油尖旺、深水埗一帶都是唐樓集中地，對一些首期不足，又想盡快上車的人來說，唐樓入場費都是200至300萬起，面積都比較實用，一般都可造到8至9成按揭，稍為裝修一下，又可以放租。不過當中又要注意僭建改動的問題，今次為你分析唐樓按揭成數、按揭年期、注意風險。
唐樓為何有吸引力?
香港有不少自第二次世界大戰後留下來的樓宇，樓底高，只有樓梯而沒有升降機，樓層不高，僅有5至10層，不過很多唐樓面積都比較實用，400呎以上甚至700多呎都有，有些還有騎樓。為何如此都會吸引到買家自住或投資放租? 首先，由於唐樓歷史悠久又舊，例如土瓜灣、港島都有望重建，投資的買家都寄望將來單位會被獲政府或發展商收購。其次是入場費低，300萬起都有交易，相比一般二手住宅，尺價都低點，而且夠實用，受情侶或單身一族歡迎。
唐樓按揭成數與一般私人物業有何分別?
如果沒有按揭保險下，1000萬以下的按揭最高可做6成按揭(最高500萬貸款額)，反之，900至1000萬最多可造8成按揭，800至900萬以下最高造8至9成按揭(最高720萬貸款額)，800萬以下最高造9成按揭。
留意的是，不少唐樓樓齡都是高，未必借到高成數按揭，除非是50年以下，或有機會借到8成按揭。不過物業質素會影響到銀行和按保公司批出的按揭成數，舉個例，如果該唐樓的業主立案法團會定期維修樓宇，例如一些位於高尚住宅區之唐樓，都可以有助增加按揭成數。
另外，如果你想將唐樓出租，最高按揭成數只有五成。例如該單位是500萬，首期就要250萬，當然，如你已正在收租，租金會被計算入壓力測試。如果租約打了釐印，則可將租金七成計入壓力測試，反之只能計算租金六成作壓力測試。
如果你本身有按揭，或收入來自非香港，按揭成數要減一成。
唐樓還款年期多久?
銀行批出的最長按揭年期為（75年減去樓齡），換言之，如果樓齡大於45年，就未必批足還款期為30年。而且，有些銀行會減去唐樓的按揭年期，所以小心即使樓齡不逾45年，都可能批不到30年還款期。如果申請高成數按揭，也會有銀行同時以樓齡及人齡計最長還款期，不過以較短者為準，舉例說，人齡為65歲，計出最長還款期為10年(75-65)；如樓齡為45年，計出最長還款期為30年(75-45)。由於「以較短者為準」，最長還款期將為10年，那就要找擔保人延長還款期，加上不是間間銀行都肯承按唐樓，就連有沒有升降機都是考慮因素，建議簽約前先向銀行查詢好。
唐樓壓力測試
唐樓的壓力測試於一般情況下，其實與其他私樓相若，當利率上升3%，每月供款不得超過月入6成。但正如上文所指，如還款年期縮減，就要注意壓力測試能否過關。假設500萬唐樓借六成按揭，還款期為30年，實際按息1.6%的話，壓力測試月入就要接近2萬9元。當縮減10年還款，壓測月入要求就升至34394元，多了至少6千元。
唐樓按揭計劃應是H按還是P按?
一般唐樓可以選用H按或P按，在低息環境下，仍可用低息H按。至於有劏房設計的唐樓，有些銀行只肯批P按。參考下表，看看部分銀行的按揭計劃:
| 銀行 | 計劃 | 利率 | 最高現金回贈(%) |
|---|---|---|---|
| 東亞銀行 | 東亞銀行最優惠利率計劃 | P(6.000%)-2.5% | 2.5% |
| 富邦銀行 | 富邦香港銀行同業拆息按揭計劃 | H+1.3% | 1.4% |
| 渣打銀行 | 渣打香港銀行同業拆息按揭計劃 | H+1.3% | 1.25% |
| 恆生銀行 | 恆生香港銀行同業拆息按揭計劃 | H+1.3% | 1.2% |
| 恆生銀行 | 恆生最優惠利率計劃 | P(5.750%)-2.250% | 3% |
| 中國銀行 | 中銀最優惠利率計劃 | P(5.750%)-2.250% | 2.9% |
| 中國銀行 | 中銀香港銀行同業拆息按揭計劃 | H+1.3% | 1.23% +$3000 |
| 匯豐銀行 | 花旗香港銀行同業拆息按揭計劃 | H+1.3% | 1% |
**如欲獲得最新資訊，宜再向28Mortgage的按揭專員查詢。
銀行驗樓影響批核時間
由於不少唐樓都會有僭建和老化問題，銀行有機會要求實地驗樓，以觀察有否以上問題及結構改動問題，如有改動，就可能影響批出按揭批核按揭，所以大家買入前，要查清有否涉及違規僭建。近年唐樓都有不少劏房出租，只有幾間中小型銀行肯接受申請，當一般出租物業批最多5成按揭。注意批核時間會較一般為長，買唐樓預至少2個月成交期會較好。
注意唐樓物業估價不足
除了考慮樓齡及出租物業按揭成數限制，加上一向唐樓成交不算很興旺，質素參差，不少唐樓物業估價不足。而由於各銀行會自行委託測量師行估價，物業價值自然有參差，萬一估價與業主開價差太遠，買家就要預留更多資金交首期，如果按揭成數不算高，如6成以下，不妨找多幾間銀行做估價。至於上文提到的僭建問題，也可能衍生法律訴訟，影響到估價較保守，建議委託地產代理查冊，了解物業是否涉及清拆令。
在驗樓期間，假如單位未交吉，就要在臨約訂明可容許估價職員上門。如果不涉及結構性改動，問題一般不大。如果單位曾有大幅改動，估價行會計算還原費用，為免因事後批額太少影響成交要撻訂，最好在簽臨約期間提出驗樓。
如果發現唐樓僭建，可以怎樣做?
當屋宇署發現唐樓有僭建物，會以清拆令要求業主於限期內清拆僭建物，物業會被釘契，於土地註冊處的文件上顯示「BUILDING AUTHORITY UNDER S. 24(1) OF THE BUILDINGS ORDINANCE」或「BUILDING AUTHORITY UNDER 26 OF THE BUILDINGS ORDINANCE」的字眼，按揭貸款也不會獲批。如果只是輕微問題，未影響到樓宇結構，一般都會批按揭。你要及時清拆僭建物後，再申請取消釘契及獲取滿意紙，以獲得按揭批核。
FAQS:
1. 如果唐樓買入時連租約，又打了釐印，怎樣計壓測?
有打釐印的話，租金收入可計七成，如月租7000元單位可把其中4900元計算收入，否則只能計六成，即4200元計算收入。
2. 僭建唐樓如何影響按揭?
大部份銀行對於有劏房設計的唐樓按揭批核較嚴謹，如出現僭建，可能已被釘契，另一方面，如違反地契，都會影響按揭申請。最好先為物業做初步查冊，是否有清拆令在身。
3. 唐樓僭建被釘契，如何可恢復審批按揭？
如屋宇署發現僭建物後，發出清拆令兼釘契，銀行將停止審批按揭申請。業主要拆除僭建物，再向屋宇署申請取消釘契，取得滿意紙，再提出申請按揭批核。
4.遺失樓契會影響按揭嗎?
如果唐樓已經供完，你買入前宜問清楚有沒有原裝樓契，若只有影印版本，有機會難以申請更高按揭成數。
