按揭貸款一供就是最少20年，有時候不排除當供款的業主手上有一筆閑錢時會想要提前還清按揭貸款。一方面想要解除貸款壓力，另一方面或許也想要節省部分按揭利息花費。今天這篇文章就來討論一下關於按揭提早還款需要注意的地方。
按揭提早還款不可以不知道的細節
- 按揭提早還款金額 – 提早還款分爲 「全數還款」及「部份還款」，因此借貸人需要決定要選哪一種還款方案及要還多少金額再向銀行提交申請。如果是選擇要「全數還款」就是一次過清還所有的按揭金額；如果是部分還款則是看借貸要預先一部分的按揭。這些資訊都需要清楚的填入表格裏。
- 剩餘的貸款 – 當貸款人選擇先償還部分按揭貸款，餘下的按揭是照著原先的貸款計劃繼續或是跟銀行洽談一個新的還款機制也可以。
- 銀行會詢問原因 – 如果貸款人是選擇「全數還款」清還按揭貸款的話，銀行方一定會詢問是什麽原因。一般上業主可能手頭上有一大筆閑錢、或是變賣物業、或是轉按到其他銀行等。貸款人只需要如實相告即可。
- 罰息期 – 每間港銀都設有罰息期，通常都是兩年。如果貸款人在罰息期内提前還款就需要支付銀行額外的開支。無論是「全數還款」或「部份還款」，每間銀行都有各自的計算方式。如果您想要了解更多歡迎點擊「罰息期」閲讀更多或是您可以直接WhatsApp+852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員查詢。
- 贖契 – 只要業主還沒完全供完按揭貸款，樓契都會存放在銀行。當業主付清按揭貸款後就可以贖回樓契，業主需要在填表格時説明樓契會存放在哪裏，一般上都是存放在律師樓、負責人及聯絡方式。樓契是非常重要的文件，一定要謹慎保管。
- 火險 – 業主在銀行申請按揭貸款時是連同火險一起處理。當業主決定要還清貸款時，銀行會詢問是否取消火險的保障還是將保單轉至業主名下。
- 政府資助的房屋計劃 – 如果業主的物業是屬於政府資助的房屋計劃，業主若打算要「全數還款」或「部份還款」按揭貸款則需要通知房委會并且得到同意後才可以進行下一步。
什麼是罰息期？
有計劃提早還款的業主們一定要清楚計算罰息期。當借貸人跟銀行申請按揭時，借出貸款的銀行亦需要有風險保障，故銀行會訂立罰息期以避免借貸人提早還清貸款或提早把物業按揭轉去別間銀行而遭受利息的損失。按揭罰息通常是按照貸款額的某個百分比計算罰款。每間銀行都有各自罰息期的細則條件，如有些銀行除了要求借貸人支付利息，還要收回批核按揭時發出的現金回贈以及手續費等。一般上銀行的罰息期是2年，部分銀行是3年，罰款的金額是逐年減少，這些資料都會在貸款信件上清楚列明的。
除此之外，香港大多數銀行是以借貸人原有的貸款金額計算罰息，比如王生向銀行借貸500萬港元的按揭，如果王生在罰息期內還清貸款，王生要需要額外支付罰息，罰息將以500萬港元為基數計算，看銀行是要徵收貸款額多少的百分比。只有小部分的銀行是以剩餘的按揭貸款額作為罰息計算基準。
香港20間銀行罰息細則
以下表1顯示的是香港間銀行罰息細則，需注意的是銀行時不時都會更新按揭貸款條例和罰息，因此表1只是一個參考，最新的資訊還是參考銀行官網或先向我們28 Mortgage按揭專員詢問更準確。
表1：香港20間銀行罰息細則
| 銀行 | 罰息期 | 第1年罰款 | 第2年罰款 | 第3年罰款 |
| 匯豐銀行 | 2年 | 2年 | 現金回贈 | – |
| 恒生銀行 | 2-3年 | 3% 或 5萬元 +現金回贈 | 2% 或 2萬元 + 現金回贈 | 1% 或 1萬元 +現金回贈 |
| 中國銀行 | 2年 | 1% + 現金回贈 | 現金回贈 | – |
| 渣打銀行 | 2年 | 2% 或現金回贈 | 現金回贈 | – |
| 花旗銀行 | 2年 | 2% 或現金回贈 | 1% 或一半現金回贈 | – |
| 東亞銀行 | 2年 | 2% + 現金回贈 | 1% + 一半現金回贈 | – |
| 中國工商銀行 | 3年 | 2% | 現金回贈 | 未供貸款額 1％ |
| 中國建設銀行 | 2年 | 未供本金 2％ | 現金回贈 | – |
| 星展銀行 | 2年 | 未供貸款額2% + 現金回贈 | 未供貸款額1% + 現金回贈 | – |
| 大眾銀行 | 2年 | 2% | 1% | – |
| 創興銀行 | 2年 | 1% + 現金回贈 | 現金回贈 | – |
| 富邦銀行 | 2年 | 未供本金 2% | 未供本金 1% | – |
| 華僑永亨銀行 | 1年 | 1% | – | – |
| 招商永隆銀行 | 3年 | 2% | 1% | 0.5% |
| 上海商業銀行 | 1 – 2年 | 1-3% | – | – |
| 中信銀行 | 2年 | 2% | 1% | – |
| 交通銀行 | 2-3年 | 還款額 3% 或 HK$50,000 | 還款額 2% 或 HK$30,000 | 還款額 1% 或 HK$10,000 |
| 大新銀行 | 2-3年 | 2% | 1% | 視乎計劃 |
| 南洋商業銀行 | 2年 | 1% | 現金回贈 | – |
| 集友銀行 | 2-3年 | 1% + 現金回贈 | 現金回贈 | 視乎計劃 |
××注意：
1）罰款如有兩個項選擇，一定是以較高者為準。比方說，王生向恆生銀行借500萬港元置業，參考以上表1,第一年的罰息為3% 或 5萬元 + 現金回贈。500萬的3% 是15萬港元。銀行會以較高者為準的準則計算罰息，因此王生需要支付的是15萬 + 現金回贈而不是 5萬元 + 現金回贈。
2）如果您是通過我們28 Mortgage的按揭轉介服務上會，表1的《現金回贈》不包括我們給出的獨家現金回贈。
如何計算罰息期？
罰息期是由貸款人提取貸款的日期開始計算。例如王生是在2021年3月1號跟銀行正式提取他的按揭貸款，若罰息期為2年，王生的罰息期是到2023年3月1號。2023年3月1號後無論王生是還清貸款或是申請轉按去別家銀行都不需要支付罰息。不過我們在這裡提醒一下業主們，別忘了2年特別印花稅 (SSD)的捆綁期。這個我們在印花稅的文章裡面會細細討論。
按揭提早還款其他需要注意的地方
業主若有打算要做按揭提早還款的行爲也要看看以下這些因素。
- 思考投資回報 – 的確無債一身輕 ，提早還清貸款是會解除一些貸款壓力。不過若要真正計算投資回報可能就不太能夠準確預測這個決定是否真的穩賺不賠。尤其現在整個市場低迷，如果真的有一大筆閑錢，或許可以做不一樣的投資，等到市場回復後可以賺一筆。當然這些都是一些建議，希望您做決定前想的更長遠。
- 浮動的按揭利率 – 近兩年來的升息的確讓人有點措手不及，當業主貸款是選擇浮動的按揭利率，每次的加息都讓您的利息費用增加，或許您有足夠的財務能力，想要做部分還款來減輕利息開支也是理所當然。
- 聯名物業 – 如果物業屬於聯名物業，那麽任何決定都需要跟聯名人商量及一致贊成才能才銀行提出按揭提早還款申請。
- 稅務 – 業主一下子拿出一大筆自提早還款的同時也要注意是否在自己的稅務上有清楚的列明資金來源。業主若是出售住宅就無需繳納資本增值稅但是如果是投資則很大機會需要納稅。我們建議業主跟會計專員先了解稅務相關的程序。
- 資金靈活調動 – 最後，我地會建議業主先仔細思考是否真的有這個必須提早還清按揭貸款。除非您有更好的選擇如轉按優惠。但是如果只是有一筆閑錢在手，不一定要提早還清貸款，如果貸款人的按揭計劃有高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link），貸款人可以把資金存進去來對沖按揭利息。這樣子也可以讓資金更靈活調動。
如果您對按揭提早還款或是想要了解哪一家銀行的轉按計劃更划算，歡迎跟我地28 Mortgage專員聯絡。我們一定可以提供您最滿意的方案。
