉按一樣做到現金回贈,銀行的現金回贈,加上轉介公司回贈,多數都可以獲得超過1%現金回贈,絕對有著數!

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村屋轉按

村屋又稱為「丁屋」,原來是政府批地予新界原居民的男丁可免補地價的樓宇。丁屋在興建後的5年內轉售,便需要補地價,如果未補地價,是不能進行村屋轉按,因此業主在轉按之前,需要確保村屋已經興建了五年,不然有機會需要罰款。

另外由於村屋買賣所涉及的文件,比一般樓宇多,例如地段編號、村屋的平面和滿意紙,加上村屋轉按、村屋按揭的個案比較少,因此銀行在審批新按揭時會比較謹慎,業主在轉按需要預計較多的時間處理相關法律手續。

另外要留意的是,不少村屋歷史悠久,質素參差,所以理論上銀行估價可能估不足,那業主就要預多些資金,而這也跟一般私樓相同,可選H按、P按或定息。

轉按成數

現時轉按樓價600萬或以下的物業,最多借8到成;樓價在600萬至834萬之間,則最多能做到6成,而轉按上限為500萬。另外樓價在834萬至1000萬的物業,上限500萬。最後物業樓價是1000萬以上,最多只可以借到5成。

一般情況下,假設有人當初買了650萬元物業,承造6成按揭,但經估價後,物業價值跌到600萬元,選擇兩年內轉按,也有機會再造較高成數按揭。據HKMC做法,會以當初買入價及當時估價作評估,惟會以較低者為準。只是要留意的是,到時要再付按保費用,或轉按是在買樓後2年內做就要罰息,這也可憑現金回贈去幫補開支。如果轉按過程中是想造高成數套現,還款期最長25年,而月入要求都會提升。

轉按壓力測試

在現時政策規定之下,轉按是需要進行壓力測試。如果轉按的物業屬於自住,而且沒有其他按揭在身,例如車位按揭,或者做了其他人按揭擔保人。這種情況下壓力測試會以50/60 計算,即每月供款於入息比例不能超過5成。

相反,轉按的物業是出租,或者業主有其他按揭在身,壓力測試就會以40/50計算。

不過,如果業主經按保做到高成數的按揭,就可以免於壓力測試,不過每月供款額不可以超過入息的5成。

每人財務情況不同,如果你對自己的轉按物業個案有疑問,可以聯絡我們28 MORTGAGE的按揭專員查詢,幫你計好數,輕鬆過壓測!

申請轉按手續和轉按流程

業主在考慮轉按時,應該貨比三家,由於各大銀行所提供的按揭利率、現金回贈等優惠各有不同,業主應細心選擇出最適合的計劃。另外轉按過程需約1至3個月,當中涉及的流程如下:

轉按流程1: 遞交轉按申請

業主可以在罰息期快完結時遞交申請,需要準備住址證明、入息證明、原有按揭供款記錄、原有按揭的按揭通知書、公司工作證明信、最近3個月糧單、最近3個月出糧戶口之月結單、稅單,如果欠缺了文件,會大大減慢轉按的申請速度。

如果是自置居所,例如綠置居,申請人要參閱房委會的銀行名單,選擇轉按的銀行,當與新銀行接洽後,就要連同1950元的行政費、置業資助貸款股遞交轉按申請書。當申請人簽好轉按同意書副本,就交予新銀行簽署及簽新按揭契據,再向原先銀行提交轉按同意書,解除舊按揭。

當原先銀行向新銀行發出按揭證明書後,新銀行就會發確認書,留意的是簽新按揭前至少14日,申請人就要將3份文件(轉按同意書、按揭證明書、確認書)

交予房委會有關部門,進行會面,簽訂新的貸款協議。

轉按流程2: 聘用律師

在轉按過程中涉及很多法律文件,以及手續需要處理,因此當中最大的費用便是雇用律師。當客人簽好授權書予律師,對方就會向原先銀行取回樓契(通常21日內)。客人就要在新銀行簽好貸款信,律師樓會收到loan instruction兼處理文件,又會向原先銀行查詢drawdown日要還的款項,隨後新銀行就會將款項發予律師樓,當原先銀行已confirm還了舊按揭款項,田土廳就會有轉按紀錄,而律師樓都會將樓契文件交予新銀行。另外如果轉按個案複雜,律師亦可能會再另加收費。一般費用是5000元左右。

轉按流程3: 簽署轉按文件

到達該步驟時,轉按已經基本完成。但視乎物業樓齡,銀行或者有機會需要驗樓,確認沒有問題才會批出按揭。在驗樓手續完成之後,業主簽署新的按揭條款就可以,其後銀行會將按揭貸款,以及套現的現金交給律師樓,之後轉交給業主,整個轉按的手續就會完成。

注意不宜同一時間向多間銀行申請按揭,這樣會影響到TU環聯信貸報告反映硬性查詢的紀錄,或會影響評級。

轉按有什麼好處?

轉按除了套現資金,以及賺取按揭現金回贈,轉按的好處豈止這樣簡單?一起看看轉按還有什麼好處?

轉按好處1. 額外轉按現金回贈

銀行之間競爭也很激烈,因此為了吸引客人轉頭選擇自己銀行做按揭貸款,通常會提供很多優惠,例如轉按現金回贈作為獎勵。另外,如果業主經按揭中介申請轉按,除銀行的轉按現金回贈外,也可以得到按揭中介的額外轉按回贈,有些總額可高至貸款額的1.7%,理論上業主在罰息期過後可以不斷轉按重複賺取轉按回贈,特別是當市況轉好,現金回贈都會不算差,如果2年罰息期就轉按,有望賺多點回贈,只是如果金額多於1%,銀行都會扣貸款額。

轉按好處2. MORTGAGE LINK 戶口

現時銀行在批岀按揭時,除了按揭利率,還會為貸款人提供Mortgage Link戶口,也是銀行常見的優惠。Mortgage Link 又稱為高息存款掛鈎戶口,能夠幫助對沖業主在供樓時的利息,同時可以讓業主保持流動資金,不過存款設上限,一般是按揭貸款額的50%。除此之外,Mortgage Link可以享有跟按揭貸款利息利率相同的利率優惠。例如供樓是按揭利率為2%,Mortgage Link戶口存款利率同樣能做到2%

另外,如果原來的銀行未有 Mortgage Link 戶口,業主可以透過轉按,從新銀行取得戶口,將存款存入高息存款戶口,從而減少按揭的利息支出。

轉按好處3. 摵甩按揭保險

業主在購入心儀物業的時候,如果借出6成以上的按揭,便需要購入按揭保險,但如果罰息期一過,物業的價格隨市況上升。當業主申請轉按的時候,貸款額跟物業價錢的比例有所改變,有機會不用購買按揭保險。因此業主可以透過轉按,做普通6成或以下按揭成數,搣甩按揭保險,如果第3年退保甚至可以得到保費的退還。

轉按好處4. 聯名物業可以除名

一些業主在購入物業的時候會選擇以聯名形式購入,然而這種情況之下,其中一方如果想再購入物業,便沒有「首置」的政策優惠。透過轉按,業主可以把聯名物業除名,其中一方便可以重新獲得首置身份,不需要付15%的印花稅。

轉按好處5. 轉按套現

另外轉按的好處是可以透過轉按套現成現金周轉。實行轉按套現時,業主需要將完整物業的價值轉向新銀行,並重新進行物業估價,若果物業升價,新借入的貸款償還原有銀行按揭餘額,而多出來的就能變成流動資金。

申請轉按的注意事項或壞處?如何避免轉按中招?

申請轉按雖然好處很多,但其實也有不少注意事項或壞處,一不小心,就隨時會中伏!

1. 罰息期內轉按要罰款

銀行為保障利益,在樓宇按揭條款通常會設定罰息期,常見為兩年至三年。業主如果在罰息期內轉按或出售物業,都需要跟銀行支付按揭貸款額一部份的百分比作為賠償。因此業主需要特別注意這個部份,盡量不要在罰息期內申請轉按。

不過如果業主是購入樓花,即使罰款期已經過了,也需要入伙才可以申請轉按。

2. 壓力測試

業主就算是申請轉按,也是需要通過壓力測試,簡單來說就是按照現時按揭利息的水平加3%後,業主每月的供款額不可以超過月收入的60%。所以業主都要注意屆時的工作、財務情況是否穩健,這些都會影響最終的按揭成數。

3. 留意屆時審批條件或有變

不同經濟環境下,銀行都會採取不同的風險管理措施,如果屆時趨向嚴謹,都會令成數降低,或減少貸款額。

4. 估不足價影響轉按

如樓市不景氣,物業就會估不足價,想轉按更高成數就困難點,貸款額亦未必符合預期,如低息環境不再,那轉按又未必划算。萬一當初選了較高息的按揭計劃,想罰息期一過就即做轉按,那如樓市欠佳,隨時都會捱貴息。

轉按 VS 加按

很多時候大家會把轉按跟加按混為一談,但其實兩者是有分別的。

加按即指業主已在銀行申請了物業按揭,為增加更多的流動資金,在原有基礎上進行多一次按揭貸款,申請額外的貸款額,從而套現現金周轉。

至於轉按則是業主把整個物業按揭轉移至另一間銀行,原因大多是為了賺取更高的現金回贈,以及隨着物業估價上升,轉按能夠從中套現現金。

對比一下,假如某人有1個市值600萬物業,尚有50萬貸款未供完,選擇加按310萬(按揭年期30年),息率為2.5%(封頂息率計),月供連原先按揭共16883元,做壓測加3%息下月入要求是38235元。如果選轉按,連同未供款項共360萬(按揭年期30年),做P按2.5%息率,月供為14224元,做壓測加3%息下月入要求是34067元,最高回贈貸款額0.5%即18000元。以上月供方面,都是轉按較可取,即使當中要付律師費,都可有現金回贈幫補。

有關轉按的注意事項:

1. 轉按套現的現金可以何時到手?

業主在申請轉按時,如果交齊文件,通常14日至30日內便可以批核,但律師樓需要約兩個月的時間處理相關手續,例如需要向前一間銀行取樓契,因此業主預留兩個月的時間較為鬆動。

2. 轉按的過程有什麼收費?

一般律師樓會收取律師的費用,另外某一些銀行會需要收取贖契手續費。另外如果業主在罰息期內轉按,也需要向銀行繳交罰款。

3. 轉按如何取回按揭保險的保費?

業主如果在置業的時候做了高成數按揭,當物業升值,便可以考慮甩保。現時一般如果在第三年甩按保,能夠取回約15%的保費。但要注意如果超過三年 ,有些公司的條款規定,便未必能取回保費。

4. 轉按的按揭成數上限是多少?

現時轉按如果物業的樓價在800萬或以下,一般可以借到六成,而上限為港幣500萬;樓價1000萬以上的物業,最多則可以借五成。

5. 申請轉按在新銀行有什麼保險優惠?

業主在申請轉按的時候,新銀行一般會附送家居保險,甚至火險作為迎新優惠。如果業主在舊銀行有保險計劃,是可以申請退保,從而獲得保費退還。不過如果物業屬於新型屋苑,管理費可能已經包含火險,就未必能夠受惠於新銀行的優惠。

6. 轉按的律師費是多少?

轉按時律師樓會為業主處理當中的手續和法律文件,視乎個案的複雜程度,可能會增加收費 ,但律師樓一般的收費是在5000至6000元內。

7. 原有銀行轉按時會收取任何費用嗎?

個別銀行或許會收取贖契的費用,以及部份手續費。另外如果業主再罰息期之內轉按,一般需要向銀行支付貸款額一部份,作為賠償。

8. 如果轉按到小型銀行會有何風險?

不少人為了賺多點回贈就會選擇轉按到一些小型銀行,但要注意風險,萬一長遠經濟轉差,而銀行業務亦非十分穩健,隨時會call loan,或者加息,所以最好選擇主流、按揭業務穩健的銀行。

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